EVALUAREA PENTRU LICHIDARE

Lichidarea societatilor comerciale

Lichidarea unei societati comerciale implica realizarea unui ansamblu complex de activitati economico-financiare, administrative si juridice care au ca obiective:

finalizarea operatiilor comerciale in care se gaseste angajata societatea la momentul dizolvarii;

verificarea si recunoasterea totalitatii datoriilor societatii si achitarea creditorilor acesteia;

incasarea creantelor pe care le are societatea;

transformarea in disponibilitati banesti a bunurilor din patrimoniul social;

rambursarea, daca este cazul, a contributiilor asociatiilor la constituirea capitalului social;

stabilirea activului net, care va putea fi repartizat, prin partaj, intre asociatii societatii.

In doctrina dreptului comercial se consacra principiul general al lichidarii si anume procedura lichidarii este instituita, in principal, in interesul asociatiilor, avandu-se in vedere, in acelas timp, si interesele creditorilor si asigurarea drepturilor tertilor.

Legislatia reglementeza drepturile asociatiilor in stabilirea regulilor si conditiilor lichidarii, precum si desfasurarea operatiunilor de realizare efectiva a acesteia.

Legea 64 1995 priveste procedura reorganizarii si lichidarii judiciare a societatilor comerciale, iar legea 31/90 prevede lichidarea administrativa a intreprinderilor in dificultate.

Aceste intreprinderi nu mai pot face fata datoriilor lor comerciale. Solutia adoptata este reducerea datoriilor si plata pasivului sau lichidarea averii debitorului, respectiv totalitatea bunurilor si drepturilor patrimoniale ale acestora.

Intreprinderile in dificultate se pot analiza cu ajutorul a doua criterii esentiale: juridic si economic.

Criteriul juridic se refera la faptul daca intreprinderea face sau nu obiectul unei proceduri judiciare si este important pentru ca influenteaza conditiile in care poate fi preluata de un investitor, determina viitorii parteneri de negociere si factorii de decizie privind vanzarea sau preluarea.

Criteriul economic evidentiaza cel putin doua situatii intreprinderea este structural in dificultate sau este vorba de o dificultate temporara. Daca intreprinderea este structural in dificultate, inseamna ca lucreaza in pierdere si nu mai poate face fata obligatiilor, deci resursele proprii au devenit insuficiente pentru a continua dezvoltarea. In consecinta, activitatea inceteaza, iar patrimoniul este valorificat ca bunuri materiale si drepturi patrimoniale si nu ca elemente care pot sa aduca profit.

Daca dificultatea este temporara de exemplu neincasarea unor clienti), dar intreprinderea nu se poate redresa singura, atunci ea se lichideaza, ca firma independenta, dar poate functiona in viitor in cadrul unei alte companii.

Partenerii de negociere a unei societati comerciale care se lichideaza pot fi: investitori profesionisti, cumparatori individuali sau grupuri de persoane, alte intreprinderi sau organe judiciare.

Investitorii profesionisti preiau intreprinderea pentru a realiza un castig revanzand intreprinderea dupa redresare sau pentru crearea unui grup mai puternic prin care sa-si mareasca cota de piata. Ei prefera sa nu se implice in management si tind sa cumpere intreprinderi mari.

Cumparatorii individuali sau grupuri de persoane pot fi din interiorul sau exteriorul intreprinderii. Cei din interior pot fi salariati sau manageri, care cumpara cu intentia de a si salva locurile de munca, de a se realiza profesional si cu speranta de a obtine un profit in viitorul mai mult sau mai putin indepartat. Ei pot folosi patrimoniul partial sau total drept garantii in vederea obtinerii unor credite sau pentru generarea unei noi afaceri.

Cei din exteriorul intreprinderii pot fi clienti sau furnizori individuali sau intreprinderi.

Intreprinderile cumparatoare pot fi sau nu in legatura cu intreprinderea in dificultate. Ei pot fi de asemenea, concurenti, furnizori sau clienti si urmaresc cumpararea pentru cresterea gradului de integrare, cucerirea pietei, eliminarea unui concurent, apararea surselor de aprovizionare. Ei au in general o vedere realista asupra factorilor externi ai intreprinderii.

In afara vanzatorilor si cumparatorilor pe scena negocierii intreprinderilor in dificultate mai apar si intermediarii.

Intermediarii pot fi consultati in management, finante, legislatie) si evaluatori care estimeaza valoarea in vederea tranzactiilor.

Pentru ambele categorii este important nivelul de intelegere al motivelor vanzatorilor si cumparatorilor, al obiectivelor acestora, cat si al momentului si a duratei implicarii in tranzactie.

Evaluarea pentru lichidare presupune alegerea de catre evaluator a bazelor de evaluare, a ipotezelor si a metodelor de evaluare, in functie de tipul intreprinderii in dificultate si de modul in care se face lichidarea.

In cazul intreprinderilor in dificultate analiza diagnostic determina in mod esential interesul pentru redresarea si continuare a activitatii sau lichidare prin vanzarea patrimoniului. Din punct de vedere al analizei diagnostic intreprinderile in dificultate pot fi clasificate in redresabile si neredresabile. Cele neredresabile pot fi cu cash flow pozitiv sau negativ. Procedurile de evaluare tin seama de aceasta clasificare.

Intreprinderile redresabile prezinta aspecte pozitive interne si externe relevate de analiza diagnostic. Astfel, aspectele interne se refera la faptul ca intreprinderea

este in dezvoltare dar nu face fata finantarii pentru dezvoltare

poseda mijloace fixe performante

utilizeaza personal care opereaza know how performant

Aspectele pozitive externe se refera la

potentialul comercial cu unele activitati performante

sinergie cu activitati ale viitorului cumparator care ii permite realizarea de economii si profit

Intreprinderile neredresabile sunt prezentate in analiza diagnostic cu

piata in disparitie, saturare, schimbare sau recesiune durabila, concurenti cu conditii mult mai favorabile

produs de conceptie invechita, neconform cu cerintele actuale, periculos si care trebuie sa faca fata unei concurente de nivel superior

tehnologie perimata, procedeu costisitor, personal neinstruit, necesitati de cercetare-dezvoltare costisitoare pentru a atinge palierul tehnologic

managementul este imbatranit, incompetent, divizat

personalul se opune reorganizarii, schimbarilor si reducerii efectivului, are pretentii de remunerare si avantaje sociale la nivel ridicat fata de concurenta.

Cauzele care genereaza dificultati pot fi interne sau externe. Cele interne se refera la neglijenta obiceiuri, sanatate, familie), frauda (denumiri, raportari financiare, speculatii), incompetenta (vanzari, cheltuieli, recuperari creante, investitii neadecvate, probleme de reciclare), strategie (crestere necontrolata, diversificare exagerata, nerentabilitate produse). Cauzele externe se refera la piata (pierdere client, furnizor important, conjunctura economica), proces de productie (preturi materii prime, salarii, restrictii juridice fiscale), concurenta (aparitia de produse noi, politici ale concurentei).

Cu ocazia intocmirii analizei diagnostic, evaluatorul va tine seama de toate aceste aspecte cu impact asupra valorii.

Notiuni

Valoarea de piata Suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intro tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent, fara constrangere.

Valoarea de piata Valoarea de piata in ipoteza de continuare

pentru utilizarea existenta a utilizarii actuale.

Valoare negativa Valoarea in care costurile de refacere depasesc valoarea proprietatilor.

Costul de inlocuire net Procedura de evaluare utilizata pentru stabilirea valorii pentru utilizarea existenta in cazul proprietatilor specializate, care se vand rar sau niciodata, altfel ca parti ale unei afaceri.

CIN CIB - deprecierea

Valoarea de lichidare Suma care poate fi incasata in mod (valoarea de vanzare fortata)    rezonabil in urma vanzarii unei proprietati

intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de timp specificata in definitia valorii de piata IVS).

Lichidare ordonata Lichidarea care se face intr-o perioada de timp rezonabil pentru a obtine cel mai bun pret pe activ.

Lichidare fortata Lichidarea in care activele se vand cat mai repede posibil, vanzatorul fiind obligat sau constrans sa vanda.

Valoarea de casare Valoare a activului dezmembrat, iar materialele

(dezmembrare recuperate.

Activ Resurse economice care incorporeaza un potential de producere de beneficii viitoare.

Deprecierea Pierderea de valoare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor, datorata unor cauze fizice, functionale sau externe.

Valoarea reziduala Valoarea unui activ, cu exceptia terenului, utilizat mai degraba pentru materialele pe care acesta la contine, decat pentru utilizarea continua, fara reparatii sau adaptari speciale.

Abordare patrimoniala Estimarea valorii utilizand metode bazate pe valoarea de utilizare existenta sau de piata a activelor, minus datoriile.

Valoarea de achizitie Reflecta costul de cumparare al bunurilor, taxele nerecuperabile, cheltuielile de transport aprovizionare si alte cheltuieli necesare pentru punerea in stare de utilitate sau intrare in gestiune a bunului respectiv. Se mai numeste valoare de origine sau istorica. Ea nu tine seama de cresterea preturilor si de aceea risca sa subevalueze anumite bunuri.

Valoarea ramasa Valoarea de achizitie din care se scade amortizarea cumulata.

Cost de reconstructie Costul estimat pentru a construi, la preturi

brut CRB) curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Cost de inlocuire brut Este costul estimat pentru a construi, la preturile

(CIB) curente de la data evaluarii, a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

Cerintele standardelor de evaluare

Inainte de acceptarea unui contract, evaluatorul va determina daca are suficiente cunostinte, experienta si competenta pentru efectuarea lucrarii de evaluare in conformitate cu Standardele de Evaluare. Evaluatorul va trebui sa:

prezinte clientului orice deficiente cunoscute care ar avea efect asupra valorii;

sa inteleaga si sa foloseasca corect acele metode si tehnici recunoscute ca fiind necesare realizarii unei evaluari credibile;

identifice proprietatea, scopul si domeniul evaluarii, dimensiunea procesului de colectare a informatiilor, orice conditii limitative si data efectiva a evaluarii;

identifice bazele de evaluare considerate si sa acorde atentie si altor tipuri de valoare aplicate, pentru ca acestea sa nu fie intelese si aplicate cu rol de valoare de piata.

In raportul de evaluare, evaluatorul trebuie:

sa evalueze complet si inteligibil proprietatea, intr-o maniera care sa nu poata induce in eroare;

sa ofere informatii suficiente pentru a permite acelora care citesc raportul sa inteleaga in intregime informatiile analizele si concluziile lui;

sa declare ipotezele si conditiile limitative pe care se bazeaza evaluarea;

sa defineasca valoarea care este estimata si sa declare scopul evaluarii, data efectiva si data raportului;

sa explice in intregime bazele de evaluare aplicate, motivele care au stat la baza aplicarii acestora si concluziile;

sa includa declaratia evaluatorului in care sa declare nivelul de cunostinte, obiectivitatea si independenta privind contractul de evaluare.

Evaluarea pentru lichidare

Starea actuala a intreprinderilor romanesti, caracterizata prin blocajul economic si financiar al unor intreprinderi, prin lipsa unor perspective certe de evolutie, aduce in actualitate cerinta lichidarii si pentru aceasta se impune evaluarea lor.

Evaluarea intreprinderilor neredresabile care se lichideaza este bazata pe abordarea patrimoniala potrivit careia valoarea intreprinderii este aceea a patrimoniului sau.

Abordarea se bazeaza pe un inventar al activelor, pe identificarea, cuantificarea si corectarea valorii lor. Se obtine o valoare economica din care se scad costurile de lichidare si impozitele pe plus valoare, obtinandu se activul net de lichidare. Astfel,

ANC + DE₁ - DE₂ - CL - I = ANL

unde:

ANC activ net contabil

DE₁ diferente pozitive din reevaluari corectii)

DE₂ diferente negative din reevaluari (corectii)

CL costuri de lichidare

I impozit pe plusvalori

ANL activ net de lichidare

Valoarea de lichidare este 30-50% din ANL (Brillman).

Evaluarea patrimoniului consta in atribuirea unei valori economice fiecarui post de activ si pasiv. Aceasta valoare de utilizare este fundamentata pe o evaluare individuala a fiecarui bun, dar amplasata in ansamblul activelor angajate in exploatare. Daca activele produc in exploatare randamentul asteptat atunci valoarea de piata a activului coincide cu valoarea sa de utilizare. Activele din afara exploatarii sunt estimate la pretul lor de vanzare pe piata ca rezultat al cererii si ofertei.

Metoda patrimoniala este fundamentata de principiul substitutiei dupa care un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale componente.

Metoda patrimoniala este o metoda statica si inglobeaza, de multe ori, active subutilizate sau neutilizate care nu produc venit), iar pentru compararea unei valori obtinute prin abordarea patrimoniala cu una obtinuta prin valoarea de randament, activele vor trebui defalcate in active din exploatare si din afara exploatarii.

Abordarea patrimoniala impune existenta si analizarea bilantului contabil, selectarea posturilor supuse corectiilor pentru obtinerea bilantului economic, dar presupune si corectarea valorii unor elemente neinregistrate in bilant active necorporale, reclamatii, litigii).

Se descompune valoarea firmei pe elemente componente si se convertesc valorile contabile in valori de piata. Corectiile trebuie descrise si intelese corect de catre client, iar valoarea estimata de evaluator este diferita de obicei de valoarea contabila.

Metoda este limitata de faptul ca necesita un numar foarte mare de experti, iar in unele cazuri nu tine seama de capacitatea intreprinderii de a genera profit, cum este cazul valorii de lichidare care, in majoritatea situatiilor, este mai mica decat valoarea de piata. In unele cazuri, valoarea patrimoniala este egala cu valoarea de casare dezmembrare), iar aceasta valoare poate fi uneori valoare negativa.

De aceea, cand isi stabileste baza de evaluare, evaluatorul trebuie sa defineasca si sa adapteze valoarea cautata la cazul specific de evaluare.

In cazul lichidarii intreprinderii, aceasta poate fi inca in functiune sau sa fie oprita la luarea deciziei de lichidare. In primul caz, unele active pot fi evaluate tinand seama de valoarea lor de utilizare, iar in al doilea caz, se cauta valoarea de lichidare a acestora in vederea vanzarii.

Conditiile in care se face vanzarea pentru lichidare sunt

vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata si specificata de vanzator

conditiile reale ale pietei sunt cele curente

cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza

vanzatorul este obligat sa vanda

cumparatorul este motivat obisnuit;

cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;

este permis numai un marketing limitat in timp si efort

plata se face cash integral

pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau cineva este interesat de vanzare

activele se vand bucata cu bucata sau pe grupe.

Problema care se pune evaluatorului este de a evalua pentru lichidare activele societatii. Fiecare activ se diagnosticheaza si se evalueaza separat (bucata cu bucata) sau pe grupe de active. Evaluatorul va realiza evaluarea in doua faze preliminara si propriu-zisa.

Faza preliminara a evaluarii

Faza preliminara a evaluarii cuprinde ansamblul operatiunilor privind

definirea sarcinilor si echipei de evaluare;

cunoasterea preliminara;

pregatirea actiunii;

elemente de diagnostic.

Se recomanda contactarea conducerii intreprinderii, a cenzorilor si auditorilor interni, documentare la Registrul Comertului, administratia financiara, forul tutelar, organe locale de statistica si orice institutii care ar putea oferi informatii despre activitatea intreprinderii.

Pregatirea actiunii se realizeaza de evaluator prin cumularea si analizarea cu atentie a tuturor documentelor si informatiilor puse la dispozitie de intreprindere. Aceste informatii se refera la:

istoricul intreprinderii, acte de constituire, organizare;

drepturi de proprietate sau de folosinta a terenului, bunurile de patrimoniu al caror drept de folosinta a fost cedat prin locatie de gestiune, etc., proprietate intelectuala marci, brevete, etc.);

informatii individuale comerciale (grupe de produse, evolutia pietei, clienti, furnizori, competitie, cifra de afaceri, cercetare -dezvoltare, tehnologii, forta de munca, etc.);

organizarea gestiunii (bilantul contabil, contul de profit si pierderi, situatia angajamentelor si conventiilor, stocuri creante, etc.).

Toate aceste elemente vor constitui baza analizei diagnostic in raportul de lichidare.

Evaluarea propriu zisa

Evaluarea pentru lichidare este bazata pe abordarea patrimoniala, iar evaluatorul va trebui sa inventarieze, sa analizeze si sa clasifice fiecare activ, sa stabileasca baza de evaluare si ipotezele in care se face evaluarea.

Activele pot fi lichidate bucata cu bucata, partial pe bucati sau integral.

Unele active pot fi viabile sau nu, in exploatare sau in afara exploatarii, pot fi specializate sau generale, iar evaluatorul trebuie sa le clasifice in functie de aceste criterii si sa aiba in permanenta in vedere piata pentru aceste active. Conditia vanzarii acestor active este ca acestea sa aiba piata.

Atractivitatea pietei pentru aceste active depinde de modul lor de vanzare, de gradul lor de multifunctionalitate, de marimea activului, deprecierea acestuia si in final de existenta pietei locale, nationale si internationale.

Activele se pot vinde direct sau conditionat cu completari. In aceasta ultima situatie, sunt posibile cheltuieli care vor fi deduse din valoarea activului respectiv.

In unele cazuri (in special pentru echipamente specializate) anumite active (echipamente, stocuri) pot fi vandute producatorilor care le distribuie dand garantii. Aceasta procedura se aplica in strainatate curent. In Romania piata second hand" de acest gen nu este dezvoltata. In tara noastra exista doar facilitati de dezmembrare, demontare montare, transport si expertiza. Expertiza este necesara pentru activele specializate, iar evaluatorul va trebui sa apeleze in cadrul procesului de evaluare la consultanti specializati atunci cand se considera necesar.

Faptul ca pentru evaluare sunt necesare echipe multidisciplinare, ridica costul evaluarii si constituie una din limitarile abordarii patrimoniale in evaluarea pentru lichidare.

Evaluatorul va trebui sa evalueze si sa stabileasca valoarea de lichidare pentru

echipamente

terenuri

cladiri

active necorporale (brevete, marci, etc.)

obligatii (mediu, sociale, etc.)

conturi de regularizare, etc.

Evaluatorul va estima costurile de lichidare (comisioane de vanzare, costuri de legalizare, conservare active, publicitate, personal, etc.).

Exista situatii in care evaluatorul este pus in fata estimarii valorii activului cand acesta este inca in functiune. In acest caz, evaluatorul va trebui sa estimeze regiile implicate. El va trebui sa conceptualizeze procesul prin stabilirea perioadei necesare de timp, a costului regiilor cerute in fiecare stadiu de lichidare, a necesarului de personal de operare sau paza, necesitati de instruire.

Evaluatorul va trebui sa inteleaga natura fiecarei cheltuieli (fixa, variabila), sa estimeze eventualele penalitati de inchidere (contracte neexpirate, etc.), sa tina seama de posibila recuperare de cheltuieli de regie prin inchirieri pe perioade scurte.

Evaluarea echipamentelor

Dupa clasificarea activelor in operationale si in afara exploatarii, evaluatorul trebuie sa faca legatura dintre aceste active si baza de evaluare.

Daca activele operationale sunt inca in functiune si daca vanzarea se poate face intr-un ansamblu functional, evaluarea se face pe baza valorii pentru utilizarea existenta. Aceasta valoare este obtinuta prin metodele de evaluare a intreprinderilor care utilizeaza atat abordarea ca afacere, cat si ca abordare patrimoniala.

Valoarea obtinuta poate sa fie diferita de valoarea de piata ca de altfel ca si valoarea obtinuta pe baza costului de inlocuire net.

Pentru activele in afara exploatarii evaluarea se poate face pe baza costului de inlocuire net sau a valorii de lichidare.

Principiul care sta la baza evaluarii prin costul de inlocuire net (CIN) este

- stabilirea valorii de inlocuire

- estimarea deprecierii

determinandu-se astfel valoarea ramasa actualizata.

Valoarea ramasa actualizata se calculeaza cu relatia:

VRA = Vi (1 - X/100), unde:

Vi = valoarea de inlocuire

X deprecierea procentuala

Valoarea astfel calculata este corectata cu valoarea reziduala a mijlocului fix in cazul in care deprecierea datorata reducerii duratei de functionare prin modernizarea activitatii in viitorul apropiat, impune o durata de viata ramasa foarte mica in raport cu deprecierea functionala si fizica. Valoarea reziduala este data de valoarea de lichidare fortata. In conditiile in care se estimeaza cheltuieli pentru incadrarea in normele de protectie a mediului, acestea vor fi deduse din valoarea ramasa actualizata.

Valoarea de inlocuire (Vi) sau costul brut de inlocuire reprezinta totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluarii pentru achizitionarea si punerea in functiune a unui mijloc fix cu caracteristici tehnico-economice similare celui analizat.

Modalitati de estimare ale valorii de inlocuire sunt:

metoda identificarii

metoda asimilarii

metoda corelarii

metoda indiciala

Metoda identificarii se bazeaza pe identificarea pretului de vanzare a echipamentului la producator si estimarea cheltuielilor de transport, montaj si punere in functiune.

Metoda asimilarii compara mai multe utilaje la care se cunosc preturile de achizitie cu parametrii esentiali foarte asemanatori cu ai echipamentului de evaluat.

Metoda corelarii. Se compara utilaje cu preturi de achizitie cunoscute, asemanatoare constructiv si ca destinatie cu utilajul de evaluat si se interpoleaza valoarea de inlocuire prin proportionalitatea caracteristicilor.

Metoda indiciala actualizeaza valorile de inregistrare contabila in functie de indicii de evolutie ai preturilor.

Estimarea deprecierii mijlocului fix (X) cuprinde urmatoarele elemente

deprecierea fizica (uzura) starea fizica, vechimea

deprecierea functionala - uzura morala, adecvarea pentru utilizarea existenta

deprecierea generata de poluare - care tine seama de legislatia in domeniu si de reducerea duratei de viata sau cheltuielile necesare incadrarii in normele de protectia mediului

deprecierea strategica - reducerea duratei de functionare prin modernizarea, retehnologizarea activitatii in viitorul apropiat.

X = (a x 100) / (a + b)

sau

X = (c - b) / 100 c

unde:

a - vechimea utilajului - durata de viata consumata ani)

b - durata ramasa estimata de viata economica utila (ani)

c - durata estimata de viata economica utila daca utilajul ar fi nou (ani)

X - deducerea procentuala din valoarea de inlocuire

O evaluare corecta este data de analiza individuala a fiecarui echipament in parte si nu de o abordare globala pe grupe de echipamente. In acest ultim caz, practica evaluarii se bazeaza pe metoda indiciala dar cu un grad de subiectivism ridicat.

La activele din afara exploatarii, estimarea valorii de piata (valoarea de lichidare) tine seama de posibilitatea de valorificare pe piata "second hand" a acestor bunuri. Valoarea de lichidare se obtine dintr-o analiza comparativa utilizata atunci cand se estimeaza posibilitati de absorbtie pe piata secundara pentru utilajele respective, iar deprecierea lor functionala este redusa.

Valoarea de lichidare fortata este mult redusa, iar atractivitatea echipamentului pe piata este mai mare. In final, evaluatorul va elabora un tabel in care se vor regasi echipamentele, cu denumirea lor, numarul de inventar, data punerii in functiune, valoarea de inlocuire, gradul de depreciere, valoarea ramasa actualizata si valoarea de lichidare.

Aceasta ultima valoare se va regasi in bilantul economic in coloana valorilor corectate.

In raportul de evaluare, evaluatorul va oferi explicatii suplimentare privind procedura de evaluare, descrierea obiectivelor de evaluat, expertize specializate, comisioane si taxe de vanzare, cheltuieli de conditionare make up), demontare, transport, etc.

Metodologia prezentata se refera la mijloacele fixe din grupele 2 - 4 si partial 6 din HGR 964

Evaluarea terenurilor

Se evalueaza terenurile tinand seama de situatia lor juridica, ele fiind proprietatea societatilor comerciale de evaluat, drept de proprietate transferabil integral la data evaluarii sau existand situatii litigioase.

In faza preliminara se analizeaza inregistrarile contabile si actele de proprietate; se studiaza planurile de amplasament si se verifica situatia scriptica cu cea care serveste la derularea activitatii de pe teren; se separa suprafetele teren construit, aferent retele, cai transport, etc.) si suprafetele libere in exces care sunt considerate in afara exploatarii se culeg informatii de piata privind valorile tranzactionate in zona a terenurilor libere similare se intocmeste fisa obiectivului in care suprafetele terenurilor apar distinct (de exploatare sau libere in exces).

Terenurile in exploatare se evalueaza avand in vedere ca terenurile vor fi imobilizate inca un numar de ani egal cu durata de viata ramasa a obiectivului, astfel ca tipul de valoare este mai mic ca valoarea de piata. In cazul lichidarii, actualizarea valorii se poate face pentru 1-2 ani de functionare, data de durata lichidarii.

Terenurile se evalueaza ca libere si se deduc costurile de dezafectare fie pe baza coeficientilor metodei de bonitare (in lipsa datelor de piata), fie pe baza devizului de dezafectare a terenului.

In cazul existentei datelor de piata, la terenurile in exces, evaluarea se face pe baza metodei comparatiei de piata sau parcelarii. La metoda comparatiei directe, elementele de comparatie sunt dreptul de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei, localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Marimea suprafetei terenului este un element care tinde sa reduca valoarea.

Evaluatorul trebuie sa aleaga de pe piata tranzactii de proprietati cu localizari apropiate si de data recenta.

Evaluatorul va putea lua in considerare si preturi de oferta pentru evaluarea pretului tranzactiilor de pe piata, dar aceste valori trebuie privite cu circumspectie si corectate procentual pentru a fi realiste la efectuarea comparatiilor.

Metoda parcelarii se aplica in cazul existentei de date de comparatie pentru tipuri de parcele similare.

Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic. Se face o analiza comparativa cu loturile deja construite si dupa corectiile necesare, evaluatorul va estima care este pretul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.

In cazul in care proprietatile se vand rar (in special in mediul rural) evaluatorul va utiliza metoda proportiei si extractiei.

Metoda proportiei (alocarii) se bazeaza pe raportul intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietati in anumite localizari. Estimarea este grosiera, deoarece pe loturi de valoare egala pot exista constructii de valori diferite.

Metoda extractiei presupune extragerea valorii terenului din valoarea proprietatii care este determinata prin deducerea contributiei constructiilor care se estimeaza prin costuri si deprecieri. Contributia constructiilor (in special in mediul rural) este redusa si usor identificabila.

Evaluarea constructiilor

In faza preliminara, evaluatorul analizeaza lista de inventar a documentatiilor si planurilor constructiei, a planurilor de situatie. In cazul inexistentei acestora vor trebui efectuate masuratori si intocmita o schita a planurilor de situatii.

Evaluatorul va trebui sa identifice fiecare constructie pe baza numarului de inventar din evidentele contabile. In cazul cand figureaza toate constructiile in inventar, evaluatorul va stabili forma scriptica a listei constructiilor avand in vedere ca vor fi inregistrate si supuse evaluarii toate constructiile aflate pe amplasament care sunt in proprietatea beneficiarului, chiar daca nu sunt evidentiate contabil.

Constructiile vor fi inspectate si descrise urmarindu-se

identificarea tuturor elementelor constructive

starea fizica a constructiei (reparatii efectuate)

conditiile exploatarii prezente si viitoare

vecinatati si influentele asupra constructiei

Evaluarea propriu-zisa va stabili costul de inlocuire, de reconstructie si deprecierea acumulata pe baza carora se obtine valoarea ramasa actualizata, tratand fiecare constructie in mod separat.

Evaluatorul utilizeaza metoda comparatiilor unitare, a costurilor segregate si a devizelor.

Metoda comparatiei unitare calculeaza costul unitar al unei cladiri similare sau corecteaza costul unitar de barem. Costurile se defalca pe categorii generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Aceasta il ajuta pe evaluator la efectuarea corectiilor ce apar datorita prezentei sau absentei acestor elemente deosebite. Se estimeaza astfel costul de reconstructie sau de inlocuire.

Metoda costurilor segregate utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie, plus manopera, utilaje si transporturi legate de tehnologia lucrarilor de constructie, pentru fiecare metru patrat de suprafata.

Costurile indirecte se calculeaza separat.

Metoda devizelor reflecta cantitatea de materiale si calitatea manoperei pe toate categoriile de manopera necesara in costuri directe la care se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul.

Exista mai multe tipuri de depreciere care formeaza deprecierea acumulata:

uzura fizica recuperabila

uzura fizica nerecuperabila

neadecvare functionala recuperabila

neadecvare functionala nerecuperabila

Se cuantifica in ordine deprecierea recuperabila, cea nerecuperabila, apoi deprecierea externa.

Dupa estimarea deprecierii si diminuarea acesteia din valoarea de reconstructie/inlocuire rezulta valoarea ramasa actualizata. Aceasta valoare va fi preluata in bilantul economic in coloana valorii corectate la pozitia constructii.

Evaluarea stocurilor

Stocurile se compun din materii prime si materiale, productie in curs de executie, produse finite, piese de schimb si subansamble, obiecte de inventar, etc.

Evaluatorul trebuie sa efectueze o inspectie detaliata a acestora, sa le identifice, sa le cuantifice si sa le estimeze gradul de depreciere. In a doua etapa, evaluatorul va trebui sa le stabileasca valoarea de piata. Diminuarile de valoare sau eventualele valori negative sunt aspecte des intalnite.

Pentru evaluarea materiilor prime trebuie sa se cunoasca compozitia acestora dupa care se va face o sortare a materiilor prime. In unele cazuri, la lichidare, exista posibilitatea rascumpararii acestora chiar de catre furnizorii initiali la preturi mai mici decat cele de piata. Se practica de asemenea, vanzarea materiilor prime si materialelor la licitatie, dar unele cazuri, in special la cele cu grad de specializare ridicat valoarea poate fi foarte mica pana la valoarea de casare (dezmembrare).

Pentru productia in curs de executie, dupa inventariere valoarea de lichidare se poate estima in stadiul in care se afla sau sa se faca completarile necesare. In acest ultim caz, se vor analiza aceste complectari tinandu-se seama de

costul si disponibilitatea materialelor de adaugat

costurile directe si indirecte ale manoperei

regiile pentru mentinerea productiei pana la terminarea completarilor

costurile de vanzare

Produse finite au valori de lichidare scazute avand in vedere ca intreprinderea este in dificultate. Evaluatorul le va trata similar cu productia in curs de executie, iar vanzarea acestora se poate face individual sau in bloc.

In urma evaluarii, valorile actualizate ale stocurilor sau corectiile acestora se vor regasi in Bilantul Economic.

Evaluarea creantelor

Creantele nu vor putea fi incasate la valoarea contabila. Evaluatorul va analiza vanzarea globala sau sortarea pe clase si estimarea lor pe baza posibilitatilor de colectare in timp si analizei comparative. In unele cazuri se pune problema posibilitatii de colectare dupa lichidare, ratele de recuperare sunt mici in special la valori mici ale creantelor.

Creantele nerecuperabile se vor estima la valoare zero.

Costul colectarii creantelor este in general 5 - 10% din valoarea lor.

Creantele vor fi evaluate cu deducere din valoarea contabila legata de devalorizarea lor in timp si cu deducerea costului colectarii lor.

Creantele exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate in functie de evolutia cursului de schimb intre data contractarii si data evaluarii.

Creantele pentru care se apreciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult de 1 luna, vor fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile in functie de costul imobilizarii fondurilor pe perioada amanarii incasarii (dobanda bancara pe termen scurt)

Creantele mai vechi de 6 luni vor fi clasificate in functie de vechime si discutate fata de valoarea contabila in functie de probabilitatea incasarii (se pot avea in vedere coeficienti de diminuare intre 25 - 100% din valoarea contabila).

Valoarea corectiilor de aplicat se va introduce in bilantul economic.

Evaluarea titlurilor de participare

Titlurile de participare sunt cele a caror posesie durabila este considerata utila pentru activitatea intreprinderii si au fost achizitionate in scopul detinerii si nu in scopul revanzarii.

Titlurile de participare sunt cote de participare sau actiuni la societati mixte, actiuni schimbate reciproc, etc.

Modul de evaluare depinde de cota de participatie, puterea de vot, natura titlurilor si probabilitatea de vanzare daca participarea nu mai prezinta interes pentru activitatea intreprinderii.

Evaluatorul se va asigura de existenta materiala a titlurilor. Pentru titlurile detinute de terti (banci, etc.) justificarea rezulta din certificatele de depozite sau din atestari. Informatii se pot obtine din verificarea drepturilor asociatiilor din statute, contracte de societate, contracte de asociere sau din hotararile consiliilor de administratie sau adunarilor generale.

Pentru a aprecia valoarea de circulatie a titlurilor, se iau in consideratie urmatoarele elemente:

elemente istorice: baza tranzactiei de origine

elemente actuale: activul net si rentabilitatea intreprinderii ce a emis titlul;

elemente viitoare: perspective ale rentabilitatii, conjunctura economica.

Titlurile se vor clasifica in doua grupe: majoritare (pentru care se procedeaza la evaluarea unei intreprinderi) sau minoritare (unde se porneste de la valoarea de origine aplicand o corectie ce tine de randament si de posibilitatile de vanzare a acestor participatii)

Valoarea participatiilor se calculeaza tinand seama ca puterea de vot nu este intotdeauna egala cu procentul de participare (actiuni preferentiale, aranjamente speciale, etc.).

Metoda cea mai uzuala pentru determinarea valorii participatiei minoritare se bazeaza pe aplicarea unor coeficienti de diminuare sau sporire a partii de participatie, functie de procentul participatiei si functie de puterea de vot acordata participatiei.

Titlurile de credit (imprumuturi acordate, obligatii cumparate) se iau in considerare in general la valoarea contabila ramasa, corectii aparand doar in cazul in care dobanzile nu se situeaza la nivelul celor practicate pe piata.

Evaluarea obligatiilor

In general obligatiile se preiau la valoarea lor de inregistrare in contabilitate, pornind de la premisa ca tertii isi vor onora obligatiile asa cum s-au angajat.

Sunt doua situatii in care pot aparea corectii:

obligatiile care au fost contractate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate la cursul de schimb de la data evaluarii

creditele contractate la un nivel al dobanzii diferit de nivelul practicat curent pe piata, vor fi reconsiderate in functie de diferenta dintre cele doua niveluri.

Un aspect important in cadrul evaluarii este cel al obligatiilor identificate ca nefiind inregistrate in contabilitate. Este vorba despre:

potentiale litigii de natura fiscala

potentiale cheltuieli legate de reclamatii in domeniul protectie mediului sau protectiei consumatorilor

eventuale amenzi, penalitati iminente

anumite clauze contractuale privind unele avantaje acordate salariatilor si alte situatii din aceasta categorie.

Evaluarea conturilor de regularizare

cheltuieli efectuate in avans. Aceste cheltuieli vor fi analizate pe fiecare componenta, urmarindu-se separarea cheltuielilor care vor aduce profit chirii platite in avans, abonamente, facturi pentru consumuri de utilitati si care se vor prelua in bilantul evaluatorului la valoarea contabila, de acele cheltuieli care nu vor aduce profit (chirii platite pentru spatii sau utilaje care nu vor mai fi exploatate, ex.) si care se evalueza la valoarea zero;

amortizarea inclusa pe costuri si neutilizata pentru refacerea capacitatii utilajelor nereinvestita) are valoarea zero este o pierdere de capital rezultata in deprecierea valorii imobilizarilor);

veniturile inregistrate in avans vor fi supuse incidentei fiscale impozitul practicat) si vor fi reconsiderate, respectiv o parte va reveni ca si corectie pozitiva la categoria obligatii fata de stat;

diferentele de conversie valutara vor fi analizate in functie de natura lor cheltuieli potentiale sau venituri potentiale) si vor fi incluse in bilantul economic astfel

cheltuielile cu valoarea zero in activ, iar la obligatii se va efectua o corectie negativa corespunzatoare reducerii aferente a impozitului pe profit

veniturile se vor supune impozitarii, afectand astfel, obligatiile cu impozitul aferent) si profitul net cu diferenta

Mentionam ca la tratarea diferentelor de conversie trebuie sa se tina seama de previziunile asupra evolutiei cursurilor de schimb. Astfel, daca se anticipeaza o inversare a evolutiei, aceasta trebuie avuta in vedere la aprcierea marimii reale a diferentelor de conversie.

Evaluarea activelor necorporale

In unele cazuri apar aspecte de evaluare a activelor necorporale brevete, marci, drepturi, licente, etc.) in cazul operatiilor de lichidare a intreprinderilor.

Metodele de evaluare a activelor necorporale pot fi clasificate in trei mari categorii

metode bazate pe profit metode care analizeaza avantajul detinerii acestor active prin prizma efectului favorabil pentru intreprindere - contributie la profit, economia de redeventa, economia de costuri)

metode bazate pe costul realizarii activelor necorporale costul crearii, cost de cumparare)

metode bazate pe piata, respectiv pe tranzactii trecute, incheiate in conditii si pentru active similare.

Alegerea metodei depinde de circumstante. Evaluatorul poate dezvolta metode specifice pentru anumite cazuri.

In unele cazuri se utilizeaza si metode empirice multiplicarea beneficiului cu 2 - 3 beneficiul brut se multiplica cu 0,7 - 1,8 procent 3 - 12% din cifra de afaceri realizata pe baza de knw-how, etc.).

Inainte de inceperea evaluarii, evaluatorul va trebui sa identifice activul necorporal prin atribute legale si economice.

Atributele legale se refera la identificarea in timp existenta, disparitie), existenta protectie legala, reflectarea tangibila contract, brevet, etc.)

Atributele economice se refera la modul in care intangibilul participa la cresterea valorii unor active si genereaza profit proprietarului.

Evaluarea activelor necorporale poate cuprinde drepturi acorduri de distributie, drepturi de colectare dobanzi, francisa, asigurari), relatii grupuri de forta de munca, furnizori, clienti, distribuitori), proprietate intelectuala brevete, marca, know-how) care au multifunctionalitate, sau sunt legate de activele lichidate astfel ca sa sporeasca valoarea acestora.

Goodwill-ul fondul comercial) se evalueza la valoarea zero.

Unele active necorporale inregistrate in bilant pot sa aiba valoarea zero (ex. cheltuieli de cercetare-dezvoltare, programe informatice), altele (brevete, marci) pot sa aiba o anumita valoare.

* *

*

In lichidarea unei intreprinderi exista posibilitatea ca anumite grupe de active care se vand sa aiba probleme legate de mediu a caror eliminare sa presupuna obligatii care sa influenteze valoarea.

In final, din valoarea de lichidare vor trebui deduse costurile de lichidare taxe, servicii profesionale, promovare active, etc.)

Raportul de evaluare pentru lichidare

Raportul de evaluare va avea forma standardizata, cu sublinierea urmatoarelor aspecte

Analiza diagnostic a societatii

Se prezinta diagnosticele juridic, industrial, financiar-contabil, resurse umane, etc., cu o sinteza a punctelor forte si slabe.

Analiza performantelor si perspectivelor unitatii nedivizate

Scenarii de separare in subunitati care urmeaza a se vinde la licitatie;

Analiza activelor viabile din punct de vedere al pietei, tehnic, etc.;

Aprecieri asupra stocurilor, materialelor valorificabile, utilajelor vandabile prin licitatie;

Determinarea unui cost al redresarii pentru o functionare profitabila a societatii ca intreg sau pe active.

Evaluarea societatii

Evaluarea se face bun cu bun, pe categorii de mijloace fixe si active pe total, prezentand valorile de lichidare propuse.

Se vor da explicatii asupra metodelor de evaluare utilizate si se vor fundamenta corectiile in evaluarea patrimoniala a activelor.

Se vor prezenta comparativ valorile contabile, cele ramase actualizate si valorile de lichidare.

Se vor evidentia plusurile si lipsurile fata de inventarul pus la dispozitie de societatea comerciala.

Documentatia de prezentare a cladirilor, utilajelor si materialelor valorificabile prin licitatie vor avea, pentru principalele grupe, fise tehnice ale obiectivului care sa cuprinda

elemente de identificare denumire, nr. inventar, termen de punere in functiune, etc.);

elemente geometrice nr. deschideri, nr. travei, inaltime, suprafata, etc.) ;

caracteristici tehnice subansamble;

baza calculului de evaluare;

fotografii daca este cazul)

In cazul prezentarii unor scenarii de separare pe active, pentru fiecare activ propus a se lichida se va intocmi o scurta documentatie cu descrierea acestuia, performantele tehnice ale cladirii, instalatiilor si utilajelor aferente si valorile de lichidare propuse pe total si pe categorii de mijloace fixe.

Strategia de lichidare propusa

Se va prezenta strategia de lichidare pe grupe de active in corelatia cu punctele 5.1. si 5.2.

Raportul de evaluare in vederea privatizarii societatii se va face in conformitate cu caietul de sarcini anexa) publicat in MO nr. 345

Exemplu de evaluare pentru lichidare a S.C. "X"

GENERALITATI

Bazele si procedurile de evaluare

a) Surse de date:

Date si informatii privind societatea, selectate, cuprinse intr-un Raportul de Evaluare a societatii la 31.07.1997 si actualizate la 31.03.1999

Date si informatii, culese de evaluator, la inspectarea fabricii si discutiile avute cu personalul implicat in procesul de lichidare;

Situatia inventarului mijloacelor fixe la 31.03.1999, defalcat astfel:

mijloace fixe destinate exploatarii;

mijloace fixe pentru casare;

mijiloace fixe pentru vanzare prin licitatie;

Date statistice de preturi;

Alte date.

b) Standarde europene de evaluare:

EVS 3 - Evaluatorul

EVS 4 -Bazele evaluarii

EVS 5 - Evaluarea proprietatior speciale

EVS 6 - Factori speciali care afecteaza valoarea

EVS 8 - Estimari si evaluari pe baze non-piata

Standarde ANEVAR, corespondente, elaborate: SEV 3, SEV 4

Aplicarea diferentiata, functie de destinatia mijloacelor fixe, a standardelor prezentate pentru estirnarea valorilor patrimoniale, presupune determinarea urmatoarelor valori:

- EVS 4.04. "Valoarea de piata pentru utilizarea existenta":

"Valoarea de piata pentru utilizarea existenta este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar presupunand ca activul este liber/neocupat, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostina de cauza, prudent si fara constrangere".

- EVS 4.07. "Costul de inlocuire net":

"CIN se bazeaza pe estimarea valorii curente de piata a terenului pentru utilizarea sa existenta si a costului brut curent de inlocuire (sau de reconstructie) al constructiilor, din care se scade cota aferenta deteriorarii/uzurii fizice si tuturor celorlalte forme de depreciere si de optimizare".

- EVS 8.04. "Valoarea de vanzare fortata":

"este identica cu definitia valorii de piata, cu amendamentul ca timpul disponibil pentru comercializare a proprietatii este foarte scurt, expunrea pe piata si publicitatea sunt neadecvate, comparativ cu perioada si masuri1e promotionale necesare pentru a obtine cel mai bun pret pe piata. Vanzatorul poate fi silit saui obligat sa vanda".

c) Procedura de evaluare

Consta in determinarea valorilor patrimoniale: activ contabil si activ corectat, precum si a valorii de randament (valoare de Cash Flow), deci fara deducerea obligatiilor.

Activ contabil = Valoare de intrare - Amortizarea acumulata

Activ corectat = S Valori actualizate active

Calculul valorilor actualizate ale activelor consta in determinarea "Costului de inlocuire net" - CIN si dupa aceea, functie de utilitatea fiecaruia, a valorii de lichidare.

evaluarea cladirilor si constructiilor speciale consta in determinarea valorii de inlocuire (de nou) prin utilizarea coeficientilor de actualizare MLPAT, estimarea gradului efecfiv de uzura si astfel a valorii ramase actualizate;

evaluarea celorlalte mijloace fixe consta in determinarea valorii de inlocuire (de nou) utilizand indicii de preturi statistici specifici domeniului (sectorului) de activitate, estimarea uzurii efective si determinarea astfel a valorii ramase actualizate.

Observatie:

Calculul valorii ramase actualizate se face utilizand standardele de evaluare prezentato la pct. b, functie de utilitatea in exploatare sau disponibilitatea de a fi vandute.

evaluarea terenurilor se face la valoarea de piata pentru "cea mai buna utilizare"

Determinarea valorii de Cash - Flow consta in actualizarea rezultatelor activitatii viitoare (5 ani), utilizand o rata de actualizare care sa reflecte riscurile activitatii;

Analiza valorilor si propunerea valorii de lichidare a societatii comerciale.

6.1 ANALIZA DIAGNOSTIC

DIAGNOSTIC JURIDIC

6.1.1.1. Obiect de activitate

Asigurare cu materii prime, industrializare sfecla de zahar, producerea si comercializarea zaharalui, produselor zaharoase si derivatelor, prestari servicii si operatiuni de import-export pentru activitatea proprie;

Cu cererea de motiuni xxxx/9x obiectul de activitate a fost suplimentat cu: fabricarea si comercializarea alcoolului rafinat, fabricarea de bauturi racoritoare, asistenta tehnica in domeniul prelucrarii sfeclei de zahar, comercializarea produselor agroalimentare prin magazine proprii, prin intermedieri, cumparare active, locatie de gestiune.

6.1.1.2. Capital social. Actionariat

- La infiintare: 517,2 mil. lei - 103.440 actiuni nominative a 5000 lei fiecare;

- La HG x/9x: 7.708,08 mil. lei - 1.541.616 actiuni nominative a 5.000 lei fiecare;

- La HG x/9x: 40.076,125 mil. lei - 1.603.045 actiuni norninative a 25.000 lei fiecare;

- La 31.03.1999: 42.074,150 mil lei - 1.682.966 actiuni nominative a 25.000 lei fiecare.

Actionariat:

- F.P.S. 1.651.326 actiuni (98,12%)

- Persoane fizice: 31.640 actiuni (1,88%)

DIAGNOSTIC COMERCIAL

Puncte tari

Amplasarea de exceptie a societatii in vecinatatea portului Midia-Navodari si Constanta, poate constitui un atu important in ce priveste facilitatile de procesare a zaharului brut.

Puncte slabe

Lipsa de interes a agricultorilor din judet pentru cultivarea sfeclei de zahar, determinata de costurile ridicate si compromiterea sistemului de irigatii;

Existenta unei puternice concuronte din partea R. Moldova, exportator activ de zahar rafinat, achizitionat din Ucraina!;

Adoptarea unei politici vamale care "inabuse" sectorul productiei de zahar autohton.

DIAGNOSTIC INDUSTRIAL

Puncte tari

Existenta unei infrastructuri bine dimensionata, avand o stare tehnica satisfacatoare;

Existenta unei dotari cu mijloace de lucru fiabile care mai poate functiona in conditii bune de intretinere, cca. 10 ani;

Modernizarea operatiilor de taiere sfecla si centrifugare cu utilaje performante din import Franta, cu efecte pozitive in rezultatele activitatli.

Puncte slabe

Costul ridicat al energiei termice (circuit lung de 9 km), pierderi pe traseu, tarif sporit pentru varful de sarcina, s.a.;

Degradarea peste limitele normale a instalatiilor exterioare (receptie produs, benzi transportoare, rampe de bascule, s.a.) datorita unei proaste intretineri;

Sistarea din lipsa de fonduri a actiunii de revizie a masinilor si instalatiilor inca din 1997, in stadiu 'demontate'

Gradul de automatizare scazut, in ce priveste controlul si conducerea procesului tehnologic;

Costuri ridicate cu intretinerea instalatiilor de fabricatie datorita coro­ziunii interne si externe;

In general, proasta intretinere a cladirilor si constructiilor speciale.

DIAGNOSTIC ECONOMICO-FINANCIAR

Diagnosticul economico-financiar realizat a avut drept scop depistarea acelor elemente cheje care caracterizeaza starea economico-financiara actuala a firmei, precum si posibilitatile si potentialul companiei pe termen mediu.

Puncte tari, oportunitati

Vanzarea integrala a afacerii;

Puncte slabe, riscuri

Decapitalizarea accentuata a societatii intr-o perioada relativ scurta;

Incapacitatea de recuperare a unui volum de creante ce depaseste 3 mld.lei;

In conditiile inregistrarii penalitatilor contractuale si a sentintelor civile valoarea datoriilor creste cu 41,9 mld. lei, situatie care determina o valoare negativa a capitalurilor actionarilor;

Incapacitatea de achitare a obligatiilor.

6.2. EVALUAREA

CONSIDERATIUNI

- Conform standardului european EVS 8.04:

'Valoarea de vanzare fortata sau valoarea de lichidare este ceruta, (uneori), in scopul evaluarii unei proprietati care este (sau se intentioneaza sa fie), garantie pentu un credit bancar sau obligatar. Definitia valorii de vanzare fortata este identica cu definitia valori de piata, cu amendamentul ca timpul disponibil pentru comercializarea proprietatti este foarte scurt, expunerea pe piata si publicitatea sunt neadecvate, comparativ cu perioada si masurile promotionale necesare pentin a obtine cel mai bun pret pe piata. Vanzatorul poate fi silit sau obligat sa vanda'.

- Din informatiile detinute, licitatiile (3) organizate de catre FPS pentru vanzarea societatii la un pret de cca. 5 mil.$ s-au soldat cu esec.

- Analiza de piata efectuata a condus la urmatoarele concluzii:

vanzarea bucata cu bucata nu este fezabila, utilajele si echipamentele existente - unele strict specializate ne avand piata (second hand). Vanzarea in bloc necesta insa o discontare a valorii de lichidare, utilizata in practica de piata, de 17 - 20%;

amplasarea societatii, terenul aflat in proprietate (22 ha) cu o configuratie majoritar accidentata, cladirile si constructiile speciale (bazine, platforme, rampe, estacade, rezervoare, silozuri, s.a), nu prezinta interes pentru utilizari alternative;

vanzarea la pret de fier vechi a masinilor, utilajelor si instalatiilor din afara exploatarii nu acopera costurile de demontare, pregatire si transport.

In concluzie:

- Analizand piata produselor, capacitatile instalate, investitiile sistate din lipsa de fonduri si tinand cont de amp1asarea favorabila a societatii (in vecinatatea porturilor Constanta si Navodari), se apreciaza ca estimarea valorii de lichidare a societatii poate fi facuta in ipoteza redresarii partiale a activitatii si anume: procesarea zaharului brut.

Alta varianta de estimare a valorii de lichidare, in conditii de redresare a activitatii, consta in evaluarea activ cu activ si insumarea valorilor.

6.2.2. REZULTATELE EVALUARII

6.2.2.1. Valoarea terenurilor

Conform datelor din Raportul de Evauare, valoarea terenului incintei societatii (S_T = 223.088,14 mp) in situatia utilizarii integrale in exploatare este de: 2.485 mil. lei

In realitate insa pentru deservirea activitatii previzionate, terenul necesar este sub 50% din total teren.

Avand in vedere faptul ca partea de teren din afara exploatarii este ocupata in mare parte cu constructii speciale (platforme, cai de transport, retele) si o parte (cca. 15%) infestat, aducerea acestuia la starea de 'iarba verde' implica costuri mai mari decat valoarea terenului recuperat. In aceasta situatie consideram ca valoarea acestui teren este zero.

Rezulta astfel:

V_Teren = 1.250 mil. lei

6.2.2.2. Valoarea mijloacelor fixe

- Conform datelor din Raportul de Evaluare, rezulta ca valoarea totala a mijloacelor fixe, insa 'pentru utilizarea existenta' este:

V_MF = 178.367 mil. lei

Din total valoare rnijloace fixe, cele utilizate in exploatare (procesare zahar brut) sunt in valoare de: 114.267 mil. lei, insa la un nivel de exploatare previzionat de 30-45% fata de capacitate;

6.2.3. VALORI DE RANDAMENT

6.2.3.1. Planul de afaceri

Precizari preliminare:

Analiza diagnostic a condus la urmatoarele concluzii:

Interesul pentru cumpararea acestei societati comerciale nu poate fi decat din partea unui investitor strategic, motivat in reluarea activitatii de productie; aceasta se datoreaza faptului ca din analiza de piata a activelor companiei nu exista alternative de utilizare.

Prin avantajul principal pe care il reprezinta societatea in cadrul sectorului de activitate - apropierea de portul Constanta si Midia Navodari - este evident ca reluarea productiei nu poate fi decat pentru procesarea zaharului brut. Este foarte putin probabil ca investitorul sa gandeasca utilizarea capacitatii pentru prelucrarea sfeclei de zahar intrucat problemele implicate de aceasta activitate sunt greu de depasit (in primul rand asigurarea materiei prirne), fapt confirmat de rezultatele acestei activitati din anul 1984 pana in prezent. In alta ordine de idei costurile presupuse de prelucrarea sfeclei de zahar implica, in conditilie actuale ale pietei, imposibilitatea acoperirii prin pret a eforturilor de fabricatie a zaharului (pretul de cost depaseste 400$/ to in vreme ce pretul pe piata romaneasca a zaharului este usor peste 300 $/ to).

Pentru reducerea costurilor cu energia termica (abur tehnologic) si inlaturarea riscului intreruperii furnizarii acesteia, reluarea fabricatiei impune construirea unei centrale termice proprii, aceasta investitie avand ca efect reducerea costului de la 30$/ to in prezent (furnizor CET "Z") la circa 15$/ to.

Analiza diagnostic a companiei si considerarea situatiei reale a firmei in conditiile date ale pietei actuale a dus la concluzia ca:

situatia generala a mediului economic romanesc;

situatia specifica a pietei zaharului din Romania;

dotarea tehnica si tehnologica a firmei;

posibilitatile reale de acces la piata de aprovizionare si distributie;

accesul la surse de finantare;

posibilitatile de reconstituire a potentialului uman si managerial;

asigura, in conditii rezonabile de risc, posibilitatea derularii unor activitati de exploatare in cadrul actualei societati comerciale "X".

In sensul celor prezentate mai sus, vom analiza in continuare varianta de reluare a activitatii de procesare zahar brut.

Activitatea de procesare zahar brut

In conditiile actuale de dotare ale firmei si in contextul specific al pietei romanesti apare ca rezonabila ipoteza desfasurarii activitatii de procesare a zaharului brut.

Principalii parametrii ai activitatii sunt:

Capacitate de prelucrare instalata: 300 to zahar brut/24ore

90.000 to zahar bruti an

2. Volumul de activitate estimat: 30.000-40.000 to zahar brut/an

Aceasta este motivata de capacitatea de absorbtie a pietei (inclusiv aparitia unor factori perturbatori, conjucturali privind piata de aprovizionare sau desfacere) dar si de procesul de fabricatie, datorita fiabilitatii scazute a instalatiilor.

3. Costuri si durate de repunere in functiune

Centrala termica proprie (cu cazan CLEANER BROOKS SUA)

3 cazane x 12,5 t abur/h la 16 bari, 250 grade Celsius

Cost la cheie: 10.370 mil.lei (inclusiv TVA)

Sporirea capacitatii de depozitare a zaharului brut cu 9.000 to (inclusiv tronson CF), in prezent aceasta fiind de doar 3.000 to

Cost total: 16.000 mil.lei

Durata de realizare: 4 luni

Statie de receptie zahar brut si revizie depozit existent

Cost total: 100mil.lei

Durata de realizare: 4 luni

Revizia sectiei de fabricatie (numai partea de procese)

Reparatii hala: 1.600 mil.lei

Revizie instalatii electrice si automatizare: 500 mil.lei

Revizie utilaje tehnologice: 1.000 mil.lei

Revizie actionari mecanice: 1.000 mil.lei

Cost total: 4.100 mil.lei

Finalizare reparatii cuptor var

Cost total: 600 mil.lei

Durata de realizare: 4 luni

Total costuri de repunere in functiune: 31.170 mil.lei

4. Costuri de productie

Costuri variabile

Cheltuieli cu materia prima, materialele auxiliare, piese de schinib, echipament de protectie: 3.054 mii lei/t

Materia prima (inclusiv descarcare, transport, comision vamal):

3.000 mii lei/t

Materiale auxiliare, piese schinib, echipament protectie:

54 mii lei/t

Cheltuieli cu utilitatile: 442 mii lei/t

Cheltuieli cu munca vie: 107 mii lei/t

Total costuri variabile: 3.604 mil lei/t

Costuri fixe: 3.500 mil lei/an

5. Pretul mediu de vanzare: 4.500 mii lei/t

Metoda fluxurilor financiare

1. Premise generale

Metoda de evaluare prin capitalizarea fluxurilor financiare actualizate (discounted cash flow - DCF) se bazeaza pe capacitatea afacerii de a genera fluxuri pozitive de disponibilitati care in final raman la dispozitia proprietarului. Alegerea metodei se sustine de posibilitatea reala de derulare a unor activitati de exploatare profitabile, care permit reactivarea patrimoniului detinut de S.C. "X".

Fiind o metoda de randament si avand in vedere particularitatile aplicarii, argumentele care sustin utilizarea metodei sunt urmatoarele:

viabilitatea adivitatilor precizate, capacitatea de a genera profit in perioada urmatoare, intr-un orizont de timp previzibil (sub rezerva asigurarii investiilor prezentate anterior);

gestiunea eficienta a activitatii

Premisele aplicarii metodei sunt:

definirea conditiilor normale de exploatare si functionare pe baza analizei afacerilor similare in conditiile de piata specifice, tinand totodata seama de cerintele gestiunii eficiente (s-au avut in vedere parametrii de gestiune eficienta pe plan intonational, precum si performantele realizate de societati comerciale romanesti cu profil si dimensiune apropiate);

deducerea din profitul net obtinut din exploatare a cheltuielilor de investitii (imobilizari sau fond de rulment) necesare sustinerii capacitatii beneficiare considerate;

valoarea rezultata exprima efectul utilizarii acelor elemente de patrimoniu care participa direct la desfasurarea activitatilor respective, excluzind deci acele imobilizari nenecesare;

instabilitatea monedei si dificultatile de provizionare a ratei infiatiei au dus la necesitatea exprimarii tuturor indicatorilor intr-o moneda constanta

- lei constanti - care reflecta preturile valabile la data raportului.

Metoda se aplica sub rezerva cortitudinii informatlilor si estimarilor puse la dispozitie de benefciar si anume:

- situatiile economico-financiare (bilanturi, contul de profit, balantele de verificare pentru perioada 1996 - martie 1999)

- estimarile privind structura costurilor si a programului de investitii pentru a sustine evolutia provizionata a veniturilor.

2. Rata de actualizare

Determinarea ratei de actualizare utilizata in calculele aferente metodei s-a facut pe baza estimarii riscurilor asociate activitatii societatii comorciale, a riscurilor sectorului de activitate in care actioneaza si riscurilor la nivel macroeconomic.

Structura factorului de actualizare este urmatoarea:

8 % dobanda pe piata fara risc;

7 % riscul pietei pe care actioneaza societatea (determinat de concurenta altor societati de profil, de influenta importanta a evolutiei economice generale asupra activitatii S.C. "X");

10 % riscul de activitate al societatii comerciale (exprimat prin sansele de nerealizare a valorilor previzionate). S-a luat in considerarea un risc ridicat aferent activitatii de baza, datorita faptului ca realizarea operatiunilor este conditionata de achizitionarea pachetului majoritar de un investitor strategic, realizarea unor operatii de investitii si de reluare a activitatii de exploatare. Aceasta componenta a factorului de actualizare include si o prima aditionala de risc datorata faptului ca societatea comerciala se afla in procedura de lichidare.

Tinand seama de riscurile probabile ale acestei afaceri, rezulta o rata de actualizare de baza de 25%.

3. Durata de previziune

Durata de previziune a fost stabilita la 5 ani (primul an fiind considerat in functie de incheierea contractului de vanzare a pachetului majoritar si realizarea investitiilor precizate). Durata de previziune tine seama de ciclul normal de investire si de posibilitatea estimarii cu o acuratete rezonabila a realizarilor afacerii.

4. Valoarea reziduala

Valoarea reziduala este estimata ca fiind valoarea fluxului de lichiditati din ultimul an multiplicata cu o rata egala 1/a, unde a reprezinta rata de actualizare (stabilita la 25%).

Previziunea s-a efectuat in cadrul urmatorului scenariu: s-a luat in considerare ca activitate operationala productia de zahar (prelucrare zahar brut), rata de actualizare pe baza riscurilor presupuse in aceste conditii fiind de 25 %;

SCENARIU. Prelucrare zahar brut

Acesta se caracterizeaza prin:

evolutia productiei fizice in conformitate cu potentialul de care dispune firma, respectiv o capacitate de 90.000 tone pe an, dar si cu capacitatea probabila de absorbtie a pietei; gradul de utilizare a capacitatii este cuprins intre 33,3% (primul an prognozat) si 44,4% (ultimul an prognozat), respoctiv un volum anual de 30.000-40.000 tone.

considerarea unui nivel al randamontalui de 94%, respectiv realizarea unui nivel de 3 % melasa si 3 % pierderi din prelucrarea zaharului brut.

cifra de afaceri s-a determinat pe baza considerarii preturilor medii realizate pe piata romanoasca la data evaluarii, respectiv de 300$/to; volumul anual al vanzarilor se incadreaza in aceste conditii intre 135 si 180 mld.lei.

estimarea costurilor are la baza consumurile specifice pentru aceasta activitate, ele fiind prezentate in cadrul precizarilor referitoare la planul de afaceri; astfel, totalul costurilor variabile atinge 108 mld.lei in primul an prognozat, respectiv 144 mld.lei in ultimul an prognozat. Volumul costurilor fixe este estimat la circa 3,5 mld.lei anual.

in conditiile date, luand in considerare impozitul pe profit corespunzator (38%) rezulta o marja neta de profit de circa 8%.

realizarea unui program de investitii in fonduri fixe la nivelul amortizarii in perioada prognozata, investitii care vor mentine potentialul societatii comerciale de realizare a cifrei de afaceri si a profitului;

investitiile in capital de lucru au fost considerate in conditiile estimarii unui nivel al capitalului de lucru de 9% din cifra de afaceri. In aceste conditii valoarea de randament pe baza fluxurilor de disponibilitati a luat in considerare investitiile pe care trebuie sa le faca investitorul in vederea derularii activitatii operationale. Impactul este semnificativ in primul an (flux negativ de 10,2 mld.lei).

Scenariul construit asigara o finantare avantajoasa a activitatii in conditiile mentinerii echilibrelor financiare pe termen lung, mediu si scurt.

Proiectia nu prevede utilizarea surselor imprumutate.

Determinarea profitului net s-a realizat prin aplicarea unei cote de impozit de 38%.

Cu aceste argumantari si conditii impuse s-au elaborat tabelele anexate, care previzioneaza valoric si procentual indicatorii sintetici economico-financiari, fluxurile financiare si de disponibilitati (cu ra = 25%), indicatorii de analiza economico-financiara.

In urma calculelor efectuate pe baza metodei DCF a rezultat urmatoarea valoare:

V_DCF =51.663 mil.lei (factor de actualizare 25%)

6.2.4. ANALIZA VALORII. OPINIA EVALUATORULUI

6.2.4.1. Varianta I - Valoare de lichidare de exploatare

a) Valori rezultate:

Activul contabil 71.119 mil. lei

Activul corectat 125.035 mil. lei

VCF 51.663 mil. lei

Necesar investitii: 31.170 mil.lei

b) Comentarii:

- Diferenta relativ mica intre cele doua active: contabil si corectat se datoreste faptului ca primul contine valorile tuturor activelor societatii si al doilea numai pe cele ale activelor care participa la rezultatele activitatii;

- Diforenta dintre valoarea activului corectat si valorile Cash-Flow se datoreste gradului de utilizare a capacitatii estimate 30-45%;

- Scazand investitiile din valorile de randament, rezulta:

V _lichidare = 51.663 - 31.170 = 20.493 mil.lei

V _lichidare = 1.373.000 USD

( la un curs al dolarului la 31.03.1999 de 14.925 lei)

6.2.4.2. Varianta II - Valoare de lichidare patrimoniala

a) Valoare rezultata

Activul corectat 30.630 mil. lei

b) Comentariu:

Practica de piata, releva faptul ca pentru stimularea interesului investitorului de cumparare 'in bloc' este necesara acordarea unui discount de 17 -20%

Rezulta astfel:

V _lichidare = 24.500 - 26.650 mil. lei

V _lichidare = 1.642.000 - 1.785.000 USD

Opinia evaluatorului

Valoarea estimata de lichidare a S.C. "X" este de:

ANEXA Nr. 1

CAIET DE SARCINI

(continut cadru)

privind contractarea raportului de evaluare a societatii comerciale

Prezentul caiet de sarcini are ca obiect asistenta de specialitate entru evaluarea actiunilor societatii comerciale, in vederea vanzarii in cadrul procesului de privatizare.

Descriere sumara a societatii comerciale

Natura activitatii/Activitate curenta

Societatea Comerciala isi desfatoara activitatea in urmatoarele domenii

Echipamente din dotare

Pentru activitatile economice pe care le desfasoara, societatea comerciala detine urmatoarele echipamente si cladiri (numarul de mijloace fixe pe principalele categorii): ..

Livrari si distributie

Informatii despre piata interna si externa a produselor si serviciilor societatii comerciale; beneficiari interni si externi:

Performate financiare

Pentru anul . si , datele financiare de referinta ale societatii comerciale sunt cele cuprinse in anexa nr. 1.1.

Sarcini

Diagnostic juridic

Definirea dreptului de proprietate, a litigiilor in curs si a altor aspecte juridice ale activitatii societatii comerciale

Analiza activitatii societatii comerciale

2.1. - Descrierea sumara a societatii comerciale .

- descrierea sumara a produselor, activitatilor, instalatiilor si echipamentelor

2.2. - Produse, piete, concurenta:

- descrierea produselor societatii in termeni calitativi si cantitativi si identificarea aspectelor particulare in ceea ce priveste licentele si patentele utilizate

- identificarea pietelor viitoare;

- identificarea principalilor concurenti.

2.3. - Procesul tehnologic, dotarea existenta

- descrierea cladirilor, fabricilor si a echipamentului (plan de situatie, liste de echipamente, etc.);

estimarea necesarului de imbunatatiri tehnologice si modernizari si a costurilor necesare

2.4. - Organizare, management, forta de munca:

- descrierea organizarii existente;

- identificarea fortei de munca pe niveluri de pregatire, calificare, varsta, salarii, etc.

2.5. - Situatia si performantele financiare:

- analiza bilantului contabil si a performantelor financiare obtinute in ultimii 2 ani si in anul curent;

- analiza capacitatii de finantare a necesarului de investitii, identificat anterior.

Evaluarea activitatii societatii comerciale

- evaluarea avantajelor si a punctelor slabe ale societatii comerciale in activitatea viitoare, ca societate comerciala privata actionand pe o piata libera;

- identificarea tendintelor ce ar putea ameninta existenta societatii comerciale dupa privatizare;

- oportunitati ale societatii comerciale privatizate si modalitati de ale folosi;

- prevederi referitoare la viitoarele performante financiare.

3.1. - Evaluarea si propunerea pretului minim:

- aplicarea a cel putin unei metode de evaluare din grupa metodelor patrimoniale (inclusiv metoda activului net corijat) si a cel putin unei metode din grupa metodelor de randament (inclusiv metoda cash-flow);

- fundamentarea coeficientilor utilizati in evaluare

- prezentarea aplicarii metodelor de evaluare si a unei valori aproximative pentru societatea comerciala

- stabilirea valorii minime a actiunilor societatii comerciale, precum si a valorii acestora, majorata cu prima pentru achizitionarea pachetului de control

Prezentarea gamei de valori recomandate in functie de metodele de vanzare a pachetelor de actiuni mentionate in art. 46 din Legea nr. 58/1991: ..

3.2. - Propuneri privind modalitatile de vanzare a pachetelor de actiuni:

Evaluarea capabilitatii ofertantului

Prin oferta prezentata, consultantul va trebui sa demonstreze ca este capabil:

- sa formeze o echipa adaptata la specificul cadrului legislativ si al mediului economic romanesc si sa aiba experienta in domeniul evaluarii

- sa asigure logistica necesara organizarii in cele mai bune conditii a derularii contractului.

Probleme administrative si termene

1. Ofertele se primesc pana la data de ora

2. Deschiderea ofertelor tehnice va avea loc in ziua de . ora .

3. Regulamentul de organizare a licitatiei si grila pentru evaluarea si compararea ofertelor vor fi afisate la sediul organizatorului licitatiei, corespunzator regulamentului de organizare a licitatiilor pentru contractarea serviciilor de consultanta in domeniul evaluarii societatilor comerciale.

4. Derularea contarctului va incepe la data de .

5. Durata solicitata pentru realizarea contractului este de .. zile lucratoare.

6. Consultantul va fi raspunzator in fata clientului (Fondul Proprietatii de Stat sau societatea comerciala) pentru indeplinirea sarcinilor ce-i revin conform contractului.

Componenta echipei de consultanta

Membrii echipei de consultanti trebuie sa aiba experienta si rezultate semnificative in urmatoarele domenii:

evaluarea de afaceri si stabilirea preturilor de vanzare in domeniul de activitate al societatii comercial;

evaluarea tehnica a cladirilor, masinilor, utilajelor, proceselor tehnologice, in special in domeniul de activitate al societatii comerciale.

Finantare

Finantarea contractelor se va asigura de catre client (Fondul Proprietatii de Stat sau societatea comerciala).

Oferta financiara se va prezenta separat de oferta tehnica. Ofertele vor fi insotite de dovada garantiei de .. lei.

ANEXA Nr. 1.1

ANEXA Nr. 2

GRILA

pentru evaluarea si compararea ofertelor

A. Punctarea ofertelor

I. Evaluarea tehnica: .. maximum 100 puncte

a) Analiza obiectivelor cuprinse in caietul de sarcini .. maximum 35 puncte

- abordarea obiectivelor .. maximum 11 puncte

- organizarea activitatii maximum 8 puncte

- abordarea metodei de privatizare . maximum 10 puncte

- suport logistic si organizatoric . maximum 6 puncte

b) Experienta generala a firmei in domeniul obiectivelor cuprinse

in caietul de sarcini .. maximum 30 puncte

- evaluarea de afaceri .. maximum 10 puncte

- evaluarea tehnica a cladirilor si utilajelor maximum 10 puncte

- management general . maximum 6 puncte

- marketing .. maximum 4 puncte

c) Echipa propusa de consultant pentru

proiectul specific .. maximum 35 puncte

- seful echipei

- pregatire profesionala .. maximum 6 puncte

- experienta generala .. maximum 3 puncte

- experienta in evaluare . maximum 8 puncte

- membrii echipei:

- pregatire profesionala .. maximum 4 puncte

- experienta generala .. maximum    4 puncte

- experienta in evaluare . maximum 10 puncte

II. Evaluarea financiara

- oferta care contine pretul minim se puncteaza cu 100 puncte;

pretul minim

- punctajul pentru celelalte oferte se calculeaza astfel: ----- ----- --------- x 100

pretul ofertei

B. Determinarea punctajului final

Se acorda evaluarii 80%, iar celei financiare 20%, punctajul final fiind stabilit astfel:

(punctele pentru evaluarea tehnica) x 0,8 + (punctele pentru evaluarea financiara) x 0,2 = punctajul final

C. Clasificarea ofertelor

Se clasifica in functie de punctajul final.