Incetarea contractului de arendare

INCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE

1. REGULI DE DREPT COMUN

1. Aspecte generale

In conformitate cu art. 12 si 24 din Legea nr. 16/1994 precum si cu prevederile Codului civil (art. 1423, 1435 si 1439) aplicabile si in materia arendarii, contractul de arendare poate inceta prin :

- expirarea termenului;

- acordul partilor;

- rezilierea pentru neexecutarea obligatiilor;

- pieirea lucrului;

- defiintarea titlului arendatorului.

2. Expirarea termenului

a. Reglementare

Potrivit art. 12 din Legea nr. 16/1994 "Contractul de arendare poate fi reinoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Alin. 2 Fiecare parte contractanta exte obligata sa incunostiinteze in scris cealalta parte cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului despre intentia sa de a reinoi sau de a nu reinoi contractul de arendare", iar potrivit art. 1436 Cod civil "Locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea termenului, fara sa fie trebuinta o prealabila instiintare".

b. Neclaritati

Asa cum se vede, legiuitorul. prin actuala lege, s-a indepartat de dispozitiile clare ale Codului civil, dar, prin neclaritatea textelor adoptate[1], nu da nici o rezolvare clara a problemei.

Astfel, primul alineat al art. 12 contine o dispozitie inutila, cel putin in parte, deoarece, daca contractul initial putea fi incheiat prin acordul partilor cu respectarea legii, este evident ca el poate fi reanoit in aceleasi conditii (forma scrisa, inregistrare, durata si arenda determinata).

Al doilea alineat al art. 12 este nu numai inutil, dar creaza si confuzii prin obligatia pe care o impune partilor de a comunica in scris, cu 1 an inainte de epirarea termenului contractual, intentia de a reinoi contractul, fara a preciza ce se intampla daca :

- una din parti comunica intentia de a reinoi contractul iar cealalta parte comunica intentia de a nu reinoi contractul;

- numai una din parti face comunicarea;

- manifestarile de vointa au fost comunicate cu mai putin de 1 an inainte de expirarea termenului contractual;

In doctrina s-a precizat ca :

1) daca optiunile partilor ar fi fost convergente (de exemplu partile se inteleg sa reinoiasca contractul) acordul de vointa este realizat si nu conteaza daca acest acord s-a realizat cu 1 an inainte de expirarea termenului, cu mai putin de 1 an inainte de expirarea termenului sau chiar dupa expirarea termenului contractual, astfel ca textul de lege nici nu mai era necesar.

2) daca manifestarile de vointa cu privire la soarta contractului lipsesc sau sunt divergente, reinoirea contractului nu se poate face fara acordul ambelor parti (nu se poate incheia un act juridic impotriva vointei unei persoane) astfel ca, oricum contractul inceteaza.

c. Concluzii

In concluzie putem spune ca intentia legiuitorului, desi imprecis exprimata, consta in esenta in urmatoarele :

1) contractul va inceta de drept prin simpla trecere a termenului (in art. 5 lit. d se prevede ca este obligatoriu de trecut in contract durata arendarii);

2) termenul[2] de 1 an prevazut in art. 12 alin. 2 este un termen asemanator concediului pe care locatorul si locatarul au obligatia sa si-l anunte in cazul locatiunii de drept comun. Acest termen nu poate fi considerat un termen de anuntare a concediului pentru ca numai in cazul locatiunii fara termen este obligatorie anuntarea concediului, iar arendarea este obligatoriu de incheiat pe un termen determinat.

Daca tot a fost prevazut de lege, firesc ar fi fos ca obligativitatea lui sa fie ceruta doar in cazul in care se doreste reinoirea contractului, pentru ca, daca nu s-ar comunica nimic, contractul de arendare ar inceta prin simpla expirarea a termenului, fara ca vreuna din parti sa se prevaleze de faptul ca nu a avut timpul necesar pentru a-si gasi alt partener contractual.

3) din prevederile art. 12 alin. 1 se desprinde ideea ca legiuitorul a intentionat interzicerea tacitei relocatiuni[3] (considerarea loctiunii ca reinoita daca locatarul ramane in folosinta bunului dupa expirarea termenului, fara ca locatorul sa se opuna), astfel ca dispozitiile cuprinse in art. 1437, 1453, 1462, 1463 si 1464 Cod civil devin inaplicabile. Intr-adevar, tacita - relocatiune presupune acordul tacit al locatorului de reinoire a contractului, noul contract fiind considerat incheiat fara termen, pe cand, potrivit dispozitiilor actualei legi sunt interzise atat incheierea contractului prin acord tacit (este necesara manifestarea expresa de vointa) cat si arendarea fara termen.

Dupa incetarea contractului prin expirarea termenului partile nu mai au obligatii contractuale una fata de alta, iar eventuala folosire in continuare a bunului, raporturile dintre parti vor fi solutionate potrivit regulilor ce reglementeaza raporturile extracontractuale (imbogatirea fara just temei, gestiunea intereselor altora).

2. Acordul partilor

Conform art. 12 alin. ultim "Prin acordul partilor contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de ajungerea la termen".

Deci, daca partile convin sa puna capat contractului de arendare inainte de a se ajunge la termenul stipulat, ele sunt libere sa faca acest lucru. In doctrina se considera ca este avuta in vedere o intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului[4] deoarece intelegerea ce s-ar realiza din momentul incheierii contractului sr putea contraveni scopului pentru care a fost prevazuta durata contractului.

3. Rezilierea pentru neexecutarea obligatiilor

a. Reglementare

Potrivit art. 24 alin. 2 " Oricare din partile contractante poate cere in justitie rezilierea contractului de arendare pentru cauze de neindeplinire a obligatiilor de catre cealalta parte, in conditiile legii".

Sunt aplicabile in aceasta materie prevederile art. 1021 Cod civil care arata ca "Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta  a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate" precum si ale art 1439 alin. ultim.

b. Conditii

Actiunea in reziliere[5] poate fi intentata numai de catre partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul si pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni se cer a fi indeplinite urmatoarele conditii :

1) una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i reveneau. Neexecutarea poate fi si partiala, dar, in toate cazurile, trebuiau sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 Cod civil) prin neexecutarea carora sa se aduca o vatamare celeilalte parti (abuzul de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului, neplata arendei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii, etc.);

2) neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia;

3) debitorul obligatiei sa fi fost pus in intarziere in conditiile prevazute de lege.

Instanta de judecata, constatand indeplinirea acestor conditii, urmeaza a pronunta rezilierea contractului ale carui efecte sunt conditionate de rimanerea definitiva a hotararii judecatoresti. In functie de circumstante, instanta judecatoreasca are posibilitatea sa aprecieze daca nu este cazul sa acorde debitorului care nu si-a execuat obligatiile un termen de gratie pentru aducerea cestora la indeplinire.

Partea care cere rezilierea are posibilitatea ca, dupa ce a survenit faptul neexecutarii obligatiei asumate, sa renunte la dreptul sau de a cere rezilierea si sa solicite executarea contractului. La randul ei partea in culpa are posibilitatea, spre a evita rezilierea contractului, sa execute prestatiile datorate in tot cursul procesului, inclusiv in faza recursului.

Toate regulile de mai sus reglementeaza rezilierea juridiciara, insa, in mod obisnuit, partile pot stabili anumite clauze derogatorii de la dispozitiile art. 1021 Cod civil prin care sa reduca sau sa inlature rolul instantei judecatoresti in pronuntarea rezilierii. Aceste clauze poarta denumirea de pacte comisorii. Tinand insa seama de prevederile

art. 24 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 "oricare din partile contractului poate cere in justitie" se pare ca, potrivit actualelor dispozitii ale legii, pactele comisorii exprese care ar avea ca efect rezilierea de drept (fara interventia justitiei) nu pot produce efecte[6].

c. Efectele rezilierii

1) Principalul efect al rezilierii este considerarea ca desfiintat a contractului de arendare. Fiind vorba despre un contract cu executare succesiva, rezilierea face sa inceteze efectele contractului numai pentru viitor, lasand neatinse prestatiile succesive care au fost facute anterior rezilierii.

2) In toate cazurile de reziliere, partea care si-a indeplinit obligatiile sau s-a declarat gata sa si le execute este indreptatita a obtine despagubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutarii obligatiilor de catre partea din culpa.

4. Pieirea bunurilor arendate

a. Reglementare

Legea arendarii nr. 16/1994 nu cuprinde dispozitii cu privire la aceasta clauza de incetare a contractului de arendare, ca urmare, vor fi aplicabile in materie rregulile dreptului comun (art. 1423 si 1439 Cod civil).

Art. 1423 Cod civil, alin. 1 "Daca in timpul locatiunii, lucrul inchiriat ori arendat se strica in totalitate prin caz fortuit, contractul este desfacut de drept. Daca insa se distruge in parte, locatorul poate, dupa imprejurari, sa ceara o scadere din pret, ori desfiintarea contractului".

Art. 1439 Cod civil, alin. 1 "Contractul de locatiune se desfiinteaza cand lucrul a pierit in totul sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrbuintare".

b. Lucrul a pierit in totalitate

In aceasta situatie, lucrul nemaifiind in masura sa asigure arendasului folosinta bunului arendat si nefiind nici obligat sa-l inlocuiasca[7].

Ca si in materie de locatiune, prin pieirea lucrului se intelege nu numai distrugerea materiala a acestuia ci si orice imposibilitate de a fi folosit (de exemplu rechizitionare, expropriere sau confiscare).

In cazul pieirii in totalitate a bunului, contractul de arendare este desfacut indiferent daca aceasta este fortuita sau culpabila, deoarece arendarea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra caruia sa exercite :

-daca pieirea lucrului s-a produs fortuit, aplicandu-se teoria riscului contractului, nu se platesc daune;

-daca pieirea lucrului a implicat si culpa vreuneia dintre parti, partea culpabila va putea fi obligata sa plateasca daune-interese.

c. Bunul arendat a pierit in totalitate

In acest caz, imposibilitatea folosirii bunului conform destinatiei sale fiind numai partiala, arendasul va putea cere dupa imprejurari :

fie o scadere a arendei;

- fie desfacerea contractului. In acest caz instanta va aprecia daca partea distrusa din bunul arendat este atat de importanta incat se poate prezuma ca fara acea parte arendasul n-ar fi consimtit initial la incheierea contractului.

Problema daunelor-interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale a bunului, adica dupa cum pieirea s-a produs fortuit sau din vina uneia dintre parti.

5. Desfacerea titlului arendatorului

a. Regula

Aceasta cauza de incetare a contractului de arendare este o consecinta a faptului ca arendatorul este obligat sa asigure folosinta bunului arendat. Aceasta obligatie decurge din incheierea contractului de arendare, contract incheiat de catre arendator in baza unui titlu care-i confera acest drept, ori, daca titlul arendatorului este desfiintat, este firesc ca si contractul incheiat in baza acestui titlu sa fie considerat ca desfiintat, deoarece arendatorul nu mai poate asigura arendasului folosinta bunului. Ne putem afla in aceasta situatie in acele cazuri cand, de exemplu, titlul arendatorului este anulat, rezolvit sau este evins printr-o actiune in revendicare.

b. Exceptii

Constituie exceptie de la regula sus-mentionata toate acela cazuri cand, desi titlul arendatorului a fost desfiintat, contractul de arendare subzista si isi produce efectele in ceea ce il priveste pe arendas.

1) Contractele de arendare incheiate de uzufructuar in calitate de arendator.

Ca si in cazul oricarei locatiuni, aceste contracte de arendare raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat[8] (art. 534 combinat cu art. 1268 Cod civil). Se cere insa ca aceste contracte sa fi fost incheiate cu buna credinta si sa aiba data certa (aceasta ultima conditie va fi indeplinita daca arendarea s-a incheiat cu respectarea formalitatilor prevazute de lege : forma scrisa si inregistrarea) :

- daca arendarea s-a incheiat pe o perioada mai amre de 5 ani, proprietarul va putea cere reducerea lui la termenul legal, dar numai dupa stingerea uzufructului;

- daca arendarea a fost consimntita cu rea credinta in frauda drepturilor nudului proprietar, acesta poate cere anularea contractului de arendare, tot insa dupa stingerea uzufructului.

2) O alta exceptie de la regula conform careia desfiintarea titlului arendatorului duce la desfiintarea contractului de arendare o constituie contractele de arendare incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, contracte ce raman valabile chiar daca acesta este evins. Trebuie insa sa fie indeplinita conditia ca aceste contracte sa fi fost incheiate cu buna credinta si cu data certa, anterioara transcrierii comandamentului (art. 493si 513 Cod procedura civila).

3) De asemenea, constituie exceptie de la regula enuntata aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) aparent potrivit careia contractul de arendare incheiat de proprietarul aparent cu un arendas de buna credinta isi produce efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real[10] in conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 Cod civil).

4) Situatia instrainarii bunului arendat prin acte intre vii. Este evident ca existenta unui contract de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunului arendat astfel ca proprietarul poate sa dispune de aceasta dupa bunul sau plac.

In toate cazurile de instrainare a bunului arendat trebuie insa respectate drepturile arendasului asupra acestui bun. Aceasta concluzie se desprinde din prevederile Codului civil care dispune ca : "Daca locatorul vinde bunul inchiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, deoarece a fost facuta prin act autentic sau act privat, dar cu data certa, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune".

Avand in vedere faptul ca arendarea se face numai prin contract scris, care pentru opozabilitate se inregistreaza la Consiliul local, instrainarea bunului arendat nu constituie cauza de incetare a contractului de arendare decat daca in contract s-a prevazut expres aceasta.

Desi art. 1441 Cod civil se refera numai la vanzarea bunului arendat, se considera ca drepturile arendasului sunt opozabile dobanditorului nu numai pentru cumpararea bunului ci si prin celelalte forme de instrainarea acestuia[11] prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, constituire de uzufruct) fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie).

Totusi instrainarea bunului arendat poate constitui cauza de incetare a contractului de arendare daca acesta nu a fost inregistrat la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunul.

In toate cazurile de desfacere a contractului prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in contractul de arendare - arendasul este in drept sa ceara despagubiri de la arendator, daca nu s-a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara (art. 1422 Cod civil).

Pana la plata daunelor, arendasul are drept de retentie cat timp nu va fi despagubit de arendator sau eventual de dobanditor (art. 1444 Cod civil), care insa va avea actiune in regres impotriva arendatorului.

Mai este de mentionat ca arendasul, in toate cazurile, trebuie sa respecte contractul (chiar neinregistrat) daca dobanditorul cere, caci numai acesta este in drept sa invoce inopozabilitatea contractului[12]. Intrucat prin efectul art. 1441 Cod civil, dobanditorul bunului arendat se substituie in drepturile si obligatiile arendatorului - instrainator de la data dobandirii bunului (fara efect retroactiv insa), el are drept sa pretinda si arenda, dar numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra arenzilor devenite exigibile

anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau subrogatii speciale si nici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii in trecut.

2. REGULI DEROGATORII DE LA DREPTUL COMUN

1. Imposibilitatea denuntarii unilaterale a contractului de arendare

Conform art. 1436 alin. 2 Cod civil "Daca contractul (de locatiune) a fost fara termen, concediul trebuie dat de la o parte la alta, observandu-se termenele diferite de obiceiul locului".

Dupa cum se vede, in reglementarea Codului civil era permisa denuntarea unilaterala a contractului de locatiune, aceasta fiind una din cauzele de incetare a respectivului contract, dar numai in cazul locatiunii fara termen.

Intrucat actuala Lege a arendarii nr. 16/1994 interzice arendarea fara termen (art. 2, art. 5 lit. c, art. 7), concluzia logica este aceea ca denuntarea unilaterala a contractului de arendare este interzisa. Incetarea contractului nu se va putea face prin vointa unei singure parti ci numai prin acordul lor de vointa.

2. Moartea partilor

Dupa cum se stie, in cazul locatiunii de drept comun, moartea partilor nu atrage incetarea contractului (art. 1440 Cod civil). In vechea forma, legea arendarii nu facea nici o mentiune despre soarta contractului de arendare in cazul mortii vreuneia dintre parti, astfel ca doctrina a concluzionat ca, in caz de moarte a arendatorului, contractul nu va inceta, iar in caz de moarte a arendasului, avandu-se in vedere caracterul intuitu personae al contractului de arendare, acesta va inceta.

Prin introducerea in Legea nr. 16/1994a art. 25¹, articol introdus prin Legea nr. 65/1998, legiuitorul a rezolvat problema incetarii contractului de arendare in caz de moarte a partilor in sensul ca un astfel de contract va inceta, cu exceptia cazului in care mostenitorii majori ai partilor inteleg sa continue contractul; pentru aceasta ei trebuie sa-si comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului titularilor contractului. Solutia rezulta din

interpretarea per a contrarioa art. 25¹ alin. 1din Legea nr. 16/1994 modificata : "Contractul de arendare poate continua in cazul decesului arendatorului sau arendasului. Pentru aceasta mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului".

Actuala prevedere legala nu face decat sa intareasca caracterul intuitu personae al contractului de arendare extinzand insa acest caracter si in privinta arendatorului. Tinand seama de caracterul intuitu personae al contractului de arendare, consideram ca si in caz de continuare a unui astfel de contract dupa moartea arendasului, mostenitorii acestuia trebuie sa indeplineasca conditiile prevazute de art. 3 si 11 din Legea nr. 16/1994 - modificata.

Precizarea se impune deoarece in alin. 2 al art. 25¹ din lege nu se specifica nimic in acest sens, aratandu-se doar ca, in caz de moarte a arendasului, mostenitorii acestuia pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau pot sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri, in lipsa acordului, fiecare dintre ei putand cere judecatoriei in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol ca, prin ordonanta presedentiala, sa desemneze pe unul dintre ei pentru continuarea contractului de arendare. In lumina precizarii facute mai sus, in cazul in care arendasul are mai multi mostenitori, fiecare dintre ei trebuie sa indeplineasca conditiile legale pentru a putea lua un bun in arenda, in caz contrar contractul incetand.

In art. 25¹ se mai arata, la alin. 3, ca mostenitorii arendatorului ori ai arendasului, dupa caz, la data ramanerii definitive sau irevocabile a hotararii judecatoresti, au obligatia sa incunostiinteze Consiliul local cu privire la noile parti in contractul de arendare. Desi textul legal nu arata despre care hotarare judecatoreasca este vorba, prin raportare la alin. 2 al aceluiasi articol, consideram ca este vorba de hotararea judecatoreasca prin care s-a desemnat ca unul dintre mostenitorii arendasului sa continue contractul, precum si ca acest text de lege este aplicabil doar in masura in care s-a ajuns la un acord cu arendatorul sau mostenitorii acestuia in ceea ce priveste continuarea contractului.

CONCLUZII SI PROPUNERI DE LEGE FERENDA

In acest capitol ne propunem, pe langa evidentierea concluziilor desprinse din analiza contractului de arendare, sa reluam cateva din problemele aparute ca urmare a neclaritatilor prevederilor continute de Legea nr. 16/1994, incercand totodata si conturarea unor solutii si propuneri pe care o viitoare legislatie sa le contina. Spunem o viitoare legislatie pentru ca, desi este evident ca prin Legea arendarii s-a avut in vedere realizarea unui instrument juridic prin care sa se asigure realizarea unei agriculturi eficiente, aceasta intentie a legiuitorului nu a fost insa concretizata si cu bune rezultate deoarece Legea nr. 16/1994 nu asigura formularea a tocmai ceea ce constituie motorul activitatii agricole si al oricarei activitati economice an general, si anume crearea cadrului juridic necesar desfasurarii unei activitati in domeniu bazata pe libera concurenta. Acest fapt se datoreaza in principal acelor dispozitii ale Legii nr. 16/1994 prin care se interzice subarendarea.

Toate aceste probleme dar si alte neclaritati ale Legii nr. 16/1994 vor fi analizate in cele ce urmeaza.

1. Interdictia subarendarii

Prin art. 22 alin. 2 si 3 sunt interzise expres, sub sanctiunea nulitatii absolute, atat subarendarea totala cat si cea partiala. Utilitatea acestor dispozitii derogatorii de la regulile Codului civil este indoielnica. Atat timp cat in contractul principal drepturile si obligatiile partilor sunt clar precizate si in conformitate cu legea nu vedem de ce i s-ar interzice prin lege arendazului sa incheie un nou contract de arendare de aceasta data in calitate de arendator, cu respectarea, bineinteles a regulilor Codului civil in materie (subarendarea sa nu fi fost interzisa prin contractul principal, subarendarea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina contractului principal). El ramane in continuare obligat fata de arendatorul din contractul principal pentru care noul contract de arendare este o res inter alios acta si este tinut sa-si respecte toate obligatiile asumate astfel ca drepturile acestuia din urma raman neatinse. Indoiala asupra utilitatii interzicerii subarendarii este cu atat mai evidenta daca aruncam o privire asupra avantajelor pe care le-ar presupune subarendarea :

- daca arendasul s-ar afla in imposibilitatea de a asigura el insusi executarea obligatiilor asumate fata de arendator, prin intermediul subarendarii ar putea transmite dreptul sau de folosinta unui tert care sa asigure executarea contractului;

- arendasul ar putea transmite dreptul sau de folosinta unor persoane cu cunostinte de specialitate in domeniul agricol si care sa dispuna de mijloacele adecvate desfasurarii unei activitati agricole eficiente;

- subarendarea ar permite si realizarea unei adevarate piete de specialisti, persoanele interesate avand posibilitatea sa-si indrepte optiunile spre cei pe care ii considera ca fiind in masura sa asigure o astfel de utilizare a bunurilor arendate incat sa obtina rezultate cat mai bune.

Tinand seama de cele aratate consideram ca, de lege fernda, ar fi indicata permiterea subarendarii fie printr-o reglementare expresa pe care sa o contina noua lege a arendarii, fie prin trimiterea la regulile Codului civil.

2. Alte probleme

Pe langa acestea, credem ca s-ar impune si o scurta trecere in revista a unor probleme controversate in doctrina care au fost insa solutionate in cuprinsul prezentei lucrari, incercand de asemenea si propunerea unor eventuale solutii legislative.

a. In ceea ce priveste calificarea de contract solemn ce s-a dat contractului de arendare, asa cum am aratat[13] numai forma scrisa reprezinta o condisie ad validitatem a contractului, formalitatea inregistrata reprezentand o conditie ad probationem. In viitoarea legislatie este de dorit ca dispozitiile ce vor reglementa acest aspect sa fie mai clare pentru evitarea interpretarilor diferite.

b. Cat priveste caracterul intuitu personae al contractului de arendare se considera[14] ca acest contract este un contract intuitu personae in principal in temeiul art. 9 alin. 1, art. 12 alin. 1 si 2 si art. 22 din Legea nr. 16-1994. Din dispozitiile art. 12 mai rezulta, cu toata formularea improprie, si ca legiuitorul a dorit interzicerea tacitei relocatiuni, derogand astfel de la dreptul comun.

Desi in doctrina s-au formulat opinii diferite, consideram, alaturi de alti autori[15] ca, dat fiind caracterul intuitu personae al contractului de arendare, acesta va inceta de drept la moartea arendasului, mostenitorii nefiind in masura sa continue executarea contractului, fiind necesar in acest sens incheierea unui nou contract de arendare.

In opinia noastra solutia legii este corecta avand in vedere ca arendasul este considerat drept agricultor, insa este insuficient de clar exprimata, pe viitor fiind indicat ca acest aspect sa fie reglementat in termeni clari si precisi care sa nu mai dea nastere la controverse.

Concluzionand, putem spune ca, avandu-se in vedere lacunele actualei legi si rolul deosebit de important pe care institutia arendarii il are in dezvoltarea unei agriculturi performante, este imperios necesara adoptarea unei noi reglementari in domeniu, reglementare care sa clarifice acele aspecte ce au dat nattere la controverse dar si sa introduca sau sa reintroduca institutii precum subarendarea sau denuntarea unilaterala a contractului, institutii fara de care nu se poate vorbi de o eficientizare reala a activitasii in domeniu.

BIBLIOGRAFIE

I. DOCTRINA (Cursuri, Tratate, Monografii, Studii si articole)

Alexandresco, D. - Explicatiunea teoretica si practica a dreptului civil roman t. III, IX si X, Bucuresti 1926

Adam, I. - Contractul de arendare in Dreptul nr. 6/1995

Beleiu, Gh. - Drept civil roman. Introducere in dreptul civil. Subiectele dreptului civil,Editura Bucuresti, 1995