Cad imobiliar

Cad imobiliar

Definitia termenilor cu care se opereaza

Pentru a evita posibilele confuzii de interpretare la incadrarea pe categ ale constructilor sau ale caracteristicilor acestora se impune definirea termenilor utilizati in cad imob.

1.Cladire- constr inaltata la supr pamantului, care deserveste la adapostirea unor oameni, unor animale, unor obiecte si instalatii etc.

2.Corp de cladire- parte componenta a unei cladiri, delimitata dupa urm criterii: sist artitectonic si constructiv determinat de fata materialelor de constructie a peretilor exteriori; intrare separata in cladire; independenta si regimul diferit de inaltime fata de cel al cladirilor alaturate.

. Constructii anexe - sunt realizate din caramida, paianta, barne, chirpici sau alte materiale din recuperari, cu pereti subtiri, inaltimea la cornisa si incaperi sub 2 m, acoperis simplu. In categ constr anexe pot fi incadrate urmatoarele: magazii, grajduri, bucatarii de vara, latrine, garaje improvizate, pivnite situate in curte, constr din caramida cu sarpante din lemn si invelitoare de carton asfaltate, magazii, grajduri cu peretii din lemn sau cu schelet de rezistenta din lemn cu umplutura de pamant, soparoane din scanduri sau alte materiale, patule cu pereti din simpci sau din nuiele, marchize din scanduri sau tabla etc.

4. Nivel (cat, palier)    - spatiu din cladire cuprins intre doua plansee succesive; se considera nivel:

Subsolul= nivel care are mai mult de jumatate din naltimea libera a incaperilor sub nivelul terestru; subsolul poate fi locuibil, amenajat cu instalatii, spalatorie etc

Demisolul= nivel care are cel mult jumatate din inaltimea libera a incaperilor sub nivelul terenului; de cele mai multe ori subsolul si demisolul se gasesc sub intreaga cladire.

Parter= nivel al carui planseu inferior se gaseste la nivelul terenurilor sau cu putin deasupra acesteia; uneori parterul se afla la o inaltime mai mare fata de teren

Etaj= nivel avand in general aceeasi distributie in plan, cuprins intre parter si mansarda, pod sau terasa, cu inaltimea libera de minimum 1.80

Mezanin= nivelul intercalat intre parter si primul etaj, care se deosebeste de celelalte etaje prin inaltimea libera mai mica, prin lipsa balconului sau prin destinatie.

Mansarda= nivel construit in gabaritul acopersului; ea primeste lumina prin lucarne si are o parte din plafon orizontal, iar alta inclinata cu panta acoperisului; serveste pt locuit, ca dependinta sau pt exercitarea altor act.

Pivnita= spatiu construit, alcatuit din una sau mai multe incaperi situate sub cota 0 a cladirii, destinate pastrarii unor materiale sau a unor produse alimentare, de obicei pivnita are pamant pe jos si intrarea din curte sau prin chepenguri.

. Starea tehnica de intretinere a uei constructii- are 6 trepte de evaluare:

Stare ft buna ( pt cladiri construite din materiale durabile, cu o vechime < de 20 ani, cu finisaje, instalatii complete, care nu necesita reparatii)

Stare buna (pt cladirile constr din materiale durabile, cu finisaje si instalatii complete, care necesita unele lucrari de imbunatatire dar nu ft importante, vechime 20-50 ani)

Stare mediocra/satisfacatoare (cladiri constr din materiale durabile, cu instalatii incomplete, finisaje putin deteriorate, vechime de peste 50 ani sau cladirile din paianta, din lemn cu vechime peste 20 ani)

Stare rea ( cladirile realizate din materiale dure sau nu, avand deteriorari importante in structura+finisaj, crapaturi in fundatie/ziduri, necesita serioase lucrari de reparatie)

Stare insalubra (cladirile care nu corespund folosintei ca urmare a degradarilor si prezinta pericol pt viata si sanatatea celor care o folosesc )

Stare de ruina ( cladirile a caror stare de degradare impune demolarea lor )

. Anul construirii - se stabileste pe baza actelor sau declaratiilor precum autorizatia de construire, actul de proprietate etc si se socoteste de la data cand cladirea are realizata fundatia, peretii si acoperisul.

7. Structura de rezistenta- se exprima prin indici de cartare astfel:

A pentru rezistenta de zidarie durabila, structura de rezistenta din beton armat sau metalica si plansee din beton armat

B pentru cladirile din zidarie partanta, fara structura de rezistenta si plansee din beton armat sau lemn

C pentru cladirile din lemn, cu fundatia din beton armat sau lemn

D pentru cladirile din paianta, pamant sau chirpici

M pentru cladirile din metal

Constructiile anexe permanente din int parcelei se particularizeaza astfel :

m pentru magazie de caramida, paianta sau tabla, cu fundatia din beton

gj pentru garaj din zidarie sau tabla, cu fundatia din beton

gr pentru garaj din zidarie

w pentru latrine din zidarie.

Date si info specifice cad imob

Doc de baza in care se inregistreaza datele si info specifice cad imob este Fisa corpului de proprietate; datele si info specifice, corelate cu cele provenite din cad gen, trebuie sa se refere la urmatoarele:

1. identificarea corpului de proprietate
2. identificarea proprietarului/detinatorului corpului de caldire
3. suparfata construita la sol si suprafata construita desfasurata
4. date constructive dspr cladiri si anexe:

destinatie (numai daca difera de folosinta actuala a imobilului)

folosinta (stabilita estimativ in fct de ponderea fiecarui tip de folosinta in supr corpului de cladire

numar de nivele (regimul de inaltime)

numar de subsoluri (consemnate numai daca nu au destinatie tehnica precum spatiu pt adapostit centrala termica, hidroforul etc)

structura de rezistenta

fundatia (consemnata prin simboluri precum B pt beton, P pt piloti, R pt radier etc)

peretii ( notati in fisa cu CP pt cadre din beton armat, D pt diafragma mixta, L pt lemn etc)

acoperisul ( cu AZ pt azbociment, B pt bituminoase, T pt tigla etc)

incalzirea ( se consemneaza tipul de incalzire pt fiecare corp de cladire cu L pt lemn, T pt termoficare, P pt produse petroliere etc)

dotari edilitare ( consemnate cu A pt apa, C pt canalizare, G pt gaze, T pt reteaua telefonica etc)

starea constructiei ( foarte buna, buna, satisfacatoare, rea, insalubra, ruina)

anul construirii

tipul de proprietate ( care se stabileste in raport cu titularul dreptului de proprietate si tot la aceasta rubrica se mai trec si modul de detinere, numele, CNP-ul si adresa proprietarului )

modul de administrare

tipul de capacitate (capacitatea se defineste in functie de categoria in care se incadreaza cladirea: locuinte, dotari sociale, culturale, sanitare, comerciale etc; capacitatea se caract prin numarul de apartamente pe numere de camere, numarul de locuri disponibile pt spitale si nr. de paturi disponibile etc)

numarul de familii/nr de persoane (cei care locuiesc permanent in corpul de cladire)

zone protejate

zone seismice (incadrarea se face in 6 zone notate A, B, C, D, E, F conform normativului pt proiectarea antiseismica a constructiilor).

Documentarea asupra lucr si materialelor existente pt zona de introducere a cad imob ( la alegere cu SUB 12)

Beneficiarul, care elaboreaza tema lucrarilor este dator sa delimiteze exact zona de lucru si sa precizeze necesarul de lucrari pt cad imob, cu formularea clara a solicitarilor. Lucr pot incepe numai dupa obtinerea avizelor din partea O.C.P.I.

Executantul lucrarilor are obligatia ca anterior executarii anteproiectului/proiectului sa se documenteze, analizand materialele geodezice si carto existente pt zona de studiu, plus documentatia de cad gen, pt a stabili stadiul de realizare a acestuia.

Astfel, executantul trebuie sa cunoasca si sa procure date si materiale privind urmatoarele:

retelele de sprijin planimetrica si altimetrica

inventarea de coord si cote pt pctele de sprijin existente apartinand de retelele locale de ridicare

info privind elipsoidul de referinta, sist de proiectie, sist de referinta altimetric, precizia de det a coord X, Y si Z

schita zonei de lucru

materiale cartografice

situatia planurilor topo, cadastrale si altor materiale carto din care sa rezulte sist de proiectie, scara, sist de referinta pt nivelment etc.

planurile topo necesare lucrarilor de cad imobiliar

planurile de cad general si cel al cadastrului de specialitate

alte materiale carto: schita, planuri topo si cad la diverse scari

lucrari de cad general sau de specialitate existente in zona

pl cad realizate prin introducerea sau intretinerea cad gen, cu delimitarea terit cad, cu sectoare, parcele si numerotarea cad

registre cadastrale

copii dupa cartea funciara

pl cad si documentatia aferenta pt diverse cad de specialitate existente in zona de cadastrat

documente privind delimitarea teritoriului cadastrat

alte materiale si info considerate necesare.

Daca aceste materiale exista dar nu pot fi procurate se va intocmi si o nota in care se va preciza acest lucru.

Numerotarea cadastrala (la alegere cu SUB 4)

Numerotarea cad in cad imob are rolul de a stabili codul unic/individul pt fiecare supr/parcela din zona de cadastrat. Prin numerotare cad se asigura leg dintre elem referitoare la supr, categ de folosinta si proprietar, care se inscriu in registrele cad.

Codificare cadastrala are drept scop particularizarea teritoriului de cadastrat, prin atribuirea codului SIRSUP; apoi urmeaza al doilea cod pt a deosebi intravilanul

(2) de extravilan (1) si apoi alte coduri daca teritoriul cuprinde mai multe intravilane distincte (o comuna are mai multe sate, pt Bucuresti sunt mai multe sectoare etc).

Urmatoarea etapa consta in numerotarea sectoarelor cadastrale care se face incepand cu nr 1 din partea NV a teritoriului si se continua in sens convenabil in ordinea fireasca a numerelor, a.i. sa formeze o inlantuire a tuturor sectoarelor, pana la acoperirea intregului terit. Rolul sectoarelor cad este de a usura numerotarea cad a bunurilor imobile si de a simplifica cautarile in baza de date.

Etapa finala vizeaza numerotarea bunurilor imobile si a parcelelor componente unde este cazul:

Numerotarea bunurilor imobile se face seprat pt intravilan si extravilan cu cifre arabe de la 1 la n, incepand de la NV spre SE teritoriului adm.

Numerotarea parcelelor componente bunului imobil se face tot de la 1 la n, cifrele fiind urmate de simbolul categ de folosinta, incepand cu folosinta curti-constructii

In cazul proprietatii pe etaje supr de teren pe care se afla primeste un nr cadastral ca oricare bun imobil din cadrul unui sector cadastral

Suprafetele de teren ocupate de proiectiile la sol ale constr permanente din cadrul parcelelor cu categ de folosinta curti-constructii apartinatoare de bunul imobil, i se atribuie litera C, urmata de un indice de la 1 la n

Codul de identificare al unui bun imobil, la cautarea in baza de date a cadastrului, este compus din cadul SIRSUP, codul de intra/extravilan si nr cad al acestuia.

In cazul detaliilor liniare care marginesc sectoarele precum apele, canalele, digurile, caile ferate, starzile etc se atribuie numerele cadastrale dupa cum urmeaza: detaliile liniare se numeroateaza in cadrul sectorului pe care il delimiteaza cu nr de parcela, tronsoanele determinate de intersectiile cu alte elem se numeroteaza separat, cu nr date in continuare; bulevardele si starzile principale dintr-o localitate primesc un sg nr de sector sau de parcela pe toata lungimea lor, iar strazile segmentate de acestea sau de alte detalii primesc numar de parcela.

Ordinea de segmentare/tronsonare a detaliilor liniare respecta urmatoarea ierarhie:

Caile ferate sunt segmentate de ape

Drumurile nationale sunt segementate de ape si cai ferate

Drumurile judetene sunt segmentate de ape, cai ferate si drumuri nationale

Drumurile comunale sunt segmentate de ape, cai ferate, drumuri nat, drumuri judet.

Drumurile de exploatare sunt segmenate de ape, cai ferate, drumuri nat, drumuri judet si drumuri comunale.

Proiectarea lucrarilor de cad imob (la alegere cu SUB 14)

Proiectarea lucr de cad imob are la baza solicitarile formulate de beneficiari, solicitari care trebuie sa contina urmatoarele:

Conturul zonei in care se solicita ca sa se execute lucr de cad imobiliar

Sistemul de proiectie si de referinta in care se executa lucr cad

Planurile topo sau cad care urmeaza sa constituie baza lucr de cad imob

Adresele imobiliare pt care se solicita inventarierea tehnica imobiliara

Eventualele racordari a lucrarilor de cad imob care se vor executa cu lucrarile existente in zona

Alte cerinte ale beneficiarilor

Pe parcursul proiectarii lucr de cad imob proiectantul urmareste

Daca zona indicata de beneficiar este bine delimitata in pl topo sau cad, pe detalii fixe

Daca in zona retelele geodezice planimetrice si altimetrice exista in conformitate cu solicitarile beneficiarului

Daca pl topo sau cad indicate de beneficiar acopera integral zona de cad si sunt in sist de proiectie si de referinta indicate de beneficiar, daca sunt la o scara convenabila, actualizate si cu un continut adecvat

Daca in zona s-a introdus cad gen, si in acest caz intereseaza anul introducerii, baza topo pe care s-a executat cadastrarea si deosebiri planimetrice de peste 30% fata de cadastrul general

Daca in zona exista cad de specialiate pt alte domenii

In atentia proiectantilor lucr de cad imob se afla si urm aspecte

Zona indicata de beneficiar se poate contura pe pl topo sau cad: linia de marcaje va fi inchisa, acopera detaliile de pe pl cad

Conturul zonei nu poate fi delimitat pe detalii fixe, vizibile, usor identificate pe teren, in corespondenta cu planurile

Localitatea nu are o baza geodezica planimetrica si altimetrica corespunzatoare; se proiecteaza noi retele si se executa puncte de sprijin necesare realizarii sau actualizarii pl topo sau cad

Pl topo sau cad care acopera zona si urmeaza a fi utilizate in lucr cad imob nu sunt la scara solicitata de beneficiar (daca pl sunt la o scara mai mare se face trecerea la scara dorita prin procedee analogice sau prin digitizare iar daca sunt la o scara mai mica decat cea solicitata atunci se impune proiectarea si executarea unui pl topo sau cad la scara dorita)

Pl topo sau cad pe care urmeaza sa se execute cad imob au o vechime de peste 10 ani; se va face verificarea continutului si preciziei planurilor si se vor executa lucrari de reactualizare a acestora unde este nevoie.Continutul trebuie sa includa obligatoriu sectoarele cadastrale, trama stradala, caile ferate si alte elem care traverseaza/contureaza intravilanul.

Actualizarea lucr de cad imob (la alegere cu SUB 6)

Actualizarea inventarierii imobiliare se executa atunci cand in zona inventariata s-au produs extinderi de cartare, deschideri sau largiri de cai de comunicatii, alinieri de proprietati, demolari partiale sau pe supr mai extinse etc.

Actualizarea se face si in urm situatii

Cand au trecut mai mult de 6 ani de la ultima actualizare sau de la introducerea cad imob

Cand este solicitata de beneficiar, indiferent de intervalul scurs de la ultima actualizare

Ori de cate ori se impune ca necesitate, fiind bine motivata (completari cu date noi, refaceri in urma aparitiei de acte normative noi privind cad imob)

Cand actualizarea se face la un interval mai mic de 6 ani se identifica numai imobilele la care s-au produs schimbari evidente precum demolari, adaugiri, modificari de limite etc. actualizandu-se si fisele bunurilor imobile. In acest sens, dupa identificarea imobilului se executa urmatoarele: verificarea proprietarului; verificarea anului de constructie; reevaluarea starii tehnice si de intretinere; inregistrarea schimbarilor survenite la corpuri de cladire si la anexe; confruntarea dotarilor edilitare din vechea inventariere cu situatia din teren; verificarea structurii familiilor din corpurile de cladire.

Elem noi aparute se completeaza pe schita cu culoare rosie, iar cele disparute se anuleaza prin taiere cu 2 linii rosii paralele.

Lucr de birou specifice actualizarii inventarierii imob constau in inventarierea modificarilor consemnate pe teren in documentatia cad imob astfel:

Pe pl cad cladirile si constr anexa, categ de folosinta, caile de comunicatie aferente si apele cu constructiile aferente

Pe pl cladirilor completarea desenului cu elem noi aparute si eliminarea celor disparute de la mom redactarii initiale

Desenarea anexelor pe destinatii si grupe de materiale de constructie

Operarea in fisa bunului de imobil a modificarilor ce se impun in urma culegerii din teren a elem noi sau de completare.

Pl topo si cad trebuie sa reflecte permanent situatia reala din teren si din acest motiv trebuie actualizate periodic la 6 ani sau imediat dupa ce s-a produs modificarea.

Actualizarea pl se face atunci cand zona constr s-a extins si au aparut noi cartiere, noi artere de circulatie, s-au largit sau aliniat arterele vechi, s-au produs demolari etc.

In cazul actualizarilor periodice se revizuiesc pl pt intreg teritoriul cadastrat iar in cazul actualizarii prin evidenta se inregistreaza numai schimbarile produse. Pe parcursul act periodice se cauta si se marcheaza pe plan toate punctele de triangulatie si de poligonometrie identificate iar daca schimbarile sunt importante se poate extinde reteaua de sprijin pt ridicarile topografice obisnuite.