UM SA CONSTRUIM FARA RISCURI DISPOZITII LEGALE REFERITOARE LA REGIMUL PROPRIETATII IMOBILIARE

I.        Achizitionarea unui teren in vederea construirii unei locuinte

a.      Acte necesare pentru dobandirea terenului;

Este cunoscut faptul ca orice tranzactie care are ca obiect transmiterea unui teren trebuie incheiata in forma autentica, in caz contrar actul fiind nul absolut.

La momentul incheierii actului autentic este util ca notarul sa va puna la dispozitie si o copie legalizata a dosarului cadastral pentru terenul pe care il achizitionati. Este foarte important ca acest dosar sa contina coordonatele si punctele de contur ale suprafetei de teren pe care ati achizitionat-o.

In practica s-a constatat ca ulterior cumpararii, pot apare litigii privitoare la amplasamentul terenului achizitionat, iar punctele de contur din dosarul cadastral sunt cheia rezolvarii acestei probleme, deoarece dovada amplasamentului unui terenul o reprezinta punctele de contur stabilite prin documentatia cadastrala.

Un alt act important ce sta la baza vanzarii unui teren este extrasul de carte funciara. De aceea va recomand sa solicitati notarului o copie a extrasului de carte funciara si o copie (eventual legalizata) de pe titlul de proprietate al vanzatorului.

Avand in vedere ca discutam despre achzitionarea unor terenuri pe care cumparatorul intentioneaza sa ridice in viitor o constructie, consider ca este deosebit de util ca la momentul achizitonarii terenului sa cunoasteti exact care sunt    restrictiile impuse de documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism pentru zona in care se afla terenul achizitionat. Aceste informatii sunt continute de certificatul de urbanism si va permite sa cunoasteti dinainte care este regimul constructiei pe care o puteti edifica pe terenul ce intentionati sa il achizitionati (inaltime, suprafata, aliniament, etc).

Certificatul de urbanism este actul administrativ individual prin care autoritatile fac cunoscute proprietarului terenului, regimul juridic, economic si tehnic al acestui teren, conditiile necesare pentru realizarea unei constructii, precum si lista cu avizele si acordurile legale necesare in ipoteza autorizarii unei lucrari de construire.

Pe cale de consecinta, este util ca pentru terenul pe care il achizitionati sa solicitati, inainte de incheierea actului autentic, un certificat de urbanism.

b.     Regimul juridic al terenului achizitionat pentru construirea unei locuinte

Deosebit de importante mi se par precizarile cu privire la achizitionarea unui imobil compus din teren si constructie, in vederea demolarii constructiei si edificarii unei noi locuinte.

Aceasta situatie poate ridica in practica mai multe probleme, dat fiind ca in perioada dinaintea anilor 1990, circulatia juridica a terenurilor prin acte intre vii era interzisa.

Astfel, inainte de achizitionarea unui teren cu o constructie, pe care intentionati sa o demolati trebuie sa va asigurati ca vanzatorul este atat proprietarul constructiei, dar mai ales al terenului, deoarece este posibil ca terenul sa ii fi fost atribuit in folosinta, pe durata existentei constructiei, caz in care dupa demolarea acesteia pe teren nu mai poate fi edificata o alta constructie.

In acest sens, solicitati promitentului vanzator actul de proprietate al terenului, certificatul fiscal din care reiese ca pentru acest teren este deschis rol fiscal pe numele sau, precum si dovada intabularii terenului (nu doar a constructiei) in Cartea funciara.

O alta problema se refera la terenurile intravilane dobandite in baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, republicata. Astfel, trebuie sa va asigurati ca terenul pe care il achizitionati este scos din circuitul agricol, deoarece scoaterea terenurilor din circuitul agricol, dupa ce a fost vandut de cel caruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate, presupune achitarea unor taxe foarte mari, care vor spori cu mult pretul pe mp pentru terenul pe care l-ati achizitionat in vederea edificarii unei constructii.

c.      Limitele de exercitare a dreptului de proprietate (servitutile)

Cu privire la acest aspect trebuie sa cunoasteti ca proprietarul unui teren este obligat sa respecte sarcinile privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si sarcinile care conform legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Dat fiind timpul scurt alocat prelegerii, doresc sa ma refer la servitutea de trecere, care obliga proprietarul unui teren sa permita construirea unei cai de acces la un teren infundat, vecin cu proprietatea sa. In acest caz este util ca inainte de achizitionarea unui teren sa fie cunoscuta situatia parcelelor vecine, in sensul de a se verifica daca toate parcelele cu care se invecineaza terenul in cauza, au cale de acces la drumul public. In caz contrar, o portiune din terenul ce va fi achizitionat, urmeaza a primi destinatia de cale de acces, astfel incat nu poate fi ingradit.

De asemenea, se poate analiza si situatia in care intentionati sa achizitionati un teren care nu are acces la drumul public. In aceasta situatie va trebui sa va asigurati ca vanzatorul are dreptul de a de a cere stabilirea unei servituti legale de trecere. Acordarea acestei servituti se va face fie pe cale amiabila, prin buna intelegere cu proprietarul terenului vecin, fie pe cale judecatoreasca. Solutionarea cauzei implica obligatoriu efectuarea unei expertize tehnice, in urma careia se va stabili care este locul de lungime minima care asigura iesirea la drumul public pentru proprietarul terenului infundat si care creeaza prejudiciu minim pentru proprietarul fondului aservit. Astfel, este util ca cel ce intentioneaza sa cumpere un teren care nu are acces la drumul public, se se asigure mai inainte ca pentru terenul sau s-a institutit sau se poate institui o servitute legala de trecere. Odata ce a fost stabilit locul si intinderea servitutii legale de trecere, aceasta se poate exercita in mod efectiv. Din acest moment, proprietarul locului infundat, are asupra terenului vecinului sau, un drept asemanator unui dezmembramant al proprietatii si poate transmite acest drept, odata cu vanzarea terenului sau.

d.     Proceduri legale si conventionale

Aici doresc sa amintesc obligativitatea procedurii de obtinere a numarului cadastral inainte de orice act de dispozitie cu privire la terenuri. In legatura cu acest aspect este util ca inainte de achizitionarea terenului sa vi se prezinte amplasamentul sau in confomitate cu    schitele din dosarul cadastral.

II.     Contractul de asociere in participatiune incheiat de persoane fizice in scopul construirii unui imobil - locuinte individuale

a.      Clauze contractuale

Mai multe persoane fizice pot incheia un contract de asociere in participatiune pentru realizarea unei constructii cu mai multe apartamente. De asemenea, un astfel de contract poate fi incheiat si de persoane fizice si juridice, de exemplu pentru construirea unei cladiri de locuit in care, prin proiect sunt prevazute sa se realizeze si spatii cu alta destinatie, unitatile bancare acordand si credite in acest scop.

In practica este intalnita situatia in care persoanele fizice, proprietare de terenuri se asociaza cu antreprenorii sau constituie o societate civila care are ca scop realizarea de locuinte.Asociatia astfel creata nu are personalitate juridica distincta si este scutita de indeplinirea formalitatilor obligatorii pentru societatile comerciale. Scopul sau fiind construirea unui imobil, odata atins, asociatia se va desfiinta.

Este util ca prin contractul de asociere sa se stabileasca si societatea careia ii vor fi incredintate lucrarile de constructie.

Proprietarul terenului este cel care va avea obligatia obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de constructie.

b.     Dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei;

Persoanele fizice proprietare ale terenului dobandesc proprietatea asupra locuintei construite prin accesiune, pe cand persoanele fizice sau juridice care au avut calitatea de antreprenori, vor dobandi calitatea de proprietari ai apartamentului sau partii de constructie cuvenita, in baza conventiei incheiate cu proprietarul terenului (contractul de asociere sau de societate civila).

Totodata, prin contractul de asociere va trebui sa se stabileasca modul de impartire a imobilului, deoarece contractul de asociere reprezinta, alaturi de autorizatia de constructie si procesul verbal de receptie finala, titlul de proprietate pentru apatamentele construite. Este util ca in actul notarial sa se mentioneze detaliat atat bunul imobil dobandit in proprietate exclusiva de catre fiecare asociat, dar si partile de imobil cu privire la care va exista o proprietate comuna.

In cazul cand intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie (boxe, garaje, spalatorii si uscatorii, etc.) proprietarii apartamentelor dobandesc si o cota parte din proprietate asupra tuturor partilor comune de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun (scari, lifturi etc.), indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor.

c. Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului

In lipsa unor prevederi contrare, aceste din urma persoane nu dobandesc un drept de proprietate asupra terenului pe care s-a construit, ci doar un drept de superficie, respectiv vor fi proprietari asupra apartamentului construit si vor avea un drept de folosinta pe durata existentei constructiei, asupra terenului.

In cazul in care terenul a fost adus ca aport, in plina proprietate, in societatea civila creata in vederea construirii unei locuinte, antreprenorii vor dobandi nu doar un drept de folosinta asupra terenului pe care s-a edificat constructia, ci vor dobandi chiar calitatea de coproprietari ai terenului respectiv, in cota cuvenita in conformitate cu partea de cladire pe care o detin in proprietate.

Pentru eliminarea oricaror interpretari este recomandabil ca persoanele care se asociaza in vederea construirii unei locuinte pe un teren aflat in proprietatea doar a unuia dintre ei, sa prevada expres care va fi regimul juridic al terenului pe care se construieste.

Ulterior finalizarii constructiei asociatii pot incheia un act autentic prin care se va transmite in proprietate cota parte din teren ce revine fiecarui asociat, in raport de suprafata construita .

III.           Contractul de construire

Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai dupa obtinerea autorizatiei de construire, emisa pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.    Autorizatia de construire are o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa incepa lucrarile . In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se va    extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.

In cazul in care se incheie un contract de antrepriza, lucrarile de constructii pot fi realizate numai de persoane fizice sau juridice autorizate. Contractul urmeaza sa fie incheiat intotdeauna in forma scrisa. Este util ca in acest contract sa se prevada expres daca antreprenorul are dreptul sau nu sa incredinteze executarea unor parti din lucrare unor subantreprenori si sa incheie, in acest sens, cu fiecare dintre ei (instalator, parchetar, electrician, etc.) un contract de subantrepriza. Aceste aspecte sunt importante deoarece modifica uneori substantial preturile de constructie, fara ca beneficiarul sa poata invoca incalcarea clauzelor contractuale de catre antreprenor.

In cazul pretului forfetar, antreprenorul care s-a angajat sa execute o constructie, dupa un plan stabilit cu clientul nu poate cere o sporire de pret, pe motiv ca s-a marit pretul muncii sau al materialelor, nici pe motiv ca a efectuat modificari si adaugiri la planul initial, daca aceste modificari si adaugiri nu au fost aprobate de client in scris, iar modificarile de pret de asemenea, stabilite cu clientul.

Totusi, este util sa cunoasteti ce inseamna sa incheiati un contract de construire cu un pret de deviz. Pretul de deviz presupune o pretuire provizorie pe faze de executie sau pe articole (materiale). Aceasta prevedere de cheltuieli se poate modifica dupa pretul materialelor si/sau a muncii si mai ales prin adaugirea de lucrari suplimentare. Prin urmare, in aceasta ipoteza, pretul este fixat articol cu articol, iar nu in bloc, fiecare portiune a lucrarii avand pretul ei deosebit. Pretul total al lucrarii va depinde de cantitatea lucrarilor efectiv executate si nu va fi cunoscut si stabilit decat dupa executarea integrala a lucrarii.

Antreprenorul este cel care raspunde fata de client pentru toate lucrarile executate de subantreprenori, la fel cum raspunde si de lucrarile oricarei alte persoane pe care a folosit-o.

Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii prevede raspunderea constructorului pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite in termen de 10 ani de la receptia lucrarii, iar pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si executie in vigoare la data realizarii ei, raspunderea pe toata durata de existenta a constructiei.

In privinta viciilor aparente, respectiv a viciilor care pot fi observate imediat, chiar si de o persoana care nu este de specialitate in domeniul constructiilor, acestea nu mai pot fi reclamate dupa receptia lucrarii si angajeaza raspunderea antreprenorului numai daca s-a stabilit, prin contractul de construire, un termen de garantie a lucrarilor. In acest sens, Legea nr. 10/1995 prevede obligatia executantului lucrarilor de constructie, de a remedia, pe propria cheltuiala, defectele de calitate, aparute din vina sa, in perioada de garantie stabilita potrivit legii.

De aceea, persoanele care incheie un contract de construire trebuie sa stie ca termenul de garantie a lucrarilor se stabileste numai prin contract, de comun acord cu constructorul.

Legea interzice ca in contractul de construire incheiat de client cu constructorul sa fie inserate clauze care sa inlature raspunderea constructorului pentru calitatea constructiei.

IV.            Dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei

a. Receptia lucrarilor de constructiei

Lucrarile de constructie autorizate se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele prevazute in autorizatie si daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor. Efectuarea receptiei la terminarea lucarilor este obligatorie si in situatia realizarii lucrarilor in regie proprie.

In cazul imobilelor cu mai multe apartamente, dupa finalizarea constructiei, in baza autorizatiei de constructie si a procesului verbal de receptie finala, notarul va realiza dezmembrarea constructiei pe nivele (apartamente).

b. Publicitatea imobiliara - intabularea constructiei

Constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele pentru care nu s-a efectuat receptia la erminarea lucrarilor, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara.

In cazul constructiilor cu mai multe apartamente, intabularea dreptului de proprietate pentru fiecare apartament se va realiza dupa obtinerea numarului cadastral pentru aceste apartamente, in baza autorizatiei de construire, a procesului verbal de receptie finala si a schitelor fiecarui apartament.

c.      Deschiderea rolului fiscal

Toate constructiile proprietate particulara se declara in vederea impunerii, la organele financiare teritoriale, dupa terminarea lor completa si nu mai tarziu de 15 zile de la data expirarii termenului prevazut in autorizatia de construire.

Astfel, detinatorul unei constructii are obligatia de a-si deschide rol fiscal pentru constructia pe care o are in proprietate. In acest sens, va trebui sa prezinte organelor financiare teritoriale, autorizatia de constructie, procesul verbal de receptie finala, incheierea de intabulare si copia documentatiei cadastrale.