Obligatiile locatorului

Obligatiile locatorului

Decurg din regula potrivit careia el trebuie sa asigure locatarului folosinta linistita si utila pe perioada stabilita in contract.

a) Obligatia de predare a bunului inchiriat;

Este esenta contractului de locatiune, predarea bunului inchiriat in starea corespunzatoare destinatiei pentru care a fost inchiriat.

In lipsa unei cauze exprese bunul inhiriat trebuie predat in locul in care se gasea in momentul incheierii contractului, predarea facandu-se la termenul stabilit sau in lipsa acestuia conform obiceiului locului.

Obligatia de predare are caracter indivizibil prin natuta ei si de aceea se transmite in acelasi mod mostenitorilor locatorului. In cazul neexecutarii de buna voie a acestei obligatii locatorul poate cere instantei de judecata executarea silita sau rezilierea contractului. De asemenea se pot solicita daune-interese daca s-a cauzat locatarului un prejudiciu.

Daca locatorul inchiriaza bunul succesiv la 2 persoane va avea castig locatarul al carui contract are data certa anterioara sau daca nu au data certa va fi preferat cel caruia i s-a predat bunul respectiv.

b) Obligatia de a mentine bunul in stare de folosinta;

Presupune obligatia locatorului de a efectua reparatiile necesare folosintei bunului. (reparatii capitale,inlaturarea degradarilor ce provin din uzul normal al bunului sau din cazurile fortuite,de forta majora sau vicii ale bunului)

Daca aceasta obligatie nu se executa de bunavoie, locatarul poate solicita:

- obligarea locatorului la executarea lucrarilor de reparatie

- autorizarea lui la executarea lucrarilor, pe cheltuiala locatorului

- rezilierea contractului

c) Obligatia de garantie;

Locatorul are obligatia de garantie provenite din:

- tulburarile provenite din fapta proprie;

Aceasta obligatie este esenta locatiunii. Potrivit art.1424 C.civ. ,,locatorul nu poatein cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat sau arendat,,. Este oprita astfel schimbarea materiala a bunului, dar si schimbarea destinatiei acesteia. In caz contrar locatarul poate solicita stoparea schimbarilor si/sau aducerea bunului in starea initiala. Pentru ca locatorul are obligatia mentinerii bunului inchiriat in stare de folosinta nu-i sunt imputabile tulburarile tulburarile aduse locatarului prin efectuarea reparatiilor bunului cu respectarea a 3 conditii: sa fie urgente, sa nu depaseasca 40 zile, sa nu duca la lipsirea totala a locatarului de bun. Daca durata depaseste 40 zile locatarul poate cere o reducere a chiriei proportionala cu lipsa folosintei bunului.

- tulburari provenite din fapta unui tert;

Daca tulburarile sunt de fapt, locatarul se poate apara singur prin actiunea posesorie.Tulburarile de fapt sunt cele care impiedica folosinta normala a bunului fara ca tertul sa invoce vreun drept asupra bunului.

Daca tulburaea produsa de tert se intemeiaza pe un drept asupra bunuluilocatorul va raspunde chiar daca dreptul nu a fost confirmat printr-o hotarare judecatoreacsa, dar impiedica efectiv folosinta bunului.

Daca tulburarea se realizeaza in cadrul unui process pornit de tert trebuie ca locatorul sa fie chemat in garantie de locatarul parat. In caz contrar daca locatarul pierde procesul din cauza modului defectuos prin care s-a aparat locatorul nu va raspunde.

In cazul neexecutarii obligatiei de garantie provenite din fapta unui tert locatarul poate cere reducerea chiriei, rezilierea contractului si daune interese.

d) viciile lucrului;

Locatorul il garanteaza pe locatar pentru viciile ascunse ale bunului inchiriat care au o anumita gravitate care impiedica folosirea bunului conform destinatiei stabilite in contract sau o micsoreaza atat de mult incat daca le-ar fi cunoscut locatarul nu ar fi incheiat contractul sau ar fi platit o chirie mai mica.

Gravitatea viciilor ascunse este apreciata de instanta.

Nu are importanta daca viciile ascunse existau in momentul incheierii contractului si daca locatorul a fost de buna credinta pentru angajarea raspunderii lui, reau credinta influentand doar coantumul despagubirilor.

Daca viciile se datoreaza cazului fortuity sau fortei majore exista posibilitatea reducerii chiriei,sau rezilierii contractului dar locatorul nu va fi obligat la daune-interese.

e) modificarea obligatiei de garantie;

De vreme ce normele juridice aplicabile acestei obligatii sunt dispozitive partile pot deroga de la ele agravand sau micsorand intinderea raspunderii. In temeiul unor asemenea cause locatorul poate fi exonerate de plata daunelor-interese.

Exista totusi 2 limitari:

partile nu pot inlatura posibilitatea rezilierii contractului

clauza de limitare sau inlaturare a raspunderii este valabila doar daca locatorul a fost de buna credinta