Desfiintarea titlului locatorului, rezilierea, pieirea lucrului si instrainarea prin acte intre vii

Desfiintarea titlului locatorului, rezilierea, pieirea lucrului si instrainarea prin acte intre vii

Desfiintarea titlului locatorului:

Daca se desfiinteaza titlul locatorului acesta va fi in imposibilitate sa mai asigure locatarului folosinta lucrului, aftfel ca locatiunea va inceta.

De la aceasta regula exista exceptii:

a) contractul de locatiune incheiat de uzufructuar ramane valabil timp de 5 ani in limitele unui act de administrare chiar daca dreptul de usufruct ar fi incetat.

b) contractul de locatiune incheiat de tertul dobanditor al imobilului ipotecat raman valabile chiar daca acesta a fost evins numai daca acestea au fost incheiate cu buna-credinta si daca au data certa anterioara inscrierii comandamantului.

c) contractul de locatiune incheiat de un proprietar aparent cu un locatar de buna credinta ramane valabil in temeiul ocrotirii principiului bunei credinte si a validitatii aparentei in drept.

Rezilierea.

Ca urmare a faptului ca locatiunea este un contract sinalagmatic cu executare succesiva el poate inceta prin reziliere.Ea opereaza in temeiul art.1439 alin.2 C.civ., ,,numai dava una din parti nu-si executa o obligatie principala,cum ar fi plata chiriei, folosirea lucrului ca un proprietar si conform destinatiei stabilite in contract sau de efectuare a reparatiilor importante.

Daca rezilierea se produce din culpa locatarului acesta va fi obligat sa plateasca chiria pe tot timpul necesar pentru o noua locatiune si daunele ce sunt produse prin intrebuintarea necorespunzatoare a bunului inchiriat.

Rezilierea are character judiciar in principiu.In cazul unor pacte comisorii exprese, rezilierea va intervene in temeiul acestora potrivit regulilor generale.

Pieirea lucrului:

Prin pieire se intelege nu numai distrugerea materiala ci si orice imposibilitate de folosire a acestuia (expropriere, confiscare etc.). Pieirea poate fi totala sau partiala.

In cazul pieirii totale contractul inceteaza pentru ca locatorul se afla in imposibilitatea de a asigura locatarului folosinta lucrului.

Daca pieirea este fortuita locatarul nu mai poate fi obligat la plata chiriei iar daca a platit-o anticipat ea se va restiutui.Daca pieirea se datoreaza culpei unei parti aceasta va plati daune interese.

Daca lucrul a pierit in parte, locatarul poate cere o scadere proportionala din pret sau rezilierea contarctului numai daca partea pierita este atat de importanta incat locatarul nu ar fi incheiat contractul in aceste conditii. Aprecierea pieirii este o problema de fapt ce va fi apreciata de instanta de judecata in cazul unui litigiu.

Instrainarea prin acte intre vii:

In temeiul art. 1441 C.civ., daca locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea facuta innainte de vanzare, numai daca locatiunea a fost incheiata prin act authentic sau act sub semnatura privata dar cu data certa si daca in contractul de locatiune nu s-a prevazut ca el inceteaza daca lucrul este vandut.

Cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea incheiata innainte de vanzare daca sunt indeplinite cumulative urmatoarele conditii:

a) contractul sa fie incheiat sub forma unui inscris authentic, fie a unui inscris sub semnatura privata dar cu data certa.Daca durata locatiunii este mai mare de 3 ani trebuie effectuate formele de publicitate imobiliara.

b) in contarctul de locatiune sa nu existe o clauza care sa prevada incetarea contractului in cazul vanzarii lucrului dat in locxatiune.

c) daca una din aceste conditii nu este indeplinita contractul de locatiune nu va fi opozabil cumparatorului.

Chiar daca locatiunea inceteaza prin vanzare cumparatorulnu poate cere direct evacuarea locatarului ci trebuie sa anunte concediul cu respectarea termenului de preaviz in conditiile denuntarii unilaterale a contractului incheiat pe duarta nedeterminata.

Desi art.1441 C.civ., se refera numai la instrainarea lucrului inchiriat prin vanzare acest text se aplica si in alte cazuri de instrainare sau constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular cu titlu oneros sau cu titlu garttuit.