 |
|
 |  |
|
|
| |
 | Afaceri | Agricultura | Economie | Management | Marketing | Protectia muncii |
| Transporturi |
ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE
FACULTATEA DE FINANTE, BANCI, ASIGURARI SI
BURSE DE VALORI
LUCRARE DE DIPLOMA
CREDITUL IPOTECAR IN ROMANIA SI POSIBILITATILE SALE DE EVOLUTIE
Introducere
"Dreptul la locuinta este un drept fundamental, el se exercita in cadrul legilor ce-l impun. Exercitarea acestui drept implica libertatea alegerii pentru orice persoana in conformitate cu modul de locuire ales, ca urmare a mostenirii si dezvoltarii unui sector locativ si al unui sector de acces la proprietate deschis oricarei categorii sociale". Termenul de credit vine din limba latina, de la creditum, participiul trecut al verbului credere, semnificand increderea celui care ofera unei persoane anumite bunuri, lucrari sau servicii, ca va primi in schimb valori corespunzatoare, in limba romana, cuvantul credit a patruns preluat din limba franceza, prin cuvantul "credit". Preocuparea principala in conceperea lucrarii a contribuit-o acumularea de cunostinte solide necesare elaborarii. Aceasta lucrare are rolul de a explica pe larg insemnatatea creditului ipotecar in viata populatiei si importanta pe care o are in constructia de locuinte. Faptul ca locuinta este indispensabila in viata oamenilor, a determinat bancile sa lanseze pe piata credite pentru construirea sau achizitionarea de locuinte, din categoria acestor credite facand parte si creditul prezent in titlul acestei lucrari.
Creditul ipotecar este o sintagma din ce in ce mai intalnita pe buzele majoritatii romanilor, cu precadere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finantare pentru constructia, cumpararea sau reamenajarea de locuinte. Pentru tarile in curs de dezvoltare si de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pietei imobiliare este un deziderat al noii generatii dar pentru aceasta trebuie sa se imbunatateasca conditiile macroeconomice si gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
Romania a facut pasi importanti in acest sens daca luam in considerare dimensiunea apropiata de media europeana a investitiilor publice si in ultima vreme si a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici si programe care vizeaza acele categorii de persoane care nu au inca o locuinta proprie.
Nevoia de locuinte si de sisteme de creditare moderne si accesibile sunt rezultatul cresterii nivelului de trai si imbunatatirii continue a patrimoniului locativ. Intr-o democratie puternica si autentica se prevede ca orice om sa aiba dreptul la o locuinta decenta si accesibila de contractat. Dreptul la proprietate imobiliara este unul din drepturile fundamentale ale unui cetatean intr-o societate moderna, fiind in egala masura si o obligatie morala in cazul intemeierii unei familii stabile.
Locuinta in sine reprezinta unul din scopurile primordiale ale vietii deoarece un camin propriu inseamna independenta si siguranta, un ambient confortabil in care cetateanul sa-si petreaca o mare majoritate a timpului alaturi de familie si prieteni. Locuinta reprezinta o investitie pe termen lung si de aceea trebuie abordata cu o mare seriozitate si responsabilitate.
Modalitatea de finantarea constructiei de locuinte este o problema majora pentru toate democratiile. Pentru aceasta se creeaza numeroase institutii specializate si circuite speciale in acest scop. In Romania s-a creat deja cadrul legislativ si infrastructura dar principalele impedimente raman inca slaba putere de cumparare a populatiei, nivelul ridicat al pretului locuintelor si nivelul ridicat al dobanzilor.
Principala problema a nivelului mic al economiilor populatiilor poate fi contracarat prin intermediul apelului la societatile ce ofera produse ipotecare. Astfel numeroasele produse ce incep sa prinda contur pe piata noastra sunt din ce in ce mai accesibile cetateanului care are un loc de munca stabil atat in sectorul privat cat si cel public. Prin punerea la dispozitie a unor resurse financiare din ce in ce mai insemnate, prin complexitatea si diversificarea ofertelor, creditul ipotecar raspunde nevoilor de finantare pentru persoanele care doresc construirea, reamenajarea, cumpararea sau extinderea imobilelor, fie ele cu destinatie locativa, comerciala sau industriala.
Principala directie spre care se indreapta sectorul constructiilor si creditelor ipotecare este liberalizarea pietei, lucru care presupune ca statul sa nu mai detina monopolul in furnizarea de resurse financiare ci sa aiba loc o dezvoltare a sectorului privat. Acesta este dezideratul atat al autoritatilor si populatiei Romaniei cat si al autoritatilor europene in perspectiva integrarii tarii noastre cu drepturi depline in marea familie europeana.
In lucrarea de fata vom urmari necesitatea cunoasterii sistemului de credit ipotecar existent la ora actuala in tara noastra in comparatie cu demersurile deja bine implementate in statele cu economie dezvoltata precum Statele Unite si Uniunea Europeana. Vom putea face de asemenea o analiza tehnica a evolutiei generale a creditului ipotecar pe piata mondiala, si perspectivele implementarii unui sistem de credit ipotecar viabil si in tara noastra. Cunoasterea si analiza principalilor ofertanti de pe piata va constitui baza in formarea si fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.
In finalul lucrarii vom putea vedea analiza celor mai performante credite ipotecare din Romania pentru a face cunoscut modul in care bancile isi `ispitesc` clientii cu dobanzii mici cand in realitate costurile acestora sunt mult mai mari.
CAPITOLUL 1
APARITIA SI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR
1.1. Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar in SUA si Europa
In tarile cu economie dezvoltata si stabila, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada, tarile din Europa Occidentala, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare insemnata mai ales dupa cel de-al doilea razboi mondial, datorita importantei economico-sociale a industriei de locuinte si prioritatii pe care guvernele acestor tari a acordat-o dezvoltarii acestui tip de credit si institutiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pietei imobiliare, duce la o mai buna satisfacere a necesitatilor locative ale populatiei, incurajarea responsabilitatii individuale a proprietarilor, autointretinerea si stabilitatea sociala. La nivel macroeconomic, dezvoltarea sectorului imobiliar conduce atat la o crestere economica sustinuta cat si la marirea ofertei de locuri de munca.
In ceea ce priveste conceptul de credit ipotecar trebuie sa disociem piata primara a industriei ipotecare, care reprezinta locul in care este initiata ipoteca si sunt acordate creditele, de piata secundara a industriei ipotecare, unde se creeaza instrumentul financiar investitional denumit obligatiune ipotecara.
In tarile dezvoltate fondurile necesare finantarii locuintelor provin in cea mai mare parte din economiile facute in mod voluntar. Aceste economii acumulate in mod voluntar provin din trei surse: ◙ depozitele bancare si ale institutiilor de economii;
◙ contractele de economisire in sistem colectiv intalnite cu precadere in Germania, Austria, Franta;
◙ contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurarilor de viata si a fondurilor de pensii.
Prin urmare, imprumutatorii intalniti sunt urmatorii[1]:
♦ institutiile de depozit, care atrag depozite si acorda credite rezidentiale. Aceste institutii pot fi diversificate (bancile comerciale si de economii) sau specializate in finantarea locuintelor (institutiile Bausparkassen din Germania si Austria);
♦ bancile de credit ipotecar isi colecteaza fondurile necesare creditarii aproape exclusiv prin emiterea de obligatiuni;
♦ companiile de asigurari de viata pot credita constructia de locuinte din primele incasate;
♦ alte institutii de creditare isi pot colecta fondurile prin vanzarea creditelor acordate altor institutii sau direct investitorilor. in Statele Unite si Marea Britanie companiile ipotecare specializate isi finanteaza creditele prin vanzare sau titlurizare. Transformarea creditelor ipotecare in valori mobiliare poarta numele de titlurizare (securitization).
Asadar, principalele institutii implicate in conceptul de credit ipotecar sunt:
♦ Finantatorii: 1. imprumutatorii - pe piata primara; 2. marii investitori, fondurile ipotecare - pe piata secundara; 3. investitorii la Bursa de Valori.
♦ Societatile de asigurare;
♦ Fondurile de garantare;
♦ Societatile de consultanta si tranzactionare imobiliara;
♦ Cabinete de avocatura si notariale;
♦ Institutii care au rol de supraveghere si control asupra activitatilor bancare, a pietei de capital si a asigurarilor.
Aceste institutii, functioneaza si inter-relationeaza reciproc, avand doua scopuri: satisfacerea clientului; - obtinerea de profit. Astfel, esenta conceptului de credit ipotecar consta in tranzactionarea unor datorii garantate in vederea obtinerii finantarii private a constructiilor de locuinte, la cele mai mici costuri existente pe piata.
In Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltarii locuintelor a fost National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing Administration (FHA), condusa de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), a canii principala functie era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de catre imprumutatorii privati. In 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a infiintat o asociatie a carei scop era vinderea si cumpararea de ipoteci, numita National Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscuta sub denumirea Fannie Mae. In anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despartit in doua entitati separate:[2]
Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, avand aceeasi denumire, dar fiind o companie privata, un fond ipotecar care actioneaza pe piata secundara a industriei ipotecare, al carui rol este de a cumpara creante ipotecare de la institutiile financiare care acorda credite ipotecare. Actiunile corporatiei, considerat cel mai mare furnizor de fonduri pentru ipoteci, sunt tranzactionale la Bursa de Valori din New York (NYSE) si sunt incluse in indicele compozit al actiunilor Standard and Poor's 500.
- Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a Guvernului, actioneaza pe piata secundara a industriei ipotecare ca fond ipotecar si este sustinut de garantii guvernamentale.
In anul 1970, Congresul SUA a infiintat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscuta sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe actiuni, al carei scop este sa creeze un flux continuu de fonduri catre imprumutatorii ipotecari in vederea sustinerii constructiei de locuinte. Piata americana este dominata de credite ipotecare cu rata fixa. Aproape 65% din creditele detinute de agentiile federale au o rata fixa a dobanzii si un termen de rambursare de 15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobanzii ajustabila, raportabila la un indice de referinta.
In Europa, dupa introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare a tarilor care compun acest spatiu si s-a facut trecerea la crearea unei piete unice de capital lichida si stabila.
Creditul ipotecar in sistemul american (MORTGAGE). In perioada imediat urmatoare, care se doreste a fi un avant economic, bancile comerciale vor fi preocupate si vor urmari cu insistenta implementarea unui nou sistem de finantare a locuintelor, asemanator celui aplicat si verificat in tarile cu economie de piata consacrata. Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populatiei la locuinte, prin oferirea de resurse financiare si asistenta tehnica necesara. In acest fel se vizeaza a se asigura locuinte corespunzatoare pentru cat mai multe persoane si a se sprijini dezvoltarea comunitatilor locale, prosperitatea populatiei, care s-a dovedit a fi intotdeauna unul din "filoanele" de baza ale clientelei bancare. In SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se actiona pe piata primara si cea secundara a valorilor imobiliare, preluandu-se intr-o gestiune distincta active ale bancilor si obligatii ale debitorilor. Pentru a face disponibila finantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de familii, institutiile financiare specializate isi asuma responsabilitati, pentru a indeplini, in bune conditii, urmatoarele functii: a) dezvolta o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de la persoane fizice si juridice, prin mecanisme specifice de piata, b) creeaza o varietate de instrumente pentru a se adecva in mod optim nevoilor de imprumut ipotecar; c) incurajeaza parteneriatul sectorului public si privat in rezolvarea problemei locuintelor; d) asista unele segmente ale populatiei in gestiunea valorilor imobiliare.
Pe piata primara valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate pentru atragerea capitalurilor disponibile. In acest fel bancile se refinanteaza de pe piata de capital emitand titluri ipotecare. Pe piata secundara sunt tranzactionate titlurile ipotecare emise pe piata primara, astfel ca o piata secundara se poate considera ca fiind esentiala pentru buna functionare a sistemului, deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determina in final, costul capitalului atras.
In sistemul american s-a recurs la o institutie guvernamentala care asista finantarea cumpararii /construirii de locuinte. Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare. Astfel, aceste obligatiuni ipotecare vor putea avea o dobanda redusa, deoarece riscul de neplata este extrem de mic. In acest context, pe pietele americane, au fost promovate asiduu tranzactiile cu titlurile ipotecare. Mecanismul functioneaza in felul urmator : 1. cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca, obligandu-se sa ramburseze creditul esalonat pe 10-20 ani si sa plateasca sistematic dobanda cuvenita bancii; 2. banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferand platile de la detinatorii de case catre investitorii care au cumparat respectivele valori mobiliare. Pentru serviciile prestate banca isi retine un comision de aproximativ 1,2%; 3. institutia guvernamentala garanteaza investitorii ce au cumparat aceste titluri ipotecare ca vor primi toate drepturile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca detinatorii de case nu isi onoreaza obligatiile.
Acest mecanism ajuta atat cumparatorii de locuinte, deoarece este atras mult de capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpara titluri garantate de guvern si fructificate la un randament financiar considerat eficient, cat si pe societatile specializate in constructii si activitati complementare, carora li se asigura un debuseu pe piata.
Un program special pentru tineri ar putea fi considerat imprumutul cu rambursare initiale mici, acestea devenind mai mari odata cu trecerea timpului, pe masura si direct proportional cu cresterea veniturilor familiei respective.
Pentru ca sistemul sa functioneze este esential sa existe capital disponibil pe termen lung. Concentrarea capitalului este realizata de intermediari financiari, din care cei mai importanti sunt fondurile de pensii private si fondurile de investitii. Bancile comerciale pot oferi un astfel de program numai pe masura capitalizarii, respectiv a cresterii fondurilor proprii, in primul rand, iar in al doilea, prin obtinerea unor imprumuturi externe (linii de finantare) din partea unor investitori institutionalizati. In ceea ce priveste creditul ipotecar, la nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat in termeni nominali in mai putin de 10 ani, ajungand la sfarsitul anului 2000 la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentand 38% din Produsul Intern Brut. Cele mai mari piete sunt Germania, Danemarca si Olanda.
Pietele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, avand puternice caracteristici nationale: traditiile si culturile nationale; produsele si institutiile implicate; sistemele de impozitare si subventionare; costurile aferente achizitionarii locuintei; preturile de tranzactionare; structura proprietatii. In functie de provenienta fondurilor, in practica exista 2 modele fundamentale de finantare a constructiei de locuinte[4]:
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai raspandit cu un procent de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, asa cum se vede in figura urmatoare, principalele institutii care finanteaza creditarea ipotecara sunt: bancile comerciale; bancile specializate de credit ipotecar si bancile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piata de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piata de capital se face prin emiterea de obligatiuni ipotecare (denumite Mortgage Bonds) si de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Daca in Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) in circulatie reprezinta aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, in Statele Unite ale Americii, el depaseste 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditarii ipotecare. in ultimul timp, finantarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a inceput sa devina din ce in ce mai atractiva in tari ca: Marea Britanie, Spania, Franta, fiind emise indeosebi de bancile comerciale.
In Europa Centrala si de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare (MBS). Aceste piete nu intrunesc inca trei conditii preliminare pentru titlurizare si dezvoltarea pietei secundare: infrastructura corespunzatoare a pietei primare; infrastructura legislativa si de reglementare si infrastructura pietei de capital.
Odata cu aparitia si dezvoltarea fulminanta a Internetului, bancile au dezvoltat si ele servicii on-line pentru clientii lor. Creditul on-line, in toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, incepe sa se extinda in toata lumea. Acest lucru se datoreaza in special datorita avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obtinere a creditelor: o paieta mai larga de optiuni ale bancilor; contractarea creditului pentru locuinta fara deplasare la banca; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilitati de contractare a creditului, cat si de plata a ratelor si dobanzilor; oferirea de grafice lunare de plata a creditului si dobanzii.
Importanta si rolul obligatiunilor ipotecare
In Europa, obligatiunea ipotecara reprezinta una dintre componentele majore ale pietei de capital. Acest instrument joaca un rol important pe piata financiara, contribuind la alocarea eficienta a capitalului si la dezvoltarea economica si prosperitate. Odata creat produsul pe piata principala si anume, acordarea de credite ipotecare, imprumutatorul isi constituie un portofoliu de creante ipotecare si privilegiate. Intr-o astfel de situatie, imprumutatorul - detinator de creante ipotecare poate actiona in doua modalitati: a) fie sa pastreze si sa-si administreze el insusi portofoliul de creante; b) fie sa-si transfere creantele ipotecare unor investitori, entitati autorizate sa actioneze pe piata de capital, care actioneaza pe piata secundara. Investitorii isi pot converti pachetele de creante ipotecare in titluri ipotecare respectiv obligatiuni ipotecare (mortgagedbacked securities) pe care le garanteaza si le "revand" pe piata de capital.
Piata obligatiunilor din Germania este, de departe, cea mai mare din Europa si a treia din lume, dupa Statele Unite si Japonia. Piata europeana a obligatiunilor reprezinta 98% din PE3, pe cand in Statele Unite piata obligatiunilor reprezinta 130% din PIB.[5] Guvernele, sunt cei mai mari imprumutati pe piata obligatiunilor, care finanteaza o mare parte a cheltuielilor publice prin emiterea de titluri de creanta. Titlurile de creanta emise de institutii financiare si nefinanciare trebuie sa ofere o prima pentru riscul de neplata, care este perceput in mod obisnuit ca fiind foarte ridicat in cazul in care imprumutatii sunt entitati private, iar agentiile de rating furnizeaza evaluari corecte asupra calitatii creditului obligatar.
Obligatiunile ipotecare au ca trasatura comuna faptul ca reprezinta un instrument financiar, care din punct de vedere economic, serveste la refinantarea creditelor de investitii. Obligatiunea financiara, ca instrument financiar este, din punct de vedere legal, o obligatiune emisa de institutii de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci. O obligatiune ipotecara este o valoare mobiliara care ii confera detinatorului un drept asupra emitentului. Deoarece este garantata cu credite ipotecare, acest tip de valoare mobiliara se bucura de un grad de siguranta mai ridicat De asemenea aceasta garantie reduce in mod considerabil riscul investitorului. imprumutatorii ipotecari, prin emisiunea de obligatiuni ipotecare pot sa obtina fonduri de pe piata de capital la un cost mai redus. Utilizand obligatiunile ipotecare, institutia de creditare ramane expusa in totalitate riscurilor de creditare, de piata, de plata anticipata si altor riscuri inerente creditelor ipotecare, dar este capabila sa obtina surse de finantare mai putin costisitoare deoarece obligatiunile ipotecare nu sunt garantate numai de creditele ipotecare ci si de rezerve si alte fonduri proprii ale bancii de credit ipotecar. intregul sistem de emitere a obligatiunilor ipotecare este supus supravegherii bancare.
Emitentii de titluri si obligatiuni ipotecare sunt urmatorii:
■ titularii creantelor ipotecare;
■ entitatile autorizate sa actioneze pe piata de capital, care sunt supuse unei supravegheri publice speciale.
Obligatiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru o mare varietate de investitori. Ele prezinta un interes deosebit, in special pentru investitorii institutionali, datorita diferitilor factori economici care determina siguranta obligatiunilor guvernamentale, pe de o parte, si a obligatiunilor guvernamentale, pe de alta parte. Obligatiunile depind, cel mult, de capacitatea imprumutatilor de a rambursa creditele.
Cererea de pe pietele europene a obligatiunilor ipotecare este dominata de fondurile de pensii, societatile de asigurari si institutiile de creditare. De asemenea investitorii straini, fondurile de investitii si alte corporatii nefinanciare, in unele tari, detin ponderi insemnate. Prin urmare, existenta institutiilor care formeaza circuitul necesar derularii operatiunilor cu obligatiuni ipotecare si existenta cererii de astfel de obligatiuni, precum si a cadrului legislativ desfasurarii operatiunilor cu obligatiuni ipotecare, constituie premise ale dezvoltarii pietei ipotecare secundare[6].
Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare tranzactionabile. Aceasta inseamna ca, o data emise pe piata primara, ele pot fi vandute si cumparate pe piata secundara, fapt ce joaca un rol important, deoarece investitorii primari le pot valorifica la nevoie. Ca urmare a acestui fapt si a nevoii incadrarii tranzactiilor in parametrii legali, natura juridica si reglementarile aplicabile a obligatiunilor ipotecare sunt:
■ valori mobiliare emise in forma dematerializata;
■ in tara noastra, sunt supuse reglementarilor Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt si ele instrumente ipotecare specializate si devin din ce in ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor necesare creditarii ipotecare. Dupa estimarile Federatiei Europene pentru Ipoteci, in Europa, doar 1% din totalul fondurilor necesare creditarii ipotecare provin din utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui instrument devine insa din ce in ce mai populara deoarece permite scoaterea activelor din bilant, reducand astfel capitalul imobilizat[7]. Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se diferentiaza in principal de obligatiunile ipotecare prin aceea ca institutia emitenta nu pastreaza activele in bilantul sau si prin urmare, nu isi asuma intreaga responsabilitate in ceea ce priveste riscul de creditare, deoarece implica vanzarea creditelor ipotecare si scoaterea lor in totalitate din bilantul contabil, ca si provizioanele de risc aferente.
Restrictii care apar in cazul emiterii de titluri si obligatiuni ipotecare:
■ titlurile ipotecare pot fi emise in limita a 75% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute in momentul emisiunii;
■ obligatiunile ipotecare pot fi emise in limita a 60% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute in momentul emisiunii, limita stabilita din motive de prudentialitate bancara;
■ titlurile de valoare si emisiunile emise de acelasi titular de creante ipotecare nu pot depasi impreuna 75% din valoarea totala a creantelor ipotecare detinute in momentul ultimei emisiuni.
Avantaje oferite de emisiunea obligatiunilor ipotecare:
■ stabilirea unui cadru legislativ creeaza premisele pentru implementarea contextului institutional in vederea crearii pietei secundare;
■ o piata secundara lichida este apta sa diminueze riscurile blocajului resurselor existente;
■ tranzactionarea creantelor ipotecare faciliteaza obtinerea finantarii din surse private a activitatii de constructii la cele mai mici preturi de pe piata.
Dezavantaje in ceea ce priveste emisiunea obligatiunilor ipotecare:
■ piata de capital este inca subdezvoltata in Romania;
■ metodologii diferite de masurare a riscului;
■ masa critica necesara pentru lansarea pietei secundare se poate situa la niveluri ridicate. In concluzie, diferitele tipuri de obligatiuni ipotecare trebuie sa aiba anumite caracteristici comune care sa le confere calitatea de instrumente financiare sigure:
a) trebuie sa fie emise de institutii de creditare;
b) trebuie sa fie supuse unei supravegheri speciale din partea autoritatilor publice; trebuie sa aiba o acoperire suficienta pentru obligatiile financiare asumate;
c) trebuie sa confere un privilegiu detinatorilor de obligatiuni ipotecare in cazul falimentului emitentului.
Piata obligatiunilor ipotecare in Europa este foarte concentrata. Trei tari ocupa peste 85% din aceasta piata. Germania conduce cu aproximativ 44% din volumul valorilor mobiliare emise si aflate in circulatie, urmata de Danemarca (aproximativ 29%) si Suedia (aproximativ 15%). Restul se imparte intre Spania, Franta, Austria, Olanda, Portugalia, Finlanda si Norvegia.
1.3. Infiintarea unui sistem modern de finantare a locuintelor
1.3.1 Cadrul legislativ din Romania
Dezvoltarea pe scara larga a constructiilor de locuinte este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea caruia este necesara asigurarea unor conditii favorabile in vederea crearii unui sistem consistent de finantare pe termen lung. Prin potentialul pe care stocul imobiliar il are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de crestere economica. in tarile europene, investitiile in locuinte se ridica la 2-4% din PIB, in timp ce in Romania ele reprezinta numai 0,8% din PIB. La ora actuala, in Romania, infrastructura legislativa ce sta la baza functionarii creditului ipotecar este compusa din urmatoarele acte normative care reglementeaza creditul ipotecar[8]:
◙ Legea nr. 190 /09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investitiile imobiliare;
◙ Ordinul nr. 4 /18.04.2000, emis de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2 /2000 de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Norme metodologice nr. 3 /17.04.2000, emise de Banca Nationala a Romaniei si de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Ordonanta de Urgenta nr. 200 /18.12.2002 privind infiintarea societatilor de credit ipotecar;
◙ Ordonanta de Urgenta 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999
◙ Codul civil, Titlul XVIII /Privilegii si ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;
◙ Legea locuintei nr. 114 /1996, republicata si modificata;
◙ Legea nr. 152 /1998 privind infiintarea Agentiei Nationale a Locuintei si normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962 /2001.
◙ Legea 541 /2002 privind Casele de economisire creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ.
◙ Codul Civil, Titlul XVIII - Despre privilegii si ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718 pana la Art. 1823 vine in completarea acestui cadru legislativ si normativ. Institutiile care pot acorda creditele ipotecare sunt: Agentia Nationala pentru Locuinte; Bancile si cooperativele de credit; Casa de Economii si Consemnatiuni; Alte institutii de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. in vederea imbunatatirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat si o ordonanta OUG nr. 200 /2002, privind creditul ipotecar, pentru investitii imobiliare. Guvernul considera ca promovarea acestor masuri va facilita atragerea unor fonduri financiare insemnate din partea investitorilor romani si straini interesati sa actioneze pe piata creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piata. Totodata, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezinta un factor cheie in maturizarea, extinderea si eficientizarea pietei financiare. Dezvoltarea pietei creditului ipotecar va crea oportunitati reale de plasament pentru fondurile de pensii.
Se instituie o exceptie de la perioada minima pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, in cazul in care beneficiarul solicita in mod expres, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat pe o perioada mai scurta decat cea prevazuta de lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilita posibilitatea ca suma creditului acordat sa fie exprimata, in contractele de credit ipotecar, in lei sau in valuta. A fost eliminata prevederea potrivit careia modul de calcul al indicelui de referinta, in cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, va fi stabilit prin hotarare a Guvernului.
Categoria institutiilor care pot avea calitatea de cesionar al creantelor ipotecate si privilegiate a fost extinsa. Aceste creante pot fi cesionate institutiilor financiare autorizate prin lege ori unor alte institutii autorizate sa administreze portofolii de creante ipotecare si sa emita valori mobiliare pe baza acestora.
Legea mai stabileste pastrarea titlului executoriu si in cazul cesiunii creantelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul institutiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creanta ipotecara sau privilegiata si fiecare dintre contractele de garantie aferent isi pastreaza caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se va realiza de catre imprumutatori in baza unor norme interne de creditare aprobate de: a) consiliul de administratie, in cazul bancilor, persoane juridice romane, inclusiv Casa de Economii si Consemnatiuni; b) organele statutare ale bancii, persoane juridice straine, in cazul sucursalelor bancilor straine; c) consiliul national de coordonare, in cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte.
Prin urmare, in Romania, sub aspect juridic, exista cadrul legislativ necesar sistemului de credit ipotecar. Exista legi si reglementari, inclusiv normele Bancii Nationale a Romaniei, care ofera posibilitatea dezvoltarii sistemului de credit ipotecar, ceea ce ramane de facut pe viitor, este dezvoltarea sistemului si sub aspect operational.
1.3.2. Necesitatea creditului ipotecar in Romania
In Romania, datorita ofertei de locuinte care este deficitara comparativ cu cererea de locuinte, se poate observa o lipsa de locuinte in general, si de locuinte cu confort ridicat, in special. Caracteristica esentiala a locuirii in Romania este reprezentata de situatia proprietatii asupra imobilelor. Doar 4-5% din populatie locuieste cu chirie. Acestora li se adauga maxim 3-4% care locuiesc in locuintele unor rude sau prieteni fara a plati chirie, in rest, marea majoritate a populatiei posedand cel putin o locuinta. Cu toate acestea, in ceea ce priveste marimea locuintelor, ca suprafata locuibila este cea mai mica in Europa, si astfel, spatiul care revine unei persoane este extrem de redus. Asadar, se impune constructia de noi unitati locative, pentru a raspunde cererii foarte mari de locuinte, precum si pentru a rezolva problema "inghesuielii". Totodata, datorita ritmului foarte scazut de innoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie reinnoit prin construirea de noi locuinte.
Dupa unele estimari, practic 9% dintre cetatenii romani ar avea nevoie acuta de o noua locuinta, in timp ce 13% prezinta o nevoie potentiala. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de gospodarii din Romania constituie cererea efectiva acuta de locuinte. Motivul care determina cautarea sau declararea nevoii unei locuinte este constituit in primul rand de inghesuiala din locuinta actuala. Cu toate acestea, indiferent de modul de obtinere a viitoarei locuinte, resursele financiare constituie instrumentul esential ce urmeaza a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuinta si intentioneaza sa o cumpere sau sa o construiasca nu dispun de resursele financiare necesare, si cei mai multi, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea partiala a costurilor. Trebuie remarcat in acest context faptul ca sectorul locativ are o importanta deosebita atat din punctul de definirii al locuintei cat si din problematica locuirii:
Locuinta: privita ca manifestarea concreta a nevoii de siguranta si confort a individului; cel mai important activ pe care il poseda o persoana sau o familie.
Problematica locuirii: ca rol central in cadrul dialogului politic si social; contribuie la formarea unor comunitati stabile si sanatoase.
Ca urmare a constientizarii acestui fapt se impune interventia statului prin programe care sa intervina in dezvoltarea sectorului locativ. Daca inainte de 1990, 90% din fondurile pentru constructia de noi unitati locative, proveneau de la stat, in perioada urmatoare, fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situatia s-au elaborat patru programe principale:
1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, in conditiile prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 19 /1994;
2. construirea de locuinte sociale destinate unor persoane si familii cu venituri modeste, in conditiile Legii nr. 114 /1996;
3. construirea de locuinte pentru tineri destinate inchirierii, program derulat prin Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, prin Agentia Nationala pentru Locuinte;
4. construirea de locuinte in proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul fiind implementat de catre Agentia Nationala pentru Locuinte.
Pe langa programele detaliate mai sus alti furnizori de fonduri pentru cumpararea /constructia de locuinte sunt bancile. Pe masura scaderii inflatiei si a macrostabilizarii economiei, din ce in ce mai multe banci manifesta un interes crescand pentru furnizarea de credite ipotecare rezidentiale persoanelor fizice si juridice. Cu toate acestea principalul impediment in acordarea creditelor ipotecare ramane solvabilitatea potentialului client. Prin urmare, singura institutie apta de a inlatura partial acest impediment este guvernul, care are rolul de a promova si imbunatatii legile si regulamentele care guverneaza piata. El are rolul de a interveni astfel in ajutorul populatiei cu venituri mici si sub medie prin diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuinte in proprietate.
Trebuie remarcat urmatorul aspect, si anume ca, interventiile initiate de guvern in Romania, pe pietele financiare pentru sprijinirea locuintelor trebuie facute din 3 motive principale:
a) facilitarea accesului la proprietate a populatiei cu venituri mici;
b) corectarea problemelor aparute pe piata, cresterea eficientei si stabilitatii pietei financiare;
c) protectia sistemelor financiare insuficient dezvoltate.
Datorita faptului ca interventiile directe pe pietele financiare au tendinta de a genera efecte negative si dificil de anticipat, guvernul trebuie sa sprijine cat mai mult posibil sectorul privat prin stabilirea unor reguli clare atat pe piata constructiilor de locuinte cat si pe segmentul pietei financiare care sustine acest sector.
Modalitatea de a obtine un sistem eficient de finantare a constructiilor de locuinte in Romania, necesita intr-o masura mai mare decat sfera cadrului legislativ: castigarea increderii in succesul dezvoltarii macroeconomice pe termen lung, intr-o evolutie sociala si politica pozitiva sau mentinerea disciplinei fiscale pe termen lung.
Avand in vedere necesitatea reala de locuinte in Romania si faptul ca conditiile macroeconomice sunt inca nefavorabile, autoritatile competente, guvernul si sistemul bancar trebuie sa-si concentreze eforturile in continuare catre scaderea ratelor dobanzii la creditele ipotecare prin:
a) incurajarea concurentei intre cat mai multi imprumutatori si produse ipotecare;
b) utilizarea pe scara larga a creditelor consolidate in alta valuta (USD, EURO) cu optiune de conversie;
c) reducerea intr-o masura cat mai mare a riscurilor asociate finantarii ipotecare prin imbunatatirea cadrului de reglementare;
d) crearea si sprijinirea bancilor de credit ipotecar si reglementarea obligatiunilor ipotecare in concordanta cu cerintele Uniunii Europene.
In concluzie, necesitatea creditului ipotecar in Romania este o realitate, aflata in stransa legatura cu nevoia dezvoltarii sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de locuinte a cetatenilor romani, avand ca aport o serie de beneficii economico-sociale: Cresterea locurilor de munca in sectorul constructiilor; Inlesnirea mobilitatii fortei de munca; Dezvoltarea pietei imobiliare; Dezvoltarea pietei de capital; Realocarea mai eficienta a resurselor; Diminuarea volatilitatii macroeconomice.
1.3.3. Finantarea locuintelor si riscurile asociate
Finantarea locuintelor presupune existenta unor riscuri pentru furnizorii de surse, riscuri care pot sa le afecteze afacerea. Se intalnesc doua surse importante de risc: una de natura comerciala alta de natura politica. In principal, exista urmatoarele riscuri cu care se confrunta imprumutatorii care actioneaza pe piata primara a ipotecilor sunt:[9]
a) Riscul comercial:
◙ Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garantii solide, beneficiari prost selectati, documentatii de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi;
◙ Riscul de lichiditate: caracterizat la randul lui prin faptul ca imprumutatorii finanteaza credite ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;
◙ Riscul ratei dobanzii, rata dobanzii la credite se stabileste pe baza unei rate diferite a finantarii (dobanda fixa sau variabila, dobanda la leu sau dobanda la o valuta de referinta)
b) Riscul politic:
◙ Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietatii imobiliare, legislatia ipotecara slaba, protectie ineficienta a imprumutatorului;
◙ Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului in mentinerea inflatiei la un nivel scazut, risc de sistem ridicat pe piata financiar-bancara, etc.
Pe masura ce piata financiar-bancara se consolideaza si devine mai stabila, riscul ratei dobanzii si riscul de lichiditate, devin din ce in ce mai usor de administrat fara a fi necesar un sprijin public special. Asadar, in atentia directa a guvernului mai raman doar riscul de creditare comerciala, riscul politic si riscul de neplata. Este necesar promovarea unui program de asigurare ipotecara publica care poate contribui la dezvoltarea si stabilitatea unui sector financiar precum si la imbunatatirea accesului la finantare ipotecara pentru familiile cu venituri reduse. Un asemenea program de asigurare ipotecara publica este necesar a se initia si pune in aplicare, cel putin in primii ani, asa cum e cazul Romaniei, pana cand riscurile asociate creditarii se diminueaza.
1.4. Modalitatile de finantare a locuintelor
In tarile aflate in procesul tranzitiei, marea majoritate a populatiei este reprezentata de proprietarii propriilor locuinte. in Romania, peste 95% din populatia tarii detine apartamente in proprietate, in cladiri multifamiliale, datorita privatizarii fondului locativ de dupa 1990, in timp ce in tarile dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franta 54% si SUA 64.
Datorita faptului ca, costul achizitionarii unei noi locuinte cu grad de confort sporit este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de intretinere si utilitati suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce in ce mai mari si eforturile pe care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare si a retelelor de distributie sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finantare a locuintelor.
Un sistem modern de finantare a locuintelor trebuie sa prezinte o serie de caracteristici:
- eficienta: diferenta minima intre costul surselor atrase si cel al creditelor acordate;
- stabilitate: prin reglementare si supraveghere;
- diversitate a produselor ipotecare oferite;
- accesibilitate: pentru cel putin 40% din populatie.
Sistemele de finantare a locuintelor se impart pe doua categorii: 1) sisteme bazate pe depozite bancare; 2) sisteme care atrag resurse de pe piata de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezinta un mod de utilizare a lichiditatii care este suficienta in sistemul nostru bancar, cu conditia ca aceste credite pe termen lung sa reprezinte doar o mica parte din activele bancilor. Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim urmatoarele:
◙ Modelul bancilor comerciale (clasic): finantarea creditelor pe baza depozitelor bancare;
◙ Modelul contractelor de economisire si creditare in sistem colectiv: institutii specializate care ofera credite subventionate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piata de capital: reprezinta o sursa alternativa de finantare a creditelor ipotecare, sursa care a crescut in importanta in ultimii ani in tarile dezvoltate. Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piata de capital, amintim urmatoarele:
◙ Modelul bancilor specializate de credit ipotecar: imprumutatori specializati de portofoliu care se finanteaza prin intermediul emisiunilor de obligatiuni;
◙ Modelul pietei secundare: institutii de rang secund care crediteaza imprumutatorii primari sau cumpara credite de la acestia.
Institutiile financiare pot juca un rol important pe piata finantarii locuintelor. Ele pot fi impartite in doua categorii: institutii specializate; institutii nespecializate. Printre institutiile specializate se afla: bancile de credit ipotecar si institutiile de economisire si creditare in sistem colectiv pentru locuinte:
Bancile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute si raspandite institutii specializate in Europa, dupa modelul tarilor scandinave, Germania, Austria, etc. Daca la inceputul activitatii lor ele finantau la inceput creditele din depozitele constituite de populatie, in prezent, fondurile sunt furnizate cu precadere de piata de capital prin intermediul emisiunilor de obligatiuni ipotecare.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul bancilor de credit ipotecar: Ofera incredere ridicata investitorilor; Marketing si management al riscurilor, mai eficiente; Obligatiunile ipotecare au un nivel de siguranta sporit pentru investitori; Reglementare si supraveghere stricta;
◙ Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul bancilor de credit ipotecar: Necesitatea crearii unui nou cadru legislativ; Diversificare redusa a portofoliului de plasament;
Institutiile de economisire si creditare in sistem colectiv pentru locuinte reprezinta un alt tip de institutii specializate constituite special pentru economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru locuinte, dupa modelul dezvoltat in special in Germania si Austria sub denumirea de Bausparkassen.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul celor de economisire si creditare in sistem colectiv: Mobilizeaza fonduri pe termen lung numai pentru finantarea locuintelor; Management al riscului mai eficient; Subventia oferita de stat incurajeaza populatia sa economiseasca;
◙ Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul celor de economisire si creditare in sistem colectiv: Crearea unui nou cadru legislativ, normativ si institutional; Cheltuieli bugetare ridicate, fara rezultate semnificative pe termen scurt.
Printre institutiile nespecializate se afla: bancile comerciale, cooperativele de credit, societatile de asigurare si fondurile de pensii. Ele detin o cota de peste 60% din piata creditelor rezidentiale, din care numai bancile comerciale detin 40%.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor nespecializate de tipul bancil Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor nespecializate de tipul bancilor comerciale: Marketing si management al riscului mai putin eficient; Portofoliul de credite ipotecare redus; Preferinta pentru credite cu rata dobanzii variabila.
In concluzie, modelul bancilor comerciale pare a fi mai flexibil insa de finantare sporeste prin formarea si dezvoltarea mecanismelor si institutiilor specifice pietei secundare.
Programul guvernamental in domeniul locuintelor trebuie sa fie o parte componenta a strategiei nationale de dezvoltare economica. Nu este adevarat ca domeniul constructiei de locuinte ar fi rotita care pune in miscare constructia de locuinte. Ceea ce inseamna ca o dezvoltare economica rapida, o inflatie mica si un deficit bugetar limitat sunt conditii esentiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.
1.5. Sistemul de creditare ipotecara pe termen lung in Romania
1.5.1. Modalitatile de acordare a creditelor ipotecare
In Romania, exista cel putin doua aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un acces mai eficient la finantarea internationala, si prin urmare, la posibilitatea acordarii de imprumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobanzii si riscului de lichiditate:
- imbunatatirea riscului de tara ca o rezultanta a evolutiei pozitive a principalilor indicatori macroeconomici;
- un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanti investitori straini. Creditul ipotecar pe termen lung este un imprumut oferit pe o perioada mai mare de 5 ani de catre o institutie financiara autorizata unei persoane fizice sau juridice, in scopul achizitionarii sau constructiei de locuinte. Cea mai avantajoasa optiune in acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare determina plati lunare mai mici pentru imprumutat
Avansul pe care imprumutatul se obliga sa-l plateasca pentru locuinta a fost redus prin ultimele reglementari ale Bancii Nationale a Romaniei. Reglementarile nu mai stabilesc o valoare minima a avansului si dau mana libera bancilor comerciale sa stabileasca singure nivelul acestuia.
Locuinta ipotecata nu poate fi utilizata ca si garantie pentru o alta obligatie si nu poate fi inchiriata de catre imprumutat fara acordul scris al imprumutatorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat in conditii de costuri, termene, rambursare si control strict in privinta utilizarii acestuia, principala garantie a rambursarii constituind-o imobilul achizitionat /construit cu aceste fonduri.
De aceea, contractul de credit trebuie sa contina urmatoarele clauze: valoarea creditului ipotecar, termenele si graficul de rambursare, dobanda perceputa de imprumutator si conditiile platii anticipate, etc. in ceea ce priveste contractul de ipoteca acesta trebuie sa includa urmatoarele clauze: obiectul ipotecii si valoarea locuintei ipotecate, principalele obligatii asigurate prin ipoteca, termenul de valabilitate, executarea ipotecii in caz de neplata si cerintele de asigurare a proprietatii ipotecate.
In contractul de credit si in cel de ipoteca se prevad drepturi si obligatii ale partilor, care vor garanta atat imprumutatului cat si imprumutatorului protejarea intereselor lor impotriva posibilelor abuzuri.
Obtinerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape intr-o procedura standard:
1. Aprobarea preliminara a imprumutatului;
2. Evaluarea facuta de imprumutator asupra capacitatii de plata a imprumutatului si identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care il poate sustine imprumutatul;
3. Selectarea unei proprietati care sa satisfaca posibilitatile financiare ale imprumutatului si cerintele imprumutatorului;
4. Evaluarea locuintei care reprezinta obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaste valoarea de piata;
5. Incheierea contractului de vanzare-cumparare si pe baza acestuia, a contractului de credit si de ipoteca intre imprumutat si imprumutator;
6. Incheierea tranzactiei cu vanzatorul locuintei;
7. Asigurarea locuintei si asigurarea de viata a imprumutatului.
Imprumutatorul asigura in continuare serviciile asociate creditului acordat: urmareste incasarea platilor de la imprumutat, tine evidenta rambursarii creditului si a dobanzii aferente, etc. Dupa rambursarea obligatiilor financiare, ipoteca constituita asupra imobilului este radiata.
1.5.2. Cei mai importanti participanti in sistemul de creditare ipotecara
In procesul de functionare si derulare a creditului ipotecar intervin mai multi participanti care conlucreaza, prin sarcinile si functiile lor specifice, la buna desfasurare a mecanismului de creditare:[10]
1. Imprumutatii sau debitorii: sunt cetateni romani care incheie contracte de credit cu o banca sau contracte de credit cu o persoana juridica nebancara in scopul exclusiv de a achizitiona sau construi o locuinta, care va reprezenta garantia executarii obligatiilor contractuale (ipoteca);
2. Vanzatorii de locuinte: sunt persoane fizice sau juridice care vand locuintele detinute in proprietate sau locuintele altor persoane fizice sau juridice in numele acestora;
3. Imprumutatorii sau creditorii: sunt banci sau alte persoane juridice autorizate care ofera credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. imprumutatorul are urmatoarele functii: acordarea creditului ipotecar, incheierea unui contract de credit si a unui contract de ipoteca si derularea creditelor ipotecare acordate in conformitate cu clauzele din contractele de credit si ipoteca.
4. Operatorii de pe piata ipotecara secundara: sunt institutii specializate care au ca scop refinantarea imprumutatorilor primari si acordarea de credite ipotecare pe termen lung, avand ca si functii: refinantarea imprumutatorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori si asistenta tehnica acordata imprumutatorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt institutii de stat care inregistreaza tranzactiile si drepturile constituite in urma tranzactiilor imobiliare. Acest tip de institutii au urmatoarele functii: inregistreaza transferul de proprietate in urma tranzactiilor imobiliare, inregistreaza ipoteca si drepturile care decurg din contractul de ipoteca si stocheaza si furnizeaza informatii referitoare la drepturile de proprietate si ipoteca tuturor participantilor pe piata ipotecara.
6. Societatile de asigurare: sunt societati autorizate de asigurare care ofera asigurari ale proprietatilor, ale persoanelor imprumutate precum si asigurari civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice si juridice autorizate sa efectueze evaluari ale locuintelor constituite ca ipoteca.
8. Agentii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate sa intermedieze tranzactii pe piata imobiliara si sa acorde consultanta de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achizitioneaza valori mobiliare garantate cu ipoteci si emise de imprumutatori sau operatori de pe piata secundara. Din aceasta categorie fac parte fondurile de investitii, fondurile de pensii, societatile de asigurare, bancile, etc.
10. Operatorii care asigura infrastructura creditarii ipotecare. Din aceasta categorie fac parte notarii publici, autoritatile de inregistrare, custodie si garantare, consultantii juridici si altii care conduc operatiuni specifice tranzactiilor cu locuinte.
Statul are un rol aparte in initierea creditarii ipotecare pe termen lung, prin elaborarea conceptului de dezvoltare a creditarii ipotecare, promovarea bazei legale pentru o functionare eficienta si credibila, furnizarea masurilor de protectie a imprumutatilor dar si a imprumutatorilor si investitorilor, stabilirea politicii fiscale, infiintarea institutiilor necesare unei piete organizate si participarea la managementul acestora.
1.6. Posibilitati de evolutie a creditului ipotecar in Romania
In prezent marea majoritatea a consumatorilor de credite ipotecare sunt interesati de modul in care pot rambursa capitalul utilizat si dobanda aferenta acestuia. Ca un raspuns la cerintele pietei, in ultimii ani in tarile vestice, mai exact in Marea Britanie, au aparut noi forme de credite ipotecare ce ofera cateva noi posibilitati in ceea ce priveste modul de rambursare.
Creditele ipotecare flexibile sunt acele credite ipotecare care permit rambursarea in avans a unor sume mai mari decat valoarea ratelor lunare. Ca urmare creditul poate fi rambursat inainte de scadenta prevazuta in contractul de credit fara penalizari. Dar acest tip de credite mai ofera si posibilitatea ca dupa ce o suma a fost rambursata in avans aceasta sa poata fi utilizata din nou.
Cea mai importanta forma a creditului ipotecar, care din pacate in Romania nu a fost inca adoptata, este aceea `cumpara sa inchiriezi`.
Acest credit este destinat in cea mai mare parte persoanelor ce doresc sa investeasca in proprietati imobiliare deoarece ei prefera sa cumpere o locuinta si sa o inchirieze decat sa locuiasca ei in ea.
Datorita riscului mic de care sunt insotite aceste credite, dobanda practicata pentru acestea este mai mica decat in cazul creditelor standard. Marea majoritatea a celor care aplica pentru un astfel de credit ipotecar isi maresc practic veniturile deoarece chiria pentru o astfel de locuinta este de cele mai multe ori cu cel putin 30% mai mare decat rata totala de rambursat.
In Marea Britanie creditele `buy-to-let` sunt de mai multe tipuri acestea diferind prin modul de calcul al dobanzii si cateva alte caracteristici. Acestea sunt:
Credit ipotecar cu dobanda fixa
Credit ipotecar cu dobanda variabila
Al treilea tip de credit este unul care se comporta ca si creditul ipotecar cu dobanda variabila. Diferenta dintre acestea este reprezentata de faptul ca aceasta poate varia, dar nu poate depasi o limita maxima ce este stabilita prin contract.
O alta forma a acestui credit este aceea folosita pentru persoanele care doresc sa contracteze un credit ipotecar dar nu indeplinesc toate conditiile pentru a lua un credit ipotecar cu dobanda standard(variabila). Datorita facilitarii obtinerii creditului banca percepe o rata a dobanzii mai mare, precum si comisioane si taxe mai mari pentru a compensa riscul mai ridicat la care se expune banca in momentul acordarii creditului.
Persoanele care doresc sa contracteze un astfel de imprumut ipotecar, au marele avantaj ca veniturile lor cresc estimativ, inainte de contractarea creditului, cu valoarea chiriei ce urmeaza a fi incasata lunar Exemplu :daca o persoana castiga 1000 RON si doreste sa cumpere in vederea inchirierii un imobil pe care l-ar putea inchiria lunar contra sumei de 500 RON atunci in momentul acordarii creditului institutia de credit va considera ca solicitantul are un venit de 1500 RON.
Piata imobiliara romaneasca este dominata in prezent de preturi mai mari decat ar trebui pentru ca exista un segment al populatiei care cumpara case la aceste preturi
In perioada urmatoare, piata imobiliara va inregistra o crestere destul de puternica, desi nu una exploziva. Piata creditului ipotecar este in dezvoltare. In ultimul an inregistrand o crestere de 20%, in timp ce cresterea economica a fost de `numai` 16%
CAPITOLUL 2
PROCEDURILE ACORDARII CREDITULUI IPOTECAR
2.1. Aspecte legate de bonitatea clientului
Deoarece analiza capacitatii de rambursare a creditului ipotecar la Banca are pe langa aspectele generale si cateva particularitati regasite la unele banci, vom sublima in continuare si acest aspect al analizei creditului. Capacitatea de rambursare, reprezinta rata lunara maxima pe care o admite banca in functie de venitul net cumulat al imprumutatului si al sotului sau sotiei acestuia. Venitul sotului sau sotiei se ia in calculul capacitatii de rambursare numai atunci cand venitul net al imprumutatului este insuficient pentru obtinerea creditului solicitat. Daca nici veniturile cumulate ale imprumutatului si ale sotului sau sotiei acestuia nu sunt suficiente se pot lua in calculul capacitatii de rambursare la unele banci comerciale, si veniturile fidejusorilor.
Pot avea calitatea de fidejusor parintii imprumutatului sau ai sotului /sotiei acestuia. Fidejusorii trebuie sa aiba acelasi domiciliu cu cel al familiei imprumutatului de cel putin un an. Varsta fidejusorilor la data rambursarii a 50% din credit nu trebuie sa depaseasca, in principiu, 65 de ani la unele dintre banci. In cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat se iau in calcul si veniturile sotului /sotiei, acesta /aceasta va semna contractul de credit in calitatea de codebitor. in cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat se iau in calcul si veniturile fidejusorilor, acestia vor incheia cu banca contracte de fidejusiune.
Dovada realizarii veniturilor se face prin: adeverinta de venit pentru salariatii angajati pe perioada nedeterminata;
◙ adeverinta de venit pentru salariatii angajati pe perioada determinata;
◙ decizia de impunere emisa de Administratia Financiara pentru anul fiscal incheiat;
◙ declaratia anuala de venit pentru liber profesionisti;
◙ declaratia de venit global inregistrata la Administratia Financiara pentru anul fiscal incheiat;
◙ adeverinta de repartizare a dividendelor; decizia AGA prin care se stabilieste distribuirea profitului sub forma de dividende;
◙ ultimul talon de pensie.
Venitul net luat in calculul capacitatii de rambursare va fi cel inscris in documentele justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii in Fisa clientului. Ca urmare a calculului capacitatii de rambursare, marimea maxima a creditului este egala cu valoarea minima dintre valoarea stabilita de capacitatea de rambursare, limita de finantare si solicitarea creditului.
Aportul propriu: in natura si in numerar impreuna cu creditul acordat trebuie sa asigure realizarea sau achizitionarea imobilului care face obiectul contractului.
2.2. Aprobarea si angajarea creditelor
Clientii Bancii, persoane fizice si juridice pot contracta credite ipotecare cu urmatoarele destinatii:
- construirea de locuinte noi, inclusiv utilitatile aferente;
- construirea de case de vacanta, inclusiv utilitatile aferente; modernizarea, extinderea locuintelor si caselor de vacanta;
- terminarea locuintelor si caselor de vacanta in cazul in care volumul lucrarilor executate fata de valoarea investitiei este: in general sub 50% sau peste 50%;
- cumpararea de locuinte terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzactie, potrivit legii, de la unitatile specializate ale consiliilor locale, regii autonome, societati comerciale, persoane fizice;
- cumpararea de case de vacanta;
- cumparari de terenuri pentru constructii situate in intravilan.
In cazul persoanelor fizice, documentele necesare obtinerii creditului sunt urmatoarele:
- cerere, adeverinta salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit si bugetul de venituri si cheltuieli.
Se vor mai depune si urmatoarele documente:
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ actul de proprietate asupra terenului de constructie sau de concesionare al acestuia sau, dupa caz, actul de proprietate a constructiei care se modernizeaza, extinde sau termina;
◙ autorizatia de construire eliberata de catre primarii potrivit legii, precum si proiectul, devizul general de lucrari impreuna cu avizele de la furnizorii de utilitati, care au stat la baza eliberarii autorizatiei respective;
◙ devizul lucrarilor ramase de executat in valori actualizate, pentru terminarile de locuinte;
◙ actul de constituire in conditiile legii a asociatiei civile fara scop lucrativ in cazul locuintelor care se construiesc in blocuri sau cladiri cu mai multe apartamente, precum si procesul verbal de repartizare a tuturor locuintelor si spatiilor cu alta destinatie, individualizate pe fiecare membru al acesteia si valoarea lor, cu obligatia ca la terminarea lucrarilor, in cazul obtinerii unor economii, sa se actualizeze repartizarea creditelor utilizate si dobanzilor aferente pe fiecare beneficiar de spatiu;
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
◙ contractul de vanzare-cumparare incheiat cu societatea care vinde locuinta, sau orice alta dovada emisa de aceasta, in care sa se specifice valoarea locuintei modalitatea de plata a acesteia ;
◙ dovada de castigare a licitatiei publice in cazul locuintelor care se vand in conditiile legii;
◙ documentele prevazute mai sus dupa cum este cazul;
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
◙ contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata, sau dupa caz, contractul de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu persoana fizica care vinde locuinta, in care se specifica valoarea la care s-a convenit vanzarea, adresa exacta a acesteia si modalitatea de plata;
d) pentru cumparari de terenuri pentru constructii:
◙ contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata sau dupa caz, contractul de vanzare-cumparare autentic, incheiat cu persoana fizica sau juridica care vinde terenul, in care se specifica valoarea la care s-a convenit vanzarea, amplasarea acestuia si modalitatea de.
In toate cazurile, in cazul garantarii creditului cu un alt bun imobil decat cel care se cumpara, se depun si urmatoarele documente:
- actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garantia creditului;
- raportul de evaluare a imobilului cu care se garanteaza creditul.
Analiza necesarului de credite la Banca se face in felul urmator:
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ valoarea lucrarilor se stabileste pe baza de proiect si deviz general intocmite de catre o unitate de proiectare autorizata, elaborate cu respectarea reglementarilor legale privind proiectarea constructiilor,
◙ la stabilirea valorii constructiei se va avea in vedere cuprinderea in proiectul care a stat la baza eliberarii autorizatiei de construire a tuturor lucrarilor care sa asigure functionalitatea obiectului creditat
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
- se va avea in vedere valoarea stabilita potrivit legii de catre unitatea care vinde locuinta, conform contractului de vanzare-cumparare in cazul celor terminate, sau cea rezultata din proiect pentru cele care se cumpara in vederea terminarii, care va cuprinde si valoarea lucrarilor realizate potrivit rezultatelor licitatiei publice comunicate de organizatorul acesteia;
- pentru constructiile preluate pentru terminare in urma unei licitatii publice, organizate potrivit legii, se va urmari respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie cu privire la lucrarile de modernizare, transformare, amenajare si imbunatatire a gradului de confort al acestora.
In ambele cazuri se vor avea in vedere si urmatoarele aspecte:
- nivelul creditului se stabileste ca diferenta intre valoarea totala a investitiei si aportul propriu constituit fie in numerar in banca sau achitat vanzatorului, fie in lucrari executate a caror valoare se stabileste prin evaluare de catre banca;
- aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din valoare investitiei cand aceasta se executa de catre o unitate specializata si 30-40% cand se realizeaza prin forte proprii.
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare, hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila, contractul de schimb, actul de partaj voluntar sau contractul de tranzactie.
d) pentru cumparari de terenuri pentru constructii:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea inscrisa in actul de vanzare-cumparare.
Pentru ca banca sa aiba certitudinea restituirii creditului, ea obliga solicitantul sa garanteze imprumutul, dupa cum urmeaza:
a) Pentru constructii noi de locuinte si case de vacante:
- ipoteca constituita asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garantie imobiliara.
b) pentru finalizarea constructiilor neterminate:
- ipoteca constituita asupra cladirilor pe baza unui contract de garantie imobiliara in situatia in care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant
c) pentru lucrari de modernizare si extinderea lucrarilor existente:
- ipoteca constituita pe baza contractului de garantie imobiliara asupra constructiei ce urmeaza a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumparari de locuinte terminate sau neterminate si case de vacanta inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti:
- ipoteca constituita pe baza contractului de garantie imobiliara asupra locuintei care se cumpara in cazul in care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca constituita asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde in " Fisa de analiza pentru aprobarea creditului" din care trebuie sa rezulte:
◙ capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri si cheltuieli ale familiei; intocmit in conformitate cu prevederile legale, in toate cazurile se vor investiga aspectele privind situatia patrimoniala a familiei solicitantului de credit, precum si perspectiva mentinerii veniturilor pe intreaga perioada de creditare, avandu-se in vedere siguranta pastrarii locului de munca;
◙ actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garanteaza creditul;
◙ constituirea aportului propriu;
◙ asigurarea finantarii integrale a locuintelor care se executa in blocuri sau cladiri, cu mai multe apartamente din surse proprii si credit;
◙ respectarea prevederilor din autorizatia de construire, a avizelor pentru utilitati si a termenului de valabilitate a acesteia;
◙ determinarea corecta a nivelului creditului;
◙ exactitatea si corectitudinea intocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este insusita de seful compartimentului prin semnarea "Fisei de analiza pentru aprobarea creditului". Aceasta impreuna cu toata documentatia creditului se prezinta spre analiza consilierului juridic.
In cazul respingerii cererii de credit, referatul intocmit de ofiterul de credit se vizeaza de seful compartimentului si de directorul unitatii bancare, iar motivul se va comunica in scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza "Fisei de analiza111 potrivit competentelor stabilite. Dupa aprobarea creditului se va intocmi contractul de credit.
Angajamentul, potrivit contractului de credit incheiat, se inregistreaza in evidenta extrabilantiera a bancii, la data si valoarea prevazuta in contract.
Pentru inlesnirea realizarii tranzactiei intre vanzator si cumparator, banca poate elibera solicitantului de credit o adresa prin care se comunica aprobarea unui credit pentru cumparare de locuinta, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai dupa prezentarea contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica si transcris la judecatorie, precum si a contractului de ipoteca asupra imobilului cumparat prin credit, daca este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispozitia clientului sub forma limitei de creditare, care este maxima si se acorda in cont separat de imprumut prin debitarea acestuia pe masura efectuarii platilor, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate se diminueaza angajamentul din evidenta extrabilantiera.
Creditele vor fi puse la dispozitie, numai dupa ce se va verifica indeplinirea prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despagubire rezultate din:
- sistarea temporara a creditarii, conditionand reluarea acestuia de prezentarea autorizatiei de construire reactualizata si a proiectului care a stat la baza eliberarii acesteia, astfel ca in termen de cel mult 90 de zile sa fie reluate lucrarile; sistarea definitiva a creditarii in masura in care nu pot fi indeplinite conditiile de mai sus si luarea de masuri pentru recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declansarea procedurii de executare silita.
Pentru cumparari de locuinte si case de vacanta inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzactie, potrivit legii, de la unitati specializate: societati comerciale, persoane fizice, precum si a cumpararilor de teren pentru constructii:
◙ Banca va urmari respectarea raportului surse proprii /credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuintei care se cumpara;
◙ in cazul in care in momentul prezentarii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb, se constata ca acesta s-a incheiat la o valoare a locuintei sau a terenului diferita de cea luata in calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda astfel:
- daca valoarea este mai mare, clientul este obligat sa faca dovada ca dispune de sursele proprii necesare acoperirii diferentei de pret, astfel ca impreuna cu-creditul aprobat sa asigure achitarea integrala a valorii inscrise in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb.
- daca valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate acorda tinand cont si de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului, in acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzator in functie de valoarea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb. in situatia in care creditul a fost acordat inaintea prezentarii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb, diferenta cu care trebuie diminuat creditul se recupereaza de la client si se opereaza ca rambursare de credit. Daca aceasta suma nu se poate recupera de la client, se va considera credit restant si se va inregistra corespunzator in contabilitate.
In cazul in care creditul a fost pus la dispozitie inaintea prezentarii documentelor justificative, clientul are obligatia prezentarii la banca, in termen de 15 zile asigurarea locuintei cu care se garanteaza creditul si semnarea contractului de credit de ambele parti si de giranti.
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente;
Banca va efectua platile din credit pe baza ordinului depus sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plata emise de unitatea de constructii care a fost acceptate de beneficiar sau de imputernicitul acestuia, in concordanta cu stadiul fizic al lucrarilor de constructii realizate.
In cazul realizarii lucrarilor cu forte proprii, platile se fac numai esalonat pe baza ordinelor de plata si a cec-urilor emise de solicitant sau in numerar numai dupa justificarea cheltuielilor efectuate.
Imprumutatul isi poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unitatii vanzatoare, banca sa efectueze platile corespunzator stadiului fizic realizat.
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
Banca va efectua plata din credit numai prin virament in contul unitatii vanzatoare, pe baza ordinului de plata sau a cec-ului semnat de client si al documentelor care sa justifice solicitarea platii.
In cazul in care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decat locuinta care se cumpara, creditul se poate pune la dispozitie fara prezentarea documentelor prezentate mai sus, dar numai dupa inscrierea contractului de ipoteca in Registrul de inscriptiuni si transcriptiuni imobilare al Judecatoriei precum si inregistrarea la o societate de asigurari a cesiunii drepturilor de despagubire pentru bunurile ipotecate in favoarea bancii.
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
Creditul se pune la dispozitie numai dupa prezentarea in original al contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb incheiat in forma autentica si transcris la judecatorie, respectiv a hotararii judecatoresti definitive si irevocabile, a actului de partaj voluntar transcrise in Registrul de inscriptiuni al Judecatoriei, dupa caz, a carui copie se retine la banca.
Plata din credit se face numai prin virament in contul vanzatorului pe baza ordinului de plata sau cec-ului semnat de client
Pentru aprobarea creditului se solicita garantii. Garantiile trebuie sa acopere valoarea creditului acordat in proportie de 133,33%. Garantia de baza a creditului ipotecar se constituie in ipoteci si privilegii asupra imobilului, respectiv teren si constructie, pentru care se acorda credit ipotecar pentru investitii imobiliare. in completarea garantiei de baza se pot lua depozite in lei si valuta constituite la banca si garantii imobiliare, altele decat cele care constituie obiectul creditului.
Asigurarea garantiilor se desfasoara in felul urmator: banca va contracta polite de asigurare de viata pentru imprumutator si polite de asigurare a garantiilor creditului in calitate de beneficiar al despagubirilor pe toata durata de creditare. Politele de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de creditare. Sumele minime asigurate se stabilesc prin reglementari interne ale bancii.
2.3. Verificarea si rambursarea creditului
2.3.1. Verificarea utilizarii creditului
Urmarirea utilizarii creditului are loc pentru constructii noi sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente.
Pe intreaga perioada de creditare, banca va supraveghea respectarea de catre imprumutat a conditiilor avute in vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua verificari de cate ori se considera necesar, urmarindu-se in principal:
- realizarea lucrarilor in concordanta cu autorizatia de construire si proiectul care a stat la baza eliberarii acestuia;
- platile din credit sa fie in concordanta cu stadiul realizarii constructiei;
- reinnoirea contractelor de asigurare, in cazul lucrarilor ce se executa in regie, corespunzator stadiilor fizice executate.
In cazul in care din aceste verificari efectuate pe teren, in prezenta beneficiarului si constructorului, se constata nerespectarea autorizatiei de construire si a proiectului care a stat la baza eliberarii acesteia, se va proceda astfel:
- utilizarii creditului, a contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb incheiat in forma autentica si trimis la judecatorie.
- in cazul neprezentarii documentelor justificative in cadrul acestui termen, se va percepe la creditul an sold dobanda penalizatoare aprobata pentru nerespectarea destinatiei creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirarii termenului pana la data prezentarii acestora, atat pentru creditul curent cat si pentru cel restant, daca este cazul, in cazul neprezentarii documentelor justificative in termen de aproximativ 45 zile de la utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integrala a creditului de la debitori si girant, inclusiv pe calea executarii silite a garantiilor, la aceasta data creditul devenind scadent integral.
2.3.2. Rambursarea creditului
Creditul impreuna cu dobanda se ramburseaza lunar potrivit graficului de rambursare in suma fixa sau variabila de catre titularul de credite.
In cazul cand clientul nu are posibilitatea achitarii unei rate constante din credit si a platii dobanzii calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea creditului si plata dobanzii sa se faca in suma fixa.
In cazul solicitarilor de rambursare in devans a creditelor pentru care prin contractul de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului si plata dobanzii sa se faca lunar in suma fixa, cu dobanda medie capitalizata, se va proceda astfel:
◙ Se va proceda la reanalizarea capacitatii de plata a clientului, in conditiile calcularii dobanzii la sold real, astfel:
- se recalculeaza dobanda la sold real de la data utilizarii creditului pana la data operarii rambursarii, inclusiv pentru fractiunea de luna in care se face rambursarea inainte de scadenta si se compara cu dobanda efectiv incasata.
- in cazul in care dobanda calculata la sold real este mai mare decat dobanda incasata, se va analiza daca exista posibilitatea incasarii diferentei de dobanda;
◙ Aprobarea rambursarii: Cererea clientului de rambursare in devans a creditului, se va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai daca:
- instiintarea clientului in legatura cu diferenta de dobanda rezultata ca urmare a recalcularii dobanzii la sold real, pe care va trebui sa o achite integral la data rambursarii in devans;
- acceptarea de catre client a schimbarii modului de calcul a dobanzii si implicit a achitarii diferentei de dobanda, prin semnarea unui act aditional la contractul de credit prin care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului si la care se va anexa noul grafic de esalonare a creditului ramas in sold;
- pentru soldul de credit ramas dupa operarea rambursarii in devans, se reface graficul de rambureare aplicandu-se procedeul de calcul al dobanzii la sold real. pentru numarul de luni ramase conform contractului de credit.
Rambursarea creditelor va incepe, de regula, in luna urmatoare utilizarii creditului, iar dupa caz, poate incepe in luna urmatoare prevazuta in documentatia pentru realizarea sau terminarea lucrarilor, fara a depasi insa 12 luni de la data incheierii contractului de credit. in aceasta perioada se va calcula si incasa dobanda la creditul in sold. Pentru neplata la scadenta a unei rate lunare, banca este in drept sa treaca la recuperarea imediata a ratei creditului si a dobanzilor aferente din contul curent al clientului, iar in cazul in care acest lucru nu este posibil, sa treaca la executarea silita pe calea valorificarii bunurilor ipotecate.
In cazul intarzierii la plata, Banca va trimite imprumutatului in cateva zile de la data scadentei, o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-1 asupra consecintelor incalcarii Contractului. in cazul in care, in termen de aproximativ 30 de zile de la primirea notificarii, imprumutatul nu-si executa obligatiile, Contractul se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.
Creditele se avizeaza /aproba de catre comitetele de credite organizate la nivelul unitatilor teritoriale, Directia Creditelor Retail, Comitetul de Credite al bancii, Comitetul de Risc si Consiliul de Administratie in limita competentelor stabilite. Semnarea contractelor de credit si a contractelor accesorii (contractele de garantie) se desfasoara astfel:
- contractul de credit si contractele accesorii ale acestuia se semneaza de catre imprumutat, garanti si codebitor in prezenta unui reprezentant al bancii sau a unor persoane imputernicite de conducerea bancii, inainte de angajarea creditului;
- fiecare fila a contractului se stampileaza, iar spatiile si filele libere se bareaza. Contractul de credit se incheie in 4 exemplare din care 3 pentru banca si unul pentru imprumutat.
Un model de contract de credit ipotecar este prezentat in ANEXA 1.
CAPITOLUL 3
STUDIUL DE CAZ:
CEL MAI BUN CREDIT IPOTECAR DIN ROMANIA
Deoarece in luare deciziei de a aplica pentru credit la o anumita banca sunt implicati mai multi factori/ elemente care influenteaza, s-a procedat la evaluarea fiecarei componente importante a creditului, prin metoda scoring, acestea primind un punctaj ce a variat intre 1 si 15.
La acest studiu au participat cele mai importante si performante credite ipotecare in RON si EURO existente pe piata bancara din Romania. Principalele banci, furnizori de servicii bancare, ce au participat la acest studiu sunt:
Banca Comerciala Romana;
Banca Romana pentru Dezvoltare;
Banca Transilvania;
Banca Roamneasca;
ABN AMRO Bank;
Raiffeisen Bank;
Alpha Bank;
Credit Europe Bank (Finansbank);
Volksbank;
ING Bank;
Bancpost;
Piraeus Bank;
Romexterra Bank;
CEC
OTP Bank
3.1. Modul de evaluarea
Pentru evaluarea creditelor s-a luat in calcul posibilitatea acordarii unui credit in
EURO in valoare de 75000 EURO pe o periada de 30 de ani, iar pentru creditele in RON s-a facut echivalenta la cursul BNR a sumei de 75000 din ziua de 14 mai 2007 pentru a se putea vedea diferentele dintre rata totala lunara si suma totala de rambursat la sfarsitul perioadei de creditare.
Dupa ce au fost punctate toate elementele, s-a stabilit ponderea fiecarui element in nota totala(exemplu: Dobanda 23%).
Componentele creditelor ce au fost evaluate si ponderile acestora in punctajul final obtinut de fiecare sunt urmatoarele:
Topul celor mai performante credite ipotecare prezente pe piata bancara din Romania se prezinta astfel:
Modul in care a fost evaluat fiecare credit ipotecar ce a facut obiectul studiului este prezentat in ANEXA 3 - pentru creditele in EURO si ANEXA 4 - pentru creditele in RON.
Pentru creditele ipotecare in EURO se poate observa foarte usor ca diferenta intre cel mai bun credit si cel mai putin bun este mult mai mica decat cea inregistrata la creditele ipotecare in RON.
In prezent numarul solicitarilor de credite ipotecare in RON este mult mai mic decat numarul solicitarilor de credite in EURO. Printre factorii care au dus la surclasarea creditului ipotecar in moneda nationala de catre creditul ipotecar in EURO se numara:
rata dobanzii mai mica pentru creditele in EURO;
evolutia dobanzii anuale efective;
evolutia cursului valutar din ultima perioada.
3.2.Evolutia ratei dobanzii
Din graficul alaturat se poate observa decalajul destul de mare intre rata dobanzii
la creditele in moneda nationala si cele in EURO. Aceasta diferenta explica intr-o foarte mare masura diferenta dintre volumul creditelor acordata in moneda unica europeana si moneda nationala
Creditul in valuta a avut evolutii relativ asemanatoare in ultimii trei ani, cu perioade de regres in lunile ianuarie - februarie, si perioade de avant marcate de luna martie. In cifre absolute, valorea creditelor acordate in valuta a crescut de la 1.627 milioane RON la 6.645 milioane RON, inregistrand astfel un ritm de crestere superior celui inregistrat de creditul acordat in moneda nationala.
Creditul imobiliar - ipotecar acordat populatiei pe total tara, in lei si in valuta (mil. RON)
Se observa ca romanii incep sa aiba incredere in moneda nationala, deoarece solicitarile de credite ipotecare in RON continua un trend ascendent inceput la jumatatea anului 2005.
3.3. Evolutia cursului valutar
In graficul alaturat este prezentata evolutia raportului EURO/RON de la inceputurile existentei monedei unice europene pana in prezent 21.05.2007. Se poate observa foarte usor aprecierea din primi ani ai monedei europene ce culmineaza cu valori foarte ridicate inregistrate in anul 2004 (valoarea maxima de 4.1438 inregistrata in data de 06.01.2004) urmat de o perioada de descrestere inceputa aproximativ in luna octombrie a anului 2004. Tendinta descrescatoare a cursului de schimb pentru EURO se manifesta si in prezent.
Pe fondul evolutiilor din ultimii ani a cursului EURO/RON este posibil ca in perioadele ce vor urma romanii sa-si recapete increderea in moneda nationala, iar volumul creditelor ipotecare acordate in RON sa reduca din diferenta colosala existenta in momentul actual intre el si creditele ipotecare acordate in EURO .
In luna februarie a acestui an volumul creditelor ipotecare in RON acordate populatiei a fost de 1122,5 milioane RON in timp ce volumul creditelor ipotecare acordate in EURO a fost de peste 5 ori mai mare, atingand valoarea de 6186,2 milioane RON.
3.4.Evolutia ratei dobanzii raportata la cursul valutar
Graficul alaturat este facut in conditiile contractarii unui credit ipotecar in valoare de 75.000 EURO cu o rata a dobanzii de 9.20% la inceputul creditului. Pe fondul aprecierii monedei nationale, care isi continua trendul ascendent inceput la sfarsitul anului 2004, dobanda a ajuns la valoarea de 8.45% pentru luna mai dar in conditiile de fata aceasta dobanda continua sa scada ca urmare a aprecierii leului in raport cu moneda europeana.
3.5. Paralela intre dobanda anuala efectiva, rata dobanzii la creditele noi si rata dobanzii la creditele in sold
Dobanda anuala efectiva exprima sub forma procentuala costul total al unui credit. Acesta este un concept impus atat in Uniunea Europeana, cat si Statele Unite, fiind implementat pentru a permite consumatorilor sa compare usor costul creditelor. Cel mai usor mod de a intelege ce inseamna DAE este sa analizam un caz concret. De exemplu, daca intregul cost al creditului ar fi format doar din dobanda, atunci DAE ar fi egala cu rata dobanzii.
In tabelul alaturat sunt prezentate dobanzile medii lunare practicate de bancile comerciale pentru creditele noi, pentru creditele in sold precum si DAE pentru creditele noi.
|
Credite ipotecare in lei |
Credite ipotecare in EURO |
|||||
|
Credite noi |
Credite in sold |
D.A.E. |
Credite noi |
Credite in sold |
D.A.E. |
|
|
Ianuarie | ||||||
|
Februarie | ||||||
|
Martie | ||||||
|
Aprilie | ||||||
Se poate observa foarte usor ca in lunile martie si aprilie dobanda anuala efectiva a fost devansata de rata dobanzii practicate pentru creditele in sold atat pentru creditele in lei cat si pentru cele in euro, ceea ce inseamna ca a devenit mult mai avantajos pentru cumparatorii creditelor a caror rata a dobanzii este mai mare decat DAE pentru creditele noi acordate sa opteze pentru refinantarea creditului ipotecar pe care il au contractat.
Rolul DAE este tocmai de a aduce la acelasi numitor comun toate costurile unui credit. Mai precis, DAE transforma si comisioanele aferente unui imprumut sub forma unei dobanzi. In acest fel, devine posibila compararea a doua credite, indiferent de tipul comisioanelor percepute. Iar diferenta dintre DAE si rata dobanzii se datoreaza in mare parte acestor costuri suplimentare: comisioane initiale, lunare, anuale, prime de asigurare de viata, etc.
Dupa 1990 fondul locativ al Romaniei a fost privatizat aproape in totalitate. Noua generatie care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o noua forma de guvernamant, mai prospera, mai egalitara si care sa asigure un alt nivel de trai al populatiei, isi doreste o strategie de dezvoltare durabila si in sectorul constructiilor de locuinte. Obiectivul primordial devine accesul fiecarui cetatean la un camin adecvat, asigurarea protectiei sociale pentru persoanele cu venituri modeste. Obiectivele strategice generale vizeaza mai multe componente ale sistemului constructiilor de locuinte, cum ar fi: dezvoltarea urbana durabila (retele de alimentare cu apa si energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deseurilor), imbunatatirea infrastructurii (drumuri locale si judetene), facilitarea investitiilor din domeniul privat si realizarea a cat mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidentiale. Se urmareste astfel alinierea calitatii vietii romanilor cu cetatenii Uniunii Europene. Masurile specifice in domeniul creditarii ipotecare trebuie sa se reflecte si in masurile sociale generale ce trebuie accelerate. Datorita nivelului scazut al salariilor si puterii de cumparare relativ redusa, se impun luate masuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de munca si o protectie sociala decenta. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei nationale va conduce la o viata mai buna, la impamantenirea unei mentalitati capitaliste si a unor mecanisme ale pietei libere.
Pentru cresterea nivelului de confort al cetatenilor si sigurantei locuirii trebuiesc promovate noi masuri fiscale si administrative care sa stimuleze reabilitarea si modernizarea fondului locativ construit. Demne de urmat sunt masurile ce s-au luat in ultima vreme in tarile Uniunii Europene in domeniul locativ. Acestea au obtinut deja rezultate notabile in evolutia calitativa a locuintelor proprietate personala cat si inchiriata. Romania a facut deja demersuri pentru imbunatatirea cadrului legal in domeniul locuirii. Aceste masuri trebuie sa fie cunoscute si aplicate atat la nivel national dar mai ales local unde trebuie alocate fonduri mult mai insemnate acestui domeniu primordial. Avand in vedere ca in Romania, comparativ cu tarile membre ale Uniunii Europene, majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca avand venituri medii si mici, casele de economii pentru credit ipotecar par sa constituie cea mai eficienta solutie pentru acoperirea nevoilor de finantare. Se impune luarea de masuri privind inmultirea acestui tip de institutii dar si o diversificare a gamei de produse si servicii oferite populatiei. Bancile comerciale mixte pot contribui si ele decisiv la dezvoltarea constructiilor de locuinte
In toate tarile cu o economie dezvoltata creditarea ipotecara reprezinta o alternativa viabila de atragere a fondurilor. Finantarea locuintelor este o activitate complexa care necesita colaborarea tuturor participantilor, atat a guvernului, finantatorilor, cat si a firmelor de constructii. Aceasta lucrare are menirea de a constientiza importanta creditului ipotecar in dezvoltarea domeniului locativ din Romania. Piata imobiliara se afla abia la inceput dar reprezinta o investitie demna de luat in calcul avand in vedere ca populatia va aloca din ce in ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuintelor.
Bibliografie
Creditul ipotecar pentru cumpararea /constructia de locuinte, Editura All Beck, Bucuresti 2004
BASNO Cezar (coord.), Moneda, credit, banci, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 2001
CERNEA S., Banii si creditul in economiile contemporane, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1997
COSTEA CARMEN, Tranzactii comerciale cu ajutorul creditului, Editura Forum Consulting Partners, Bucuresti 2000
DEDU Vasile, Gestiune si audit bancar, Editura National, Bucuresti, 2001
DUTA MADALINA, Daca vreau o locuinta pot prin credit, Editura Tehnica, Bucuresti 2003
IMIREANU Mihai, Tehnica si practica operatiunilor bancare, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 1995
IONESCU Lucian C. (coordonator), Economia si rolul bancilor vol. I si II, Editura Economica, 1996;
IONESCU Lucian C. (coordonator), Bancile si operatiunile bancare, Editura Economica, 1996;
MANOLESCU GHEORGHE., Moneda si credit, Editura Fundatiei Romania de Maine", Bucuresti 2001
ROSCA Teodor, Moneda si credit, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001
ROXIN LUMINITA, Gestiunea riscurilor bancare, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti 1997
BEJU Daniela, Mecanisme monetare si institutii bancare, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj-Napoca, 2004
LICHTENBERGER JUNG-DUK, The economic and financial importance of mortgage bonds, in Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001
OLTEANU Alexandru, Management bancar. Politici. Strategii si Tehnici bancare, Editura Dareco, Bucuresti, 2003
SECHELARIU Sergiu, BEJAN Ioan, Creditul ipotecar, Editura Desteptarea, Bucuresti, 2002
SEDAR NEGA MARIA, Cum sa-ti cumperi casa?, Editura Capital, Bucuresti 2002
TRENCA I. Ioan, Metode si tehnici bancare, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj- Napoca, 2002
TURCU ION, Operatiuni si contracte bancare, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 1997
Legea nr. 190 /1999, privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
Ordonanta de urgenta nr. 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999
Legea nr. 152 /1998, privind infiintarea Agentiei Nationale a Locuintei si normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962 /2001.
www.credit-ipotecar.ro
www.no-cash.ro
ANEXA 1
CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR
nr./..
Intre:
S.C BANCA.. SA - prin Sucursala judeteana (sucursala, agentia), _____ _______ ______ ____________ cu sediul in __________________ _______________ , inmatriculata la Registrul Comertului sub nr. _____________, Cod fiscal/CUI __________ reprezentata legal prin Dl. / Dna __________, _________(se va completa functia) si Dl. / Dna _________, _________(se va completa functia), in calitate de creditor ipotecar, denumita in continuare BANCA
si
__________ ______ ____ _____, domiciliat in localitatea ______________ str ___________________ nr ____ judetul _________ cod postal __________ posesor al BI/CI seria ____ nr ____________, eliberat de ___________ CNP ________________, casatorit cu _____ _______ ______ ______, in calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit in continuare IMPRUMUTAT,
si
__________ ______ ____ ______, domiciliat in localitatea ______________ str ___________________ nr ____ judetul _________ cod postal __________ posesor al BI/CI seria ____ nr ____________, eliberat de ___________ CNP ________________, casatorit cu _____ _______ ______ ______ in calitate de COPLATITOR,
a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit in continuare CONTRACT), in baza dispozitiilor Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, cu modificarile si completarile ulterioare, in temeiul caruia:
BANCA acorda IMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru______________ in suma de ________________ (cifre) lei/ valuta ___________ (litere).
Durata creditului este de _______ ani / . . . . .. luni , calculata de la data primei trageri din credit, care include, in cazul creditelor pentru construire, si o perioada de gratie de . . .. luni , calculata de la data primei trageri din credit.
In cadrul perioadei de gratie, dobanda se calculeaza lunar, la soldul creditului. Rambursarea dobanzilor aferente perioadei de gratie se va face lunar, in conformitate cu graficul de rambursare.
Tragerile din credit se efectueaza dupa cum urmeaza :
a) integral , in termen de . . zile, pentru efectuarea platii catre vanzator;
b) esalonat, pe masura efectuarii cheltuielilor, in termen de sau in transe, dupa cum urmeaza :
- transa 1 - in suma de ___________ in termen de ________________
- transa 2 - in suma de ___________ in termen de ________________
- transa n - in suma de __________ in termen de ________________
Termenul/termenele de tragere curg de la data indeplinirii tuturor conditiilor prevazute la pct. . ( se va mentiona unul dintre articolele 3.1.1. - 3.1.5 ) din Conditiile generale de creditare.
Se trece numarul de la Registrul Comertului pentru sucursala semnatara a contractului.
Se vor introduce si COPLATITORII in contract, in cazul in care IMPRUMUTATUL solicita ca la acordarea creditului sa se ia in calcul si veniturile nete lunare ale membrilor familiei acestuia ;
Se vor trece una sau mai multe din urmatorele variante: cumpararea, construirea, reabilitarea (modernizarea), consolidarea sau extinderea imobilului (adresa, inclusiv codul postal), lucrari de viabilizare a terenului (respectiv asigurarea cu utilitatile necesare: electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon etc.). Valoarea creditelor pentru destinatiile mentionate poate cuprinde si alte cheltuieli legate de realizarea investitiei (proiectare, obtinere autorizatii si acorduri legale necesare, trecere teren in intravilan, cheltuieli notariale etc.), inclusiv TVA unde e cazul,
Se trece moneda in care se acorda creditul.
Se va introduce durata cu respectarea prevederilor fisei de produs si ofertei privind conditiile de acordare a creditelor ipotecare
Perioada de gratie se acorda in cazul creditelor pe termen mediu si lung si poate fi de maxim 1 an.
Se va completa pentru creditele destinate cumpararii de imobile (eliminandu-se variantele care nu corespund).
Se va completa pentru creditele ipotecare destinate construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor in conformitate cu graficul de executare a lucrarilor si planul de finantare (eliminandu-se variantele care nu corespund).
Varianta 1 - pentru creditele cu dobanda variabila pe intreaga perioada
Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este LIBOR/EURIBOR/BUBOR + . p.p. marja pe an.
Dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de indicele de referinta LIBOR/EURIBOR/BUBOR . . . . .(se va specifica cotatia de piata respectiva pentru moneda creditului si rata specifica utilizata conform regulilor interne ale BANCII).
Cotatia LIBOR/ EURIBOR /BUBOR in functie de care se stabileste dobanda este cea de la 6 luni. Cotatia LIBOR/ EURIBOR /BUBOR utilizata pentru calculul dobanzii aferente primelor 6 luni, este cea din ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere.
Aceasta cotatie se va modifica (la fiecare 6 luni) intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract si este cea valabila in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea.
Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ..puncte procentuale;
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ..puncte procentuale.
Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga p.p.
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga . . p.p.
Varianta 2 - pentru creditele cu dobanda fixa pe o anumita perioada si variabila ulterior
Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este..si este fixa pe primii.ani de la data tragerii/primei trageri, iar pe restul perioadei de creditare, dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de cotatia LIBOR/ EURIBOR/BUBOR la 6 luni, la care se adauga ..puncte procentuale.
Cotatia LIBOR/ EURIBOR/BUBOR in functie de care se stabileste dobanda este cea valabila in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea. Aceasta cotatie se va modifica (la fiecare 6 luni) intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract.
Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ..puncte procentuale;
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ..puncte procentuale.
Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga p.p.
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga . . . p.p.
Pentru creditul acordat, IMPRUMUTATUL va plati urmatoarele comisioane:
a) comision de acordare credit de _____ % flat;
b) comision de administrare de ________ RON/EUR/USD lunar, reprezentand un procent de % din valoarea creditului contractat prevazuta la pct. 1;
c) comision de rambursare anticipata aplicat la suma rambursata in avans, dupa cum urmeaza:
d) comision de neutilizare de ___ % pe an, calculat la soldul creditului neutilizat, platibil lunar
e) comision de transformare de:
- ..% flat, pentru prima solicitare;
- ..% flat, pentru urmatoarele solicitari;
f) alte comisioane .
Comisioanele prevazute la pct. 6 lit. c) si d) se platesc de catre IMPRUMUTAT si in perioada de gratie.
IMPRUMUTATUL se obliga sa garanteze creditul, dobanzile, dobanzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum si cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, si celorlalte sume datorate, inclusiv a cheltuielilor de judecata si de executare silita, cu urmatoarele garantii constituite in favoarea BANCII:
a) ipoteca de rang .. asupra imobilului situat in _____ _______ ______ ______ , proprietatea _______________ si a ______________ ;
b) __________ ______ ____ __________________
c) __________ ______ ____ __________________
Prezentul CONTRACT este valabil si isi produce efectele, de la data semnarii si pana la indeplinirea de catre IMPRUMUTAT si COPLATITOR(I) a tuturor obligatiilor care rezulta din acesta, respectiv pana la recuperarea de catre BANCA a tuturor sumelor la care este indreptatita in baza prezentului CONTRACT.
Prezentul CONTRACT se supune legislatiei romane.
Prezentul CONTRACT poate fi modificat si/sau completat numai cu acordul ambelor parti, prin acte aditionale.
Prezentul CONTRACT impreuna cu contractele de garantii accesorii constituie, conform Legii bancare si Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, titluri executorii.
In aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ va fi inteleasa ca incluzand toate amendamentele aduse la acesta, inainte sau ulterior incheierii acestui CONTRACT.
Prezentul CONTRACT intra in vigoare la data semnarii sale de catre toate partile.
Obligatia bancii de a pune la dispozitie creditul si dreptul imprumutatului de a efectua trageri din acesta, intra in vigoare la indeplinirea conditiilor prevazute la pct. . (se va mentiona unul dintre articolele 3.1.1. - 3.1.5 ) din Conditiile generale de creditare, precum si a urmatoarelor conditii:
- constituirea garantiilor prevazute la pct. 8 si efectuarea publicitatii acestora. In cazul ipotecilor autentificate la un birou notarial cu care banca a incheiat conventie de colaborare, extrasul de carte funciara din care rezulta inscrierea ipotecii in rangul mentionat in contract poate fi prezentat si dupa efectuarea tragerilor, in termen de cel mult 10 zile de la autentificare. In cazul in care acest extras nu este prezentat in termenul mentionat, sau este prezentat in acest termen, dar ipoteca este de rang inferior celui mentionat in contract, banca are dreptul de a nu permite efectuarea de noi trageri pana la prezentarea extrasului cu rangul mentionat in contract sau pana la constituirea, in termen de cel mult 30 de zile, a altor garantii acceptabile pentru banca si convenite prin act aditional. In cazul in care Imprumutatul nu isi indeplineste aceasta obligatie pana la expirarea termenului de 30 de zile, banca are dreptul sa anuleze creditul netras si sa declare exigibil creditul tras.
- incheierea politelor de asigurare pentru bunurile aduse in garantie prevazute la pct. 8 si cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea BANCII;
- incheierea politei de asigurare de viata cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar/certificatului de asigurare pentru caz de deces in care banca va figura ca beneficiar;
se vor trece orice alte conditii solicitate de banca inainte de tragerea creditului
. In situatia in care imprumutatul nu indeplineste conditiile de tragere in termen de . . zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se considera desfiintat de plin drept, fara indeplinirea nici unei formalitati si proceduri prealabile.
. Conditiile generale de creditare prezentate in Anexa nr. 1 si graficul de rambursare fac parte integranta din prezentul contract. Contractele de garantie sunt accesorii prezentului CONTRACT.
BANCA.. incheie in calitate de contractant o asigurare de viata pentru imprumutat, care semneaza certificatul de asigurare in calitate de Asigurat. Asigurarea acopera riscul produs ca urmare a intervenirii decesului imprumutatului in cadrul perioadei asigurate. In asigurarea de viata, Banca are calitatea de Beneficiar si, in calitate de contractant, plateste primele de asigurare.
In cazul in care aceasta asigurare de viata inceteaza, din orice motive, mai putin plata indemnizatiei de asigurare, banca va notifica imprumutatului acest lucru, iar acesta va avea obligatia incheierii unei polite de asigurare de viata individuala in care banca va figura ca beneficiar sau care va fi cesionata in favoarea bancii, in termenul prevazut in notificare, dar nu mai devreme de o zi lucratoare de la data primirii acesteia, cu aceasta data devenind aplicabile prevederile pct. 7.1. din conditiile generale de creditare referitoare la polita de asigurare de viata.
Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de . . . . . ., la . . . . . . . . (localitatea in care se semneaza), in . .. . exemplare, toate avand aceeasi valoare juridica, din care . . .. exemplare pentru BANCA si . . . exemplare pentru IMPRUMUTAT.
BANCA.. Dl./ Dna.
prin Sucursala Imprumutat, ___________________
(sucursala, agentia)________________ Coplatitor, ___________________
ANEXA 2
RATE DE RAMBURSARE A CREDITULUI IN PRIMUL AN
|
Nr. ratei |
Data calendaristica a scadentelor |
Rata totala lun. antecalc. |
Rata lunara de credit |
Rata lunara de dobanda |
Sold ct. cred. |
ANEXA 3
|
Banca |
Alpha Bank |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
||
|
Denumire produs |
Alpha Housing |
Credit imobiliar |
Credit imobiliar All Inclusive | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 1 an |
fixa |
fixa | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
35 EUR, plus 90 EUR (comision de evaluare imobil) |
100 RON | ||||
|
Comision de acordare |
2% (minim 120 EUR) | |||||
|
Comision de risc valutar |
1,85%/ an (comision de rezerva minima obligatorie) - platibil lunar | |||||
|
Comision de administrare |
0,1% /lunar la sold |
0,15%/ luna la sold | ||||
|
Comision de rambursare anticipata |
4% (in primii 4 ani); 2% (ulterior) |
1% (in primii 20 ani); 2% (ulterior) |
4% (in primii 5 ani), 2% (intre 5 si 10 ani), 0% (ulterior) | |||
|
Varsta minima |
21 ani |
18 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
2 ani | |||||
|
Venit minim |
200 EUR/ familie |
100 EUR/ solicitant |
300 RON | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil; asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil |
asigurare imobil | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
ABN AMRO Bank |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
||
|
Denumire produs |
Credit ipotecar |
Credit pt. casa II |
PROMOTIE pana la 15.06 | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 1 an |
fixa 1 an |
fixa 1 an | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza | ||||||
|
Comision de acordare |
2% + 120 EUR | |||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,10%/ luna din creditul initial |
0.15% pe luna (la sold) | ||||
|
Comision de rambursare anticipata | ||||||
|
Varsta minima |
21 ani |
20 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
6 luni |
intre 3 si 12 luni pentru creditele pe o perioada de minim 20 an | ||||
|
Venit minim |
250 EUR/ solicitant sau 400 EUR/ familie |
200 EUR/ familie | ||||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil, asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil (gratuit), asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil platita de client, asigurare de viata optionala | |||
|
Garantii |
ipoteca, cesiune de venituri |
ipoteca |
ipoteca si/sau depozit colateral | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
Nr. Puncte |
BCR |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
||
|
Denumire produs |
Credit Europe Ipotecar |
Rezidential Super BCR |
Credit pt. casa I | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 1 an |
fixa 1 an |
fixa 1 an | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
10 EUR |
300 RON | ||||
|
Comision de acordare | ||||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,05%/ luna (la valoarea initiala a creditului) | |||||
|
Comision de rambursare anticipata |
4% (in primii 5 ani), 2% (intre 5 si 10 ani), 0% (utterior) |
4,5% (primii 1-3 ani); 3% (intre anii 4-5 ai creditului); 2,5% (intre anii 6-10); 2% (dupa 10 ani), minim 30 EUR | ||||
|
Varsta minima |
18 ani |
18 ani |
20 ani | |||
|
Perioada de gratie |
6 luni | |||||
|
Venit minim |
nu este specificat |
nu este stabilit un prag minim |
200 EUR/ familie | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil |
asigurare imobil, asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil (gratuit) | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
BCR |
Nr. Puncte |
BRD |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
|
|
Denumire produs |
Rezidential Super BCR |
Habitat Plus |
Credit pentru Casa Noua | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 2 ani |
variabila |
variabila | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
300 RON | |||||
|
Comision de acordare |
1,8%, min. 200 EUR |
2%, minim 150 EUR | ||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,05%/ luna (la valoarea initiala a creditului) |
0,10%/ luna la sold | ||||
|
Comision de rambursare anticipata |
4,5% (primii 1-3 ani); 3% (intre anii 4-5 ai creditului); 2,5% (intre anii 6-10); 2% (dupa 10 ani), minim 30 EUR |
3%, minim 25 EUR |
2% + dobanda aferenta primelor 6 luni (daca inprumutul se restituie in primii 5 ani), 2%, min 100 EUR (ulterior) | |||
|
Varsta minima |
18 ani |
20 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
primele 6 luni cu rata zero, urmatorii 3 ani perioada de gratie | |||||
|
Venit minim |
nu este stabilit un prag minim |
nu este stabilit un prag minim |
300 EUR/ solicitant, pentru un venit mai mic se cere un girant | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil, asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil, asigurare viata |
asigurare viata, asigurare imobil | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
ING Bank |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
MKB Romexterra Bank |
Nr. Puncte |
|
|
Denumire produs |
Euro Clasic |
Credit pt. casa I |
Credit Ipotecar | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
variabila |
variabila |
variabila | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
180 RON | |||||
|
Comision de acordare | ||||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,15%/ luna (la sold) | |||||
|
Comision de rambursare anticipata |
3% (nu mai devreme de 1 an) |
2% , min 3 EUR | ||||
|
Varsta minima |
21 ani |
20 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
6 luni |
1 an | ||||
|
Venit minim |
1.800 RON/ solicitant |
200 EUR/ familie |
100 EUR/solicitant sau 250 EUR/familie | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil, asigurare viata |
asigurare imobil (gratuit) |
asigurare viata, asigurare imobil | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
ANEXA 4
|
Banca |
OTP Bank |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
||
|
Denumire produs |
Credit ipotecar |
PROMOTIE pana la 30.09 |
Casa Ta | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
variabila |
fixa |
variabila | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
150 RON |
125 RON, plus 325 RON (comision de evaluare imobil) | ||||
|
Comision de acordare | ||||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,2%/luna (la sold) |
0,9%/ an (la sold) | ||||
|
Comision de rambursare anticipata |
3% in primii 7 ani, 2% ulterior | |||||
|
Varsta minima |
20 ani |
18 ani |
21 ani | |||
|
Perioada de gratie |
2 ani | |||||
|
Venit minim |
350 RON/ solicitant sau 500 RON/ familie |
100 EUR/ solicitant |
nu este stabilit un prag minim | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil |
asigurare imobil |
asigurare imobil | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
|
Nr. Puncte |
MKB Romexterra Bank |
Nr. Puncte |
ING Bank |
Nr. Puncte |
|
Denumire produs |
PROMOTIE pana la 15.06 |
Credit imobiliar/ipotecar |
Avantaj Plus | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 3 luni |
variabila |
variabila | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
180 RON | |||||
|
Comision de acordare | ||||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
1% (in primul an),0,1%/an la sold (ulterior) | |||||
|
Comision de rambursare anticipata |
3,5% (primii 5 ani), 2% (intre 5 si 10 ani), 0% (peste 10 ani) |
3% (nu mai devreme de 1 an) | ||||
|
Varsta minima |
18 ani |
18 ani |
21 ani | |||
|
Perioada de gratie |
pana la 2 ani |
1 an | ||||
|
Venit minim |
nu este stabilit un prag minim |
100 EUR/solicitant sau 250 EUR/familie |
900 RON/ solicitant | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil |
asigurare imobil, asigurare de viata |
asigurare imobil, asigurare de viata | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
Nr. Puncte |
Egnatia Bank |
Nr. Puncte |
Banca Transilvania |
Nr. Puncte |
|
|
Denumire produs |
Credit pt. casa I |
Egnatia Home |
Credit ipotecar | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 1 an |
variabila |
variabila | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
30 EUR | |||||
|
Comision de acordare |
1,5% flat | |||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,3%/ an la sold |
150 RON/ an | ||||
|
Comision de rambursare anticipata |
3% (in primul an); 2% (in urmatorii 1-3 ani); 1% (dupa 3 ani) | |||||
|
Varsta minima |
20 ani |
21 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
6 luni | |||||
|
Venit minim |
200 EUR/ familie |
200 EUR/ solicitant |
nu este stabilit un prag minim | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil (gratuit) |
asigurare imobil |
asigurare imobil, asigurare de deces (la credite peste 25.000 EUR) | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
Banca Transilvania |
Nr. Puncte |
BRD |
Nr. Puncte |
BCR |
Nr. Puncte |
|
Denumire produs |
Credit imobiliar cu dobanda fixa |
Habitat |
Camin Extra/Super BCR | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
fixa 3 ani |
variabila |
fixa 5 ani | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza |
2%, minim 800 RON |
300 RON | ||||
|
Comision de acordare |
2%, minim 600 RON | |||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,1% /lunar la sold |
0,06%/luna incepand cu cea de-a 12a scadenta |
0,05% /luna la sold | |||
|
Comision de rambursare anticipata |
3%, doar in primii 3 ani |
5% pt. creditele cu dobanda fixa, 3% min 25 EUR pt creditele cu dobanda variabila |
4,5% (primii 1-3 ani); 3% (intre anii 4-5 ai creditului); 2,5% (intre anii 6-10); 2%(dupa 10 ani), minim 30EUR | |||
|
Varsta minima |
18 ani |
20 ani |
18 ani | |||
|
Perioada de gratie |
maxim 1 an | |||||
|
Venit minim |
nu este specificat |
nu este stabilit un prag minim |
nu este specificat | |||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil, asigurare viata |
asigurare imobil, asigurare de viata |
asigurare viata (gratuit), asigurare imobil | |||
|
Garantii |
ipoteca |
ipoteca |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
|
Banca |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
Nr. Puncte |
|||
|
Denumire produs |
CASA Prosper |
PROMOTIE pana la 15.06 |
Credit pt. casa II | |||
|
Rata dobanda | ||||||
|
Tip dobanda |
variabila |
fixa 5 ani |
fixa 1 an | |||
|
Rata lunara | ||||||
|
DAE | ||||||
|
Suma de rambursat | ||||||
|
Comision de analiza | ||||||
|
Comision de acordare |
2% , minim 150 EUR | |||||
|
Comision de risc valutar | ||||||
|
Comision de administrare |
0,03%/ luna din valoarea imobilului |
0.15% pe luna (la sold) |
0,12%/ luna la valoarea creditului initial | |||
|
Comision de rambursare anticipata |
2%, minim 100 EUR | |||||
|
Varsta minima |
18 ani |
18 ani |
20 ani | |||
|
Perioada de gratie |
intre 3 si 12 luni pentru creditele pe o perioada de minim 20 an |
6 luni | ||||
|
Venit minim |
300 EUR/ solicitant |
200 EUR/ familie | ||||
|
Avans minim | ||||||
|
Asigurari |
asigurare imobil (gratuit), asigurare de viata (gratuit) |
asigurare imobil platita de client, asigurare de viata optionala |
asigurare imobil (gratuit), asigurare viata (gratuit) | |||
|
Garantii |
ipoteca, girant (pentru solicitantii cu venit net<300 EUR/luna) |
ipoteca si/sau depozit colateral |
ipoteca | |||
|
TOTAL |
Copyright © 2024 - Toate drepturile rezervate
| Finante-banci | |||
|
|||
|
| |||
|
| |||
|
|||
|
|
|||
