Creditul ipotecar

Creditul ipotecar

Creditul destinat activitatii imobiliare prezinta una din cele mai importante categorii de credit din sistemul national in economia de piata, economie care cultiva si dezvolta, sprijina si sustine, proprietatea individuala.

Creditul ipotecar avea la sfarsitul anului 1987, in SUA proportii considerabile, reprezentand 2 906 miliarde dolari. Numai bancile comerciale sustineau in calitate de creditori 507,5 miliarde $, ceea ce reprezinta cea. 31 % din totalul creditelor acordate de catre acestea (aproximativ 1 900 miliarde).

Creditul ipotecar se afirma deci, ca principala modalitate de sprijinire a proprietatii imobiliare.

Creditul ipotecar presupune o conventie intre creditor si imprumutai, in care se prevede, in general:

proprietatea ce serveste ca garantie a rambursarii imprumutului;

conditiile de remunerare si scadentele de rambursare ;

penalitatile in caz de rambursare anticipata, partiala sau completa, a imprumutului;

circumstantele in care prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde proprietatea.

Principalul tip de imprumut pe ipoteca comporta o suma de rambursare si o rata a dobanzii fixa (constanta si identica). Rambursarile periodice sunt prevazute pe intreaga perioada si fiecare rambursare cuprinde, deopotriva, dobanda si suma cu care se reduce datoria in curs (interest and principal). De regula, in cadrul ratei fixe, in timp, scade partea privind dobanzile si creste partea privind rambursarea propriu-zisa.

In ultimul timp s-au dezvoltat si alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi:

imprumut pe ipoteca cu dobanzi variabile ;

imprumut pe ipoteca cu rambursare progresiva ;

imprumut pe ipoteca inversat, purtator de anuitati.

Imprumutul pe ipoteca cu dobanzi variabile s-a instituit in special datorita cresterii si variatiei ratei dobanzii in anii '80, in care s-a produs cresterea costurilor de procurare a fondurilor de imprumut.

Creditul pe ipoteca cu dobanzi variabile presupune variatia acestora, in functie de un indicator precis al pietii financiare.

Creditele pe ipoteca cu rambursarea progresiva satisfac cerintele crescande ale familiilor cu venituri modeste, aflate la inceputul activitatii, care au perspectiva ameliorarii veniturilor lor. Formulele propuse prevad pentru perioadele initiale, reduceri intre 9 si 95% fata de rambursarile constante.

Creditul ipotecar inversat, purtator de anuitati, urmareste sa valorifice capitalul imobilizat in locuinte proprietate, fara a se renunta la dreptul de proprietate si la uzufruct. Ca atare, imprumutul obtinut prin ipotecarea unei parti a proprietatii serveste la achizitionarea unui contract de anuitati si aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este un sistem considerat de perspectiva.

Dimensiunile ample ale creditului ipotecar in toate tarile dezvoltate, implica o mobilizare vasta de resurse, de regula, capitalurile disponibile pe termen lung.

Intrucat o serie de institutii de credit si financiare constituie asemenea resurse pe termen lung, care in mod necesar implica valorificare si garantii sigure de rambursare, s-a creat in toate tarile o piata ipotecara fireasca.

Intre bancile si institutiile ce constituie asemenea resurse, se afirma primordial: casele de economii, respectiv bancile mutuale de economii, companiile de asigurari pe viata, bancile si societatile ipotecare si chiar bancile comerciale.

Intr-o epoca mai departata aceste institutii detinatoare de resurse desfasurau pe cont propriu operatii de credit ipotecar, asumandu-si rolul de creditor in cadrul unor contracte de credit.

Intr-o etapa mai apropiata, fluxurile de constituire si redistribuire s-au organizat in forme distincte. In unele tari cum ar fi SUA functioneaza sistemul fondurilor comune de plasament1 constituite prin obligatii emise de agentiile ipotecare federale cum sunt: GNMA (Governement National Mort-gage Association), FNMA (Federal National Mortgage Association), FALMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Sistemul francez este caracterizat printr-o piata distincta a creditului ipotecar unde operatiile se desfasoara sub supravegherea unei institutii de credit specializate, Creditul Funciar. Pe aceasta piata, obligatiile ipotecare nu sunt decat obiect-gaj al operatiunii. Creditele se negociaza prin instrumente speciale, efecte de mobilizare subscrise in favoarea ofertantilor de capitaluri disponibile de catre utilizatorii lor, banci sau institutii, care acorda efectiv credit ipotecar.

Operatiile pe aceasta piata se desfasoara intre institutii de credit dupa modelul pietii monetare, iar influentele reciproce orienteaza adesea evolutia preturilor de piata, in acelasi sens, desi nivelul acestora este, pe fiecare piata diferit.

Intrucat creditul ipotecar are un rol deosebit in expansiunea si propasirea proprietatii, sprijinul statului se manifesta pe scara larga in toate tarile, pe multiple planuri: supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.