Estimarea valorii unei suprafete de padure

Estimarea valorii unei suprafete de padure

I.1 Estimarea valorii unei suprafete de padure- reglementari actuale privind scoaterea definitiva din fondul forestier national a unor suprafete de padure (2007)

Scoaterile definitive din fondul forestier national a unor suprafete de padure, sunt reglementate prin O.G. 96/98 :

a) Fara compensare cu teren echivalent :

La ocuparea definitiva se achita urmatoarele taxe (Ord Guv 96/1998: republicata si completata) :

taxa pentru ocuparea definitiva a terenurilor se plateste pentru terenurile prevazute in Legea 18/1991, art. 92 aliniatul 4, cu exceptiile prevazute la aliniatul 6 din lege. Valoarea taxei pentru ocuparea definitiva pentru padurile de stat se calculeaza cu o formula conform OM 58/2003, completat si modificat cu OM 401/2006).

-contravaloarea pierderii de crestere (pentru padurile de stat se aplica o formula conform OM 58/2003, completat si modificat cu OM 401/2006).

-valoarea obiectivelor dezafectate

b). Cu compensare cu teren echivalent ca suprafata si bonitate: 

Se platesc urmatoarele taxe:

- o taxa egala valoarea masei lemnoase la exploatabilitate si valoarea ei se determina conform OM 58/2003 modificat cu OM 401/2006.

- cheltuielile de reinstalarea vegetatiei forestiere si de intretinere a acesteia pana la realizarea starii de masiv (pentru padurile de stat se face pe baza unui deviz de lucrari elaborat de catre ocolul silvic respectiv, verificat si aprobat conform cu normativele in vigoare. Valoarea rezultata se achita anticipat administratorului terenului.)

-valoarea obiectivelor dezafectate

I.2 Estimarea valorii unei suprafete de padure fara scoatere din fondul forestier national

Procesul de evaluare

In procesul de evaluare se determina urmatoarele elemente:

1. Motivul estimarii: ratiunea, cauza sau evenimentul care genereaza estimarea este schimbarea folosintei terenului de la cel actual in momentul evaluarii la cel de protectie al naturii si conservare la biodiversitatii.

2.Telul evaluarii: telul cautarii valorilor este cel de a stabili o valoare in ziua de referinta sau o renta pe o perioada data (anuala).O estimare nu se poate face independent de telul pentru care este destinata.

3. Contextul evaluarii: (situatia generala si conditiile cele mai importante:

Statiunea sau spatiul natural:

altitudine,

panta,

expozitie,

geologie,

asociatii vegetale,

profunzimea solului,

bonitatea statiunii)

Padurea

compozitia,

structura,

varsta, repartitia speciilor,

arboretul secundar,

clase de productie,

cresterea,

calitatea lemnului,

sortimente,

stabilitatea arboretului,

lemn mort,

aspecte ecologice si stiintifico-culturale particulare

Infrastructura

accesibilitate,

conditii de exploatare

Diverse

starea de sanatate a arboretului,

forma parcelelor,

numarul parceleleor,

servitute,

limite naturale

4. Influente conjuncturale (factori de ordin cantitativ si calitativ ce influenteaza valoarea):

Statiunea:

aciditatea solului,

abiotice

Padurea :

perspectiva randamentului,

varsta exploatabilitatii,

evolutia pretului lemnului,

potential silvicol,

regenerare naturala potentiala,

riscuri:provenienta, vanat, doboraturi,ciuperci si alti daunatori, risc de insolatie)

Infrastuctura

Diverse:

-piata regionala,

-exigente speciale

5. Componentele valorii: elemente de valoare independente ce constitue estimarea (toate valorile reale constatate:

solul,

arboretul,

infrastructura,

toate celelalte elemente generatoare de venit: renta funciara+venituri din exploatare,

locatia,

alte venituri,

indemnizatii).

Este important daca se calculeaza valoarea de randament (la suprafete mari) sau valoarea reala (mici parcele).

6. Alegerea metodelor de evaluare (instrumentele teoriei estimarii pentru evaluarea componentelor). In practica se folosesc metode combinate. Metodele sunt in functie de componentele alese. Determinarea valorii poate fi momentana sau relativa la o perioada (renta)

Statiuni: determinarea valorii solului cu ajutorul tabelelor (in alte tari, la noi nu exista), valoarea randamentului solului,

Paduri: calculul valorii solului si arboretului, determinarea valorii de lichidare, calculul valorii de exploatare

Infrastructura: determinarea pretului de revenire

Diverse: capitalizarea rentei (anuale sau periodice), determinarea valorii actuale a rentei amortizabile, combinarea metodei comparatiei si a metodelor de detrminare intrinseca a a valorii randamentului, evaluarea servitutii prin valoarea randamentului, evaluarea rentei prin metoda valorii de randament.

Dupa alegerea metodei, procedam la planificarea estimarii (etape necesare, componente de determinat si ordinea lor) cu includerea aspectelor particulare: justificarea alegerii metodei, baza pretului si a costurilor.

7. Determinarea valorilor este procesul de calcul si/sau de estimare. Calculul valorilor trebuie prezentat in modul cel mai transparent si coerent posibil

In orice proces de evaluare se mantioneaza Bazele estimarii: datele si sursele utilizate la inceputul estimarii sau achizitionate pe parcurs:

Statiunea: harta solurilor, geologica,

Paduri: harta arboretelor, inventarul forestier, seria de valori regionale,

Infrastructura: harta drumurilor si a instalatiilor

Diverse: planuri forestiere regionale, planuri de gestiune, extras CF, lista servituti, baza legala,

Metode de evaluare a padurilor - prezentare generala

Estimarea padurii in mod clasic:

1)Pentru toate tipurile de evaluari se estimeaza valoarea de baza (sau valoarea solului sau alta o valoare de baza mai complexa) pentru toate tipurile de padure sau terenuri care au vegetatie forestiera, separat de valoarea arboretului

2) Pentru suprafete mari se foloseste ca formula de evaluare: valoarea randamentului total sau valoarea costurilor cumulate

3) Pentru suprafete mici de padure se foloseste metoda calculului valorii reale a padurii la momentul evaluarii

Variante de evaluare a unei paduri :

Proces.verbal de estimare simpla (titlul si date generale, telul estimarii, estimare simpla a valorii), are limitari importante: constatarea valorii reale pe baza statistice, constatarea valorii randamentului pe baza statistice de randament, determinarea pe baza valorilor comparative (obiecte comparabile)

Raport de expertiza detaliat (titlul si date generale, motivul estimarii, telul estimarii,context, influente, componentele estimarii, metode de estimare, estimare detaliata, bazele estimarii). Se utlizeaza pentru paduri cunoscute in detaliu si in situatii complicate. Contine descrieri deliate a obiectului evaluarii, motivele si telul, conditiile de exploatare si potentialul de exploatare. Valoarea se determina in functie de componentele de estimat si influentele principale si trebuie sa fie transparenta si reproductibila.

Metode de evaluare:

Metodele prin comparatie: limitata daca nu exista piata reala

Metodele de calcul: stabilesc valoarea prin calcul, pe baze specifice pentru obiectul considerat (baze obtinute prin comparatie ex. pretul lemnului), nu spun nimic cu privire la exactitatea estimarii

Metodele directe: evalueaza valoarea de inventar prin aditia valorilor partiale

Metoda indirecta evalueaza valoarea de inventar prin capitalizarea rentei relativ la o perioada (calculul dobanzilor compuse este necesar). In metoda indirecta se calculeaza valoarea globala prin insumarea valorii componentelor

Metode directe

-valoarea de baza a terenului sau a a solului (in alte tari se face cu ajutorul tabelului de valori a solurilor, la noi se propune daca exista sau metoda prin comparatie),

-arboret:

-determinarera pretului de revenire al infiintarii unei culturi forestiere (metoda prin calcul)

-determinarea valorii de asteptare a unui arboret pe baza produselor din rarituri si a recoltei finale (metoda prin calcul).

-determinarea valorii in functie de varsta arboretului prin utlizarea unui factor pretului de revenire, a valorii de asteptare si a valorii de realizare (metoda prin calcul)

-determinarea valorii unui arboret cu ajutorul seriei de valori pe specii si diametre utilizate in ameliorari funciare.

-padure-intreprindere: determinarea valorii padurii prin observatii de piata (metoda prin comparatii)

Metode indirecte:

-calculul valorii padurii sau a indemnizatiilor prin capitalizarea rentei (metoda prin calcul)

Estimarea unei valori de baza a terenului sau a solului forestier

Estimarea unei valori de baza a terenului sau a solului forestier se poate face prin trei metode diferite:

Pe baza valorii randamentului

Capitalizarea randamentului net (analogie cu preturile efective pe piata ale solurilor comparabile)

Pe baza unei relatii fixe cu preturile regionale a parcelelor de ternuri agricole.

In practica se recomanda combinarea metodelor. Pe termen lung tot ternul (solul) are o valoare materiala sau imateriala, de aceea este fixata o garantie a valorii sale. Orice tern (sol) forestier are o valoare minimala.

Estimarea valorii arboretului

Arborete tinere: pretul de revenire

Arborete de varste medii: valoarea de asteptare (incertitudini legate de capitalizarea tuturor randamentelor nete probabile). O alternativa este Metoda valorii in functie de varsta

Arborete mature: valoarea de realizare (fondata pe o multitudine de date: repartitia sortimentelor, proportia bde deseuri, timp total de lucru, pret pe ora de lucru). Se pot utiliza tabele de referinta, bareme locale pe zi (randamentul sau costul recoltei/m3).

Metode de evaluare a padurilor

metoda in functie de varsta: combinatie intre pretul de revenire (arborete tinere), valoarea de asteptare (arborete de varste mijlocii) si valoarea de realizare (arborete mature). Se poate face si grafic.

Vi=K+fi (Au-K)=K+i/u(Au-K (metoda Bernasconi)

Vi=valoarea in functie de varsta

i=varsta arboretului la momentul estimarii

u=varsta expl. (limitat)

K=costuri silviculturale incl. masuri de protectie (estimare prudenta!)

fi=factorul de varstala varstai, fi=i/u

Au=valoarea de realizare la varsta expl.u

Vu=valoarea in functie de varsta la varsta u

Daca valoarea este negativa, ramine valoarea solului

In cazul unei evaluari detaliate e posibil sa fie incluse si alte costuri (Ci) cum ar fi taierile de ingrijire sau rariturile slabe. Pentru restul perioadei se aplica aceleasi principii de amortizare ca si pentru costurile silviculturale.

Ci=Ct(1-(i-t)/(u-t)

unde Ci=costuri de interventie la varsta I, costurile de interventie la varsta t, t=varsta la momentul interventiei

Precizari metodologice:

1.Pentru arborete tinere, valoarea unei regenerari naturale este asimilata cu cea a unei plantatii.

2.Pentru arborete aproape de taiere definitiva, valoarea in functie de varsta corespunde valorii de realizare.

3.Pentru costurile silviculturale si pentru valoarea de realiyare sunt de preferat determinari bazate pe costuri reale

4.Valoarea de realizare corespunde randamentului net cu luarea in considerare a costurilor de exploatare .

Utilizare: la arborete de codru regulat cu un volum normal, exploatate prin taieri succesive, sau la arborete de codru neregulat, la care se estimeaza o varsta medie teoretica si subdiviziuni ale arboretului. Aplicarea unor coeficienti de corectie in functie de consistenta arboretului este benefica

2. Metoda valorii de randament - se utilizeaza pentru a evalua indemnizatii (valori minimale) pentru pierdere de randament (ex. paduri ce primesc rol de protectia naturii.) in functie de rata dobanzii aleasa :

3. In plus se determina valorea echipamentelor:

a)      Legate de locatie, : amenajari speciale, instalatii (funiculare fixe), drumuri forestiere, baraje pentru torenti, cladiri, etc.. Creaza valoare dar genereaza costuri si obligatii (costuri de reconstructie dupa pagube, costuri de demolare sau de evacuare, drep de folosinta, obligatii de intretinere.). Se evaluaeza prin metodele: pretului de revenire, a valorii randamentului, comparatiei de piata.

b)      Nelegate de locatie: vehicole, masini, motoare, instalatii mobile, etc

4. Rata dobanzii forestiere - in general este larg acceptat ca trebuie sa se situeze la sub 1% din rata medie a dobanzii de referinta nationale, dar in limitele dobanzilor medii ale obligatiunilor de stat

5. Calculul dobanzii

Vn=valoarea initiala; Vn=valoarea finala; n=numarul de ani; r=renta;    P=rata dobanzii;

Valoare finala Vn=Vo x 1.0 pn

Valoare initiala Vo=Vn/ 1.0 pn

Capitalizare   

-valoare initiala a unei rate perpetue    Ko= r/0.0p

-valoare initiala a unei rente anuale pe durata limitata Ko= r x 1.0 p n-1 / 1.0 p n x o,op

-valoare finala a unei rente anuale de durata limitata Kn=r x r x 1.0 p n-1 / 0.0 p

Valoarea ternului (solului)

In absenta unor tabele valorice pentru sol (cum au alte tari) valoarea ternului (solului) s-ar putea deduce in functie de tipul de statiune (200 statiuni forestiere in Romania impartite in 5 clase de fertilitate) descris in Amenajamentul forestier (toate padurile din Romania au fost amenajate).

Daca ar exista tabele care sa exprime un punctaj pentru diferite tipuri de sol, asa cum exista in tarile vest-europene, atunci am putea admite ca toleranta generala a pretului solului forestier pentru 1 ar sa fie intre minim 30 lei (pentru statiuni neproductive si unde exploatarea nu ar fi rentabila in conditii de piata) si maximum 400 lei/ar (cele mai productive soluri forestiere). Experienta din Elvetia si Franta arata un pret de estimare de 4 lei/ar pentru fiecare punct cu mentiunea unui pret minim de 30 lei/ar (approx. 1000 Euro/ha). Pentru a departaja solurile forestiere in cadrul limitelor de toleranta a pretului, exista tabele care furnizeaza pentru fiecare asociatie forestiera (pentru cele cinci clase de fertilitate aferente) un punctaj. Exista o serie de factori de influenta a pretului solului forestier:

-topografia locului,

Suprafete expuse la inghet

Pierdere de fertilitate datorita tipului indecvat de arboret

Absenta infrastructurii

Sensibilitatea la trecerea vehiculelor

Conditii de transport, densitatea localitatilotr

Factori poluanti

Alte utilizari decat productia de lemn

Marimea si forma parcelelor, fragmentarea

Exemplu de raport simplificat de evaluare a unei suprafete de padure

Expert: Popescu Ioan, inginer silvic

Realizat la: 01.11.2005

Proprietar: Popa Mihai

Suprafata in m2: 5000 m2

Numarul parcelei: ua 227, UP II, OS Valea Cibinului

Beneficiar: Natura 2000

Motivul estimarii: includere toatla in reteaua de arii protejate Natura 2000

Obiectivul estimarii: determinarea unei valori conform conditiilor regionale

Calculul valorii: in baza unei vizite (02.09.2007), din examinarea documentelor

existente si dupa o apreciere oculara pe teren a materialului pe picior, valoarea actuala a parcelei este estimata astfel:

sol: estimarea valorii solului: lei X

Arboret: estimarea valorii in functie de varsta:

35 000 lei/ha x 0,50ha=17500 lei lei 17500

Reduceri: rani la molid: nu

Total    lei X +

Exemplu de elaborare a unui raport detaliat de evaluare al unei suprafete de padure

Context:

Expert: Popescu Ioan, inginer silvic

Realizat la: 10.09.2007

Proprietar: Popa Mihaela

Suprafata in m2: ..m2

Numarul parcelei: ua UP II, OS Cisnadie

Coordonate ----- ----- ------- (centrul parcelei)

Beneficiar: MADR - Natura 2000

Motivul estimarii includerea toatela in reteaua de arii protejate Natura 2000

Obiectivul estimarii:

Obiectiv:    Determinarea unei valori totale conform conditiilor regionale

Bazele evaluarii:

Statiune:    (TIP DE STATIUNE)Altit. 400 - 450 m. Teren plat; expunere

sud sud-est; sol acid, proaspat/afanat spre umed,

Padure: (TIP DE PADURE.) Prod. ridicata, clasa III de productie la

50 de ani pentru molid, brad si fag : 10 m3/ha/an (rasinoase); Material pe picior aproximativ 500 m3/ha; quasi 100% molid; padure matura de molid: varsta 80-130 ani; cu exemplare izolate de brad si fag, cu arbori izolati uscati in limite normale; cu regenerare naturala de brad si ceva molid, sortimente: circa 70% lemn de lucru (calitate medie), circa 30% lemn de celuloza

Infrastructura: Suficient spatiu, drum existent

Diverse:   

Influente:

Statiune:    Acidificare in crestere/progresiva, (influenta molidului).

Padure: Piata fluctuanta a lemnului, pericol de doboraturi de vant

Infrastructura: acces direct la un drum carosabil

Diverse: Valorizare datorita traseului autostrazii

Componente

Sol: Valoarea solului

Padure: Valoarea arboretului

Infrastructura: Nu exista valoare atribuita infrastructurilor rudimentare existente

Metode:

Statiune: Determinarea valorii solului pe baza pietei regionale (sau

asimilare metode din alte tari)

Padure: Determinarea valorii arboretului pe baza metodei stabilirii

valorii in functie de varsta

Infrastructura: -

Diverse: Aprecierea sanselor de castig viitoare.

Evaluarea influentelor suplimentare care maresc sau micsoreaza valoarea (valoarea depinde in mod decisiv de influente, evaluate dupa spusele expertului, caci valoarea maximala a arboretului nu va putea fi realizata decat pe termen lung). Costurile generale de administrare nu sunt luate in considerare, fiind vorba de o proprietate forestiera privata mica, fara o organizare reala. Pretul si costul recoltarii lemnului pentru industrie si pentru energie se va calcula pe baza pietei regionale la care se adauga pretul de dimensionare a lemnului pentru transport cu camionul

Calculul valorii:

Statiune: Valoarea solului    X lei/m2

Padure: Vi = Cc + vi(Vu - K)

(Vi = valoarea la varsta I; Cc = cheltuieli legate de cultura; vi = factorul la varsta i; Vu = valoarea de realizare la varsta explaotabilitatii , u+varsta exploatabilitatii)

Infrastructura: -

Diverse: Influente care reduc valoarea:

- riscuri legate de arboret pur de molid

Influente care sporesc valoarea :

- accesul direct la un drum de camion

- prezenta regenerarii naturale, utilizabila in parte cel putin

- perspectivele pe termen lung pentru ameliorarea rentabilitatii

productiei forestiere

- utilizarea padurii de catre CFR detremina cresterea cererii in regiune

Bazele estimarii

Baze existente: Ghidul de finatare pentru siturile Natura 2000 (***)

Statiuni forestiere (*** Ed Ceres),

Ecosisteme forestiere (N. Donita si colectiv)

Amenajamentul silvic al OS Cisnadie

Date suplimentare ale pentru calcularea valorii padurii

Statiune: Valoarea solului

Padure: Valoarea lemnului (valoarea arboretului), costurile de exploatabilitate aferente recoltei

Infrastructura: -

Diverse: Cheltuielile silviculturale