PUBLICITATE IMOBILIARA

PUBLICITATE IMOBILIARA

CUPRINS:

I. Scurt istoric

II. Sistemul de publicitate imobiliara prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni

III.Sistemul de publicitate imobiliara prin carțile funciare

A.Generalitati.

B.Structura, obiectul cartii funciare si obiectul drepturilor tabulare.

Structura cartii funciare.

Obiectul cartii funciarte.

Obiectul drepturilor tabulare.

C. Principiile cartii funciare.

Principiile cartii funciare conform dispozitiilor Decretului-lege nr. 115/1938.

Principiile cartii funciare conform dispozitiilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare.

D. Inscrierile in cartea funciara.

Inscrierile in cartea funciara potrivit Decretului-lege nr. 115/1938.

Inscrierile in cartea funciara conform Legii nr. 7/1996.

E. Actiunile de carte funciara

Actiunile in legatura cu cartea funciara reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938.

a)     Actiunea in prestatiune tabulara.

b)     Actiunea in rectificare de carte funciara.

Actiunile in legatura cu cartea funciara reglementate de Legea nr. 7/1996.

a)     Actiunea in prestatie tabulara.

b)     Actiunea in rectificare de carte funciara.

Publicitate imobiliara

I. Scurt istoric

Inceputurile publicitatii imobiliare se regasesc in tarile din vestul Europei (sec. XI-XIV), fiind legate de credite si necesitatea garantarii acestora.

Un rol important in dezvoltarea publicitatii imobiliare si a cartilor funciare in particular l-au avut vechiul drept german si roman. Prin prelucrarea acestor doua sisteme dreptul civil francez a creat un sistem mixt, de o eficienta mai mare.

In Romania, mai exact in vechiul Ardeal, inceputurile sistemului de publicitate prin cartile funciare se identifica in evidenta averilor.

Dupa o perioada de reglementari succesive s-a ajuns in situatia ca tara sa fie guvernata de doua sisteme de publicitate imobiliara. In optsprezece judete se aplica sistemul de publicitate prin cartile funciare, reglementat de dispozitiile Decretului-lege 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor referitoare la cartile funciare, in timp ce restul de doua treimi din tara aplica publicitatea prin registrele de inscriptiuni si transcriptiuni reglementat de normele Codului civil.

In ceea ce priveste primul dintre cele doua sisteme (de publicitate prin cartile funciare), care este bazat pe identificarea topografica a imobilelor, acesta a fost apreciat ca fiind un sistem real si complet, ca urmare a realizarii unei publicitati integrale a transmisiunilor imobiliare. Sistemul asigura o securitate dinamica a tranzactiilor si operatiunilor de creditare, prin ocrotirea tertilor dobanditori de buna-credinta impotriva evictiunii, dar si o securitate statica, prin aceea ca proprietarul tabular inscris in cartea funciara nu putea sa-si piarda dreptul sau nici in intregime si nici in parte ca urmare a nerecunoasterii valabilitatii titlului sau dreptului sau asupra imoblilului in cauza.

Cel de-al doilea sistem amintit (bazat pe registrele de inscriptiuni si transcriptiuni) acorda o importanta majora securitatii statice, avand ca fundament principiul consensualismului introdus de Codul civ. francez de la 1804 si preluat de Codul civ. intern (din 1864). Acest sistem consta in transcrierea si inscrierea actelor juridice referitoare la proprietate in registrele tinute de instantele judecatoresti, operatiuni realizate pe numele persoanelor, iar nu pe imobile (asa cum se peocedeaza in sistemul bazat pe cartile funciare), cu o serie de deficiențe.

Ministerul Justitiei de la acea vreme cunostea situatia neoportuna rezultata din aplicarea concomitenta a ambelor sisteme. Astfel incat, pornind de la premisa ca o economie solida se fundamenteaza pe drepturi de proprietate corect definite, ca titlurile care contin aceste drepturi trebuie sa fie cat mai sigure si ca toate acestea trebuiesc inregistrate pe baza unui sistem modern si eficient, a decis instituirea unui nou sitem unitar de publicitate imobiliara. Acest sistem a fost concretizat prin adoptarea Legii nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006).

In ciuda faptului ca s-a dorit aplicarea unui sitem unitar pe intreg teritoriul tarii, textul legii anterior enuntate contine dispozitii care necesita comentate. Mai exact, art. 69 al 2 din Legea nr.7/1996 arata ca "la data finalizarii lucrarilor de cadastru general si a registrelor de publicitate imobiliara pe intreg teritoriu administrativ al unei unitati administrativ-teritoriale isi inceteaza aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, urmatoarele dispozitii: () Decretul-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938.

Plecand de la aceasta prevedere, in urma dezbaterilor organizate pe marginea legii 7/1996 si a aplicarii ei, s-a ajuns la concluzia ca, cel putin in Transilvania, Banat si Bucovina, unde lucrarile de cadastru general nu s-au finalizat inca, Decretul-lege nr.115/1938 isi va gasi aplicarea in continuare.

Mai trebuie adaugat faptul ca noul sistem de publicitate imobiliara, consfintit prin Legea nr. 7/1996, a preluat in mare parte reglementarile din Decretul-lege amintit.

Pentru aceste motiv, ne-am propus ca prin lucrarea de fata sa ne aplecam asupra aspectelor esentiale ale materiei publicitatii imobiliare, cu o privire comparativa intre vechea si noua reglementare.

II. Sistemul de publicitate imobiliara prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni

Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele sunt ținute pe numele proprietarilor și nu pe imobile. Astfel incat, situația juridica a unui imobil poate fi aflata numai daca sunt cunoscute numele proprietarilor succesivi, operațiune, adeseori, dificil de realizat.

In aceste registre (care se țin la judecatorii) se fac doua feluri de inregistrari: transcrieri și inscrieri.

Transcrierile se fac in registrul de transcrieri. Ele reprezinta copierea fidela a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se sting astfel de drepturi. Sunt supuse transcrierii doar actele juridice prevazute expres și limitativ de art. 711 C. proc. civ. Actualmente, aceste registre au fost inlocuite cu mape in care sunt pastrate actele supuse transcrieii.

Inscrierile constau in consemnarea sau reproducerea in registrele de inscripțiuni a unor clauze din actele juridice care se refera la privilgiile speciale imobiliare și ipoteci.

Deficiențe ale sistemului de publicitate prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni:

dovedirea dreptului de proprietate este foarte dificila datorita faptului ca registrele sunt ținute pe numele proprietarilor iar nu pe imobile; in caz de omisiune a unui singur proprietar intreaga publicitate devine ineficace (probatio diabolica);

inscrierile au o valoare relativa, intrucat nu se cerceteaza valabilitatea sau legalitatea inscrisului juridic prezentat pentru inscripție sau transcripție și, astfel, existența dreptului nu este dovedita prin publicitate;

nu este reflectata situația juridica reala a imobilelor, deoarece nu sunt supuse publicitații o serie de acte juridice (ex: partajul, transmisiunile succesorale etc.).

III. Sistemul de publicitate imobiliara prin carțile funciare

A. Generalitati.

Urmare a adoptaii Legii nr.7/1996 s-a realizat unificarea institutionala (sub denumirea de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara) a lucrarilor cadastrale cu cele de publicitate imobiliara, in scopul atingerii standardelor europene in materie.

Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (O.C.P.I.) presupune doua servicii esentiale, anume Serviciul cadastral si Serviciul de publicitate imobiliara.

Serviciul cadastral are ca obiect principal realizarea cadastrului general.

Prin cadastru general intelegem, potrivit art.1 din Legea nr. 7/1996 acel "sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe intreg teritoriul tarii."

Art. 1 al. 5 Din Legea nr.7/1996 arata ca "sistemul de evidenta al cadastrului general are ca finalitate inscrierea in registrul de publicitate imobiliara."

De cealalta parte, Serviciul de publicitate imobiliara (S.P.I) are ca sarcina principala inregistrarea si administrarea informatiilor referitoare la imobilele de pe teritoriul judetului unde activeaza (intrucat exista cate un O.C.P.I. in fiecare din judetele tarii, iar toatalitatea lor fiind sub coordonarea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara). Inregistrarile sunt operate uzual, pe masura ce terenurile/cladirile devin obiectul tranzactiilor imobiliare.

Birourile de carte funciara, ca unitati subordonate Oficiilor de Cadastru si Publicitate imobiliara, sunt competente sa efectueze operatiunile de publicitate imobiliara cu privire la terenurile/cladirile aflate in localitatile pentru care au in pastrare arhivele de carte funciara.

Sarcini concrete ale Birourilor de carte funciara:

inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara pe baza unui act/fapt juridic (intabulare; inscriere provizorie; notare; radiere);

eliberarea extrasului de carte funciara pentru informare (pe baza de cerere justificata, prin care orice potential cumparator primeste informatii utile despre imobilul vizat, inclusiv eventualele sarcini ale acestuia);

eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare (cerut de notarul care intocmeste actele tranzactiei imobiliare);

organizeaza arhivarea documentelor constituind cartile funciare si administreaza informatiile aferente.

Potrivit art. II din O.U.G. nr.41/2004 pentru modificare si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, "pana la preluarea lor, birourile de carte funciara si personalul acestora isi vor continua activitatea in cadrul judecatoriilor ()"

Cartea funciara este registrul public care are sarcina de evidentiere a datelor referitoare la imobile si a anumitor inscriptiuni prin care drepturile reale asupra imobilelor iau nastere sau inceteaza, acesta reprezentand ansamblul documentelor care arata descriptiv starea fiecarui imobil si care determina situatia lui juridica.

Intr-o carte funciara se inscrie o parcela sau un corp de proprietate format din imobilele alipite apartinand unui proprietar. Fiecare carte funciara este intocmita intr-un singur exemplar original.

Cartea funciara poate fi cercetata de catre orice persoana interesata, insa nu poate fi transmisa in original niciunei persoane fizice sau juridice, putand fi eliberate la cerere extrase de pe cartea funciara ori copii legalizate ale acesteia.

B.Structura, obiectul cartii funciare si obiectul drepturilor tabulare.

Structura cartii funciare.

Atat structura cartii funciare cat si obiectul acesteia sunt date de Decretul-lege 115/1938 care, asa cum am aratat, isi mai gaseste inca aplicarea in anumite parți ale tarii, Legea nr.7/1996 neprevazand distinctii majore in aceasta materie.

Asadar, titlul cartii funciare face referiri la:

- numarul cartii funciare;

- numele comunei in care este situat imobilul.

Cartile funciare din aceeasi comuna alcatuiesc registrul funciar al comunei. Daca aceeasi comuna este formata din mai multe sate, cartile funciare se vor numerota pe sate, constituindu-se registrul funciar al fiecarui sat.

a       Partea I a cartii funciare (denumita si "Foaia imobilului" sau "Foaia A") indica:

numarul de ordine al imobilului si numarul topografic;

o scurta descriere a imobilului referitoare la: ramura de cultura (arator, fanet, vie); toponimicul parcelei; intinderea suprafetei, valoarea de impozitare, etc.

Datele inscrise in aceasta parte sunt furnizate de documentele intocmite cu ocazia realizarii lucrarilor topografice.[3]

b       Partea A II-a ( "Foaia de proprietate" sau "Foaia B") cuprinde:

datele de identificare ale proprietarului (nume, prenume);

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate si indicarea inscrisului in care s-a materializat juridic;

transferul proprietatii;

servitutile care greveaza bunul;

indicarea oricaror modificari, indreptari sau insemnari referitoare la inscrierile din: titlu, Partea I si a II-a a cartii funciare.

Aceasta parte are trei rubricaturi referitoare la: numarul de ordine al inscrierii; inscrierea propriu-zisa; observatii.

c       Partea a III-a ("Foaia de sarcini" sau "Foaia C") arata:

drepturile de: superficie, servitute, uz, uzufruct, abitatie, ipoteca, locatiune, etc.

faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile tabulare inscrise in aceasta parte;

Sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;

indicarea oricaror modificari, indreptari sau insemnari ce s-au facut cu privire la inscrierile din aceasta parte.

Partea a III-a are patru rubricaturi privitoare la: numarul de ordine; inscrierea propriu-zisa; suma creantei; observatii.

Cele trei parti ale cartii funciare sunt in realitate foi de hartie imprimate cu o rubricatura tipizata.

2. Obiectul cartii funciare.

Constituie obiect al cartii funciare:

a. drepturile reale: dreptul de proprietate; superficie; uz, uzufruct, abitatie; servitute; ipoteca.

Dobandirea acestor drepturi poate fi realizata, in sistemul de publicitate imobiliara reglementat de Decretul -lege 115/1938, numai prin intrunirea cumulativa a conditiilor:

acordul de vointa al partilor exprimat in forma prevazuta de lege;

constituirea sau stramutarea dreptului sa fie inscrisa in cartea funciara. Potrivit art. 26 din Decret, in mod exceptional, un drept real poate fi dobandit fara inscrierea in cartea funciara doar in cazurile: dobandirea dreptului de proprietate prin mostenire; dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara; expropriere si vanzare silita. Cu toate acestea, asupra drepturilor dobandite prin modalitatile anterior descrise, nu se va putea dispune decat numai dupa inscrierea lor in cartea funciara.

O deosebire majora, daca in sistemul de publicitate imobiliara reglementat de Decretul -lege 115/1938, ca derogare de la prevederile art. 971 Cod civ., transmiterea dreptului real are loc doar in momentul inscrierii sale in cartea funciara, in sistemul consfintit prin Legea nr.7/1996, drepturile reale sunt considerate ca existente din chiar momentul constituirii lor, prin inscrierea acestora fiind realizata doar opozabilitate fata de terti (art.25).

b.     drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aflate in stransa legatura cu drepturile inscrise in cartea funciara, in scopul atentionarii tertilor cu privire la existenta lor: promisiunea de vanzare; incapacitati; contractul de locatiune; etc.

Aceste inscrieri nu sunt constitutive de drepturi, ci au doar efect de opozabilitate fata de terti.

3. Obiectul drepturilor tabulare.

In reglementarea Decretului-lege 115/1938 este obiect al drepturilor tabulare corpul funciar (art. 12 ).

Prin corp funciar intelegem orice imobil care prin natura sa ori prin scopul economic urmarit de proprietar, alcatuieste o unitate economica.

Aceeasi carte funciara poate evidentia mai multe corpuri funciare, iar fiecare corp funciar poate fi constituit din una sau mai multe parcele.

Parcela reprezinta o unitate de suprafata de teren bine si vizibil delimitata de fondurile invecinate prin hotare de folosinta.[4] Fiecare parcela este determinata geometric in planul cadastral, fiind individualizata printr-un numar topografic.

Parcelele aceluiasi proprietar, invecinate ori situate in locuri diferite, pot fi unite intr-un singur corp funciar, procedura fiind subdenumita contopire dupa noua legislatie in materie. Contopirea nu poate fi uzitata atunci cand una sau mai multe din parcele sunt grevate cu un drept de ipoteca sau superficie.

In aceeasi masura poate fi ceruta dezmembrarea unei parcele de la un corp funciar, ca operatiune opusa contopirii, ce poate avea ca rezultat o transcriere sau o reinscriere.

Prin transcriere o parcela este trecuta dintr-o carte funciara in alta. In timp ce reinscrierea presupune dezmembrarea corpului funciar in mai multe parcele care, ulterior, sunt inscrise in aceeasi carte funciara sub forma unui corp funciar de sine statator.

C. Principiile cartii funciare.

Principiile cartii funciare conform dispozitiilor Decretului-lege nr. 115/1938.

A)    Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara.

Pricipiul enuntat releva o importanta deosebita atat prin faptul ca consfinteste o derogare de la regula generala de drept civil potrivit careia transmiterea drepturilor intre parti are loc prin simplul fapt al conventiei (art. 971 Cod civ.), cat si prin aceea ca, asa cum am mai amintit, este o reglementare diferita fata de cea prevazuta in Legea nr.7/1996, in acest din urma sistem drepturile fiind considerate ca fiintate de la data conventiei, publicitatea imobiliara avand simplul efect de opozabilitate a lor fata de terti.

Ceea ce inseamna ca conventiile incheiate in sistem de carte funciara nu au rol translativ de proprietate. In temeiul acestora se nasc doar obligatii personale in sarcina partilor, in timp ce dreptul real propriu-zis se naste pe baza inscrierii lui in cartea funciara.

B) Principiul relativitatii.

Potrivit acestuia, inscrierile in cartea funciara se fac doar cu consimtamantul titularului inscris (art. 19 din Decret). Legea prevede urmatoarele situatii cand se poate decide inscrierea in cartea funciara:

a.      impotriva aceluia care la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia urmeaza a fi operata inscrierea;

b.     impotriva aceluia care si-a grevat dreptul inainte de a fi fost inscris, daca ambele inscrieri au fost cerute deodata.

In situatia mai deosebita cand au avut loc instrainari succesive, fara ca dobanditorul sa-si fi inscris dreptul de proprietate in cartea funciara, potrivit art. 20 din Decret, dobanditorul din urma poate solicita inscrierea dobandirilor succesive, sub conditia probarii lor cu acte originale de transmitere a dreptului.

C) Principiul publicitatii.

Ca regula generala, cartile funciare sunt publice, asupra continutului lor putandu-se edifica orice persoana interesata. In acelasi timp informarea trebuie sa fie corecta, in sensul existentei unei perfecte corelari intre toate datele trecute in cartea funciara si situatia reala a imobilului in cauza.

Publicitatea vizeaza urmatoarele trei directii: publicitatea integrala pubilictatea materiala

si publicitatea formala

a.      publicitatea integrala, care trebuie inteleasa in sensul ca sunt supuse publicitatii prin cartea funciara toate drepturile reale constituite, stramutate sau stinse, faptele sau alte acte juridice in legatura cu drepturile inscrise.

b.     pubilictatea materiala, care se refera la forta probanta a inscrierii in cartea funciara. Intrucat, ca o prezumtie relativa, orice carte funciara descrie toate drepturile si sarcinile ce greveaza imobilul in cauza, tertii interesati pot invoca inscrierile din cartea funciara pentru a-si apara interesele in raport titularii drepturilor si sarcinilor respective. Acest principiu nu va putea fi insa invocat:

intre parti, intrucat inscrierea nu poate modifica conventia existena intre acestia;

de catre dobanditorul de dreptului real prin incheierea cu rea-credinta a unui act juridic cu titlu oneros;

de catre mostenitor, intrucat el nu pooate avea mai multe drepturi decat de cuius.

a.      publicitatea formala, releva faptul ca orice carte funciara poate fi consultata atat de catre persoanele interesate, cat si de catre cele care nu justifica un anume interes.

D) Principiul legalitatii.

Acest principiu comporta, la randul sau, urmatoarele doua directii: legalitatea formala si legalitatea materiala.

a.      prin legalitate formala trebuie sa intelegem necesitatea respectarii unor reguli instituite de Decretul-lege 115/1938, privitoare la limitele categoriile de drepturi, actele si faptele juridice supuse inscrierilor in cartea funciara, cat si a tipurilor de inscrieri ce pot fi realizate (intabularea, inscrierea provizorie si notarea).

b.     de cealalta parte, legalitatea materiala se refera la drepturile si obligatiile judecatorului de carte funciara si ale personalului cu care acesta lucreaza de a verifica: cererile de inscriere in cartea funciara; inscrisurile care insotesc cererea; inscrierile existente in cartea funciara la momentul depunerii cererii.

E) Principiul oficialitatii.

Sistematizeaza regulile pe baza carora sunt solutionate cererile de inscriere in cartea funciara.

Caracteristica principala a principiului rezida in aceea ca solutionarea unei cereri are la baza dreptul si obligatia persoanelor competente de a cerceta din proprie initiativa indeplinirea conditiilor de legalitate in vederea admiterii unei cereri de inscriere in cartea funcaira.

Printre conditiile referitoare la cererea de inscriere retinem:

- cererea poate fi facuta de catre cei in favoarea sau impotriva carora se face inscrierea, personal sau prin mandatar;

- inscrisul ca act juridic care sta la baza inscrierii poate fi: un contract; o hotarare judecatoreasca; un proces verbal de adjudecare incheiat in procedura de executare silita etc. In toate cazurile, iscrisul trebuie sa respecte conditiile de fond si de forma prevazute de lege pentru incheierea sa valida.

F) Principiul specialitatii.

Acesta atrage atentia asupra rigorii tuturor inscrierilor efectuate in cele trei parti ale cartii funciare, astfel incat sa fie inlaturata orice indoiala cu privire la: identificarea imobilelor inscrise in Partea I; inscrierilor asupra drepturilor reale din Partea a II-a; si a notarilor din ultima parte.

G) Principiul prioritatii

Potrivit cu acesta, inregistrarile in cartea funciara se efectueaza in ordinea depunerii cererilor, ordine care stabileste rangul tabular (prioritar).

Prin rang tabular intelegem efectul unei inscrieri in raport cu alte inscrieri din aceeasi carte funciara. Astfel incat, inscrierile care au o data mai veche sunt prioritare (preferabile) in raport cu cele avand o data mai noua.

In situatia depunerii deodata a mai multor cereri, daca se refera la inscrierea unor drepturi de ipoteca, ele vor avea acelasi rang; iar daca se refera la alte drepturi, ele vor primi provizoriu rang egal, urmand ca, pe cale judecatoreasca, sa se hotarasca rangul inscrierii dreptului.

Principiile cartii funciare conform dispozitiilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare.

Noul sistem de publicitate imobiliara consfinteste, in mare, aceleași principii cu cele prevazute de Decretul-lege 115/1938 care, asa cum am mentioat la inceputul acestei expuneri, a fost categorisit ca fiind un sistem de publicitate real si complet.

A)    Principiul opozabilitatii.

Ignorand beneficiile conferite de principiul efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierilor in cartea funciara (prevazut de Decretul-lege nr. 115/1938), Legea nr. 7/1996 statueaza prin art. 25. ca "inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor."

Intrucat transmiterea, modificare sau stingerea drepturilor reale nu mai este legata de necesitatea operarii acestor modificari si in cartea funciara, ele producandu-si efectele de la data conventiei, partile antrenate in realizarea unor operatiuni juridice cu bunul imobil nu vor mai fi atat de interesate in efectuarea unor cheltuieli suplimentare ocazionate de publicitatea acestora. Drept urmare, riscul de a ne afla in situatii de publicitate incompleta este sporit, diminuandu-se astfel securitatea circulatiei juridice a imobilelor.

B)    Principiul neutralitații.

Presupune ca inscrierile in cartea funciara se fac, in principiu, doar la cererea persoanei indreptațite, fiind interzis registratorului de carte funciara sa efectueze inscrieri fara o cerere a persoanei indeptațite sau a autoritaților competente in acest sens.

Fac excepție de la acest principiu cazurile expres și limitativ prevazute de Regulament, cand inscrierile in cartea funciara pot fi operate din oficiu. Spre exemplu: intocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioara a carților funciare distruse, pierdute sau care au devenit nefolosibile; inscrierea privilegiilor și ipotecilor etc.

C)    Principiul fortei probante.

Acest principiu corespunde principiului publicitatii materiale din vechiul sistem, iar potrivit lui, inscrierile din cuprinsul cartii funciare sunt in concordanta cu starea reala de drept si de fapt a imobilului, numai daca:

titularul dreptului inscris a dobandit acel drept in virtutea unui titlu legal;

titlul legal se intemeiaza pe un act juridic valid;

actul juridic valid exprima dobandirea cu buna-credinta a dreptului real respectiv.

Legat de acest principiu, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie urmatoarele prezumtii:

inscrierea unui drept real imobiliar in cartea funciara cu indeplinirea tuturor conditiilor legale conduce la prezumtia ca acel drept exista;

inscrierea dreptului real in favoarea unei persoane conduce la prezumtia ca persoana respectiva este cu adevarat titulara a dreptului real respectiv, numai daca: a fost de buna-credinta in momentul dobandirii sau constituirii dreptului; si starea de drept si de fapt evidentiata de inscrierile din cartea funciara corespund realizatii.

D)   Principiul prioritatii.

Acest principiu corespunde celui prevazut in vechiul sistem, cu observatia ca, principiul opozabilitatii si cel al prioritatii se gasesc intr-o relatie de interconditionare, ca urmare a faptului ca opozabilitatea se realizeaza prin inscriere, iar inscrierea isi produce efectele din momentul inregistrarii cererii de inscriere.

E)    Principiul relativitatii și principiul legalitații.

Și aceste din urma doua principii au fost preluate din sistemul de publicitate imobiliara reglementat de Decretul-lege 115/1938 exprimand, in esenta, același lucru.

D. Inscrierile in cartea funciara.

Inscrierile in cartea funciara potrivit Decretului-lege nr. 115/1938.

Art. 5 din lege arata ca in cartea funciara pot fi operate urmatoarele categorii de inscrieri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

A) Intabularea reprezinta operatiunea specifica sistemului de publicitate imobiliara prin cartile funciare, prin care se stramuta, se constituie, se modifica sau se sting, cu titlu definitiv, drepturi reale imobiliare, odata cu inregistrarea cererii in registrul de intrare tinut de autoritatea de carte funciara.

Obiectul intabularii il constituie drepturile tabulare care se dovedesc prin: acte juridice, hotarari judecatoresti ori hotarari ale autoritatilor administrative.

Intabularea drepturilor personale nu are efect constitutiv ci doar de opozabilitate fata de terti.

Intabularea radierii unui drept real face ca acel drept sa inceteze, in timp ce intabularea radierii unui drept personal nu are nici o influenta asupra existentei dreptului.

B) Inscrierea provizorie este acea inscriere care stramuta, constituie, modifica sau stinge un drept real numai sub conditia unei justificari ulterioare.

La aceasta forma de inscriere se apeleaza daca:

inscrisul original nu indeplineste conditiile prevazute de art. 44-45 din Decretul-lege.

hotararea judecatoreasca prin care partea a fost obligata la stramutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real este supusa recursului.

De indata ce persoana interesata realizeaza justificarea ulterioara, prin prezentarea probelor din care sa reiasa completarea lipsurilor pentru incheierea valida a actului juridic, inscrierea respectiva se transforma in intabulare, producand efectele specifice acesteia.

In aceeasi masura, cand hotararea judecatoreasca prin care partea a fost obligata la stramutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real, a devenit definitiva si irevocabila, inscrierea provizorie se transforma in intabulare.

Interesul realizarii unei asemenea inscrieri reiese din faptul ca, in urma justificarii ulterioare, aceasta produce efectele intabularii in mod retroactiv, de la data inregistrarii cererii pentru inscrierea provizorie. Fapt ce poate da eficienta principiului prioritatii inscrierilor, o cerere de inregistrare a unei inscriere provizorii cu o data mai veche, odata justificata, fiind prioritara unei cereri de inregistrare a unei intabulari cu data mai recenta.

In cazul respingerii actiunii in justificarea inscrierii provizorii, aceasta urmeaza a fi radiata.

Conditiile necesare admiterii intabularii si a inscrierii provizorii:

a.      Cerinte comune. Vizeaza inscrisurile in baza carora se poate cere intabularea sau inscrierea provizorie, respectiv: inscrisul original; hotararile judecatoresti; hotararile autoritatilor administrative.

b.     Cerinte speciale ale intabularii

inscrisul original trebuie sa arate data intocmirii si domiciliul partilor;

inscrisul original sa arate numarul parcelei sau al cartii funciare, daca inscrierea priveste toate imobilele cuprinse in aceeasi carte funciara;

declaratia expresa prin care cel al carui drept urmeaza sa fie stramutat, grevat, restrans ori stins consimte la intabulare.

c. Cerinte speciale ale inscrierii provizorii. Inscrierea provizorie poate fi ceruta pe baza:

unui inscris original care trebuie sa intruneasca aceleasi cerinte ca si in cazul intabularii;

unei hotarari judecatoresti supuse unei cai de atac.

C) Notarea este acea forma de inscriere prin care un drept real personal, un fapt sau un raport juridic aflat in legatura cu drepturile tabulare, dobandeste opozabilitate fata de terti.

Art. 81-82 din Decretul-lege enumera drepturile reale personale, faptele si raporturile juridice aflate in legatura cu drepturile tabulare, care pot face obiectul notarii in cartea funciara, si care exista chiar daca nu ar fi fost notate in cartea funciara.

Notarea nu este constitutiva de drepturi, ci are doar rolul de a atentiona tertii cu privire la ceea ce este notat.

Inscrierile in cartea funciara conform Legii nr. 7/1996.

Noul sistem de publicitate imobiliara preia din vechiul sistem marea parte a reglementarilor privitoare la tipurile de inscrieri realizabile in cartea funciara.

Sunt asadar consfintite intabulare, inscrierea provizori si notarea, cu urmatoarele ditinctii principale:

atat intabularea, cat si inscrierea provizorie pot fi realizate nu doar in baza inscrisului original ori a unei hotarari judecatoresti, ci si in temeiul unor copii legalizate dupa acestea;

inscrierea provizori poate fi operata si in urmatoarele cazuri: cand dreptul real ce urmeaza a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva; daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu; daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

justificarea inscrieii provizorii consta in indeplinirea unor cerinte care pot fi solutionate nu doar prin hotararea instanei de judecata sau prin consimtamantul celui impotriva caruia este operata inscrierea, ci si prin incheiere de carte funciara intocmita de catre registrator;

Decretul-lege nr. 115/1938 reglementa notarea ca fiind o inscriere in cartea funciara cu efect de opozabilitate fata de terti. Din acest punct de vedere, notarea se diferentiaza fata de intabulare si inscrierea provizorie, acestea din urma avand un efect constitutiv de drepturi, efect pe care notarea nu il produce. In schimb, Legea nr. 7/1996 a inlaturat aceasta diferenta de efect dintre cele trei tipuri de inscrieri, acordand notarii acelasi efect cu cel produs de intabulare si inscrierea provizorie, respectiv cel de opozabilitate fata de terti.

solutionarea cererilor de inscriere in cartea funciara este de competenta Birourilor teritoriale de carte funciara ale Oficiilor Teritoriale. Impotriva incheierii de inscriere sau de respingere poate fi formulata plangere, care se depune tot la birourile teritoriale, urmand ca Oficiile Teritoriale sa le inainteze spre solutionare judecatoriei in a carei raza teritoriala de competenta se afla imobilul in cauza (pentru mai multe detalii a se vedea art. 47 si urm. din Legea nr. 7/1996)

E. Actiunile de carte funciara

Actiunile in legatura cu cartea funciara reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938.

Decretul-lege prevede urmatoarele actiuni judecatoresti in legatura cu cartea funciara, și acestea fiind preluate de sistemul de publicitate reglementat prin Legea nr. 7/1997: actiunea in prestatiune tabulara; si actiunea in rectificarea cartii funciare.

a.     Actiunea in prestatiune tabulara.

Aceasta tip de actiune isi are temeiul in dispozitiile art. 22 si 24 din Decretul-lege.

Potrivit art. 22 "cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in favorul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-i predea inscrisurile trebuitoare pentru inscrierea acelui drept."

In completarea prevederilor de mai sus, art. 24 arata ca "daca cel obligat nu preda inscrisul trebuitor, partea va putea cere instantei de judecata sa dispuna inscrierea."

Actiunea in prestatiune tabulara poate fi promovata nu numai in legatura cu dreptul de proprietate, ci si cu toate drepturile reale enumerate in art. 11 din Decretul-lege.

Este o actiune petitorie, avand un caracter imprescriptibil.

Poate fi intentata de persoana in favoarea careia urmeaza a se stramuta sau constitui un drept tabular asupra unuia sau a mai multor imobile identificate in Partea I din cartea funciara.

Calitatea de parat o poate avea orice persoana care s-a obligat sa constituie sau sa stramute un drept tabular in favoarea reclamantului. In plus, potrivit art. 25 din Decretul-lege, actiunea poate fi indreptata nu numai impotriva antecesorului tabular, ci si impotriva tertului dobanditor, daca sunt intrunite urmatoarele conditii:

cel care cere prestatiunea tabulara sa fi fost in posesiune la data cand a contractat tertul dobanditor;

actul juridic in temeiul caruia se cere prestatiunea tabulara sa fie anterior aceluia in temeiul caruia tertul dobanditor a fost inscris;

tertul sa fi dobandit cu titlu gratuit sau sa fi fost de rea-credinta.

b.     Actiunea in rectificare de carte funciara.

Institutia cartii funciare nu este ferita de greseli, erori sau inexactitati. La un moment dat pot aparea discordante intre inscriereile din cartea funciara si situatia juridica reala a drepturilor tabulare asupra imobilului sau, in egala masura, intre starea tabulara rezultata din inscrieri si realitatea extratabulara.

Cazuri concrete in care poate fi intentata actiunea in rectificare de carte funciara:

daca inscrierea sau titlul in temeiul caruia s-a realizat aceasta nu au fost valabile;

daca prin inscriere dreptul a fost gresit calificat;

daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea.

Mijlocul procedural creat pentru a indrepta oricare din situatiile descrise mai sus este actiunea in rectificarea cartii funciare, reglementata de art. 34-40 din Decretul-lege.

Potrivit art. 34 "rectificarea unei intabulari sau inscrieri provizorii se va cere de orice persoana interesata." Are interes in intelesul legii orice persoana care are un drept inscris in cartea funciara si care este lezata printr-o inscriere nevalabila, mostenitorii acestora, precum si persoanele in favoare carora urmeaza a se inscrie un drept in cartea funciara.

Actiunea in rectificare se va indrepta impotriva aceluia care a obtinut, prin inscrierea nevalabila, calitatea de titular de drepturi, sau a mostenitorilor acestuia.

Potrivit art. 36 din Decretul-lege, actiunea in rectificare de carte funciara este o actiune reala care, sub rezerva prescriptei actiunii de fond, este imprescriptibila pentru dobanditorul nemijlocit si pentru tertul care a dobandit cu rea-credinta dreptul inscris in beneficiul sau.

Rezulta ca actiunea poate fi promovata pe cale principala numai atunci cand fondul aspectelor legate de aceasta a fost deja solutionat definitiv si irevocabil pe calea unei actiuni separate. Totusi, actiunea poate fi exercitata separat, fara nici o legatura cu o alta actiune, atunci cand se intemeiaza pe nevalabilitatea inscrierii sau gresita calificare a dreptului.

Actiunile in legatura cu cartea funciara reglementate de Legea nr. 7/1996.

b.     Actiunea in prestatie tabulara.

Dispozitiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, prin care se reglementeaza aceasta actiune, sunt aproape integral preluate din Decretul -lege nr. 15/1938, cu urmatoarele asemanari si deosebiri:

Asemanari:

in afara de varianta tip a actiunii in prestatie tabulara, atat Decretul-lege, cat si Legea nr. 7/1996 reglementeaza o varianta speciala. Potrivit acesteia, actiunea poate fi indreptata si impotriva "tertului dobanditor inscris in cartea funciara", daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii: a) cel care cere prestatiunea tabulara sa fi fost in posesiune la data cand a contractat tertul dobanditor; b) actul juridic in baza caruia se solicita prestatia tabulara sa fie incheiat anterior celui in baza caruia a fost inscris dreptul tertului in cartea funciara; c) tertul sa fi dobandit imobilul cu titlu gratuit sau, daca l-a dobandit cu titlu oneros, sa fi fost de rea-credinta;

in cele din urma, actiunea in prestatie tabulara prezinta in ambele sisteme de publicitate imobiliara un caracter real, fiind totodata impresciptibila.

Deosebiri:

- o prima deosebire, care nu este insa de esenta, tine de terminologie. Astfel incat Decretul-lege foloseste sintagma "prestatiune tabulara" in timp ce Legea nr. 7/1996 pe cea de "prestatie tabulara";

potrivit noului sistem de publicitate imobiliara actiunea poate fi intentata si in cazul in care se urmareste radierea unui drept tabular inscris in cartea funciara;

prin intentarea actiunii in prestatie tabulara in sistemul reglemetat de Legea nr. 7/1996 si, finalmente, prin admiterea acesteia, dreptul inscris devine doar opozabil fata de terti, inscrierea neavand efect constitutiv de drepturi;

a.     Actiunea in rectificare de carte funciara.

Asemanari:

in ambele sisteme de publicitate imobiliara acest tip de actiune poate avea atat un caracter real, atunci cand prin intermediul ei se urmaresc rectificari legate de drepturile reale cuprinse in cartea funciara, cat si un caracter personal, daca rectificarea are ca obiect inscrierile privitoare la drepturile de creanta.

actiunea in rectificare de carte funciara are un caracter impresciptibil si potrivit Legii nr. 7/1996, cu doua exceptii prevazute de art. 35 alin. 2 si art. 36.

- desi cazurile in care poate fi promovata sunt identice, Legea nr. 7/1996 prevede ca actiunea poate fi intentata cand inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia actuala a imobilului, prin aceasta formula generala urmarindu-se acoperirea a tuturor celorlalte cazuri de neconformitate a inscrierilor din cartea funciara.

Deosebiri:

- potrivit noilor reglementari, cuprinse in art. 33 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 rectificarea inscrierilor din cartea funciara se poate face nu doar pe cale contencioasa, prin hotatare definitiva si irevocabila, ci si pe cale amiabila-cu consimțamantul parților, prin declaratie autentica.