Publicitatea imobiliara si noile carti funciare

PUBLICITATEA IMOBILIARA SI NOILE CARTI FUNCIARE

Sectiunea I.

Consideratii generale privind publicitatea imobiliara. Necesitatea, obiectivele si rolul publicitatii imobiliare.

1. Consideratii generale.

Nevoia de pace sociala si de echitate a raporturilor interumane constituie atat scopul normelor morale cat si a normelor juridice. Scopul normelor juridice este acela de a da necesitatea juridica circuitului civil, dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apara drepturile prezente si cele ce se vor dobandi de catre persoane fizice si persoane juridice. Sistemul de drept tinde spre perfectiune cu cat el reglementeaza mai bine delimitarea si face sa fie mai bine cunoscute drepturile subiective si este cu atat mai respectat cu cat el se exercita mai concis si mai corect. Nevoia de siguranta a raporturilor juridice civile este realizata prin publicitatea celor mai importante dintre ele.

Securitatea juridica a drepturilor subiective civile patrimoniale este indeplinita prin statica si dinamica drepturilor patrimoniale.

Dreptul obiectiv prevede pe de o parte continutul juridic si mijloacele de aparare impotriva oricaror incalcari practice posibile, reglementand statica drepturilor patrimoniale, totodata prevede modurile de dobandire, modificare si stingere a acestor drepturi in temeiul legii sau prin acte juridice pe de alta parte, realizand dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizeaza existenta si pastrarea drepturilor patrimoniale valabil dobandite, iar dinamica vizeaza circulatia acestor drepturi de la nastere pana la stingerea lor realizandu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial.

Securitatea juridica statica si cea dinamica se afla intr-o relatie de determinare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natura patrimoniala are nevoie de ocrotirea juridica a drepturilor sale, adica de securitatea juridica statica, precum si de increderea in operatiunile juridice in care se pot dobandi drepturi patrimoniale adica securitatea juridica dinamica, aceasta fiind o dubla protectie legala.

Mijloace de realizare a securitatii juridice statice si dinamice a drepturilor patrimoniale constau in totalitatea mecanismelor, actelor si procedeelor prin care se asigura protectia acestor drepturi. Prin caracterul lor acestea sunt de doua feluri: mijloace preventive si mijloace represive.

Mijloacele preventive sunt: forma actelor juridice si publicitatea operatiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive cuprind sanctiunile juridice de ordin civil, penal, administrativ prevazute de lege pentru nesocotirea sau incalcarea drepturilor civile.

Forma actelor juridice este acea conditie extrinseca, generala si dupa caz, mai mult sau mai putin esentiala care se refera la modalitatea de exteriorizare a vointei juridice, savarsita cu intentia de a produce efecte juridice concrete. In dreptul actual forma actelor juridice este guvernata de principiul consensualismului conform caruia simpla manifestare de vointa este nu numai necesara, ci si suficienta pentru ca actul juridic sa ia nastere in mod valabil din punct de vedere al formei sale.

Principiul consensualismului statuat de art.1295 C.civil nu functioneaza in mod absolut, dreptul civil cuprinzand o serie de exceptii:a) forma ad validatem sau ad solemnitatem este ceruta pentru insasi validitatea actului juridic a carui nerespectare atrage dupa sine consecinta sanctionarii cu nulitatea absoluta a actului; b) forma ad probationem ceruta doar pentru dovada actului juridic, a carei nerespectare nu atrage nulitatea actului, lipsa formei scrise sau autentice ci creaza doar dificultati in probarea acestuia; c) forma ceruta penrtu opozabilitatea fata de terti a carei nerespectare nu atrage dupa sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adica ineficacitatea care il indreptateste pe tert sa-l ignore, penrtu motivul ca nu I-a fost adus la cunostinta in formele stabilite de lege.

Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care actul inscriindu-se in registre publice prevazute de lege, prin indeplinirea integrala a cerintelor. Ele sunt insa autonome, cu scopuri distincte nu se suprapun si nu se exclud reciproc. Publicitatea este necesara pentru anumite acte juridice sa fie cunoscute in privinta raporturilor juridice pe care le consacra. De exemplu: contractul de vanzare-cumparare privind un imobil incheiat in forma autentica, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui si ca in realitate cumparatorul este proprietarul actul, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legala.

Probele publicitatii drepturilor reale se pune in mod diferit dupa cum este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile.

In cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicitatii, pentru ca circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stanjenit de existenta unor formalitati de publicitate. In materia mobilelor posesiunea valoreaza titlul conform art. 1909 C.civil, ca atare posesiunea care este un fapt material "la vedere" inlocuieste formalismul publicitatii care in cazul lor este special si limitat.

In cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesara dar si materialmente posibila datorita asezarii fixe a bunurilor prin natura sau destinatia lor si totodata utila pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informatiile precise pe care le poate oferi.

Publicitatea imobiliara este un mojloc tehnic, eficient si adecvat de natura sa realizeze securitatea juridica stica prin faptul ca atesta existenta drepturilor imobiliare a persoanelor fizice si juridice cat si securitatea juridica dinamica prin informarea celor interesati referitoare la situatia juridica reala a imobilelor.

Publicitatea imobiliara la randul sau nu este integrala si nici nu poate fi, pentru ca o parte din modurile de dobandire cum sunt uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice in sens strict nu sunt susceptibile in timpul realizarii lor de publicitate, iar transmiterea succesorala opereaza pe data deschiderii succesiunii dar operatiunile se fac ulterior.

Rolul publicitatii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislatia respectiva.

Astfel, in unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobandite intre parti sa devina opozabile tuturor, cum este cazul legislatiilor bazate pe principiul consensualismului inspirat din codul civil francez al lui Napoleaon. Drepturile se dobandesc la data perfectarii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolideaza numai ca efect al transcrierii in registrele publice. In alte sisteme rolul inscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, atat intre parti cat si fata de terti, conventia este doar creatoare de obligatii. Sistemul a fost adoptat de legislatiile de inspiratie austriaca si germana.

Dupa cum se va analiza la noi au fost in vigoare in diferite parti ale tarii, ambele sisteme de publicitate care isi au explicatia in istoria diferita a provinciilor tarii.

2. Notiunea si sistemele de publicitate imobiliare.

2.1. Notiunea de publicitate are doua sensuri din perspectiva analizei juridice.

In sensul sau larg publicitatea desemneaza acele modalitati prin care anumite acte sau operatiuni juridice sunt aduse la cunostinta publicului ori realizate in locuri publice cu sau fara participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute si de a-si asuma efectele. Legiile si alte acte normative se publica in Monitorul oficial al Romaniei, actele administrative se publica in presa locala, se afiseaza la locuri anume stabilite; unele acte se incheie in locuri publice pentru a se asigura accesul si interventia celor interesati (licitatii, celebrarea casatoriei, tranzactii la bursa), anumiet operatiuni juridice sunt transcrise sau evidentiate in registre publice (registrul comertului, registrul portului unde sunt inregistrate navele, cartile funciare, etc).

In sensul restrans al publicitatii imobiliare aceasta desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor in mod publci pentru a da ocrotire deplina securitatii statice si dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile.

2.2. Sistemele de publicitate imobiliara in dreptul roman. Datorita conditiilor istorice in care poporul roman s-a format si a trait in mai multe provincii istorice sunt aplicabile legislatii diferite.

Realizarea statului national unitar a fost infaptuita succesiv in etape istorice succesive, marcate de vicisitudini si ocupatii straine, iar organizarea statla si cadrul juridic au fost marcate de incoerenta si dezinteresul factorilor de putere inca din perioada moderna (sec. XIX) si pana astazi.

Din aceste cauze si din alte ratiuni desi au existat preocupari ale legiuitorului, dupa Marea Unire din 1918, nu s-a reusit unificarea integrala a sistemului legislativ, fapt ce face ca pe teritoriul tarii noastre sa fi existat mai multe sisteme de publicitate imobiliara:

a) sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de codul civil, codul de procedura civila, Legea 603/1943, aplicabil pe cea mai mare parte a teritoriului national, mai precis in localitatiel din provinciile istorice care au intrat in componenta Romaniei - Vechea tara - inainte de Unirea de la 1 decembrie 1918.

b) sistemul cartilor funciare, reglementat de codul civil austriac, Legea nr. 115/1938, Legea nr. 241/1947, existent in acele regiuni care au facut parte din fostul Imperiul Austriac (Transilvania, Banat, Bucovina de Sud).

c) asa zisul sistem intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat de Decr. 242/1947 si de unele dispozitii ale Legii nr. 115/1938, aplicabil la un numar restrans de localitati ale judetului Ilfov si in mun. Bucuresti.

La aceasta se adauga realitatea unui fapt istoric incontestabil, acel al Decr. nr. 163/1946, privind asa-zisele carti de evidenta funciara. Ele au fost infiintate cu scopul de a inlocui cartile funciare distruse, sustrase sau pierdute in timpul ocupatiei Ungariei hortyste, pentru unele localitati din Transilvania.

Publicitatea imobiliara viitoare in dreptul roman se intemeiaza pe Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, care a reglementat structura generala a doua institutii distincte insa interferente: institutia tehnica a cadastrului si institutia juridica a noilor carti funciare.

Institutia cadastrului are in vedere efectuarea unor lucrari tehnice topografice, care sa realizeze un cadastru general al tarii iar prin institutia cartilor funciare se urmareste intocmirea unui sistem real si unic de publicitate imobiliara pentru intreaga tara si astfel sa fie implinit dezideratul multor generatii de juristi, ca printr-un sistem unic sa fie inlocuite toate sistemele de publicitate existente in dreptul roman actual.

Legea nr. 7/1996, foloseste denumirea de carti funciare, insa in realitate este vorba de noi carti funciare, altele decat cartile funciare actuale, aflate in aplicare in Transilvania, adica se vor intocmi carti funciare valabile pentru intreaga tara. Pe masura finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara a unui judet, precum a noilor carti funciare, urmeaza sa fie inlocuite toate cele trei sisteme actuale de publicitate imobiliara (art. 72 al. 2 si 3 din Legea nr. 7/1996). Acest aspect a fost anticipat de art. 98 al. 2 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care prevede ca pana la o noua reglementare se aplica actualele prevederi legale in materia publicitatii imobiliare.

Registrele de publicitate imobiliara, indiferent de sistemul caruia ii apartin se tin in prezent la Judecatorii pe langa care este organizat biroul de carte funciara.

3. Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni.

3.1. Notiune si reglementare. In dreptul romanesc s-a adoptat sistemul de publicitate imobiliara al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni prin C.civil (art.818-819, art.1295, art.1394, art.1801-1802), codul de procedura civila (art.710-720). Sunt numite si registre de transcrieri si registre de inscriptii.

El este un registru personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor adica pe persoane si nu pe imobile. De aceea situatia juridica a imobilului poate fi aflata numai cunoscand proprietarii sai succesivi si cercetand numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite referitoare la acel bun operatiune care este dificila si anevoioasa. Deoarece publicitatea se face pe persoane si nu pe imobile, ea se mai numeste si publicitate personala.

Publicitatea se face prin transcrierea si inscrierea in registrele prevazute de art.710 C.pr.civila si anume: registrul de transcriere, registrele de inscriere, registrele de transcriere a comandamentelor si mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare prevazute expres de lege.

3.2. Transcrierile. Trancrierea este operatiunea de copiere integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept real principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare.

Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civila si anume:

a) toate actele de instrainare a proprietatilor nemiscatoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca; actele juridice intre vii prin care se renunta la aceste drepturi;

b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau de abitatie; actele juridice prin care se renunta la aceste drepturi;

c) tranzactiile privind drepturile reale;

d) ordonantele de adjudecare ale imobilelor;

e) hotararile date in materie de expropriere pentru cauza de utilitate publica;

f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani;

g) extract de pe contractele de arenda sau de locatiune pe timp mai indelungat de 3 ani.

Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legala si testamentara); actele de imparteala; hotararile judecatoresti declarative de drepturi; uzucapiunea si accesiunea imobiliara, etc.

Trancrierea se face in ordinea depunerii actelor necesare acestor operatiuni. In prezent registrele de transcriptiuni sunt inlocuite cu mape in care sunt pastrate actele supuse transcrierii, impreuna cu cererile care le insotesc in ordinea lor.

3.3. Inscrierile. Inscrierea se face in registrul de inscriptii si constau in consemnarea sau reproducerea unro parti mai importante sau clauze din actele juridice. Fac obiect al inscrierii numai acele clauze care se refera la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteca. De la aceasta regula, face exceptie privilegiul vanzatorului de imobile deoarece este supus transcrierii.

3.4. Efectele transcrierii si inscrierii. In conditiile art. 182 C.civil, actul translativ de proprietate daca a fost transcris, este opozabil tertilor. Intre parti si fata de succesorii lor in drepturi, actul juridic produce efecte de la data incheierii lui, potrivit principiului relativitatii efectelor juridice ale actelor juridice, fara a fi necesara transcrierea si inscrierea.

Daca acelasi drept a fost constituit real transmis sau constituit a fost transmis transcris succesiv in favoarea a doua sau mai multe persoane se aplica principiul: qui prior tempore potior jure. Adica, daca acelasi drept a fost tarnscris in mod succesiv catre mai multe persoane, va avea castig de cauza cel care a realizat primul formalitatile de transcriere si inscriere.

3.5. Neajunsurile sistemului publicitatii personale Acest sistem datorita caracterului sau personal prezinta deficiente si inconveniente de natura practica cu privire la efectele si siguranta acestuia dintre care pot fi enumerate:

-O serie de acte juridice nu sunt supuse publicitatii, ceea ce face ca acest sistem de publicitate sa nu fie integral, ci doar una partiala. Astfel nu sunt supuse transcrierii: transmisiunile succesorale, partajul, hotararile judecatoresti declarative; actele de confirmare a nulitatii relative si actele de renuntare.

-Registrele se tin pe numele proprietarilor si nu pe imobile. De aceea pentru a cunoaste situatia juridica a unui imobil, trebuie cunoscuti toti proprietarii succesivi ai acestuia, care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate inlatura intreaga publicitate ulterioara, daca proprietarul a consimtiti transmisiunii sau sarcinii importante care nu convin noului dobanditor, constituind si aceasta o probatio diabolica.

-Neindeplinirea formalitatilor de transcriere si inscriere nu este sanctionata de lege, singura operatiune fiind inopozabilitatea fata de terti a operatiunii.

-Birourile de publicitate imobiliara de pe langa judecatorii nu are abilitatea legala sa verifice valabilitatea actului prezentat pentru inregistrare, ceea ce face ca o astfel de inregistrare sa aiba caracter relativ. Se aduce pur si simplu la cunostinta tertilor un act juridic, fara ca valabilitatea actului sau existenta dreptului sa fie valabile prin publicare.

-Daca un imobil a fost instrainat succesiv si cu rea credinta mai multor persoane, proprietatea lui apartine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu valoare relativa, chiar daca el are un titlu indoielnic sia fost ultimul achizitor.

4. Sistemul de publicitate prin cartile funciare

4.1. Caracterizare generala si reglementare. Inconvenientele semnalate in sistemul publicitatii imobiliare prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni sunt in cea mai mare parte inlaturate si se asigura o certitudine superioara, prin sistemul cartilor funciare care - fiind un sistem de publicitate imobiliara - se bazeaza pe identificarea topografica (cadastrala) a imobilelor si realizeaza publicitatea imobiliara si deplina (completa) a transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Sistemul de publicitate al cartilor funciare este un sistem real de publicitate apartine legislatiilor germanice spre deosebire cum am vazut de sistemul publicitatii personale consensualiste, adoptat sub influenta codificarii franceze napolioniene.

Cartile funciare numite traditional carti funduoare reminiscenta inca vie datorata traditiei juridice si are originea in cuvantul latinesc fundus, fond care inseamna proprietate asupra pamantului. Dupa incorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac si edictarea Diplomei Leupoldinei de la 1781, considerata si prima lege fundamentala, pentru aceasta provincie istorica au fost introduse treptat cartile funciare (funduare): in anul 1794 in localitatile granitaresti supuse dreptului austriac (zona Nasaudului, tinuturile zis secuiesti) denumite in termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel -Patent; in anul 1870 in celelalte localitati de "drept autriac" ale Ardealului, iar din 1855 in zonele Banat, Crisana, Satu Mare si Maramures, supuse pana atunci dreptului obisnuielnic transmis prin traditiile populatiei autohtone romanesti peste care s-a suprapus sau a convietuit cu acesta dreptul local ungar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de Codul civil austriac de la 1811, ordonantele emise la 1794, 1855 si 1870, precum si legiuirile locale.

In Bucovina ocupata de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adopta un model similar bazat pe sistemul germanic.

Dupa Marea Unire infaptuita al 1 decembrie 1918, s-a incercat extinderea sistemului cartilor funciare pe intraga tara. Consiliul Dirigent format la Sibiu si apoi dupa preluarea administrativa a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana Romaniei a fost mentinut sistemul in Transilvania. Prin Legea nr. 93/1933 s-a urmarit realizarea unui cadastru modern la nivelul intregii tari bazat pe institutai cartilor funciare care era superioara sistemului din vechiul regat, oamenii politici si remarcabili juristi ai vremii urmarind unificarea unitara intr-un sistem real de publicitate pentru Romania in granitele ei de atunci.

Din pacate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru ca lucrarile se desfasurau foarte lent (in raport cu lucrarile cadastrale in timp record pe teritoriul Transilvaniei si Ungariei ordonata de imparatul Iosif al II-lea in anul 1786 care au fost finalizate in numai trei ani). Ele au fost abandonate in preajma celui de-al doilea razboi mondial din cauza evenimentelor tragice care se intrezareau. Romanai nu a reusit nici pana in prezent realizarea unui cadastru national si nici sa introduca un sistem unitar de carte funciara ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat national unitar prevazut de art. 1 din Constitutie.

Prin doua legi diferite, nr. 23/1933 si nr. 115/1938 s-a materializat incercarea de a realiza un cadastru si o carte funciara moderne, care nu au fost finalizate pentru ca nu s-a intocmit cadastru general al tarii. In lipsa cadastrului national Decr. lege nr. 115/1938 a putut fi pus in aplicare numai in Transilvania, Banat si Bucovina, unde s-a si realizat. In Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipozitiilor privitoare la cartea funciara a fost conceputa ca o lege de aplicare generala privind cartile funciare din Vechea Tara si regimul de carte funciara din Transilvania.

Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus in aplicare numai in Transilvania (unde existau conditiile tehnice ale hartilor topografice si cartile funciare), unde s-a realizat in masura limitata prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislatiei civile si comerciale in Romania de peste Carpati care a mentinut o parte a legislatiei funciare locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, in totalitate, inlocuindu-se toate legile ordonantele si regulamentele locale privitoare la cartile funciare. Prin aceasta s-a asigurat aplicarea unei reglementari unitare complete si moderneasupra cartilor funciare in teritoriile din Transilvania si Bucovina unde si-a gasit materializarea Decr.Lege nr.115/1938.

Decr.Lege nr.115/1938 este caracterizat si conceput ca o lege de aplicatie generala la nivelul intregii tari si sa realizeze unificarea legislativa intr-o maniera completa si moderna.

Legiuitorul sau a pastrat sistemul de publicitate mai sigur existent in Transilvania insa a tinut seama de progresele altor legislatii in domeniu si experienta sistemului aplicat in Alsacia si Lorena dupa anexarea lor la 1871 de Germania, precum si faptul demonstrat prin aceasta a compatibilitatii principiilor dreptului francez cu principiile de carte funciara.5

Prin sistematizarea sa logica si prin continut, Legea nr.115/1938, a constituit un instrument util si a usurat activitatea instantelor de carte funciara si mai apoi a fostelor notariate de stat care au functionat in aceste teritorii.

Dispozitii ale sale sunt preluate, precum si unele sistematizari, principii, notiuni, reglementari in Legea nr.7/1996 pentru preluarea si aplicarea in viitor a acestei ultime legi, intre ele exista corelatii importante. Nu au fost preluate reglementari privind felul si regimul inscrierilor, precum si efectul constitutiv de drepturi reale al inscrierilor care exprimand in buna masura superioritatea cartilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 sa constituie un regres fata de Decr.Lege nr.115/1938, chiar daca este o revansa inutila a adeptilor principiilor consensualismului si al libertatii contractuale contra partizanilor principiului riguros al publicitatii absolute in materia transmiterii si constituirii de drepturi reale imobiliare.6

In aplicarea noilor reglementari ale Legii nr.7/1996 sunt de avut in vedere urmatoarele aspecte: a) Decr.Lege nr.115/1938 isi restrange considerabil aplicabilitatea intrucat toate transmisiunile si constituirile de drepturi reale trebuie sa se faca in noile carti funciare; b) felul inscrierii difera in noile carti funciare, iar nu si regimul de carte funciara aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este aplicabila treptat, odata cu intocmirea si finalizarea lucrarilor cadastrale, iar in regimul de aplicabilitate al Decr.Lege nr.115/1938 (in zonele de carte funciara) ramane aplicabila aceasta din urma si va fi scoasa treptat din vigoare odata cu finalizarea lucrarilor cadastrale si intocmirea noilor carti funciare.

In aceasta succesiune se fac doua categorii de inscrieri: cu caracter definitiv (in localitatile in care este pus in aplicare cadastrul general) si cu caracter nedefinitiv (in localitatile unde nu exista sau nu sunt definitivate lucrarile cadastrale).

4.2. Structura si obiectul cartii funciare, (art.139-142) constau in cuprinsul si obiectul cartii funciare. Ele sunt intocmite, numerotate pe localitati. Imobilele din aceeasi localitate alcatuiesc registrul funciar al acelei localitati.

Cuprinsul fiecarei carti funciare consta din titlul acesteia si trei parti numerotate cu cifre romane.

Titlul cartii cuprinde: numarul cartii respective si denumirea localitatii unde se gaseste imobilul, pentru superficie, daca este cazul sa cuprinda si mentiunea acelui drept.

Partea I-a (foaia A, denumita si Foaia de avere), descrie imobilul (parcelele) prin aratarea numarului de ordine si cel topografic al fiecarei parcele, felul de cultura ori de folosinta, locul de asezare, intinderea si o coloana pentru observatii.

Partea II-a (foaia B, denumita si Foaia de proprietate), care cuprinde in principal, numele proprietarilor succesivi trecuti in ordine cronologica si are trei rubrici: nr. de ordine, inscrisurile privitoare la proprietate, observatii. Cand este cazul sunt trecute actele de dobandire si de stramutare ale proprietatii, servitutiile constituite in folosul imobilului, drepturi personale si de creanta, actiuni privitoare la drepturi reale, faptele juridice.

Partea III-a (foaia C denumita si Foaia de sarcini) cuprinde in principal, sarcinile care greveaza imobilul. In aceasta foaie se inscriu drepturile reale care greveaza imobilul: servitutea, superficia, uzufructul, uzul, abitatia, ipoteca, privilegiile imobiliare, locatiunea pe un termen mai mare de 3 ani, faptele juridice (falimentul), drepturi personale sau alte raporturi juridice (sechestru, urmarirea imobilului etc).

Cuprinsul cartii funciare, in conf. cu art. 6 din Decr. lege nr. 115/1938, se intregeste cu planul, inscrisurile si registrul de intrare.

a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu aratarea numarului topografic al fiecareia.

b) inscrisurile privitoare la inscrieri constituie proba drepturilor inscrise in cartea funciara. Un exemplar din inscrisul oficial sau copii certificate (legalizate dupa acesta) se va retine in arhiva biroului de carte funciara.

c) registrul de intrare este utilizat pentru inregistrarea tuturor cererilor de solicitare a inscrierilor. Ordinea inregistrarii stabileste si rangul inscrierilor facute in cartea funciara.

La fiecare judecatorie se tine in mod obligatoriu si completate la zi: repretorii alfabetice; repertorii de parcelare, alte registre si condici de evidenta prevazute de lege.

Obiectul cartii funciare denumit in literatura juridica si obiectul drepturilor tabulare7 il constituie inscrierile facute in cartea funciara, adica drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara, precum si in cazuri prevazute de lege, drepturile de creanta, actele, faptele si raporturile juridice in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorasc sau se dobandesc prin inscrierea in cartea funciara.

Obiectul drepturilor tabulare il constituie corpul funciar care poate fi alcatuit dintr-una sau mai multe parcele (art. 12). Cartea funciara mai cuprinde asadar si drepturile de creanta, faptele si raporturile juridice in legatura cu drepturile inscrise in cartea funciara.

In art. 11 al legii sunt aratate drepturile tabulare sau drepturile reale inscrise in cartea funciara: a) dreptul de proprietate; b) dreptul de superficie; c) dreptul de uzufruct, uz, abitatiune si servitute; d) dreptul de ipoteca. Este de precizat ca dupa cum se observa mai intai din aceasta enumerare lipsesc ipotecile, apoi enumerarea nu poate fi considerata limitativa deoarece prin legi speciale au fost recunoscute ca drepturi reale, legea sau hotararea judecatoreasca au dispus inscrierea lor (ex. dreptul de administrare, dreptul de concesionare, dreptul de folosinta asupra terenurilor agricole, art. 19 si 74 din Legea nr. 18/1991, art. 17 din Decr.-lege nr. 61/1990).

Corpul funciar care constituie obiectul drepturilor tabulare (art. 11 si 12) este o unitate economica care devine prin inscriere o entitate juridica in care operatiunile juridice se fac de regula cu privire la intreg corpul funciar. Corpul funciar are un asau mai multe parcele cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin vointa proprietarului; daca sunt mai multe se noteaza cu cifre romane.

Un corp funciar poate fi modificat la cererea proprietarului prin alipiri sau dezlipiri. Au loc practic alipiri atunci cand doua sau mai multe parcele se unesc intr-un singur corp funciar sau prin adaugirea unei parcele la un corp existent. Au loc dezlipiri cand se desparte o parcela de un corp funciar ori se micsoreaza intinderea unui corp funciar.

In legatura cu operatiunile de alipire si de dezlipire, in sensul aratat se savarsesc fie transcrieri (cand o parcela se trece dintr-o carte funciara in alta) fie reinscrieri (cand se dezlipeste o parcela si se trece in aceeasi carte funciara ca un corp de sine-statator).

4.3. Principiile cartilor funciare. Aceste principii sunt menite sa asigure si sa justifice superioritatea sistemului real de publicitate in raport cu orice sistem de publicitate personala si realizarea securitatii juridice a circuitului civil imobiliar.

In cuprinsul Decr-lege nr. 115/1938 nu exista nici un text care sa evoce principiile care carmuiesc sistemul cartilor funciare, insa ele rezulta din intreaga economie a textelor care le cuprinde. Daca literatura juridica de specialitate si jurisprudenta sunt unanime in ce priveste desprinderea principiilor cartilor funciare, nu exista un punct de vedere unitar cu privire la numarul si denumirea acestora.9

Urmeaza a fi enumerate cateva dintre principiile mai importante care concureaza functionalitatea sistemului cartilor funciare si acceptate in general de doctrina.

a) Principiul publicitatii integrale intemeiat pe faptul ca sistemul cartilor funciare este un sistem real si complet de publicitate imobiliara deoarece evidenta se tine pe imobile iar nu pe persoane si totodata asigura publicitatea integrala a transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu exceptiile deja aratate, toate aceste operatiuni sunt supuse inscrierii in cartea funciara precum si evidentierea tuturor schimbarilor sau modificarilor care intervin prin alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc.

Ca atare principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea regula care supune inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice translative sau constitutive de proprietate si alte drepturi reale imobiliare, operatiuni materiale, precum si drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobile cuprinse intr-o anumita carte funciara.

b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al inscrierii de carte funciara. Este prevazut de art. 17-18 din legea cartilor funciare potrivit careia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca inscrierea da nastere, modifica sau stinge drepturi reale si le face opozabile fata de terti. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau stramutate numai dupa ce au fost inscrise in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea lor s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul si in contra titularului.

In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se tinde la translatia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operatiuni juridice succesive: a) dintr-un act obligational - ius ad rem - (contract de vindere-cumparare, donatie, schimb, etc) care da nastere obligatiei de trasmitere sau constituire a dreptului real care formeaza obiectul cuprinsului sau; b) dintr-un act real - ius in rem - de intocmirea formalitatilor si de predarea bunului prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin inscrisul dat ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara; c) inscrierea efectiva a dreptului real, care se naste in momentul inregistrarii oficiale a cererii la birou de carte funciara a instantei competente. Simpla existenta a conventiei se plaseaza in taram obligational si nu opereaza prin ea insasi tranferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligational rezultat din incheierea conventiei este un drept de creanta el fiind opozabil doar debitorului care ramane tinut de obligatia asumata prin conventie, acea de predare a bunului si a inscrierilor necesare pentru intabulare.

Momentul stramutarii sau constituirii dreptului real este unic - inscrierea efectiva - si caracterizeaza acest principiu. Prin aceasta se realizeaza concordanta dintre starea tabulara si situatia juridica a imobilului in cauza.

De la acest principiu exista si cateva exceptii (art. 26): in cazul drepturilor reale dobandite prin succesiune, accesiune, vanzare silita, expropriere pentru cauza de utilitate publica, cand dobandirea are loc independent de inscriere.

Exceptiile sunt de stricta interpretare enumerarea este limitativa la textul art.26 si la alte dispozitii legale de rang egal (art.19, 23, 74 din Legea nr.18/1991; art.14 din Legea nr.213/1998, Legea nr.15/1990). Ele sunt numite si drepturi extratabulare, adica drepturi reale care se dobandesc fara inscriere in cartea funciara.

c)Principiul legalitatii, care presupune ca inainte de a se dispune inscrierea prin incheiere, judecatorul de carte funciara are dreptul si obligatia sa verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a folosi ca baza pentru inscrierea in cartea funciara.

Principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si legalitatea materiala, adica verificarea daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste conditiile de fond si de forma prevazute de lege si este apt pentru a fi transcris.

d) Principiul oficialitatii care deriva din principiul legalitatii se constituie in obligatia legala pe care o are judecatorul delegat de caret funciara de a verifica din oficiu cererea de inscriere, actele care o insotesc, valabilitatea si actualitatea titlului. O cerere introdusa nu se poate completa cu inscrisuri noi, daca ea este incompleta, sau inscrisurile nu sunt corecte, prin incheierea motivata judecatorul va respinge cererea.

e) Principiul prioritatii este reglementat de art. 31 potrivit caruia inscrierile de carte funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor, ordinea inrergistrarilor le va stabili rangul.

Daca mai multe cereri au fost depuse de o data la judecatorie, drepturile de ipoteca vor avea acelasi rang, iar pentru celelalte se va hotara prin judecata. Data inregistrarii cererii in registrul de intrare va fi data inscrierii. Prin rang tabular se intelege efectul unei inscrieri in raport cu alte inscrieri din aceeasi carte funciara, in acest sens avand importanta, exclusiv data inregistrarii cererii. Rangul optinut potrivit principiului prioritatii se numeste rang initial si nu poate fi schimbat decat in materie de ipoteci.

f) Principiul relativitatii se bazeaza pe art. 19 din lege in sensul ca asigura protectia juridica a titularului inscris in cartea funciara care se poate face numai: a) impotriva aceluia care la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea se va face, b) impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat dreptul daca ambele inscrieri se cer deodata.

Principiul relativitatii cuprinde acea regula in baza careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva aceluia care la inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta. Cel inscris este numit antecesor tabular iar cel care urmeaza sa fie inscris, succesor tabular.

g) Principiul fortei probante a inscrierii de carte funciara. Este u principiu absolut si rezulta din art. 32 si 33 din lege constand din acea regula potrivit careia cuprinsul cartii funciare, inafara ingradirilor si exceptiilor legale se considera a fi exact in folosul acelora care si-au inscris cu buna credinta un drept real in cartea funciara. In materialitatea sa publicitatea de carte funciara atrage dupa sine atat un efect pozitiv cat si unul negativ. Efectul pozitiv insemneaza ca ceea ce cuprinde cartea funciara se considera exact in folosul celui care a dobandit imobilul. Efectul negativ insemneaza in principiu ca nici un drept real nu poate exista si nu poate fi opus devreme ce acesta nu a fost inscris in cartea funciara.

Din ambele efecte rezida puterea doveditoare absoluta a inscrierilor de carte funciara, reiesind ca cel care a dobandit cu buna-credinta, un drept real intemeiat pe cuprinsul cartii funciare este pus la adapost de orice cauza de evictiune. Domeniul de aplicare a principiului fortei probante a inscrierii este circumscris de lege atat sub aspectul operatiunilor juridice care s-au efectuat cat si a persoanelor in folosul carora actioneaza, impletindu-se cu principiul relativitatii (art.33,36,37 din lege). Principiul opereaza numai in cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv inscrise in cartea funciara. Ca atare regula continuta de principiul publicitatii materiale nu se aplica la: indicatiuni de fapte privitoare la inscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele juridice care au existenta independenta de inscriere (ex.interdictia, decesul, incendierea bunului, etc.); drepturile personale patrimoniale a caror existenta si valabilitate nu sunt garantate de inscriere, ingradirile legale (raporturi de vecinatate, servituti naturale si neaparente, etc.); exceptiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune, accesiune, expropriere).

In literatura juridica de specialitate au mai fost evocate si alte principii care au mai mica importanta sau se desprind din cele deja aratate: principiul materialitatii (disponibilitatii) care este un principiu general al exercitarii drepturilor civile subiective si principiul specialitatii care trebuie sa indice persoana titularului, individualizarea imobilului si a dreptului la care se refera. 10

4.4. Inscrierile in cartea funciara. Inscrierile in cartea funciara sunt de trei feluri: intabularea; inscrierea provizorie si notarea.

Sunt conditii comune pentru toate cele trei forme de inscrieri: inscrisul original trebuie sa indeplineasca cerintele de validitate ale actului juridic pe care il contine; sa aiba deplina putere doveditoare; sa arate numele partilor; sa identifice clar si precis imobilul si dreptul tabular care se inscrie sau se radiaza; daca este intocmit in strainatate sa fie prezentat in original si in traducere legalizata; daca este hotarare judecatoreasca sa fie investita cu formula executorie.

a) Intabularea este inscrierea prin care se indeplineste, savarseste cu titlu definitiv de la data inregistrarii cererii stramutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. Drept urmare intabularea este o inscriere definitiva si poate fi considerata perfecta in sensul ca nu necesita nici o procedura ulterioara.

Conditiile la intabulare sunt cele comune aratate, sens in care este de subliniat existenta conditiei generale a dovedirii actului juridic in temeiul caruia se cere inscrierea printr-un inscris original care poate fi dupa caz inscris autentic sau inscris sub semnatura privata. Daca inscrierea se face in temeiul hotararii judecatoresti sau a unui act administrativ sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Hotararea judecatoreasca trebuie sa fie "desavarsita" adica ramasa definitiva si devenita irevocabila.

b) Inscrierea provizorie este inscrierea prin care se dobandeste, modifica sau stinge un drept real imobiliar numai sub conditia si masura justificarii lui ulterioare. Ea se mai numeste prenotare sau intabulare imperfecta si are loc in cazurile cand: inscrisul original nu indeplineste cerintele pentru intabulare; daca prin hotarare judecatoreasca care poate fi atacata cu recurs, partea a fost obligata la stramutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular; radierea dreptului de ipoteca daca debitorul a depus irevocabil suma datorata plus dobanzile si accesoriile.

Rolul inscrierii provizorii este acela de a conferi acestei inscrieri in momentul in care va deveni definitiva adica atunci cand se va tranforma in intabulare, data si rangul pe care l-a avut inscrierea provizorie. Prin inscrierea provizorie cel interesat este pus la adapost de riscul unei eventuale alte intabulari in favoarea unui tert. Ea se consolideaza in intabulare in momentul depunerii de inscrisuri apte sa produca intabularea.

c) Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile tertelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile inscrise in cartea funciara, adica acele informatii care exista independent de inscrierea in cartea funciara.

Notarile sunt de doua feluri: declarative, cand efectele lor sunt independente de inscrierea in cartea funciara; constitutive, cand efectul lor juridic depinde de inscrierea in cartea funciara (interdictiile de grevare, instrainare etc). Prin notare se atrge atentia tertelor persoane ca asupra imobilului inscris in cartea funciara exista in curs un proces sau alte imprejurari de natura sa influenteze soarta juridica a acestuia (existenta unui proces pentru anularea contractului de vanzare).

Obiectul notarii poate sa-l constituie imprejurari care sa se refere la: situatia juridica personala a titularului dreptului inscris; drepturile personale sau alte raporturi juridice; anumite actiuni in justitie in legatura cu imobilul inscris in cartea funciara.

4.5. Efectele inscrierilor in cartile funciare. Efectele inscrierilor in cartile funciare sunt strans legate de principiile acestui sistem de publicitate si sunt urmatoarele:

a) Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al intabularii si, atunci cand este cazul, al inscrierii provizorii.

b) Efectul de opozabilitate fata de terti al notarii in cartea funciara. Consecintele juridice ale acestui efect constau in acea ca drepturile de creanta pot fi valorificate impotriva unor terte persoane in masura in care au fost inscrise in cartea funciara. Aceste persoane sunt tinute sa respecte aceste drepturi sau situatii juridice si chiar sa suporte urmarile negative pe care le-ar putea reflecta. De ex.daca un tert cumpara bunul ignorand cu buna stiinta ca este ipotecat, el va suporta toate consecintele urmaririi pornite de catre creditorul ipotecar.

4.6. Actiunile de carte funciara. Decr.-lege nr.115/1938 reglementeaza doua actiuni: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificare a inscrierilor de carte funciara. La acestea se adauga, in opinia noastra caile de atac in justitie ca urmare a reorganizarii serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin Legea nr.36/1995 si Legea nr.7/1996 si a Instr. de aplicare a acesteia aprobate prin Ord.M.Justitiei nr.2137/1997.

a) Actiunea in prestatie tabulara. Inscrierile de carte funciara au efect constitutiv de drepturi in conditiile art.17 din Legea nr.115/1938. Daca s-a incheiat un act translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai daca si dupa ce a fost inscris in cartea funciara. Ca atare drepturile reale in sistemul Decr.-lege nr.115/1938, se pot constitui, transmite, modifica numai daca a fost inscris in cartea funciara. In acest scop, cel ce a consimtit la constituirea, modificarea, transmiterea unui drept real imobiliar este obligat potrivit art.22 din Legea nr.115/1938, sa predea toate inscrisurile necesare pentru intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara.

Tot astfel, potrivit art.23 din lege daca un drept real inscris in cartea funciara se stinge, titularul va fi obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare pentru radiere.

In cazul in care refuza sa predea inscrisul necesar pentru intabulare, sau cel de radiere a dreptului din cartea funciara, cel indreptatit se poate adresa justitiei, care va putea dispune intabularea respectiv radierea dreptului real imobiliar. Hotararea care se pronunta, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938, va inlocui acordul de vointa sau consimtamantul celui obligat dar care refuza sa il dea. Hotararea va tine loc de inscrisul in baza caruia se va face inscrierea de carte funciara. Actiunea in prestatie tabulara va fi indreptata impotriva celui care nu-si indeplineste obligatia asumata de consimtire la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar.

Actiunea in prestatie tabulara va putea fi indreptata si impotriva unui tert dobanditor inscris in cartea funciara, daca sunt intrunite urmatoarele conditii: cel care cere prestatia tabulara sa fi fost in posesie la data cand a contractat cu tertul dobanditor; actul juridic in temeiul caruia se cere prestatia tabulara sa fie anterior aceluia in temeiul caruia tertul dobanditor a fost inscris; tertul sa fi dobandit cu titlu gratuit sau sa fi fost de rea-credinta (art.25 din lege).

In practica judiciara de data relativ recenta s-a retinut ca instantele de judecata au procedat corect cand au pronuntat hotarari care sa tina loc de contract apt de a fi intabulat in cartea funciara, in baza art.22 si 24 din Dec.-lege nr.115/1938, obiect al instrainarii fiind un teren.11

Natura juridica a actiunii in prestatie tabulara este controversata, fiind considerata intr-o opinie actiune personala, astfel ca dreptul la exercitarea ei se prescrie in termen de 3 ani, care incepe sa curga de la incheierea convetiei prin care partile s-au obligat sa instraineze imobilul si sa intocmeasca actul necesar intabularii.12 Intr-o alta opinie, devenita majoritara, este o actiune in realizarea dreptului, o actiune reala si imprescriptibila. Impartasim aceasta opinie avand in vedere ca actiunea in prestatie tabulara este o aplicatiune particulara in regimul cartilor funciare, a actiunii in revendicare. Imprescriptibilitatea rezulta si din faptul ca textul art.24 din Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei. Daca se introduce o cerere de radiere a dreptului este o varietate particulara a actiunii negatorii. In fine, operatiunea de inscriere, respectiv de radiere intra in continutul constituirii, sau dimpotriva al stingerii dreptului real ceea ce da distinctivitate acestei actiuni.

b) Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara. Actiunea in rectificare are menirea sa puna in acord starea tabulara cu starea juridica reala a unui imobil, prin ea se cere indreptarea sau suprimarea unei inscrieri necorespunzatoare realitatii si care a fost in mod gresit inserata in cartea funciara. O asemenea actiune poate avea ca obiect rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii sau a rectificarii notarii. Cazurile de rectificare a unei intabulari sunt prevazute de art.34-40 din Legea nr.115/1938:

- daca inscrierea sau titlul pe baza caruia s-a facut nu au fost valabile (ex. titlul este nul sau anulabil);

- daca prin inscriere, dreptul a fost gresit calificat ( ex. s-a inscris o superficie in loc de servitute);

- daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris s-au au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea (s-a implinit termenul extinctiv sau s-a implinit conditia rezolutorie).

Actiunea poate fi introdusa de orice persoana interesata iar rectificarea va fi facuta numai in baza hotararii de admitere ramasa definitiva.

In legatura cu prescriptia acestei actiuni, art.36 si 37 din Legea nr.115/1938 stabilesc urmatoarele:

- actiunea in rectificare este imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand este introdusa de dobanditorul nemijlocit, precum si fata de tertul care a dobandit cu rea-credinta dreptul inscris in favoarea sa;

- actiunea in rectificare poate fi introdusa in termen de 10 ani, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit, de buna-credinta, care incepe sa curga de la data inregistrarii cereri de inscriere a acestuia;

- impotriva tertului dobanditor cu titlu oneros, de buna-credinta, actiunea in rectificare poate fi introdusa numai daca titlu nu este valabil sau gresit calificat (doua cazuri prevazute de art.34 din lege) aici legea prevede termene precise: sase luni de la data comunicarii catre cel indreptatit a incheierii prin care s-a dispus inscrierea; trei ani de la data inregistrarii cereri de inscriere a dreptului a carui rectificare se solicita prin actiune.

c) Rectificarea notarii, este reglementata de art.39 din Legea nr.115/1938 si intervine in urmatoarele situatii: nevalabilitatea notarii, gresita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; daca nu mai sunt intrunite conditiile pentru existenta dreptului personal, faptului sau raportului juridic, daca notarea nu mai este conforma cu realitatea. Actiunea in rectificarea notarii este imprescriptibila.

Sectiunea II.

Noile carti funciare

1. Reglementare legala.

Prin dispozitiile art. 76 si 98 din Legea nr. 18/1991, in redactarea initiala (in prezent abrogat prin Legea nr. 169/1997) s-a dispus, pe de o parte, ca fondul funciar si, in mod corespunzarot, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale trebuie inregistrate in documentele de evidenta fucniara si publicitate imobiliara prevazute de lege; pe de alta parte, s-a dispus ca pana la intrarea in vigoare a noii legi a cadastrului funciar si publicitatii imobiliare, se vor aplica actualele reglementari.

Cadastrul funciar general este un sistem de evidenta generala a termenilor din intregul fond fucniar al Romaniei, indiferent de destinata terenurilor si de proprietarul lor.

Noul regim juridic al cartilor funciare este reglementat cu caracter general de urmatoarele acte normative:

a) -Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996; 15

b) -Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justitiei nr. 2371/C/1997;

c) -Instructiunile privind infiintarea noilor carti funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justitiei nr. 1330/C/1999, nepublicate.

Legea nr. 7/1996 reglementeaza in cadrul aceluiasi act normativ doua institutii distincte: institutia tehnica a cadastrului si institutia juridica a cartilor funciare, fiind alcatuita structural din trei titluri si anume: Titlul I, intitulat "Regimul general al cadastrului"; Titlul II, intitulat "Publicitatea imobiliara"; Titlul III, intitulat "Dispozitii tranzitorii, sanctiuni si dispozitii finale".

In afara de dispozitiile Legii nr. 7/1996 si a reglementarilor administrative emise pe baza acesteia, exista si norme speciale, cuprinse in diferite acte normative, avand ca obiect anumite operatiuni juridice susceptibile de inscrisuri in noile carti funciare. Dintre aceste reglementari sunt de retinut cele mai importante: art. 35/1 si 69 din Legea locuintei nr. 114/1996; art. 16 din O.G. nr. 51/1997, privind operatiunile de leasing; art. 15 din Legea nr. 54/1998, privind circulatia juridica a terenurilor; art. 34 din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiilor.

2. Aspecte privind aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare. Prin aceasta lege s-au pus bazele imobiliare pe intreg teritoriul tarii, numit sa inlocuiasca cele trei sisteme de publicitate aplicabil in dreptul romanesc actual. Pentru ca realizarea cadastrului general national este o problema de viitor care necesita o serie de investitii si lucrari tehnice, legea prevede o extindere treptata si progresiva a noului sistem de publicitate imobiliara, pe masura finalizarii lucrarilor cadastrale bazat pe sistemul noilor carti funciare. Intocmirea imediata a noilor carti funciare pentru intreaga tara va inlocui treptat vechile documente de publicitate imobiliara. Pana la punerea in aplicare a cadastrului general in fiecare unitate administrativ-teritoriala se vor face inscrieri cu caracter nedefinitiv in carti funciare provizorii.

In legatura cu punerea in aplicare a Legii nr. 7/1996, este de retinut ca ea a introdus un sistem real, unic si unitar de publicitate imobiliara care este de aplicabilitate imediata, dar unificarea sistemelor de publicitate imediata existente se realizeaza pe antreg teritoriul tarii, dupa definitivarea cadastrului la nivelul intregii tarii.

3. Organizarea si conducerea cadastrului. Legea nr. 7/1996, reglementeaza ddistinct cadastrul general si cadastrele speciale.

Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar. Cadastrul general se intocmeste la nivelul pe comune, orase, municipii, judete si la nivelul intregii tari.

Cadastrele de specialitate constau in subsisteme de evidenta si inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic cu respectarea normelor tehnice privind suprafata, categoria de folosinta si proprietarul organizate pe domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturi de toate felurile.

Cadastrele localitatilor constituie baza tehnica a cartilor funciare. Documentele cadastrale finalizate ale comunelor, oraselor si municipiilor sunt cele care stau la baza intocmirii cartilor funciare, care se intocmesc si se tin pe aceste unitati administrativ-teritoriale. La nivelul localitatilor lucrarile tehnice de cadastru constau in identificari, marcaje, masuratori, actualizarea planurilor cadastrale etc. prevazute de art. 11 si 12 al legii.

Documentele tehnice principale care se intocmesc la nivelul comunei, orasului, municipiului sunt: registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de proprietate, fisa centralizatorare cuprinzand partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta; planul cadastral.

Metodologia cadastrala, care cuprinde evidenta cadastrala tehnica, economica si juridica, inscrierea actelor si a faptelor juridice referitoare la imobile este elaborata de Oficiul National de Cadastru, impreuna cu ministerele care raspund de cadastrele de specialitate si Ministerul Justitiei.

4. Organizarea si conducerea cartilor funciare.

Pentru organizarea si tinerea cartilor funciare, Legea nr. 7/1996 a infiintat Birourile de carte funciara ale judecatoriilor, care au in competenta organizarea si evidenta cartilor funciare de pe baza teritoriala de activitate.

Conducerea si indrumarea birourilor de carte funciara este realizata de judecatorii de carte funciara delegati de presedintele instantei, precum si de personal auxiliar necesar acestei activitati.

Ministerul Justitiei organizeaza, coordoneaza si controleaza activitatea de publicitate a birourilor de carte funciara prin directia de specialitate.

Noile carti funciare ar caracteristici generale care se desprind din noua reglementare a publicitatii imobiliare, acestea fiind:

a) orice imobil trebuie sa fie curpins intr-o carte funciara (art. 20); b) evidenta juridica se tine pe imobile si pe persoane (art. 20 al. 3), c) cartile funciare se intocmesc si numeroteaza pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati -comuna, oras sau municipiu -(art. 2 al. 4), d) cartile funciare se tin intr-un singur exemplar (art. 43); e) noile carti se intregesc conform legii cu o serie de documente si registre (conf. art. 20 al. ultim registru special de intrare, planul de identificare al imobilului, mapa sau dosarul de carte funciara); f)cartea funciara este publica, putand fi cercetata de orice persoana. Pentru usurarea cercetarilor in afara de registrul de intrare se mai tin doua feluri de registre: repertoriul imobiliar si indexul alfabetic.

5. Structura si obiectul noilor carti funciare. Nu exista de lege lata o definitie legala a cartilor funciare. Potrivit art.20 din lege "Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in carte funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate. Prin imobil, in intelesul legii, se intelege parcela de teren, cu sau fara constructie.

Obiectul cartii funciare consta in inscrierea drepturilor de proprietate si a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifica sau se sting ca urmare a actelor si faptelor juridice referitoare la un bun imobil precum si inscrierea dupa caz a actelor si faptelor privitoare la drepturile personale la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara (art. 22, 23 si 40).

Din textele legale reiese ca in inteles restrans cartea funciara este un inscris autentic si cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor si aratarea drepturilor reale corespunzatoare, precum si indicarea dupa caz a drepturilor de creanta, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice in legatura cu imobilele inscrise in cartae funciara fie in vederea opozabilitatii lor fata de terti, fie numai in scopul informarii oricaror persoane interesate.

Structura noilor carti funciare consta in aceea ca fiecare carte funciara este alcatuita dintr-un titlu si trei parti numerotate cu litere latine.

Titlul cartii funciare cuprinde numarul fiecarei carti funciare si denumirea localitatii in care este situat imobilul. Numerotarea se face pe fiecare localitate de la nr. 1 la infinit.

Cuprinsul cartii funciare este desfasurat pe trei parti.

Partea a I-a (denumita si "Foaia de avere") cuprinde descrierea imobilului si are urmatoarele rubrici: numarul de ordine si cel cadastral al fiecarui imobil; suprafata terenului; categoria de folosinta si dupa caz constructiile; amplasamentul si vecinatatile; valoare impozabila; observatii.

Partea a II-a (denumita si "Foaia de proprietate") se refera la inscrierile privind dreptul de proprietate aferent imobilului si este format din patru rubrici: numarul curent, adica numarul de ordine in care se fac operatiunile; numele sau denumirea proprietarului; domiciliul sau sediul acesteia; inscrieri privitoare la proprietate (acte sau fapte juridice, servituti, etc), observatii.

Partea a III-a (Sarcinile) referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcinile reale cuprinde trei rubrici: numarul curent, adica numarul de ordine sub care urmeaza sa se faca inscrierea si la care fac trimitere celelalte foi; inscrierile privitoare la dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcinile care greveaza imobilul; observatii.

6. Inscrierile in cartea funciara. Spre deosebire de Decr.-lege nr. 115/1938, in noua lege a cartilor funciare nu a fost preluata terminologia anterioara si nu se reglementeaza inscrierile dupa obiectul lor.

In literatura juridica este semnalat aceasta lacuna a legii care trebuie urgent indreptata.16Este necesar de lege ferenda un text de principiu care sa enunte felurile inscrierilor facute dupa obiectul lor; definirea acestora, si aratarea cerintelor legale pentru savarsirea acestor inscrieri, precum si determinarea cazurilor de inscriere provizorie si cand aceasta devine definitiva.

Inscrierile de carte funciara sunt cele ca si in regimul juridic al legii nr. 115/1938.

6.1. Intabularea eset inscrierea prin care, dobandirea, modificarea sau stingerea unui drept real, imobiliar, devine opozabil fata de terti, cu titlu definitiv de la data inregistrarii cererii de inscriere.

Existenta acestei denumiri doar in Regulament (art. 44) este o lacuna a legii, care de lege ferenda se impune sa fie consacrata in mod expres si in cuprinsul legii; cel putin la nivel de principiu.

Intabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare care inscrise in cartea funciara sunt numite drepturi tabulare.

6.2. Inscrierea provizorie este inscrierea prin care dobandirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, devine opozabila fata de terti, cu rangul determinat de cererea de inscriere sub conditie si in masura justificarii. Inscrierea provizorie este o intabulare conditionala fiindca efectele ei depind de o justificare ulteriora care daca se realizeaza consolideaza inscrierea in mod definitiv.

6.3. Notarea este inscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terti ori sunt inscrise numai cu titlu informativ dupa caz.

Notarea rezulta din denumirea generica de inscriere ca si intabularea si inscrierea provizorie, deficienta remediata de "Regulamentul de aplicare" (art.44), insa se impune si aici remedierea prin modificare legislativa.

Obiectul notarii consta din acte si fapte juridice care se grupeaza astfel: a) situatia juridica personala a titularului dreptului inscris; b) drepturile de creanta sau alte raporturi juridice care devin in situatii prevazute de lege opozabile si tertilor; c) anumite actiuni in jutitie in legatura cu imobilul inscris in cartea funciara cu scopul de a impiedica pe de o parte dobandirea cu buna credinta a unui drept tabular in cursul procesului, si pe de alta parte, de a asigura executarea hotararii judecatoresti.

6.4. Efectele inscrierilor de carte funciara, in sistemul noilor carti funciare introduse de Legea nr. 7/1996, sunt prevazute cu caracter general in art. 27-28, 31-32 si 39 si 40 din lege.

In primul rand, legea instituie opozabilitatea fata de terti a inscrierilor definitive si provizorii privitor la dobandire, modificare sau stingere a oricarui drept real imobiliar. De la aceasta regula exista exceptia prevazuta de art. 28, potrivit caruia drepturile reale sunt opozabile fata de terti fara inscrierea lor in cartea funciara atunci cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune.

In al doilea rand, art. 27 stabileste cu caracter de principiu, regula opozabilitatii, fata de terti a inscrierilor savarsite in cartea funciara indiferent de obiectul acestor inscrieri. Astfel: "Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti la data inregistrarii cererii".

Prin exceptie, actele si faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea si capacitatea persoanelor altele decat cele ordonate de lege, in legatura cu imobilele cuprinse in cartae fucniara pot fi inscrise la cerere, cu efect de informare pentru terte persoane.

6.5. Sanctiunea lipsei de inscrieri in cartea funciara. In acest sens trebuie facuta distinctie intre partile actului juridic si fata de tertii actului juridic sau faptului juridic, supus inscrierii in cartea funciara.

Intre partile actului juridic inscrierea nu are sub aspectul publicitatii nici o semnificatie, avand in vedere principiul relativitatii actelor juridice, prevazut de art. 973 C.civil.

Legea nr. 7/1996 a pastrat principiul consensualismului prevazut de art. 1295 C.civil, astfel ca drepturile reale imobiliare se transmit sau constituie prin vointa concordanta a partilor, insa ele devin opozabile tertelor persoane doar prin inscriere in cartea funciara.

Actul isi va produce toate efectele intre partile care l-au incheiat, succesorii lor universali si cu titlu universal. In mod simetric nici faptul inscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte, drept cauza de valabilitate a actului lovit de nulitate, intrucat inscrierea nu atribuie proprietatea si nu aduce nimic in plus actului sau efectelor sale.

Fata de terti actul nu are nici un efect. Inscrierea este in realitate un mijloc de publicitate, aceasta este si ratiunea sa juridica, neindeplinirea ei atrage dupa sine inopozabilitatea actului fata de terti. Ei necunoscand actul, nu pot fi obligati sa suporte consecintele lui juridice, mai mult de atat sunt indreptatiti sa-l ignore, pentru ei nu exista.

Note bibliografice: