Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

Contractul de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile esentiale generale de validitate ale contractelor prevazute de art. 1179 alin. (1) C.civ., si anume:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimtamantul valabil al partilor;

3. un obiect determinat posibil si licit;

4. o cauza valabila a obligatiilor.

In masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile.

Sectiunea I – Consimtamantul valabil al partilor

§ 1. Consimtamantul

Contractul se incheie prin negocierea lui de catre parti sau prin acceptarea fara rezerve a unei oferte de a contractat (art. 1182 alin. (1) C.civ.).

Este suficient ca partile sa se puna de acord asupra elementelor esentiale ale contractului, chiar daca lasa unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori incredinteaza determinarea acestora unei alte persoane.

Daca partile nu ajung la un acord asupra elementelor secundare ori persoana careia i-a fost incredintata determinarea lor nu ia o decizie, instanta va dispune, la cererea oricareia dintre parti, completarea contractului, tinand seama, dupa imprejurari, de natura acestuia si de intentia partilor.

Atunci cand, in timpul negocierilor, o parte insista sa se ajunga la un acord asupra unui anumit element sau asupra unei anumite forme, contractul nu se incheie pana nu se ajunge la un acord cu privire la acestea.

Contractul este deci „acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge intre ele un raport juridic“.

Contractul de vanzare-cumparare se incheie, ca orice alt contract, prin acordul de vointa al partilor.

Principiul libertatii contractuale si al autonomiei de vointa al partilor este expresia libertatii individului de a incheia sau nu un contract in functie de nevoile si interesele sale.

De aceea, in principiu, incheierea oricarui contract este libera. Libertatea contractuala este totusi marginita de normele ordinii publice si de regulile moralei concretizate in anumite restrictii legale sau conventionale ale libertatii de a vinde sau cumpara, care privesc capacitatea persoanei sau obiectul contractului.

Libertatea dreptului de dispozitie al proprietarului in limitele legii este inscrisa in Constitutia Romaniei care stabileste in art. 41 alin. 1 ca „Dreptul de proprietate precum si creantele asupra statului sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege“.

Modul de formare a acordului de vointa, deci al incheierii contractului de vanzare-cumparare, este cel al incheierii in general a contractelor civile.

Consimtamantul trebuie sa existe.

Oferta si acceptarea trebuie emise in forma ceruta de lege pentru incheierea valabila a contractului (art. 1187 C.civ.)

Consimtamantul partilor trebuie sa fie serios, liber si exprimat in cunostinta de cauza (art. 1204 C.civ.).

Este anulabil contractul incheiat de o persoana, la momentul incheierii acestuia, se afla, fie si numai vremelnic, intr-o stare care o punea in neputinta de a-si da seama de urmarile faptei sale.

Contractul incheiat de o persoana pusa ulterior sub interdictie poate fi anulat daca, la momentul cand actul a fost facut, cauzele punerii sub interdictie existau si erau indeobste cunoscute (art. 1205 C.civ.).1

Consimtamantul fiecarei parti trebuie sa fie neviciat.

Consimtamantul este viciat cand este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violenta. De asemenea, consimtamantul este viciat in caz de leziune.

Partea care, la momentul incheierii contractului, se afla intr-o eroare esentiala poate cere anularea acestuia, daca cealalta parte stia sau, dupa caz, trebuia sa stie ca faptul asupra caruia a purtat eroarea era esential pentru incheierea contractului.1

Eroarea este esentiala:

1. cand poarta asupra naturii sau obiectului contractului;

2. cand poarta asupra identitatii obiectului prestatiei sau asupra unei calitati a acestuia ori asupra unei alte imprejurari considerate esentiale de catre parti in absenta careia contractul nu s-ar fi incheiat;

3. cand poarta asupra identitatii persoanei sau asupra unei calitati a acesteia in absenta careia contractul nu s-ar fi incheiat.

Eroarea de drept este esentiala atunci cand priveste o norma juridica determinanta, potrivit vointei partilor, pentru incheierea contractului.

Eroarea care priveste doar simplele motive ale contractului nu este esentiala, cu exceptia cazului in care prin vointa partilor asemenea motive au fost considerate hotaratoare.

Partea care este victima unei erori nu se poate prevala de aceasta, contrar exigentelor bunei-credinte (art. 1212 C.civ.).

Partea care este victima erorii esentiale ramane legata de contractul astfel incheiat, daca cealalta parte este de acord cu executarea, urmand ca prevederile contractului sa fie adaptate in mod corespunzator.

Consimtamantul este viciat prin dol atunci cand partea s-a aflat intr-o eroare provocata de manoperele frauduloase ale celeilalte parti ori cand aceasta din urma a omis, in mod fraudulos, sa-l informeze pe contractant asupra unor imprejurari pe care se cuvenea sa i le dezvaluie.

Partea al carei consimtamant a fost viciat prin dol poate cere anularea contractului, chiar daca eroarea in care s-a aflat nu a fost esentiala.

Contractul este anulabil si atunci cand dolul emana de la reprezentantul, prepusul ori gerantul afacerilor celeilalte parti.

Dolul nu se presupune (art. 1214 C.civ.).2

Poate cere anularea contractului partea care a contractat sub imperiul unei temeri justificate induse, fara drept, de cealalta parte sau de un tert.

Exista violenta cand temerea insuflata este de asa natura incat partea amenintata putea sa creada, dupa imprejurari, ca, in lipsa consimtamantului sau, viata, persoana, onoarea sau bunurile sale ar fi expuse unui pericol grav si iminent.1

Violenta poate atrage anularea contractului si atunci cand este indreptata impotriva unei persoane apropiate, precum sotul, sotia, ascendentii ori descendentii partii al carei consimtamant a fost viciat.

In toate cazurile, existenta violentei se apreciaza tinand seama de varsta, starea sociala, sanatatea si caracterul celui asupra caruia s-a exercitat violenta, precum si de orice alta imprejurare ce a putut influenta starea acestuia la momentul incheierii contractului.

Constituie violenta si temerea insuflata de exercitiul unui drept sau de amenintarea cu exercitiul unui drept facuta cu scopul de a obtine avantaje in mod vadit excesive.

Contractul incheiat de o parte aflata in stare de necesitate nu poate fi anulat decat daca cealalta parte a profitat de aceasta imprejurare.

Exista leziune atunci cand una dintre parti, profitand de starea de nevoie, de lipsa de experienta ori de lipsa de cunostinte a celeilalte parti, stipuleaza in favoarea sa ori a unei alte persoane o prestatie de o valoare considerabil mai mare, la data incheierii contractului, decat valoarea propriei prestatii (art. 1221 alin. (1) C.civ.).

Existenta leziunii se apreciaza si in functie de natura si scopul contractului.

Leziunea poate exista si atunci cand minorul isi asuma o obligatie excesiva prin raportare la starea sa patrimoniala, la avantajele pe care le obtine din contract ori la ansamblul circumstantelor.

Partea al carei consimtamant a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligatiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi indreptatita.

Cu exceptia cazului minorului, actiunea in anulare este admisibila numai daca leziunea depaseste jumatate din valoarea pe care o avea, la momentul incheierii contractului, prestatia promisa sau executata de partea lezata. Disproportia trebuie sa subziste pana la data cererii de anulare.

In toate cazurile, instanta poate sa mentina contractul daca cealalta parte ofera, in mod echitabil, o reducere a propriei creante sau, dupa caz, o majorare a propriei obligatii.

Dreptul la actiunea in anularea sau reducerea obligatiilor pentru leziune se prescrie in termen de doi ani de la data incheierii contractului.

Nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii tranzactia, precum si alte contracte anume prevazute de lege (art. 1224 C.civ.).

§ 2. Promisiunea unilaterala de vanzare sau promisiunea unilaterala de cumparare

Promisiunea de vanzare este un contract care consta in promisiunea proprietarului bunului de a-l vinde unui eventual cumparator, care isi rezerva facultatea de a-si manifesta ulterior, de regula inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

Promisiunea de vanzare este un contract unilateral care creeaza obligatii numai pentru una dintre parti, si anume pentru promitent.

Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 C.civ.).

In caz de neexecutare a promisiunii beneficiarul are dreptul la daune-interese.

Daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Aceste prevederi nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.

Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Daca in schimbul dreptului de optiune (de a cumpara sau nu) care i se creeaza, beneficiarul promisiunii se obliga la plata unui pret, promisiunea unilaterala de vanzare va deveni un contract sinalagmatic, dar nu se va transforma intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.

In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit.

Promitentul este tinut la executarea obligatiei in termenul stipulat in antecontract.

Promisiunea unilaterala poate fi asumata si de cumparator care poate face o promisiune unilaterala de cumparare.

In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca mai inainte ca promisiuni sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.

Cand una dintre partile unei promisiuni unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz, refuza din motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

Dovada promisiunii unilaterale de vanzare sau respectiv, de cumparare, se face in conditiile generale de proba, chiar daca obiectul ei ar fi incheierea unui contract de vanzare-cumparare solemn.

§ 3. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este antecontractul in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, pe un pret stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

In cadrul antecontractului, partile se inteleg atat asupra lucrului, cat si asupra pretului, dar isi asuma obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare in viitor.1

Cand una dintre partile unei promisiuni bilaterale de vanzare refuza din motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite (art. 1669 alin. (1) C.civ.).1

Dreptul la actiune se prescrie in termen 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.2

Aceste dispozitii se aplica in mod corespunzator si in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau, dupa caz, de cumparare.

In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.

In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit.

§ 4. Pactul de optiune privind contractul de vanzare-cumparare

Atunci cand partile convin ca una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa, iar cealalta sa o poata accepta sau refuza, acea declaratie se considera o oferta irevocabila si produce efectele prevazute la art. 1191 C.civ.1

Daca partile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanta prin ordonanta presedintiala, cu citarea partilor.

Pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele contractului pe care partile urmaresc sa-l incheie, astfel incat acesta sa se poata incheia prin simpla acceptare a beneficiarului optiunii.2

Contractul se incheie prin exercitarea optiunii in sensul acceptarii de catre beneficiar a declaratiei de vointa a celeilalte parti, in conditiile convenite prin pact (art. 1278 C.civ.).

Atat pactul de optiune, cat si declaratia de acceptare trebuie incheiate in forma prevazuta de lege pentru contractul pe care partile urmau sa-l incheie.

Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de contracta.

Pactul de optiune privind contractul de vanzare-cumparare este antecontractul prin care proprietarul bunului se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa se vanda celeilalte parti, beneficiarul pactului.

Pactul de optiune este o varietate a promisiunii de vanzare, care este afectata de o conditie potestativa simpla, in sensul ca depinde de vointa acceptantului, care l-ar determina sa cumpere bunul.

In cazul neexecutarii obligatiei de a incheia contractul, beneficiarul pactului va avea actiune in daune-interese impotriva promitentului.

In situatia in care vanzarea facuta altei persoane a fost realizata in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda a tertului beneficiar, beneficiarul va avea la indemana si o actiune in anularea vanzarii.1

In cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului (art. 1668 alin. (1) C.civ.).

Atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se noteaza in cartea funciara.2

Dreptul de optiune se radiaza din oficiu daca pana la expirarea termenului de optiune nu s-a inscris o declaratie de exercitare a optiunii, insotita de dovada comunicarii sale catre cealalta parte.

§ 5. Dreptul de preemtiune

Dreptul de preemtiune este dreptul preferential la cumparare, la pret egal, conferit de lege sau de contract, atunci cand proprietarul a hotarat sa vanda bunul sau.

In conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemptiune numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun (art. 1730 alin. (1) C.civ.).

„Astfel potrivit art. 1746 C.civ. terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea in ordine, a dreptului de preemtiune al coproprietatilor sau vecinilor.”

Dispozitiile codului civil privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel.

Titularul dreptului de preemptiune care a respins o oferta de vanzare nu-si mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se considera respinsa daca nu a fost acceptata in termen de cel mult zece zile, in cazul vanzarii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, in cazul vanzarii de bunuri imobile. In ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea de catre preemptor a ofertei.

Vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numit sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor (art. 1731 C.civ.).

Vanzatorul este obligat sa notifice de indata preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert. Notificarea poate fi facuta si de acesta din urma.

Aceasta notificare va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii, precum si locul unde este situat bunul.

Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului.

Dreptul de preemptiune se exercita, in cazul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult 10 zile, iar in cazul vanzarii de bunuri imobile, in termen de cel mult 30 de zile. in ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea catre preemptor a notificarii.

Prin exercitarea preemptiunii, contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acest din urma contract se desfiinteaza retroactiv. Totusi, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii.

Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor.

Potrivit art. 1734 C.civ., in cazul in care mai multi titulari si-au exercitat preemptiunea asupra aceluiasi bun, contractul de vanzare se considera incheiat:

a) cu titularul dreptului legal de preemptiune, atunci cand se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune;

b) cu titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzator, cand se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemtiune;

c) daca bunul este imobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune care a fost mai intai inscris in carte afunciara, atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune;

d) daca bunul este mobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune avand data certa cea mai veche, atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune.

Orice clauza contrara este considerata nescrisa.

Atunci cand preemptiunea se exercita in privinta unui bun cumparat de tert impreuna cu alte bunuri pentru un singur pret, vanzatorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proportionala din acest pret.

In cazul in care s-au vandut si alte bunuri decat acela supus preemptiunii, dar care nu puteau fi despartite de acesta fara sa-l fi pagubit pe vanzator, exercitarea dreptului de preemptiune nu se poate face decat daca preemptorul consemneaza pretul stability pentru toate bunurile vandute.

Atunci cand in contractul incheiat cu tertul s-au acordat termene de plata a pretului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.

Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara.

Daca o asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie suspensiva sa-si poata inscrie dreptul in cartea funciara, in temeiul contractului de vanzare incheiat cu proprietarul. Inscrierea se face sub conditia suspensiva ca, in termen de 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s–a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

Notificarea facuta in termen biroului de carte funciara inlocuieste comunicarea facuta de preemptor si are aceleasi efecte. In temeiul acestei notificari, preemptorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau.

Daca preemptorul nu a facut notificarea in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara.

In cazul in care bunul face obiectul urmaririi silite sau este scos la vanzare silita cu autorizarea judecatorul sindic, dreptul de preemptiune se exercita in conditiile prevazute de Codul de procedura civila.

Dreptul de preemptiune este indivizibil si nu se poate ceda.

Dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen. in acest din urma caz, termenul se reduce la cinci ani de la data constituirii, daca a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 C.civ.).

Sectiunea a II-a – Capacitatea partilor

§ 1. Notiuni generale

Art. 1652 C.civ. stabileste regula capacitatii generale de a vinde si a cumpara, dispunand ca „Pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este interzis prin lege“.

Regula este prin urmare ca oricine poate vinde sau cumpara, cu exceptia cazurilor cand acest lucru este oprit prin lege.

Cazurile de incapacitate reprezinta exceptia si, deci, ele trebuie sa fie expres si limitativ prevazute de lege.

In ce priveste capacitatea de exercitiu a vanzatorului si respectiv a cumparatorului se aplica regulile generale. Intrucat vanzarea-cumpararea este un act de dispozitie, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina.

Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu vor vinde sau cumpara prin ocrotitorul legal, iar cele cu capacitate de exercitiu restransa, personal, dar cu incuviintarea ocrotitorului legal; si in ambele cazuri cu autorizarea instantei de tutela.1

Daca contractul de vanzare-cumparare serveste efectuarii unor acte de conservare sau administrare a patrimoniului, partilor li se va cere doar capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare sau respectiv sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor astfel de acte.

§ 2. Incapacitati speciale de a vinde si cumpara sau de a cumpara

1) Judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara, sub sanctiunea nulitatii absolute, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea (art. 1653 alin. (1) C.civ.).

Sunt exceptate:

a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la, dupa caz, comostenitori sau coproprietari;

b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios;

c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios.

Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa.

Interdictia nu opereaza in cazul vanzarii la licitatie, pentru ca dreptul care se vinde nu mai are caracter litigios.

2) Sunt incapabili de a cumpara, direct sau prin persoane interpuse, nici chiar prin licitatie publica:

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda, cu exceptia cazului prevazut de art. 1304 C.civ.1;

b) parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta;

c) functionarii publici, judecatorii sindici, lichidatorii, administratorii judiciari, executorii, precum si alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza (art. 1654 C.civ.).

Incalcarea interdictiilor prevazute la lit. a) si b) se sanctioneaza cu nulitatea relativa, iar a celei prevazute la lit. c) cu nulitatea absoluta.

§ 3. Incapacitati de a vinde

Persoanele prevazute la art. 1654 nu pot, de asemenea, sa vanda bunurile proprii pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza sau a carui administrare o supravegheaza, dupa caz.

Aceste dispozitii se aplica in mod corespunzator si contractelor in care, in schimbul unei prestatii promise de persoanele prevazute la art. 1654 alin. (1), cealalta parte se obliga sa plateasca o suma de bani.

Noul cod civil nu a mai reprodus dispozitia art. 1307 din vechiul Cod civil care interzicea vanzarea intre soti sub sanctiunea nulitatii, ceea ce conduce la concluzia permisivitatii legale a acestei vanzari.

Nu mai putin, noul cod pastreaza revocabilitatea donatiei intre soti, numai in timpul casatoriei.

Pentru a proteja aceasta dispozitie impotriva unor procedee ilegale indirecte prin care s-ar frauda legea art. 1033 C.civ. dispune ca: „Este lovita de nulitate orice simulatie in care donatia reprezinta contractul secret in scopul de a eluda revocabilitatea donatiilor intre soti.

Este prezumata persoana interpusa pana la proba contrara orice ruda a donatarului la a carei mostenire acesta ar avea vocatie in momentul donatiei si care nu a rezultat din casatoria cu donatorul.”

„Cei carora le este interzis sa cumpere ori sa vanda nu pot sa ceara anularea vanzarii nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite”, prevede art. 1656 C.civ.

Sectiunea a III-a – Obiectul contractului

Contractul de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic (bilateral) perfect, care da nastere la obligatii reciproce si interdependente in sarcina celor doua parti, vanzatorul si cumparatorul, inca din momentul incheierii lui.

Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale.

Obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Obiectul este ilicit atunci cand este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri (art. 1225 C.civ.).

Obiectul obligatiei este prestatia la care se angajeaza debitorul.

Sub sanctiunea nulitatii absolute, el trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil si licit (art. 1226 C.civ.).

Contractul este valabil chiar daca, la momentul incheierii sale, una dintre parti se afla in imposibilitate de a-si executa obligatia, afara de cazul in care prin lege se prevede altfel.

Obligatiile vanzatorului au ca obiect bunul vandut, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul lucrului cumparat.

Pentru ca un contract de vanzare-cumparare sa fie considerat valabil incheiat, este necesar ca obiectul contractului sa existe si sa indeplineasca conditiile cerute de lege.

§ 1. Bunul vandut

Sunt bunuri, lucrurile corporale sau incorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial (art. 535 C.civ.).

Bunul vandut trebuie sa fie in circuitul civil, sa existe in momentul incheierii contractului sau sa existe in viitor, sa fie determinat sau determinabil, sa fie licit si posibil si sa fie proprietatea vanzatorului.

Notiunea de „bun vandut“, folosita de Codul civil, a avut la origine sensul de „lucru corporal“ dar, asa cum am aratat, obiect al vanzarii poate fi orice alt drept real (cum ar fi dreptul de uzufruct etc.) ori un drept de creanta sau un drept intelectual. Prin urmare, intr-un sens larg, „orice drept este un bun“.

Este adevarat ca, in practica, notiunea de vanzare este folosita pentru a desemna stramutarea dreptului de proprietate asupra unui bun corporal.

Transmiterea dreptului de creanta sau a unui drept intelectual este desemnata in practica prin termenul de cesiune.

1) Bunul sa fie in circuitul civil

Conform art. 1657 C.civ. „Orice bun poate fi vandut in mod liber, daca vanzarea nu este interzisa ori limitata prin lege sau prin conventie ori testament.”.

Numai bunurile care sunt in circuitul civil pot face obiectul unei prestatii contractuale (art. 1229 C.civ.).

Din textele citate mai sus, rezulta ca orice bun care este in circuitul civil poate forma obiectul contractului de vanzare-cumparare.

Regula este ca bunurile se afla in circuitul civil potrivit principiului liberei circulatii a lucrurilor, iar interdictia vanzarii‑cumpararii care priveste bunuri scoase prin lege, prin conventia partilor sau prin testament, din circuitul civil constituie exceptia.

In proiectul initial al Codului civil se arata ca „Sunt obiect al proprietatii private toate bunurile de uz sau de interes privat apartinand persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale (fostul art. 570 alin. (1) C.civ.).

Bunurile, obiect al proprietatii private, indiferent de titular sunt si raman in circuitul civil, daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi: instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite si pot fi dobandite prin orice cale prevazute de lege (fostul art. 570 alin. (3) C.civ.).”

Faptul ca in proiectul de Cod civil pe care guvernul si-a asumat raspunderea nu mai sunt reproduse cele doua texte, nu semnifica o alta conceptie, ci numai faptul ca textele erau inutile, intrucat, continutul lor este implicit inteles prin interpretarea per à contrario a art. 858 C.civ. si urmatoarele privind proprietatea publica.

Cu alte cuvinte tot ce nu este obiect al proprietatii publice, este obiect al proprietatii private.

Din textul citat, rezulta ca dihotomia „bunuri care sunt in circuitul civil“ si „lucruri care sunt scoase din circuitul civil vizeaza numai inalienabilitatea lucrurilor, dar ca ele pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate, chiar daca nu intra in circuitul civil.

In al doilea rand, nu sunt in circuitul civil in sensul cel mai larg al termenului si nu pot forma obiect al dreptului de proprietate sub orice forma, si prin urmare nici al actelor juridice translative de proprietate, res communis (lucrurile comune cum ar fi aerul, apa marii, razele soarelui etc.) care, potrivit art. 674 din fostul Cod civil, „Sunt bunuri care nu apartin nimanui si al caror uz este comun tuturor in conditiile si limitele stabilite de actele normative“.

In sfarsit, in al patrulea rand, sunt declarate inalienabile de Constitutia Romaniei bunurile proprietate publica (art. 135 alin. 4).

Proprietatea publica este dreptul de proprietate ce apartine statului sau unei unitati administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de interes public, cu conditia sa fie dobandite printr-unul din modurile prevazute de lege.

Constituie obiect exclusiv al proprietatii publice bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege organica.

Celelalte bunuri care apartin statului ori unitatilor administrativ-teritoriale fac parte, dupa caz, din domeniul public sau din domeniul privat al acestora, insa numai daca au fost, la randul lor, dobandite printr-unul din modurile prevazute de lege (art. 859 C.civ.).

Bunurile proprietate publica fac parte din domeniul public national, judetean sau, dupa caz, local.

Delimitarea dintre domeniul public national, judetean si local se face in conditiile legii.

Bunurile care formeaza obiectul exclusiv al proprietatii publice a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot ii trecute din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii administrativ-teritoriale sau invers decat ca urmare a modificarii legii organice. In celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii administrativ-teritoriale si invers se face in conditiile legii (art. 860 C.civ.).

Bunurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile.

Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi dobandita de terti prin uzucapiune sau, dupa caz, prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile.

In conditiile legii, bunurile proprietate publica pot fi date in administrare sau in folosinta si pot fi concensionate sau inchiriate (art. 861 C.civ.).

Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, dezvolta prevederea constitutionala, declarand inalienabile, insesizabile si imprescriptibile bunurile din domeniul public (art. 11).

Bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel.

Art. 123 din Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 stabileste: „Consiliile locale si consiliile judetene hotarasc ca bunurile ce apartin domnului public sau privat, de interes local sau judetean, dupa caz, sa fie date in administrarea regiilor autonome si institutiilor publice, sa fie concensionate ori sa fie inchiriate. Acestea hotarasc cu privire la cumpararea unor bunuri ori la vanzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat, de interes local sau judetean, in conditiile legii.

Vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitatie publica organizata in conditiile legii

Legea instituie si cazuri de inalienabilitate temporara privind obiectul (inalienabilitate stabilita „propter rem“), si nu de simple incapacitati stabilite intuitu persoane

Astfel potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar „Terenul atribuit conform art. 19 alin. (1), art. 21 si art. 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.

Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de catre oricare persoana interesata.” 1

Monopolul statului asupra fabricarii si comercializarii (vanzarii-cumpararii) unor bunuri constituie, de asemenea, o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor.2

O serie de acte normative dezvolta prevederile Legii monopolului de stat, stabilind reguli speciale privind vanzarea acestor bunuri (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; Regulamentul armelor de foc si al munitiilor, aprobat prin H.G. nr. 679/1997; Legea nr. 116/1997 pentru ratificarea Conventiei Europene cu privire la contractul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre particulari, adoptata la Strasbourg la 28 iunie 1978, Legea nr. 339/2005 privind regimul juridic al plantelor substantelor si stupefiante si psihotrope, O.G. nr. 31/1995 privind regimul de producere, circulatie si comercializare a produselor farmaceutice.

Bunurile din patrimoniul cultural national sunt in circuitul civil, insa scoaterea din tara, definitiv sau temporar, de catre persoane fizice sau juridice, se poate face numai in temeiul unui certificat de export definitiv sau temporar, eliberat de oficiile pentru patrimoniul cultural national.1

Legea prevede de asemenea anumite limitari in circulatia metalelor si pietrelor pretioase.2

Inalienabilitatea conventionala poate fi admisa ca valabila, numai daca se justifica printr‑un interes serios si legitim, si daca ar avea un caracter temporar (fiind oricum inferioara duratei medii a vietii omului).

In cazul in care clauza de inalienabilitate nu indeplineste conditiile mentionate mai sus, ea va fi considerata nula. In cazul in care clauza de inalienabilitate a fost cauza determinanta a incheierii actului, actul va fi in intregime nul.

In materia legatelor, art. 993 si 996 C.civ. interzice substitutiile fideicomisare graduale sau vesnice, prin care testatorul dispune si pentru cazul mortii beneficiarilor succesivi ai bunului, declarandu-se implicit inalienabile pentru acestia din urma.

Cand clauza de inalienabilitate este valabila si totusi bunul a fost instrainat cu incalcarea ei, stipulantul clauzei poate cere rezolutiunea instrainarii initiale pentru neexecutare de obligatii sau repararea prejudiciului cauzat prin incalcarea clauzei.

2) Bunul sa existe in prezent sau in viitor

Pentru ca vanzarea sa fie valabila, este necesar ca bunul sa existe in prezent sau in viitor.

Daca in momentul vanzarii unui bun individual determinat acesta pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect. Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului (art. 1659 C.civ.).1

Rezulta deci ca riscul pieirii totale sau partiale a bunului inainte de incheierea contractului este suportat de vanzator, care este proprietarul lucrului.

„In lipsa unei prevederi legale contrare, contractele pot purta si asupra bunurilor viitoare” dispune art. 1228 C.civ.

Lucrurile viitoare, cu exceptia mostenirilor nedeschise, pot forma obiect al contractului de vanzare-cumparare.

Daca obiectul vanzarii il constituie un bun viitor, cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. In privinta constructiilor, sunt aplicabile dispozitiile corespunzatoare in materie de carte funciara.

In cazul vanzarii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exista la data incheierii contractului, cumparatorul dobandeste proprietatea la momentul individualizarii de catre vanzator a bunurilor vandute.

Atunci cand bunul sau, dupa caz, genul limitat nu se realizeaza, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, daca nerealizarea este determinata de culpa vanzatorului, el este tinut sa plateasca daune-interese.

Cand bunul se realizeaza numai partial, cumparatorul are alegerea fie de a cere desfiintarea vanzarii, fie de a pretinde reducerea corespunzatoare a pretului. Aceeasi solutie se aplica si in cazul bunurilor dintr-un gen limitat atunci cand genul limitat s-a realizat numai partial si, din acest motiv, vanzatorul nu poate individualiza intreaga cantitate de bunuri prevazuta in contract. Daca nerealizarea partiala a bunului sau, dupa caz, a genului limitat a fost determinata de culpa vanzatorului, acesta este tinut sa plateasca daune-interese.

Atunci cand cumparatorul si-a asumat riscul nerealizarii bunului sau genului limitat, dupa caz, el ramane obligat la plata pretului.

Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul (art. 1658 C.civ.).

3) Bunul care formeaza obiectul obligatiei vanzatorului trebuie sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil (art. 1226 C.civ.).

Bunul trebuie sa fie determinat, in caz contrar se considera ca nu exista.

Potrivit art. 1226 alin. (1) C.civ., „Obiectul obligatiei este prestatia in care se angajeaza debitorul”.

In cazul contractului de vanzare-cumparare obiectul obligatiei vanzatorului este bunul vandut.

Acest bun trebuie sa fie „sub sanctiunea nulitatii absolute (a contractului – n.n.) determinat sau cel putin determinabil si licit” (art. 1226 alin. (2) C.civ.).

Prin urmare, contractul trebuie sa cuprinda toate datele necesare identificarii si individualizarii obiectului contractului (localitate, strada, numar, numar de carte funciara pentru imobile; localitate, strada, numar de apartament, tip de autoturism, numar de inmatriculare, numar de motor, an de fabricatie, serie, numar de locuri etc. la autoturism).

La bunurile de gen, individualizarea este facuta prin indicarea naturii obiectului, cantitatii, sortimentului si calitatii. In cazul omisiunii indicarii calitatii, se va preda un bun de calitate medie.

In lipsa unor prevederi legale contrare, contractele pot purta si asupra bunurilor viitoare (art. 1228 C.civ.).

Bunul viitor vandut trebuie sa fie posibil, caci nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad imposibilum nulla obligatio) si licit.

Sanctiunea incalcarii acestei conditii este nulitatea absoluta a contractului.

Atunci cand nu poate fi stabilita potrivit contractului, calitatea prestatiei sau a obiectului acesteia trebuie sa fie rezonabila sau, dupa imprejurari, cel putin de nivel mediu.

4) Vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut

Conditia ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut rezulta din caracterul translativ de proprietate al contractului de vanzare-cumparare pentru ca nimeni nu poate transfera altuia mai multe drepturi decat ce el insusi are (Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet).

Ce se intampla daca vanzatorul nu este proprietarul lucrului vandut, ci acesta apartine altei persoane?

Daca obiectul vanzarii sunt lucruri de gen sau lucruri viitoare, vanzarea este valabila, intrucat in aceste cazuri dreptul de proprietate se transmite intr-un moment ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, si anume in momentul individualizarii, in cazul lucrurilor de gen, si respectiv in cel al realizarii lucrului, in cazul lucrurilor viitoare.

Prin urmare este lipsita de relevanta, sub aspectul valabilitatii contractului de vanzare-cumparare, lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului in momentul incheierii contractului, daca obiectul vanzarii sunt lucruri de gen sau lucruri viitoare..

Daca obiectul vanzarii il constituie un lucru individual determinat, in lipsa unui text asemanator art. 1599 din Codul civil francez, care prevedea transant ca „Vanzarea lucrului altuia este nula; ea poate da loc la daune-interese atunci cand cumparatorul a ignorat ca lucrul a fost al altuia“, atat practica noastra judiciara, cat si literatura juridica au avansat sub regimul vechiului Cod civil, o diversitate de solutii, mergand de la nulitatea contractului in toate cazurile, pana la inadmisibilitatea sanctiunii.1

In noul Cod civil problema este solutionata de art. 1227 si 1230 care prevad: „Contractul este valabil chiar daca, la momentul incheierii sale, una dintre parti se afla in imposibilitate de a-si executa obligatia, afara de cazul in care prin lege se prevede altfel” (art. 1227) si respectiv ca „Daca prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui tert pot face obiectul unei prestatii, debitorul fiind obligat sa le procure si sa le transmita creditorului sau, dupa caz, sa obtina acordul tertului. In cazul neexecutarii obligatiei, debitorul raspunde pentru prejudiciile cauzate (art. 1230).

In aplicarea acestor texte, in materia vanzarii art. 1683 prevede: „Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator.

Obligatia vanzatorului se considera ca fiind executata fie prin dobandirea de catre acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de catre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului.

Daca din lege sau din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar.

In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este cazul, daune-interese.1

Bunurile aflate in indiviziune pot forma obiectul vanzarii, dar pentru validitatea contractului este necesar consimtamantul tuturor coproprietarilor.

Daca coindivizarul vinde intreg bunul indiviz in materialitatea sa, fara sa instiinteze pe cumparator despre starea de indiviziune, ne aflam in situatia vanzarii bunului altuia.

Practica judiciara a decis sub imperiul vechiului Cod civil ca vanzarea bunului indiviz de catre un coindivizar, fara consimtamantul celorlalti, nu atrage nulitatea actului, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei conditii rezolutorii, care va fi considerata indeplinita, daca bunul nu a fost atribuit la iesirea din indiviziune coindivizarului care l-a instrainat.

Daca bunul instrainat era atribuit altui coindivizar, contractul de vanzare-cumparare era desfiintat retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului (nulitatea relativa).

In schimb daca bunul era atribuit coindivizarului vanzator, vanzarea era validata retroactiv.

In schimb, coindivizarul poate vinde cota sa ideala din dreptul de proprietate, cumparatorul substituindu-se in drepturile vanzatorului coindivizar si ramanand in indiviziune cu ceilalti coproprietari pana la efectuarea partajului.

Noul Cod civil stabileste in art. 1683 alin. (5) urmatoarea solutie in ipoteza vanzarii unui bun indiviz de catre un singur coproprietar: „Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun.”

Intinderea daunelor-interese se stabileste, in mod corespunzator, potrivit art. 1702-1703. Cu toate acestea, cumparatorul care la data incheierii contractului cunostea ca bunul nu apartinea in intregime vanzatorului nu poate sa solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrarile autonome sau voluptuare.

§ 2. Pretul. Conditii

Pretul este obiectul obligatiei cumparatorului.

Pretul consta intr-o suma de bani.

Pretul trebuie sa fie serios si determinat sau cel putin determinabil (art. 1660 C.civ.).

In cazul inexistentei pretului, contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate fi valabil ca donatie in masura in care sunt indeplinite conditiile de fond si de forma prevazute de lege pentru acest contract.1

1) Pretul trebuie sa existe, in sensul ca el trebuie mentionat ca prestatie a cumparatorului in insusi momentul incheierii contractului.

Pretul trebuie sa fie real, si nu fictiv.

Vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit (art. 1665).

2) Pretul trebuie stabilit in bani

Stabilirea pretului in bani este de esenta contractului de vanzare-cumparare (art. 1660 alin. (1) C.civ.).

Daca bunul este transmis pentru obtinerea unei alte prestatii si nu a unei sume de bani (pret) natura juridica a contractului este alta, si anume aceea de contract de schimb (daca contraprestatia este un alt bun); de renta viagera (daca contraprestatia este o suma periodica in bani pana la moartea creditorului) etc.

3) Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

El este determinat daca partile au cazut de acord in momentul incheierii contractului asupra cuantumului sau 1

Pretul este determinabil daca, in contract, partile au mentionat doar elementele cu ajutorul carora el va fi determinat ulterior, cel mai tarziu la data cand obligatia platii pretului devine exigibila.

Vanzarea facuta pe un pret care nu a fost determinat in contract este valabila daca partile au convenit asupra unei modalitati prin care pretul poate fi determinat ulterior, dar nu mai tarziu de data platii si care nu necesita un nou acord de vointe al partilor” (art. 1661 C.civ.).

Pretul poate fi determinat si de catre una sau mai multe persoane desemnate prin acordul partilor.

Atunci cand persoanele astfel desemnate nu determina pretul in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna, de urgenta, in camera de consiliu, prin incheiere definitiva un expert pentru determinarea pretului. Remuneratia expertului se plateste in cote egale de catre parti.

Daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinare a pretului.

Determinarea pretului nu poate insa ramane la aprecierea ulterioara a partilor sau sa depinda de vointa exclusiva a unora dintre ei.

Exista si preturi legale obligatorii care se impun partilor, acestea neavand dreptul sa negocieze cuantumul lor, cum ar fi vanzarea de locuinte construite din fondurile statului.

Atunci cand pretul sau orice alt element al contractului urmeaza sa fie determinat de un tert, acesta trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant.

Daca tertul nu poate sau nu doreste sa actioneze ori aprecierea sa este in mod manifest nerezonabila, instanta, la cererea partii, interesate, va stabili, dupa caz, pretul sau elementul nedeterminat de catre parti.

Daca un contract incheiat intre profesionisti nu stabileste pretul si nici nu indica o modalitate pentru a-l determina, se presupune ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit in domeniul respectiv pentru aceleasi prestatii realizate in conditii comparabile sau, in lipsa unui asemenea pret, un pret rezonabil.

Atunci cand, potrivit contractului, pretul se determina prin raportare la un factor de referinta, iar acest factor nu exista, a incetat sa mai existe ori nu mai este accesibil, el se inlocuieste, in absenta unei conventii contrare, cu factorul de referinta cel mai apropiat. (art. 1234 C.civ.)

Cand pretul se stabileste in functie de greutatea lucrului vandut nu se tine seama de greutatea ambalajului, daca nu rezulta altfel din uzante.

Pretul vanzarii este suficient determinat daca poate fi stabilit potrivit imprejurarilor.

Cand contractul are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde in mod obisnuit, se prezuma ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit de vanzator.

In lipsa de stipulatie contrara, vanzarea unor bunuri al caror pret este stabilit pe piete organizate este presupusa a se fi incheiat pentru pretul mediu aplicat in ziua incheierii contractului pe piata cea mai apropiata de locul incheierii contractului. Daca aceasta zi a fost nelucratoare, se tine seama de ultima zi lucratoare (art. 1664 C.civ.).

4) Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Pretul trebuie sa fie sincer (real), adica sa fie stabilit cu intentia de a fi platit, si sa nu fie fictiv.

Pretul este fictiv (simulat) daca in contractul public este trecut un pret, iar in actul secret partile precizeaza ca acest pret nu este datorat.

In cazul pretului fictiv contractul de vanzare-cumparare este anulabil pentru lipsa pretului (art. 1665 alin. (1) C.civ.), dar operatiunea juridica poate imbraca forma unui contract de donatie (o donatie deghizata), daca sunt indeplinite conditiile de valabilitate a donatiilor.

Uneori partile pot, sa realizeze o simulatie prin deghizarea partiala a pretului, in sensul mentionarii in actul public a unui pret inferior pretului real.

Contractul secret nu produce efecte decat intre parti si, daca din natura contractului ori din stipulatia partilor, nu rezulta contrariul, intre succesorii lor universali sau cu titlu universal.

Cu toate acestea, contractul secret nu produce efecte nici intre parti daca nu indeplineste conditiile de fond cerute de lege pentru incheierea sa valabila.

Simulatia nu poate fi invocata de parti, de catre succesorii lor universali, cu titlu universal sau cu titlu particular si nici de catre creditorii instrainatorului aparent impotriva tertilor care, intemeindu-se cu buna-credinta pe contractul public, au dobandit drepturi de la achizitorul aparent.

Tertii pot invoca simulatia impotriva partilor, atunci cand aceasta le vatama drepturile (art. 1290 C.civ.).

Simulatia nu poate fi opusa de parti creditorilor dobanditorului aparent care, cu buna-credinta, au notat inceperea urmaririi silite in cartea funciara sau au obtinut sechestru asupra bunurilor care au facut obiectul simulatiei.

Daca exista un conflict intre creditorii instrainatorului aparent si creditorii dobanditorului aparent, sau preferati cei dintai, daca creanta lor este anterioara simulatiei.

Dovada simulatiei poate fi facuta de terti sau de creditori cu orice mijloc de proba. Partile pot dovedi si ele simulatia cu orice mijloc de proba atunci cand pretind ca aceasta are caracter ilicit (art. 1292 C.civ.).

5) Pretul trebuie sa fie serios si nu simbolic, derizoriu, infim1

De aceea, daca prin lege nu se prevede altfel, vanzarea este anulabila cand pretul este intr-atat de disproportionat fata de valoarea bunului incat este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare (art. 1665 alin. (2) C.civ.).

In aceasta situatie, datorita disproportiei evidente intre valoarea lucrului vandut si pretul din contract, se apreciaza ca pretul nu are o existenta reala, ca nu poate constitui obiectul obligatiei cumparatorului si, deci, o cauza suficienta a obligatiei vanzatorului.

Caracterul serios sau derizoriu al pretului este o chestiune de fapt, lasata la aprecierea instantei in functie de conditiile concrete ale cauzei.

Pretul derizoriu nu trebuie confundat cu „pretul modic“ sau „lezionar“, adica cu disproportia prea mare intre pret si valoarea bunului.

Intrucat echivalenta intre prestatii este relativa, fiind rezultatul negocierilor si depinzand si de subiectivismul partilor, un pret inferior valorii lucrului nu poate conduce la anularea contractului, acesta ramanand valabil si in cazul unei disproportii intre pret si valoarea reala a lucrului in momentul incheierii contractului.2

Exista leziune atunci cand una dintre parti, profitand de starea de nevoie, de lipsa de experienta ori de lipsa de cunostinte a celeilalte parti, stipuleaza in favoarea sa ori a unei alte persoane o prestatie de o valoare considerabil mai mare, la data incheierii contractului, decat valoarea propriei prestatii (art. 1221 alin. (1) C.civ.).

Existenta leziunii se apreciaza si in functie de natura si scopul contractului.

Leziunea poate exista si atunci cand minorul isi asuma o obligatie excesiva prin raportare la starea sa patrimoniala, la avantajele pe care le obtine din contract ori la ansamblul circumstantelor.

Partea al carei consimtamant a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligatiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi indreptatita.

Cu exceptia cazului minorului, actiunea in anulare este admisibila numai daca leziunea depaseste jumatate din valoarea pe care o avea, la momentul incheierii contractului, prestatia promisa sau executata de partea lezata. Disproportia trebuie sa subziste pana la data cererii de anulare.

In toate cazurile, instanta poate sa mentina contractul daca cealalta parte ofera. in mod echitabil, o reducere a propriei creante sau, dupa caz, o majorare a propriei obligatii.

Sectiunea a IV-a – Cauza contractului de vanzare-cumparare

Cauza este motivul care determina fiecare parte, vanzator si respectiv cumparator, sa incheie contractul de vanzare-cumparare.

Cauza trebuie sa existe, sa fie licita si morala.

Cauza este ilicita cand este contrara legii, ordinii publice.

Cauza este imorala cand este contrara bunelor moravuri (art. 1236 C.civ.).

Cauza este ilicita si atunci cand contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.1

Lipsa cauzei atrage nulitatea relativa a contractului, cu exceptia cazului in care contractul a fost gresit calificat ca vanzare-cumparare si poate produce alte efecte juridice.

Cauza ilicita sau imorala atrage nulitatea absoluta a contractului daca este comuna sau, in caz contrar, daca cealalta parte a cunoscut-o sau, dupa imprejurari, trebuia s-o cunoasca.

Contractul este valabil chiar atunci cand cauza nu este expres prevazuta.

Existenta unei cauze valabile se prezuma pana la proba contrara (art. 1239 alin. (2) C.civ.).2

Sectiunea a V-a – Publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare

§ l. Publicitatea bunurilor imobile

Regimul publicitatii imobiliare este reglementat de Titlul VII din Cartea a III-a din Codul civil privind Cartea funciara.

Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, modifica si sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara (art. 877 C.civ.).

Drepturile reale sub conditie suspensiva sau rezolutorie nu se intabuleaza. Ele se pot insa inscrie provizoriu.

Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara si dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea (art. 885 alin. (1) C.civ.).

Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara cu consimtamantul titularului. Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat prin inscriere ori prin decesul, sau dupa caz, prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege.

Hotararea judecatoreasca definitiva sau in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative, va inlocui acordul de vointe sau, dupa caz consimtamantul titularului. Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.

Drepturile reale se dobandesc fara inscriere in cartea funciara cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere pentru cauza de utilitate publica, precum si in alte cazuri expres prevazute de lege.

Art. 900 C.civ. prevede ca: „Daca in Cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei.

Daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se prezuma acel drept nu exista.

Dovada contrara se poate face numai in cazurile prevazute la art. 887 C.civ., precum si pe calea actiunii in rectificare.

Conflictul dintre tertii dobanditori de la un autor comun este rezolvat de art. 891 care prevede ca „In cazul in care doua sau mai multe persoane au fost indreptatite sa dobandeasca, prin incheiate cu acelasi autor, drepturi asupra celuiasi imobil care se exclude reciproc, cel care si-a inscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular indiferent de data titlului in temeiul caruia s-a facut inscrierea in cartea funciara”.

§ 2. Publicitatea bunurilor mobile

Posesia cu buna-credinta a bunurilor mobile prezuma proprietatea si constituie sistemul de publicitate obisnuit, al acestor bunuri.

„Oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului” prevede art. 935 C.civ.

In cazul in care vanzatorul de rea-credinta a vandut de doua ori lucrul mobil corporal, are preferinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului, chiar daca a fost al doilea cumparator (posterior tempore, potior jure).

In ce priveste privilegiile acestea sunt opozabile tertilor fara sa fie necesara inscrierea lor in registrele de publicitate, daca prin lege nu se prevede altfel (art. 2334 C.civ.).

Codul civil reglementeaza si ipoteca mobiliara asupra bunurilor mobile, corporale sau incorporale (art. 2387-2389 C.civ.).

Publicitatea ipotecilor mobiliare se asigura prin inscrierea lor in arhiva, daca prin lege nu se dispune altfel (art. 2409 alin. (2) C.civ.).

Inregistrarea operatiunilor privind ipotecile mobiliare, a operatiunilor asimilate acestora, precum si a altor drepturi prevazute de lege se efectueaza in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare, a carei organizare si functionare se reglementeaza prin lege speciala (art. 2413 C.civ.).

Exista un sistem de publicitate al bunurilor mobile care sunt afectate ca garantie reala pentru anumite creante banesti, reglementat de Titlul VI „Regimul juridic al garantiilor reale mobiliare” al Legii nr. 99/1999 privind unele masuri de accelerare a reformei economice.

Sectiunea a V-a – Efectele contractului de vanzare-cumparare

Efectele contractului de vanzare-cumparare sunt obligatiile pe care acesta le creeaza in sarcina vanzatorului si, respectiv, a cumparatorului.

Obligatiile partilor trebuie sa fie stipulate in contract in mod clar.

In cazul in care intelesul contractului ar fi neclar dupa aplicarea regulilor de interpretare prevazute de art. 1266-1268 C.civ., toate clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea cumparatorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor incheiate cu consumatorii si contractele de adeziune, prin derogare de la regula stabilita de art. 1269 C.civ. potrivit careia in materie de contracte interpretarea se face in favoarea celui care se obliga.

§ 1. Obligatiile vanzatorului

Vanzatorul are trei obligatii principale:

1. sa transmita proprietatea bunului sau, dupa caz, dreptul vandut;

2. sa predea bunul;

3. sa il garanteze pe cumparator contra evictiunii si viciilor bunului (art. 1672 C.civ.).

Prima obligatie este o obligatie „de dare”, iar celelalte doua sunt obligatii de „facere”.

Cand predarea se face ulterior transferului dreptului de proprietate, vanzatorul mai are obligatia de conservare a lucrului pana la predare.

Intrucat normele civile sunt supletive, obligatiile vanzatorului enumerate mai sus vor fi considerate stipulate in contract, chiar daca partile nu le-au prevazut expres.

Pe de alta parte datorita caracterului dispozitiv al normelor care reglementeaza contractul de vanzare-cumparare, partile pot modifica obligatiile de facere, prevazute de art. 1672 C.civ. fie in sensul agravarii raspunderii, fie in cel al exonerarii de raspundere.

Nu se poate insa renunta la obligatia de dare (transmiterea proprietatii lucrului) si nici la cea de plata a pretului, deoarece aceste obligatii sunt de esenta oricarei vanzari-cumparari.

In lipsa vreuneia dintre aceste obligatii contractul de vanzare-cumparare este nul absolut. Practic, in aceasta situatie, nici nu se poate vorbi despre o vanzare-cumparare.

In sfarsit, partile pot stipula si alte obligatii in contractul de vanzare-cumparare, cu conditia ca ele sa fie licite si morale.

1) Cea mai importanta obligatie a vanzatorului este cea de a transmite proprietatea bunului vandut cumparatorului.

Vanzatorul este obligat sa transmita cumparatorului proprietatea bunului vandut, prevede art. 1673 C.civ.

Odata cu proprietatea, cumparatorul dobandeste toate drepturile si actiunile accesorii ce au apartinut vanzatorului.

Daca legea nu dispune altfel, dispozitiile referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate.

Drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de vointe al partilor, chiar daca bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen.

Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la data transferului proprietatii bunului ori, dupa caz, a cesiunii dreptului, afara de cazul in care prin lege sau prin vointa partilor se dispune altfel.

Dispozitiile in materie de carte funciara, precum si dispozitiile referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile sunt aplicabile dupa caz.

Cat timp bunul nu este predat, riscul pieirii fortuite ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului, afara de cazul cand partile nu au stipulat contrariul. In cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie, iar daca a primit-o, este obligat sa o restituie (art. 1274 C.civ.).

Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executa la timp.

Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predate ori pretul nu a fost platit inca (solo consensus) (art. 1674 C.civ.).

In cazurile anume prevazute de lege, vanzarea nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate respective.

In materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara. Vanzatorul este obligat sa radieze din cartea funciara, pe cheltuiala sa, drepturile inscrise asupra imobilului vandut, daca acestea sunt stinse (art. 1676).

Cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen, proprietatea nu se transfera cumparatorului decat dupa individualizarea acestora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1679 C.civ.).

Daca insa mai multe bunuri sunt vandute in loc si pentru un pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul s-a incheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate.

La vanzarea dupa mostra sau model, proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului.

Stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila chiar daca bunul a fost predat. Aceasta stipulatie nu poate fi insa opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate cerute de lege, dupa natura bunului (art. 1684 C.civ.).

In cazurile in care proprietatea nu se transmite in momentul incheierii contractului (cazul bunurilor imobile, bunurilor de gen, al bunurilor viitoare sau cand transferul este afectat de o conditie suspensiva), vanzatorul este obligat sa efectueze actele sau faptele necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate.

2) Obligatia de predare a lucrului vandut

Prin predare se intelege punerea la dispozitia cumparatorului a bunului vandut, impreuna cu tot ceea ce este necesar, dupa imprejurari, pentru exercitarea libera si neingradita a persoanei (art. 1685 C.civ.).

Obligatia de a preda bunul se intinde si la accesoriile sale, precum si la tot ce este destinat folosintei sale perpetue.

Vanzatorul este, obligat sa predea impreuna cu bunul si titlurile si documentele privitoare la proprietatea sau folosinta acestuia.

In cazul bunurilor de gen, vanzatorul nu este liberat de obligatia de predare chiar daca lotul din care faceau parte bunurile respective a pierit in totalitate, afara numai daca lotul era anume aratat in conventie (art. 1686 alin. (3) C.civ.).

Pana la predare, vanzatorul are obligatia de a conserva bunul, pentru ca lucrul trebuie predat in starea in care se afla in momentul contractarii.

Modul de executare a obligatiei de predare difera dupa cum este vorba despre un bun cert, determinat, cand se transmite posesia acestuia, sau este vorba de bunuri de gen, cand se predau bunuri in cantitatea si calitatea in care au fost contractate, dupa individualizarea lor prin cantarire, masurare sau numarare.

Predarea imobilelor se face prin punerea acestuia la dispozitia cumparatorului, liber de orice bunuri ale vanzatorului.1

Predarea bunului mobil se poate face prin remiterea materiala fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care permite cumparatorului preluarea in orice moment.

Traditiunea lucrurilor necorporale se face prin remiterea titlurilor, sau prin uzul ce face cumparatorul de dansele, cu consimtamantul vanzatorului.

Vanzatorul este obligat sa predea o data cu bunul si fructele produse de acesta din momentul stramutarii proprietatii pana in momentul predarii.

Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii, daca, nu rezulta altfel din conventia partilor ori, in lipsa acesteia, din uzante (art. 1689 C.civ.).

Bunul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului.

Cumparatorul are obligatia ca imediat dupa preluare sa verifice starea bunului potrivit uzantelor (art. 1690 C.civ.).

Daca in urma verificarii sunt descoperite vicii, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator despre acestea fara intarziere. In lipsa informarii, se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia de predare conform starii bunului din momentul incheierii contractului.

Cu toate acestea, in privinta viciilor ascunse, raman aplicabile dispozitiile legale privind garantia pentru vicii.

In cazul in care cumparatorul contesta calitatea sau starea bunului pe care vanzatorul i l-a pus la dispozitie, presedintele judecatoriei de la locul prevazut pentru executarea obligatiei de predare, te cererea oricareia dintre parti, va desemna de indata un expert in vederea constatarii.

Prin aceeasi hotarare se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.

Daca pastrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli insemnate, se va putea dispune chiar vanzarea pe cheltuiala proprietarului, in conditiile stabilite de instanta.

Hotararea de vanzare va trebui comunicata inainte de punerea ei in executare celeilalte parti sau reprezentantului sau, daca unul dintre acestia se afla intr-o localitate situata in circumscriptia judecatoriei care a pronuntat hotararea. In caz contrar, hotararea va fi comunicata in termen de trei zile de la executarea ei.

Fructele bunului vandut se cuvin cumparatorului din ziua dobandirii proprietatii, daca nu s-a convenit altfel.2

Cheltuielile predarii sunt in sarcina vanzatorului, iar cele ale ridicarii in sarcina cumparatorului, daca nu s-a stipulat contrariul.

Masurarea, cantarirea si cheltuielile de predare a bunului sunt in sarcina vanzatorului, iar cele de preluare si transport de la locul executarii sunt in sarcina cumparatorului, daca nu s-a convenit altfel (art. 1666 alin. (2) C.civ.).

In lipsa uzantelor sau a unei stipulatii contrare, daca bunul trebuie transportat dintr-un loc in altul vanzatorul trebuie sa se ocupe de expediere pe cheltuiala cumparatorului. Vanzatorul este liberat cand preda bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt in sarcin cumparatorului (art. 1667 C.civ.).

Cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit afara daca nu s-a stipulat un termen pentru predare. Daca insa, ca urmare a unor imprejurari cunoscute cumparatorului la momentul vanzarii predarea bunului nu se poate face decat dupa trecerea unui termen, partile sunt prezumate ca au convenit ca predarea sa aiba loc la expirarea acelui termen.

Daca obligatia de plata a pretului este afectata de un termen si, dupa vanzare, cumparatorul a devenit insolvabil ori garantiile acordate vanzatorului s-au diminuat, vanzatorul poate suspenda executarea obligatiei de predare cat timp cumparatorul nu accfrda garantii indestulatoare ca va plati pretul la termenul stabilit.

Daca insa, la data incheierii contractului, vanzatorul cunostea insolvabilitatea cumparatorului, atunci acesta din urma pastreaza beneficiul termenului, daca starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat in mod substantial.

Obligatia de predare a lucrului genereaza in sarcina vanzatorului obligatia de a conserva bunul intre momentul incheierii contractului (deci al transmiterii dreptului de proprietate) si momentul predarii lui efective.

Rezulta, deci, ca obligatia de conservare exista si functioneaza doar in situatia in care lucrul individual determinat nu este predat in insusi momentul incheierii contractului.

Obligatia de conservare a lucrului vandut isi are fundamentul in obligatia vanzatorului de a preda lucrul in aceeasi stare in care se afla in momentul incheierii contractului.

In cazul neindeplinirii obligatiei de conservare, vanzatorul va raspunde, fiind prezumat in culpa, pentru deteriorarea sau pieirea bunului, ca un depozitar.

Vanzatorul va fi exonerat de raspundere, numai daca va dovedi ca deteriorarea sau pieirea bunului se datoreaza cazului fortuit, fortei majore sau faptei cumparatorului ori a unui tert.

Cheltuielile de conservare a lucrului sunt in sarcina cumparatorului.

Raspunderea vanzatorului pentru neindeplinirea obligatiei de predare a lucrului se angajeaza potrivit regulilor generale de executare a contractelor.

Daca vanzatorul nu face predarea la termenul stabilit de ambele parti si daca intarzierea nu provine decat din vina vanzatorului, cumparatorul va avea facultatea de a alege intre a cere fie punerea in posesie (executarea in natura), fie rezolutiunea vanzarii.

Daca predarea cu intarziere a lucrului a provocat un prejudiciu cumparatorului, vanzatorul va putea fi obligat la daune-interese.

Vanzatorul nu este obligat sa predea lucrul si va putea invoca exceptia de neexecutare, daca cumparatorul nu plateste pretul desi acesta este scadent.

In cazul bunurilor de gen, este admisa in literatura juridica si posibilitatea procurarii acestora de la terti pe seama vanzatorului care nu si-a executat obligatia.

Pentru executarea cu intarziere a obligatiei de predare, vanzatorul datoreaza daune-interese, dar numai de la data punerii sale in intarziere.

3) Obligatia de garantie

Vanzatorul este obligat sa il garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor bunului (art. 1672 alin. (1) pct. 3) C.civ.).

A) Garantia contra evictiunii

Evictiunea este pierderea totala sau partiala a dreptului de proprietate asupra lucrului ori tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului sau de proprietate.

Vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator impotriva evictiunii care l-ar impiedica total sau partial in stapanirea netulburata a bunului vandut (art. 1695 alin. (1) C.civ.).1

Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista atat fata de cumparator, cat si fata de orice dobanditor subsecvent, indiferent daca acesta este cu titlu oneros ori  cu titlu gratuit.

Obligatia de garantie contra evictiunii a vanzatorului se transmite mortis causa la succesorul sau universal sau la succesorii sai cu titlu universal.

Evictiunea poate fi „de fapt“ sau „de drept“.

Evictiunea cumparatorului poate proveni din fapta imputabila a vanzatorului sau din pretentiile unui tert.

Vanzatorul este obligat la garantie in ambele ipoteze.

a) Prin „fapt imputabil vanzatorului“ se intelege orice fapt sau act anterior vanzarii, dar ascuns cumparatorului, sau ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract, savarsit de vanzator sau de succesorii sai universali ori cu titlu universal, de natura sa il tulbure pe cumparator in linistita folosinta a bunului.

Garantia este datorata impotriva evictiunii ce provine din fapte imputabile vanzatorului, chiar daca acestea s-au ivit ulterior vanzarii (art. 1695 alin. (3) C.civ.).

Impotriva tulburarilor provenind de la vanzator, cumparatorul se poate apara invocand exceptia de garantie, intemeiata pe principiul ca „Acela care trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga“ (art. 1696 C.civ.).

Exceptia poate fi invocata si in situatia in care vanzatorul il tulbura pe cumparator in temeiul unei noi calitati pe care a dobandit-o ulterior incheierii contractului.

Obligatia de garantie a vanzatorului se transmite la succesorii universali sau cu titlu universal ai defunctului.

Exceptia nu poate fi insa opusa succesorilor cu titlu particular ai vanzatorului.

Este asimilata cu evictiunea prin faptul personal a vanzatorului (directa) si evictiunea realizata de acesta prin intermediul unui tert (indirecta).

Obligatia de garantie contra evictiunii este indivizibila intre debitori (art. 1697 C.civ.).

Vanzatorul nu se poate sustrage de la raspunderea pentru evictiune care ar rezulta din faptul sau personal, orice conventie contrara fiind nula.

Art. 1699 C.civ. prevede in acest sens ca „Chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nicio garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal, ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata nescrisa”.

b) In cazul in care tulburarea provine din fapta unui tert, vanzatorul are obligatia sa il apere pe cumparator.

Daca cumparatorul a fost evins, vanzatorul va suporta consecintele, indiferent daca a fost de buna sau de rea-credinta.

„Garantia este datorata impotriva evictiunii ce rezulta din pretentiile unui tert numai daca acestea sunt intemeiate pe un drept nascut anterior datei vanzarii si care nu a fost adus la cunostinta cumparatorului pana la acea dat” (art. 1695 alin. (2) C.civ.).

Pentru existenta obligatiei de garantie pentru evictiune prin fapta unui tert trebuie sa existe mai multe conditii:

– tulburarea sa fie de drept (deci sa aiba un temei juridic) si nu de fapt

Impotriva tulburarilor de fapt, cumparatorul are mijloace proprii de aparare, si anume actiunile posesorii in complangere si respectiv in reintegrare.

Dreptul invocat de tert poate fi un drept real (de proprietate, de uzufruct, servituti nedeclarate si neaparente, de ipoteca sau privilegii) sau un drept de creanta (un contract de locatiune al imobilului pe care vanzatorul nu-l comunica cumparatorului, la incheierea vanzarii);

– cauza evictiunii (dreptul pretins de tert) sa fie anterioara vanzarii

Pentru o uzucapiune inceputa inainte de vanzare, dar implinita dupa aceasta, vanzatorul nu raspunde pentru ca cumparatorul a avut posibilitatea sa o intrerupa.

– cauza evictiunii sa nu fi fost adusa la cunostinta cumparatorului pana la data vanzarii

In cazul in care cauza evictiunii i-a fost comunicata, cumparatorul a cumparat pe riscul sau.

Sarcina probei cunoasterii cauzei de evictiune de catre cumparator incumba vanzatorului care doreste sa fie exonerat de obligatia de garantie pentru fapta tertului.

In majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul admiterii unei actiuni in justitie promovata de tertul evingator.

Intrucat exista si cazuri de evictiune care nu au ca temei o hotarare judecatoreasca (de exemplu cumparatorul renunta la dreptul sau fara judecata, sau cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a purga imobilul si a-1 pastra), actiunea in justitie a tertului impotriva cumparatorului nu constituie o conditie de existenta a obligatiei de garantie pentru evictiune.

Efectele obligatiei de garantie sunt diferite, in functie de momentul in care intervine evictiunea.

Anterior evictiunii, vanzatorul are obligatia de a nu face nimic de natura sa tulbure folosinta linistita a lucrului de catre cumparator, de a se abtine de la orice ar tulbura folosinta linistita a lucrului.

In timpul evictiunii (cel mai adesea in timpul procesului de evictiune) vanzatorul are o obligatie de a face tot ceea ce este necesar pentru a-l apara pe cumparator impotriva tertului.

Calea procesuala prin care vanzatorul sprijina apararea cumparatorului este interventia voluntara accesorie in proces in interesul paratului cumparator.

Cumparatorul are la indemana, la randul sau, in cazul in care vanzatorul nu intervine voluntar in proces, cererea de chemare in garantie pe cale incidentala a vanzatorului pentru a-l apara impotriva evictiunii.

Cumparatorul chemat in judecata de un tert care pretinde ca are drepturi asupra lucrului vandut trebuie sa-l cheme in cauza pe vanzator. In cazul in care nu a facut-o, fiind condamnat printr-o hotarare intrata in puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garantie daca vanzatorul dovedeste ca existau motive suficiente pentru a se respinge cererea.

Cumparatorul care, fara a exista o hotarare judecatoreasca, a recunoscut dreptul tertului pierde dreptul de garantie, afara de cazul in care dovedeste ca nu existau motive suficiente pentru a impiedica evictiunea (art. 1705 C.civ.).

Vanzatorul si cumparatorul pot conveni sa extinda sau sa restranga obligatia de garantie. Ei pot chiar conveni sa-l exonereze pe vanzator de orice garantie contra evictiunii.

Stipulatia prin care obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata nu-l exonereaza pe acesta de obligatia de a restitui pretul, cu exceptia cazului in care cumparatorul si-a asumat riscul producerii sale.

Totusi, chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nici o garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata nescrisa.

Cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul bun sau de o parte a acestuia indeajuns de insemnata incat, daca ar fi cunoscut evictiunea, el nu ar mai fi incheiat contractul.

Odata cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere restituirea pretului si repararea prejudiciului suferit (art. 1700 C.civ.).1

Vanzatorul este tinut sa inapoieze pretul in intregime chiar daca, la data evictiunii, valoarea bunului vandut a scazut sau daca bunul a suferit deteriorari insemnate, fie din neglijenta cumparatorului, fie prin forta majora.

Daca, insa, cumparatorul a obtinut un beneficiu in urma deteriorarilor cauzate bunului, vanzatorul are dreptul sa scada din pret o suma corespunzatoare acestui beneficiu.

Daca lucrul vandut are, la data evictiunii, o valoare mai mare, din orice cauza, vanzatorul este dator sa plateasca cumparatorului, pe langa pretul vanzarii, sporul de valoare acumulat pana la data evictiunii.

Termenul de prescriptie pentru introducerea actiunii in garantie contra evictiunii este cel de drept comun (3 ani), care incepe sa curga de la data producerii evictiunii.

Daunele-interese datorate de vanzator cuprind:

a) valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie celui care l-a evins;

b) cheltuielile de judecata efectuate de cumparator in procesul cu cel ce l-a evins, precum si in procesul de chemare in garantie a vanzatorului;

c) cheltuielile incheierii si executarii contractului de catre cumparator;

d) toate celelalte pierderi suferite ori castiguri nerealizate de catre cumparator din cauza evictiunii.

Vanzatorul este tinut de asemenea, sa ramburseze cumparatorului sau sa faca sa i se ramburseze de catre tertul evingator toate cheltuielile pentru lucrarile efectuate in legatura cu bunul vandut, fie ca lucrarile sunt autonome, fie ca sunt adaugate, dar, in acest din urma caz, numai daca sunt necesare sau utile.

Daca vanzatorul a cunoscut cauza evictiunii la data incheierii contractului, si este deci de rea-credinta, el este dator sa ramburseze cumparatorului si cheltuielile facute pentru efectuarea si, dupa caz, ridicarea lucrarilor voluptuare.

In cazul in care evictiunea partiala nu atrage rezolutiunea contractului, vanzatorul trebuie sa restituie cumparatorului o parte din pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins si, daca este cazul, sa plateasca daune-interese.

Cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat platind tertului evingator o suma de bani sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este liberat de urmarile garantiei, in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu dobanzi calculate de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum si, in ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

B) Garantia contra viciilor bunului vandut

Garantia contra viciilor bunului vandut este consecinta obligatiei vanzatorului de a asigura cumparatorului folosinta utila a bunului.

Vanzatorul garanteaza cumparatorul contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic (art. 1707 alin. (1) C.civ.).

Este ascuns acel viciu care la data contractarii nu poate fi descoperit de catre un cumparator prudent si diligent fara a fi nevoie de asistenta de specialitate.1

Garantia este datorata daca viciul sau cauza lui exista la data predarii bunului.

Vanzatorul nu datoreaza garantie pentru viciile pe care cumparatorul le cunostea la incheierea contractului.

In vanzarile silite nu se datoreaza garantie contra viciilor ascunse.

Raspunderea contra viciilor ascunse prezinta asemanari cu viciul erorii, dar nu se identifica cu acesta, intrucat eroarea, ca viciu de consimtamant, poarta asupra substantei obiectului conventiei sau asupra identitatii cocontractantului, in cazul contractelor incheiate intuitu persoane.

Daca partile nu au convenit altfel, vanzatorul este obligat sa garanteze contra viciilor ascunse, chiar si atunci cand nu le-a cunoscut (art. 1708 alin. (1) C.civ.).

Clauza care inlatura sau limiteaza raspunderea pentru vicii este nula in privinta viciilor pe care vanzatorul le-a cunoscut ori trebuia sa le cunoasca la data incheierii contractului.

Obligatia de garantie si raspunderea functioneaza numai pentru viciile ascunse ale lucrului vandut si nu pentru viciile aparente pe care cumparatorul putea descoperi singur, printr-o verificare normala 2

Viciul ascuns sau cauza lui trebuie sa existe la data predarii bunului; viciile aparute ulterior nu angajeaza raspunderea vanzatorului, pentru ca riscurile trec asupra cumparatorului odata cu predarea bunului.1

In sfarsit, viciul trebuie sa fie grav, adica sa faca lucrul impropriu intrebuintarii dupa natura sau sa ii micsoreze valoarea de intrebuintare, astfel incat cumparatorul, daca l-ar fi cunoscut, nu ar fi cumparat sau ar fi cumparat pe un pret mai mic.

Nu exista obligatie de garantie pentru vicii pentru bunurile cumparate la vanzarile silite (art. 1707 alin. (5) C.civ.).

Cumparatorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat sa le aduca la cunostinta vanzatorului in termenul stabilit prin contract sau, in lipsa, in termen de trei luni, pentru constructii, sau in termen de doua luni de la data la care le-a descoperit, pentru celelalte bunuri. In caz contrar, la stabilirea despagubirii ce vanzatorul datoreaza cumparatorului pentru viciile ascunse, se va tine seama si de paguba pe care vanzatorul a suferit-o din cauza nedenuntarii sau denuntarii cu intarziere a viciilor (art. 1709 alin. (1) C.civ.).

Cand viciul apare in mod gradual, termenele mentionate mai sus incep sa curga din ziua in care cumparatorul isi da seama de gravitatea si intinderea viciului.

Vanzatorul care a tainuit viciul nu poate beneficia insa de reducerea despagubirii cu paguba suferita din cauza nedenuntarii sau demiterii cu intarziere a viciilor.

In temeiul obligatiei vanzatorului de garantie contra viciilor, cumparatorul poate obtine, dupa caz:

a) inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia;

b) inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, insa lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzatoare a pretului (actiunea estimatorie);

d) rezolutiunea vanzarii (actiunea redhibitorie).

La cererea vanzatorului, instanta, tinand seama de gravitatea viciilor si de scopul pentru care contractul a fost incheiat, precum si de alte imprejurari, poate dispune o alta masura dintre cele mentionate, decat cea solicitata de cumparator.

Daca numai unele dintre bunurile vandute sunt afectate de vicii si acestea pot fi separate de celelalte fara paguba pentru cumparator, iar instanta dispune rezolutiunea, contractul se desfiinteaza numai in parte.

Rezolutiunea contractului, in ceea ce priveste bunul principal, atrage rezolutiunea lui si in privinta bunului accesoriu.

In cazul in care la data incheierii contractului vanzatorul cunostea viciile bunului vandut, pe langa una dintre masurile enumerate mai sus, vanzatorul este obligat, daca este cazul, la plata de daune-interese, pentru repararea intregului prejudiciu cauzat.

Atunci cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a dispus fie reducerea pretului, fie rezolutiunea vanzarii, el este obligat sa restituie cumparatorului doar pretul si cheltuielile facute cu prilejul vanzarii, in tot sau in parte, dupa caz.

Pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forta majora, nu il impiedica pe cumparator sa obtina aplicarea masurilor mentionate mai sus (art. 1713 C.civ.).

Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul vandut nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.

In cazul vanzarii dupa mostra sau model, vanzatorul garanteaza ca bunul are calitatile mostrei sau modelului.

Ca si in cazul garantiei pentru evictiune, vanzatorul este obligat la garantia pentru vicii si fata de succesorii cumparatorului.

Termenul de prescriptie al dreptului de valorificare a garantiei pentru vicii este cel de drept comun de 3 ani (art. 2517 C.civ.).

Daca prin lege nu se prevede altfel, prescriptia dreptului la actiune, izvorat din transmiterea unor bunuri sau executarea unor lucrari, cu vicii aparente, in cazurile in care legea sau contractul obliga la garantie si pentru asemenea vicii, incepe sa curga de la data predarii sau receptiei finale a bunului ori a lucrarii sau, dupa caz, de la data implinirii termenului prevazut de lege ori stabilit prin procesul-verbal de constatare a viciilor, pentru inlaturarea de catre debitor a viciilor constatate.

Aceste dispozitii se aplica si in cazul lipsei calitatilor convenite ori a lipsurilor cantitative, insa numai daca oricare din aceste lipsuri puteau fi descoperite, fara cunostinte speciale, printr-o verificare normala.

Daca prin lege nu se prevede altfel, prescriptia dreptului la actiune pentru viciile ascunse incepe sa curga:

a) in cazul unui bun transmis sau al unei lucrari executate, alta decat o constructie, de la implinirea unui an de la data predarii ori receptiei finale a bunului sau a lucrarii, in afara cazului in care viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.

b) in cazul unei constructii, de la implinirea a trei ani de la data predarii sau receptiei finale a constructiei, afara numai daca viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.

Pentru executarea unor lucrari curente, termenele sunt de o luna, in cazul prevazut la lit. a), respectiv de trei luni, in cazul prevazut la lit. b).

Dispozitiile de mai sus se aplica si in cazul lipsei calitatilor convenite ori a lipsurilor cantitative, insa numai daca oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fara cunostinte speciale, printr-o verificare normala.

Termenele mentionate sunt termene de garantie inauntrul carora viciile trebuie, in toate cazurile, sa se iveasca (art. 2531 C.civ.).

Prin dispozitiile de mai sus nu se aduce insa, nicio atingere termenelor de garantie speciale, legale sau conventionale.

Acele dispozitii se aplica, in mod corespunzator, si in cazul produselor pentru care s-a prevazut un termen de valabilitate, ca si in cazul bunurilor sau lucrarilor pentru care exista un termen de garantie pentru buna functionare.

C) Despre garantia pentru buna functionare a bunului

In afara de garantia contra viciilor ascunse, vanzatorul care a garantat pentru un timp determinat buna functionare a bunului vandut este obligat, in cazul oricarei defectiuni ivite inauntrul termenului de garantie, sa repare bunul pe cheltuiala sa (art. 1716 alin. (1) C.civ.)

Daca reparatia este imposibila sau daca durata acesteia depaseste timpul stabilit prin contract sau prin legea speciala, vanzatorul este obligat sa inlocuiasca bunul vandut. In lipsa unui termen prevazut in contract sau in legea speciala, durata maxima a reparatiei este de 15 zile de la data cand cumparatorul a solicitat repararea bunului.

Daca vanzatorul nu inlocuieste bunul intr-un termen scurt, potrivit cu imprejurarile, el este obligat, la cererea cumparatorului, sa-i restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului.

Garantia nu va fi datorata daca vanzatorul dovedeste ca defectiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit in care cumparatorul a folosit sau pastrat bunul. Comportamentul cumparatorului se apreciaza si luandu-se in considerare instructiunile scrise care i-au fost comunicate de catre vanzator.

Sub sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, cumparatorul trebuie sa comunice defectiunea de indata ce a descoperit-o si, in orice caz, inainte de implinirea termenului de garantie.

Sanctiunea decaderii din dreptul de garantie este aplicabila in mod corespunzator si in cazul in care vanzatorul a garantat ca bunul va pastra un timp determinat anumite calitati.

Potrivit art. 1177 C.civ. „Contractul incheiat cu consumatorii este supus legilor speciale si in completare dispozitiilor prezentului cod”.

In acest sens, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori, republicata in temeiul Legii nr. 363/2007, interzice inscrierea in contractele incheiate cu consumatorii a unor clauze abuzive.

Clauza abuziva este definita ca fiind stipulatia contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul si care creeaza prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract un dezechilibru semnificativ in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei credinte.

Clauzele abuzive cuprinse in contract si constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula in continuare cu acordul consumatorului, numai daca dupa eliminarea acestora mai poate continua.

Daca prin clauzele abuzive prevazute in lege s-ar restrange dreptul consumatorului de a intenta actiunea redhibitorie sau actiunea estimatorie ori s-ar limita raspunderea vanzatorului pentru vicii, ele vor fi nule.

In scopul armonizarii reglementarilor interne cu cele existente in Uniunea Europeana a fost adoptata Legea 449/2003 privind vanzarea produselor si garantiilor asociate acestora, care reglementeaza materia mentionata in concordanta cu regulile pertinente care exista in Uniunea Europeana si care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007, data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

In sensul legii nr. 449/2003, urmatorii termeni se definesc astfel:

a) consumator – orice persoana fizica sau grup de persoane fizice constituite in asociatii, care cumpara, dobandeste, utilizeaza ori consuma produse in afara activitatii sale profesionale sau comerciale, dar care actioneaza in contractele aflate sub incidenta prezentei legi;

b) produs – bun material mobil a carui destinatie finala este consumul sau utilizarea individuala ori colectiva. Nu intra sub incidenta prevederilor prezentei legi bunurile vandute in urma confiscarilor, in cadrul procedurii de executare silita sau pe baza unui alt act emis de autoritatile judecatoresti, apa si gazele care nu sunt ambalate intr-un volum limitat sau intr-o cantitate fixa si energia electrica;

c) vanzator – persoana fizica sau juridica autorizata, care, in cadrul activitatii sale, comercializeaza produse in conditiile unui contract incheiat cu consumatorul;

d) producator:

1. agentul economic care fabrica un produs finit sau o componenta a unui produs;

2. agentul economic care fabrica materia prima;

3. agentul economic care isi aplica denumirea, marca sau un alt semn distinctiv pe produs;

4. agentul economic care reconditioneaza produsul;

5. agentul economic sau distribuitorul care modifica, prin activitatea sa, caracteristicile produsului;

6. reprezentantul inregistrat in Romania al unui agent economic care nu isi are sediul in Romania sau, in cazul inexistentei acestuia, importatorul produsului;

7. agentul economic care importa produse in vederea realizarii ulterioare a unei operatiuni de vanzare, inchiriere, leasing sau orice alta forma de distributie specifica derularii afacerilor;

8. distribuitorul produsului importat, in cazul in care nu se cunoaste importatorul, chiar daca producatorul este mentionat;

9. distribuitorul produsului, in cazul in care importatorul nu poate fi identificat, daca nu informeaza persoana prejudiciata, in termen de 30 de zile de la cererea acesteia, asupra identitatii importatorului;

e) garantie – orice angajament asumat de vanzator sau producator fata de consumator, fara solicitarea unor costuri suplimentare, de restituire a pretului platit de consumator, de reparare sau de inlocuire a produsului cumparat, daca acesta nu corespunde conditiilor enuntate in declaratiile referitoare la garantie sau in publicitatea aferenta;

f) reparare – aducerea unui produs la conformitate cu contractul de vanzare-cumparare;

g) viciu ascuns – deficienta calitativa a unui produs livrat sau a unui serviciu prestat care nu a fost cunoscuta de consumator prin mijloacele obisnuite de verificare;

h) durata medie de utilizare – intervalul de timp, stabilit in documente tehnice normative s-au declarat de catre producator ori convenit intre airti, in cadrul carora produsele de folosinta indelungata trebuie sa isi mentina caracteristicile functionale, daca au fost respectate conditiile de transport, manipulare, depozitare si exploatare.

Nu sunt supuse prevederilor acestei legi produsele folosite care sunt vandute prin procedura licitatiei publice, la care consumatorul are posibilitatea sa participe personal.

Intra sub incidenta prevederilor legii nr. 449/2003 si produsele care vor fi achizitionate pe baza unui contract de vanzare de produse ce urmeaza a fi fabricate sau prelucrate.

Vanzatorul este obligat sa livreze consumatorului produse care sunt in conformitate cu contractul de vanzare-cumparare.

Se considera ca produsele sunt in conformitate cu contractul de vanzare-cumparare daca:

a) corespund descrierii facute de vanzator si au aceleasi calitati ca si produsele pe care vanzatorul le-a prezentat consumatorului ca mostra sau model;

b) corespund oricarui scop specific solicitat de catre consumator, scop facut cunoscut vanzatorului si acceptat de acesta la incheierea contractului de vanzare-cumparare;

c) corespund scopurilor pentru care sunt utilizate in mod normal produsele de acelasi tip;

d) fiind de acelasi tip, prezinta parametri de calitate si performante normale, la care consumatorul se poate astepta in mod rezonabil, date fiind natura produsului si declaratiile publice privind caracteristicile concrete ale acestuia, facute de vanzator, de producator sau de reprezentantul acestuia, in special prin publicitate sau prin inscriere pe eticheta produsului.

Nu se considera a fi lipsa de conformitate daca in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare consumatorul a cunoscut sau nu putea, in mod rezonabil, sa nu cunoasca aceasta lipsa de conformitate ori daca lipsa de conformitate isi are originea in materialele furnizate de consumator.

Vanzatorul nu este raspunzator de declaratiile publice prevazute mai sus la lit. d), in oricare dintre urmatoarele situatii, daca probeaza ca:

a) nu a cunoscut si nu ar fi putut, in mod rezonabil, sa cunoasca declaratiile in cauza;

b) declaratia fusese corectata la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare;

c) decizie de a cumpara produsul nu putea fi influentata de declaratiile publice in cauza.

Orice lipsa a conformitatii rezultata dintr-o instalare incorecta a produselor va fi considerata echivalenta cu o lipsa a conformitatii produselor, daca instalarea face parte din contractul de vanzare a produselor si produsele au fost instalate de vanzator sau pe raspunderea sa.

Prevederile de mai sus se aplica si in cazul in care produsul destinat a fi instalat de consumator este instalat de acesta si instalarea incorecta este datorata unei deficiente in instructiunile de instalare.

Vanzatorul este raspunzator fata de consumator pentru orice lipsa a conformitatii existenta la momentul cand au fost livrate produsele.

In cazul lipsei conformitatii, consumatorul are dreptul de a solicita vanzatorului, ca masura reparatorie, inlocuirea sau repararea produsului in functie de optiunea sa, in fiecare caz fara plata, cu exceptia situatiei in care aceasta solicitare este imposibila sau disproportionata, sau sa beneficieze de reducerea corespunzatoare a pretului ori de revolutiunea contractului privind acest produs.

O masura reparatorie va fi considerata ca disproportionata, daca ea impune vanzatorului costuri care sunt nerezonabile in comparatie cu cealalta masura reparatorie, luandu-se in considerare:

a) valoarea pe care ar fi avut-o produsele daca nu ar fi existat lipsa de conformitate;

b) importanta lipsei de conformitate;

c) daca cealalta masura reparatorie ar putea fi realizata fara un inconvenient semnificativ pentru consumator.

Consumatorul poate solicita o reducere corespunzatoare a pretului sau rezolutiunea contractului in oricare dintre urmatoarele cazuri:

c) daca nu beneficiaza nici de repararea, nici de inlocuirea produsului;

b) daca vanzatorul nu a luat masura reparatorie intr-o perioada de timp rezonabila;

c) daca vanzatorul nu a luat masura reparatorie, fara inconveniente semnificative pentru consumator.

Consumatorul nu este indreptatit sa solicite rezolutiunea contractului, daca lipsa conformitatii este minora.

Daca vanzatorul este raspunzator fata de consumator pentru lipsa de conformitate rezultata dintr-o actiune sau dintr-o omisiune a producatorului ori a unui agent economic din acelasi lant contractual, vanzatorul are dreptul de a se indrepta impotriva celui responsabil de lipsa de conformitate, in conditiile legii, adica de a folosi impotriva lui actiunea in regres.

Raspunderea vanzatorului , conform prevederilor Legii nr. 449/2003 este angajata daca lipsa de conformitate apare intr-un termen de 2 ani, calculat de la livrarea produsului.

Dupa expirarea acestui termen, consumatorii pot pretinde remedierea sau inlocuirea in scopul pentru care au fost realizate ca urmare a unor vicii ascunse aparute in cadrul duratei medii de utilizare, in conditiile legii.

Consumatorul trebuie sa informeze vanzatorul despre lipsa de conformitate in termen de doua luni de la data la care a constatat-o.

Pana la proba contrara, lipsa de conformitate aparuta in termen de 6 luni de la livrarea produsului se prezuma ca a existat la momentul livrarii acestuia, cu exceptia cazurilor in care prezumtia este incompatibila cu natura produsului sau a lipsei de conformitate.

Garantia este obligatorie din punct de vedere juridic pentru ofertant, in conditiile specifice in declaratiile referitoare la garantie si in publicitatea aferenta.

Garantia trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la drepturile conferite prin legea consumatorului si sa ateste in mod clar ca aceste drepturi nu sunt afectate prin garantia oferita.

Garantia trebuie redactata in termeni simpli si usor de inteles.

La cererea consumatorului garantia va fi oferita in scris sau pe orice alt suport durabil, disponibil si accesibil acestuia.

In cazul in care garantia nu respecta prevederile alin. 1 si ale art. 20, valabilitatea acesteia nu este afectata, consumatorul avand dreptul de a solicita vanzatorului indeplinirea conditiilor incluse in declaratiile referitoare la garantie.

Clauzele contractuale sau intelegerile incheiate intre vanzator si consumator inainte ca lipsa de conformitate sa fie cunoscuta de consumator si comunicata vanzatorului, care limiteaza sau inlatura, direct ori indirect, drepturile consumatorului prevazute de prezenta lege, sunt nule de drept.

In cazul produselor folosite, consumatorul si vanzatorul pot conveni reducerea termenului de 2 ani prevazut de lege, dar nu la mai putin de un an de la data livrarii produsului.

Constituie contraventii urmatoarele fapte si se sanctioneaza cu amenda

– nerespectarea prevederilor privitoare la garantii si

– nerespectarea prevederilor privind conformitatea existenta la momentul livrarii produselor.

Constatarea contraventiilor si aplicarea sanctiunilor se fac de catre reprezentantii imputerniciti ai Autoritatii Nationale pentru Protectia Consumatorilor.

Drepturile consumatorilor prevazute de Legea nr. 449/2003 sunt exercitate fara a aduce atingere altor drepturi pe care consumatorul le poate invoca conform celorlalte prevederi legale care reglementeaza raspunderea contractuala sau necontractuala.

§ 2. Obligatiile cumparatorului

Codul civil stabileste in sarcina cumparatorului urmatoarele obligatii:

a) sa preia bunul vandut;

b) sa plateasca pretul vanzarii;

c) sa suporte cheltuielile vanzarii (art. 1666, 1667 si 1719 C.civ.).

Partile pot stabili in contract si alte obligatii pentru cumparator.

A) Obligatia de plata a pretului vanzarii

Este obligatia principala a cumparatorului, in lipsa careia contractul este nul absolut ca vanzare-cumparare.

In lipsa unei stipulatii contrare, cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la locul in care bunul se afla in momentul incheierii contractului si de indata ce proprietatea este transmisa (art. 1720 C.civ.) 1

Daca la data incheierii contractului bunurile se afla in tranzit, in lipsa unei stipulatii contrare plata pretului se face la locul care rezulta din uzante sau, in lipsa acestora, la locul destinatiei.

In cazul in care nu s-a convenit altfel, cumparatorul este tinut sa plateasca dobanzi asupra pretului din ziua dobandirii proprietatii, daca bunul produce fructe civile sau naturale sau din ziua predarii, daca bunul nu produce fructe insa ii procura alte foloase.

Pentru garantarea obligatiei de plata a pretului, in cazurile prevazute de lege vanzatorul beneficiaza de un privilegiu sau, dupa caz, de o ipoteca legala asupra bunului vandut (art. 1723 C.civ.).

De regula, pretul este stabilit printr-o suma globala care se plateste o data, in intregime (plata este indivizibila).

Este posibil ca partile sa convina ca pretul sa fie platit esalonat (fractionat), in rate, la diferite termene. Este situatia vanzarilor in rate. Intrucat termenele sunt stipulate in favoarea cumparatorului, acesta va putea face o plata anticipata a ratei sau a intregului pret. In acest caz, dobanda calculata pentru plata la termen va trebui sa fie platita, daca legea sau partile nu convin altfel.

Cumparatorul care afla de existenta unei cauze de evictiune este indreptatit sa suspende plata pretului pana la incetarea tulburarii sau pana cand vanzatorul ofera o garantie corespunzatoare.

Cumparatorul nu poate suspenda plata pretului daca a cunoscut pericolul evictiunii in momentul incheierii contractului sau, daca in contract s-a prevazut ca plata se va face chiar in caz de tulburare (art. 1722 C.civ.).

In caz de neplata, totala sau partiala, a pretului, vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare, refuzand sa predea lucrul vandut pana la plata pretului (in temeiul unui drept de retentie asupra lucrului vandut), fie sa ceara executarea silita a obligatiei, ori sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului si a dobanzilor 1

Cand cumparatorul nu a platit, vanzatorul este indreptatit sa obtina prin intermediul instantei judecatoresti, fie executarea silita a obligatiei de plata, fie rezolutiunea vanzarii, precum si, in ambele situatii, daune-interese, daca este cazul (art. 1724 C.civ.).

In cazul vanzarii bunurilor mobile, cumparatorul este de drept in intarziere cu privire la indeplinirea obligatiilor sale daca, la scadenta, nici nu a platit pretul si nici nu a preluat bunul.

In cazul bunurilor mobile supuse deteriorarii rapide sau deselor schimbari de valoare, cumparatorul este de drept in intarziere in privinta preluarii lor, atunci cand nu le-a preluat in termenul convenit, chiar daca pretul a fost platit, sau atunci cand a solicitat predarea fara sa fi platit pretul 2

Cand cumparatorul unui bun mobil nu-si indeplineste obligatia de preluare sau de plata, vanzatorul are facultatea de a depune lucrul vandut intr-un depozit, la dispozitia si pe cheltuiala cumparatorului, sau de a-l vinde.

Vanzarea se va face prin licitatie publica sau chiar pe pretul curent daca lucrul are un pret la bursa sau in targ ori stabilit de lege, de catre o persoana autorizata de lege pentru asemenea acte si cu dreptul pentru vanzator la plata diferentei dintre pretul convenit la prima vanzare si cel efectiv obtinut, precum si la daune-interese.

Daca vanzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui pret curent, iar neexecutarea contractului provine din partea vanzatorului, cumparatorul are dreptul de a cumpara bunuri de acelasi gen pe cheltuiala vanzatorului, prin intermediul unei persoane autorizate.

Cumparatorul are dreptul a pretinde diferenta dintre suma ce reprezinta cheltuielile achizitionarii bunurilor si pretul convenit cu vanzatorul, precum si la daune-interese, daca este cazul.

Partea care va exercita dreptul prevazut mai sus are obligatia de a incunostinta de indata cealalta parte despre aceasta (art. 1726 C.civ.).

Cand vanzarea s-a facut fara termen de plata, iar cumparatorul nu a platit pretul, vanzatorul poate ca, in cel mult 15 zile de la data predarii, sa declare rezolutiunea fara punere in intarziere si sa ceara restituirea bunului mobil vandut, cat timp bunul este inca in posesia cumparatorului si nu a suferit transformari.

In acest caz, daca actiunea in restituire nu a fost introdusa in conditiile prevazute mai sus, vanzatorul nu mai poate opune celorlalti creditori ai cumparatorului efectele rezolutiunii ulterioare a contractului pentru neplata pretului.

Atunci cand vanzarea are ca obiect un bun imobil si s-a stipulat ca in cazul in care nu se plateste pretul la termenul convenit cumparatorul este de drept in intarziere, acesta din urma poate sa plateasca si dupa expirarea termenului cat timp nu a primit declaratia de rezolutiune din partea vanzatorului.

Rezolutiunea vanzarii unui imobil are efecte fata de terti in conditiile stabilite de Codul civil privind inscrierea in cartea funciara.

Actiunea vanzatorului in rezolutiunea vanzarii pentru neplata pretului este o actiune reala si nu personala, deci urmareste lucrul vandut si nu persoana vanzatorului 1

Totusi ea nu va produce efecte impotriva autoritatilor publice (daca de exemplu lucrul a fost expropriat sau rechizitionat) ori impotriva adjudecatarului de la o vanzare silita.

Actiunea in rezolutiune va putea fi promovata indiferent daca obiectul vanzarii este mobiliar sau imobiliar. Actiunea poate fi intentata de vanzator personal sau prin reprezentant, de mostenitorii sai, de cesionarul pretului, de legatarul particular si de creditorii vanzatorului.

B) Obligatia de a prelua bunul vandut

Cumparatorul are dreptul si este obligat, in acelasi timp, sa preia bunul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa il predea.

Obligatia cumparatorului de a prelua bunul vandut este corelativa cu obligatia vanzatorului de a preda acest bun.

Predarea se face prin punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului, impreuna cu tot ceea ce este necesar, dupa imprejurari. pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei.

Bunul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art. 1690 C.civ.).

Cumparatorul are obligatia ca imediat dupa preluare sa verifice starea bunului potrivit uzantelor.

Daca in urma verificarii sunt descoperite vicii, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator despre acestea fara intarziere. In lipsa informarii, se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia de predare a bunului.

Totusi, in privinta viciilor ascunse, dispozitiile art.1717-1724 C.civ. raman aplicabile.

Cand cumparatorul contesta calitatea sau starea bunului pe care vanzatorul i l-a pus la dispozitie, presedintele judecatoriei de la locul prevazut pentru executarea obligatiei de predare, la cererea oricareia dintre parti, va desemna de indata un expert in vederea constatarii.

Prin aceeasi hotarare se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.

Daca pastrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli insemnate, se va putea dispune chiar vanzarea pe cheltuiala proprietarului, in conditiile stabilite de instanta.

Hotararea de vanzare va trebui comunicata inainte de punerea ei in executare celeilalte parti sau reprezentantului sau, daca unul dintre acestia se afla intr-o localitate situata in circumscriptia judecatoriei care a pronuntat hotararea. In caz contrar, hotararea va fi comunicata in termen de trei zile de la executarea ei (art. 1691 C.civ.).

Daca nu s-a convenit altfel, fructele bunului vandut se cuvin cumparatorului din ziua dobandirii proprietatii.

In lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit. Daca insa, ca urmare a unor imprejurari cunoscute cumparatorului la momentul vanzarii, predarea bunului nu se poate face decat dupa trecerea unui termen, partile sunt prezumate ca au convenit ca predarea sa aiba loc la expirarea acelui termen (art. 1693 C.civ.).

Daca obligatia de plata a pretului este afectata de un termen si, dupa vanzare, cumparatorul a devenit insolvabil ori garantiile acordate vanzatorului s-au diminuat, vanzatorul poate suspenda executarea obligatiei de predare cat timp cumparatorul nu acorda garantii indestulatoare ca va plati pretul la termenul stabilit.

Daca insa, la data incheierii contractului, vanzatorul cunostea insolvabilitatea cumparatorului, atunci acesta din urma pastreaza beneficiul termenului, daca starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat in mod substantial.

C) Obligatia cumparatorului de a suporta cheltuielile vanzarii

Cheltuielile pentru incheierea contractului de vanzare (taxe de timbru, taxe de autentificare, onorariu notarial, inclusiv pentru inscrierea in cartea funciara, onorariu de avocat etc.) sunt considerate ca un accesoriu al pretului si sunt in sarcina cumparatorului in lipsa de stipulatie contrara (art. 1666 C.civ.).1

Masurarea, cantarirea si cheltuielile de predare a bunului sunt in sarcina vanzatorului, iar cele de preluare si transport de la locul executarii sunt in sarcina cumparatorului, daca nu s-a convenit altfel.

In absenta unei clauze contrare, cheltuielile aferente operatiunilor de plata a pretului sunt in sarcina cumparatorului.

Dispozitia art. 1666 C.civ. priveste raporturile dintre parti si nu raporturile partilor cu tertii. Daca tertul (de exemplu avocatul) ar fi mandatarul ambelor parti, obligatia de plata a onorariului este solidara si incumba atat cumparatorului, cat si vanzatorului.

Fireste daca onorariul a fost platit de vanzator, el are o actiune in regres impotriva cumparatorului pentru onorariul platit.

§ 3. Vanzarea cu arvuna

Pentru a mari siguranta executarii obligatiilor contractuale; partile din contractul de vanzare-cumparare pot stipula si da o suma de bani sau alte bunuri fungibile, cu titlu de arvuna.1

Potrivit art. 1544 alin. (1) C.civ. „Daca, la momentul incheierii contractului, o parte da celeilalte, cu titlu de arvuna, o suma de bani sau alte bunuri fungibile, in caz de executare arvuna trebuie imputata asupra prestatiei datorate sau, dupa caz, restituita (art. 1544 alin. (1) C.civ.).

Daca partea care a dat arvuna nu executa obligatia, cealalta parte poate denunta contractul, retinand arvuna. Atunci cand neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalta parte denunta contractul si poate cere dublul acesteia.

Daca partea care nu este in culpa prefera sa ceara executarea sau rezolutiunea contractului, repararea prejudiciului se face potrivit dreptului comun.”

Daca in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor parti de a se dezice de contract, cel care denunta contractul pierde arvuna data sau, dupa caz, trebuie sa restituie dublul celei primite.

Arvuna se restituie cand contractul inceteaza din cauze ce nu atrag raspunderea vreuneia dintre parti (art. 1546 C.civ.).