Contractul de inchiriere a locuintei

Contractul de inchiriere a locuintei

I. Definitie, domeniu de aplicare si caractere juridice →

1. Definitie contractul de inchiriere a locuintei este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar, folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie. → partile contractante :

Locatorul →

a.      proprietarul locuintei (art.21,Legea nr.114/1996)

b.     titularul unui alt drept real → de ex, uzufructuarul

c.      titularul unui drept de creanta → de ex, locatarul

d.     in cazul locuintelor proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale →

i.     persoana juridica care are in administrare imobilul

ii.     organul prevazut de lege →

regia autonoma care administreaza locuintele de protocol

primarul  sau imputernicitul primarului, in cazul locuintelor sociale

e.      asociatia de proprietari

Locatarul → titularul contractului de inchiriere sau beneficiarul (Legea 114/1996) :

a.      calitatea de locatar o pot avea una sau mai multe persoane (soti, frati, concubini, etc.)

b.     daca sunt mai multe persoane in calitatea de locatar al aceluiasi contract, ele devin cotitulare ale contractului si vor raspunde de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte :

i.     REGULA → obligatiile sunt conjuncte (divizibile)

ii.     EXCEPTIA → obligatiile sunt solidare, in baza unei clauze contractuale exprese in acest sens (art.1039,Cciv si urm.)

iii.     EXCEPTIA → obligatiile sunt indivizibile, in baza unei clauze contractuale exprese in acest sens (art.1058,Cciv)

iv.     EXCEPTIA → obligatiile sunt indivizibile, intrucat au un obiect indivizibil (art.1057,Cciv) → de ex, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei.

c.      Dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul contractului, dar si de alte persoane prevazute in contract, care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21,lit.k,Legea nr.114/1996). Mai mult chiar, in favoarea acestor persoane, legea prevede beneficiul continuarii raportului de locatiune, in conditiile si pe perioada prevazute in contract, chiar si in lipsa titulatului.

d.     Sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract, nefiind necesar acordul locatorului

e.      Alte persoane, in afara celor sus mentionate, dobandesc drepturi locative numai daca indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii :

i.     au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an

ii.     au fost inscrise in contract, cu ocazia incheierii contractului sau ulterior incheierii contractului → este necesar consimtamantul locatorului pentru a introduce in locuinta, in calitate de chiriasi, aceste persoane

f.      Daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti, in timpul sau inainte de casatorie, celalalt sot poate deveni titular de contract (poate continua inchirierea, contractul de inchiriere i se transfera) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident ca, daca sotii sunt cotitulari in contract, sotul ramas in locuinta va continua folosinta locuintei in aceasta calitate.

2. Domeniu de aplicare din definitia data, rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific : locuinta. Asa fiind, inchirierea unei locuinte nu poate fi calificata ca fiind un contract special distinct, ci numai o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (Legea 114/1996, legea locuintei).

dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor care au ca obiect o locuinta →

f.      Notiunea locuinta → Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii (art.2,lit.a,Legea nr.114/1996), inclusiv curtea si gradina inchiriata odata cu suprafata locativa (art.21,lit.c,Legea nr.114/1996) .

dispozitiile Legii nr.114/1996 nu sunt aplicabile in urmatoarele ipoteze :

a.      contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi : curte, garaj, spatiu comercial, imobile cu alte destinatii decat cea de locuinta → se aplica dreptul comun in materie, art.1410,Cciv si urm.

b.     contractul are ca obiect o casa de vacanta

c.      contractul are ca obiect suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri

3. Caractere juridice

contract consensual → contractul se incheie valabil prin simplul acord de vointa al partilor, forma scisa a contractului fiind ceruta numai ad probationem.

a.      Forma scrisa a contractului se inregistreaza la organele fiscale teritoriale, in maxim 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului

b.     Daca contractul a fost incheiat in forma verbala si daca nu s-a inceput executarea lui, proba cu martori nu poate fi admisa

c.      Daca contractul s-a incheiat in forma verbala si este in curs de executare, proba se poate face cu martori si prezumtii, daca :

i.     exista un inceput de dovada scrisa (de ex, chitante de plata a chiriei)

ii.     preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta

d.     daca contractul s-a incheiat in forma verbala si este in curs de executare, dar nu exista chitante care sa constate cuantumul chiriei, aceasta urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art.1417,Cciv)

contract sinalagmatic

contract cu titlu oneros → daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu va fi o inchiriere, ci un comodat, in masura in care sunt indeplinite conditiile de validitate ale acestui contract.

contract comutativ

contract cu executare succesiva

contract translativ de folosinta temporara

II. Obiectul contractului  → obiect dublu

1. Locuinta  → dispozitiile legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta, inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza odata cu suprafata locativa, in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna. Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, impreuna cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie trecute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate.

2. Chiria  →

partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare sau evaluarea in bani a chiriei platite in natura, regulile de modificare a acesteia si modul de plata

determinarea cuantumului chiriei → Art. 31. - Chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.     

a.      REGULA → chiria se stabileste prin acordul partilor contractante

b.     EXCEPTIA → locuintele pentru care legea speciala stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art.32,L114/1996) → Art. 32. - Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele aflate in proprietatea statului se stabileste prin lege speciala. Chiria maxima pentru aceste locuinte se diferentiaza pe categorii de localitati si pe zone, de catre consiliile locale, dupa criteriile avute in vedere la stabilirea impozitelor si a taxelor locale pentru terenuri.  

Chiriile pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome se calculeaza pornindu-se de la un tarif de baza lunar (art.26,alin.1,OUG nr.40/1999).

a.      Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele prevazute la art. 26 si terenul aferent acestora →

i.     nu poate depasi 15% din venitul net lunar pe familie in cazul in care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie (art.31, OUG nr.40/1999)

ii.     nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie, in cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, (art.31, OUG nr.40/1999)

b.     Chiriasul este obligat sa aduca la cunostinta proprietarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natura sa determine marimea chiriei, sub sanctiunea rezilierii contractului (art.31,alin.2,OUG nr.40/1999)

c.      Prin familie, in intelesul prezentei ordonante de urgenta, se intelege sotul, sotia, copiii, parintii sotilor, precum si ginerii, nurorile si copiii acestora, daca locuiesc si gospodaresc impreuna (art.32.1,OUG nr.40/1999)

Pentru locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice prevazute la art. 2-7, chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere (art.32,alin.1,OUG nr.40/1999) →

a.      locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice prevazute la art. 2-7 →

i.     locuinte proprietate privata, redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, in conditiile Legii nr.112/1995

ii.     locuinte ai caror proprietari au fost recunoscuti in justitie (revendicate)

iii.     locuinte care au devenit proprietate particulara odata cu privatizarea societatilor comerciale, care le detineau in proprietate

b.     Dispozitiile art. 31 se aplica in mod corespunzator (art.32,alin.2,OUG nr.40/1999) →

i.     nivelul maxim al chiriei:

nu poate depasi 15% din venitul net lunar pe familie in cazul in care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie (art.31, OUG nr.40/1999)

nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie, in cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, (art.31, OUG nr.40/1999)

ii.     Chiriasul este obligat sa aduca la cunostinta proprietarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venltului net lunar pe familie, de natura sa determine marimea chiriei, sub sanctiunea rezilierii contractului

c.      In situatia in care chiria era mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul era scutit de impozitul pe cladire, teren si venitul din chirie pentru imobilul in cauza, pe durata acelui contract de inchiriere → Proprietarii ale caror locuinte sunt ocupate de chiriasii prevazuti la art. 32 alin. (1), care platesc o chirie mai mica decat chiria calculata potrivit art. 26-30, sunt scutiti de impozitul pe cladire, teren si chirie pentru imobilul in cauza, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34,OUG nr.40/1999)

d.     Daca negocierea dintre parti nu dadea rezultate - de ex, proprietarul pretindea o chirie mai mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 15% - 25%, dupa caz, din venitul net lunar al familiei nu era aplicabila - neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutiona de catre judecatoria in a carei raza teritoriala era situata locuinta → Orice litigiu intre chirias si proprietar cu privire la nivelul si la plata chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza teritoriala este situata locuinta (art.42,OUG nr.40/1999)

modificarea chiriei in cursul executarii contractului →

a.      in cazul locuintelor proprietate particulara pentru care chiria s-a stabilit prin acordul partilor → se aplica urmatoarele dispozitii legale :

i.     In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, in afara de cazul in care partile, prin contract, s-au inteles sa nu majoreze chiria (art.35,alin.1,OUG nr.40/1999)

ii.     Cererea de majorare a chiriei trebuie adresata in scris chiriasului si trebuie motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau de consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriasului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie(art.35,alin.2,OUG nr.40/1999).

iii.     Notificarea cererii de majorare a chiriei se va face de catre proprietar cu respectarea procedurilor prevazute la art. 10 alin. (1) (art.35,alin.3,OUG nr.40/1999).

iv.     Acordul scris si semnat de chirias si de proprietar pentru majorarea chiriei se va inregistra la organul fiscal teritorial ca parte integranta a contractului de inchiriere (art.35,alin.4,OUG nr.40/1999).

v.     In cazul in care chiriasul nu isi da acordul scris la cererea de majorare a chiriei in termen de 60 de zile de la data notificarii cererii de majorare, proprietarul poate intenta actiune in justitie pentru majorarea chiriei. Este interzisa rezilierea contractului de inchiriere sau evacuarea chiriasului pe motiv ca acesta nu este de acord cu majorarea chiriei (art.35,alin.5,OUG nr.40/1999).

vi.     Daca chiriasul a fost obligat prin hotarare judecatoreasca definitiva sa plateasca o chirie majorata, proprietarul poate cere rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului, atunci cand chiriasul cu rea-credinta nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive, incepand cu luna urmatoare ramanerii definitive a hotararii judecatoresti (art.35,alin.6,OUG nr.40/1999).

b.     in cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26 - 31,OUG nr.40/1999) → actualizarea chiriei se face in functie de rata anuala a inflatiei si se dispune prin hotarare de guvern (art.27,alin.2,OUG nr.40/1999)

depozitul de garantie →

a.      La incheierea contractului de inchiriere partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie, pentru executarea obligatiilor locatarului. Acest depozit se va depune in contul proprietarului, la banca indicata de acesta in contractul de inchiriere (art.37,OUG nr.40/1999).

b.     Sumele stabilite ca depozit de garantie nu pot depasi chiria aferenta pentru o perioada de 3 luni la nivelul anului respectiv. In cazul in care chiria este platita in avans pentru o perioada mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozitul de garantie (art.38,OUG nr.40/1999)..

c.      Depozitul de garantie se restituie intr-un interval maxim de 3 luni, incepand cu data restituirii cheilor de catre chirias (art.39,alin.1,OUG nr.40/1999). In cazul nerestituirii in termenul prevazut soldul depozitului de garantie produce dobanzile la vedere in favoarea chiriasului.

d.     Din acest depozit se pot retine, la restituire, sumele datorate proprietarului, sub rezerva justificarii acestora. Sumele ce pot fi retinute de proprietar din depozitul de garantie sunt destinate acoperirii cheltuielilor pentru (art.40,OUG.nr.40/1999) :

i.     reparatia sau inlocuirea obiectelor sanitare, precum si pentru lucrarile de constructii, care sunt in sarcina chiriasului;

ii.     intretinerea curenta si reparatiile lunare la elementele de folosinta comuna, care sunt in sarcina chiriasului;

iii.     alte servicii realizate in folosul chiriasului, de care acesta a beneficiat pe perioada existentei contractului de inchiriere si pe care nu le-a achitat.

e.      Pentru toate sumele incasate proprietarul este obligat sa emita chitanta. Orice decont va fi justificat chiriasului, precum si modul de repartizare intre chiriasi a cheltuielilor comune. (art.41,OUG nr.40/1999)

III. Termenul inchirierii  →

1. Termenul stabilit prin vointa partilor →

termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor →

a.      contractul va cuprinde data intrarii in vigoare si durata (art.21,lit.i,Legea 114/1996)

b.     legea nu impune nici o limita maxima sau minima pentru termenul inchirierii

c.      se impune insa, potrivit dreptului comun in materie de locatiune, regula potrivit careia locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata

d.     REGULA → daca contractul a fost incheiat pe o perioada determinata, contractul va produce efecte pana la expirarea termenului contractual

e.      EXCEPTIA → cazurile in care intervin →

i.     prorogarea legala

ii.     reinnoirea de drept a contractului

iii.     rezerva schimbului obligatoriu

2. Prorogari legale → cazuri in care legiuitorul a intervenit pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, prelungind efectele contractului de inchiriere, in masura in care chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului.

prorogarea legala cu termen, prevazuta in Legea nr.17/1994, privind prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative →

a.      contractele de inchiriere care se aflau deja in executare la data intrarii in vigoare a legii, au fost de drept prelungite pe o perioada de 5 ani, indiferent de proprietarul suprafetei locative → intrau in aceasta categorie :

i.     contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte

ii.     contractele de inchiriere pentru suprafetele locative folosite de asezamintele social-culturale si de invatamant, de partidele politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale

b.     nu au beneficiat de prorogarea legala →

i.     chiriasii care au schimbat, in mod abuziv, destinatia spatiului inchiriat → in acest caz, proprietarul-locator putea cere in justitie rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6,Legea nr.17/1994)

ii.     chiriasii care au incheiat contractele cu proprietarii particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5,Legea nr.17/1994)

iii.     chiriasii care au incheiat contracte in baza Legii nr.114/1996

c.      m

prorogarea legala cu termen, prevazuta in Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia locuinte, trecute in proprietatea statului →

a.      contractele de inchiriere, pentru apartamentele din imobilele vizate de aceasta lege, s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani, de la data ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului catre fostul proprietar sau catre alte persoane indreptatite (mostenitorii sau rudele pana la gradul al doilea, ale fostului proprietar, aflate in viata, care locuiau cu chirie in imobil, la data de 22 decembrie 1989)

b.     prorogarea se aplica numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi puteau fi evacuati si mai devreme, dar numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare, de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu) m

prorogarea legala fara termen, prevazuta in Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia locuinte, trecute in proprietatea statului →

a.      chiriasii din imobilele care nu s-au restituit in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispuneau de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiau, au continuat raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita de lege

b.     aceasta prorogare fara termen nu urmeaza regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen, intrucat art.1436,alin.2,Cciv care reglementeaza acest aspect, se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti, iar nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului.

prorogarea legala cu termen, prevazuta in OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu completari si modificari prin Legea nr.241/2001 →

a.      prorogare legala de drept →

i.     contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, precum si cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatamant, de partide politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale, legal inregistrate, prelungite sau reinnoite potrivit Legii nr.17/1994 si aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a ordonantei, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei, in aceleasi conditii, cu exceptia nivelului chirie (art.1,OUG nr.40/1999) → intra sub incidenta acestui articol :

contractele de inchiriere in care statul are calitatea de locator

obiectul acestor contracte →

a.      suprafetele locative cu destinatia de locuinte

b.     suprafetele locative folosite de asezamintele social-culturale si de invatamant, de partidele politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale

conditiile pe care trebuie indeplinite de aceste contracte →

a.      legal inregistrate

b.     prelungite sau reinnoite potrivit Legii nr.17/1994

c.      aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a ordonantei

ii.     prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art. 1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii, proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a prezentei ordonante de urgenta (art.7,OUG nr.40/1999) → interpretare :

prorogarea legala de drept de 5 ani opereaza si in cazul contractelor de inchiriere care au ca obiect imobile redobandite dupa intrarea in vigoare a ordonantei

b.     prorogare facultativa → la cererea chiriasului :

i.     contractele de inchiriere prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatia de locuinte, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriasilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta (art.2,OUG nr.40/1999) → intra sub incidenta acestui articol :

obiectul acestor contracte → suprafete locative cu destinatia de locuinte, aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat

conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca aceste contracte → contracte prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994

ii.     durata contractelor de inchiriere incheiate dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele locative folosite de unitati de invatamant sau de asezaminte social-culturale, redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora anterior intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta (art.3,OUG nr.40/1999) → intra sub incidenta acestui articol :

obiectul acestor contracte → suprafetele locative folosite de unitati de invatamant sau de asezaminte social-culturale

aceste suprafete locative au fost redobandite de catre fostii proprietari sau de catre mostenitorii acestora anterior intrarii in vigoare a ordonantei → pentru suprafetele redobandite dupa intrarea in vigoare a ordonantei opereaza prorogarea legala de drept de 5 ani, conform art.7 coroborat cu art.1,OUG. nr.40/1999

conditia pe care trebuie sa o indeplineasca aceste contracte → contracte incheiate dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr. 17/1994

ii.     durata contractelor de inchiriere pentru garajele detinute de stat la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acesteia (art.8,OUG nr.40/1999)

iii.     contractele de inchiriere incheiate pentru spatiile ocupate de misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentantele organizatiilor internationale interguvernamentale acreditate in Romania si de personalul strain al acestora se prelungesc, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii, indiferent de proprietar →

contractul se prelungeste indiferent de proprietar

obiectul acestor contracte → spatii ocupate de misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentantele organizatiilor internationale interguvernamentale acreditate in Romania si de personalul strain al acestora

c.      procedura incheierii unui nou contract de inchiriere, pe perioada prorogarii legale, in care calitatea de locator o are noul proprietar → incheierea fortata a contractelor de inchiriere → in unele situatii, legea il obliga pe proprietar sa incheie un contract de inchiriere cu persoana care ocupa efectiv imobilul, pe o perioada de trei sau cinci ani.

i.     incheierea unui nou contract se impune in urmatoarele ipoteze :

pentru suprafete locative cu destinatia de locuinte, aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, care au fost inchiriate prin contracte care au fost prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994 → noul contract se incheie pe o perioada de 5 ani (ipoteza prevazuta la art.2,OUG nr.40/1999)

pentru imobile redobandite dupa intrarea in vigoare a ordonantei → noul contract se incheie pe o perioada de 5 ani (art.7,OUG nr.40/1999)

pentru imobilele - terenuri si constructii - redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora si folosite la data cererii de retrocedare de unitati de invatamant, de asezaminte social culturale sau de institutii publice → la cererea locatarului, noul proprietar va incheia un contract de inchiriere pe o perioada de 3 ani (art.4,OUG nr.40/1999)

pentru imobilele - terenuri si constructii - precum si suprafetele locative cu destinatia de locuinta, privatizate dupa 1 ianuarie 1990, odata cu societatile comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau unitati de invatamant → la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, noul proprietar va incheia un contract de inchiriere perioada de 5 ani (art.5,OUG nr.40/1999)

pentru imobile cu destinatia de locuinte, care au fost cumparate de fostul chirias in baza legii nr.112/1995, cumparare desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului prorietar recunoscut de catre instanta → la cererea persoanelor care au cumparat locuinta in baza Legii nr.112/1995 si care o ocupa efectiv, proprietarul recunoscut in justitie va incheia un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani (art.6,OUG nr.40/1999)

ii.     in toate aceste cazuri, incheierea fortata a contractului de inchiriere este, totusi, facultativ operanta, intrucat este conditionata de cererea chiriasului

iii.     procedura incheierii fortate a contractului →

in termen de 15 zile de la incheierea procesului verbal de restituire a locuintei, persoana juridica care a detinut sau care a administrat locuinta il va notifica, in scris, cu confirmare de primire, pe chiriasul titular al contractului de inchiriere, asupra faptului ca, incepand cu aceasta data, poate sa incheie noul contract de inchiriere cu proprietarul care a redobandit locuinta (art.9,OUG nr.40/1999)

de asemenea, persoana juridica care a detinut sau a administrat locuinta este obligata sa puna la dispozitia proprietarului, fara plata, copii dupa contractul de inchiriere si de pe anexele acestui contract (art.9,OUG nr.40/1999)

proprietarul il va notifica pe chirias sau pe fostul chirias, in privinta datei si locului intalnirii pentru incheierea noului contract de inchiriere, prin intermediul executorului judecatoresc, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a ordonantei sau de la deschiderea rolului fiscal (art.10,alin.1,OUG nr.40/1999)

chiriasul sau fostul chirias este obligat sa comunice in scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a incheia noul contract de inchiriere, in cel mult 30 de zile de la primirea notificarii (art.10,alin.2,OUG nr.40/1999)

in cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului faptul ca nu cere sa incheie noul contract de inchiriere, acesta va fi obligat sa ii predea locuinta proprietarului, pe baza de proces verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii lui de catre proprietar (art.10,alin.3,OUG nr.40/1999)

nepredarea locuintei inauntrul termenului de 60 de zile il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata (de atribuirea unei alte locuinte a locatarului), cu plata de daune interese, pe calea ordonantei presedintiale(art.10,alin.3,OUG nr.40/1999)

nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior, pana la incheierea unui nou contract, dar cel mult pana la expirarea termenului pentru care a operat prorogarea legala. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias (art.11,alin.1,OUG nr.40/1999)

Lipsa unui raspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriasului sau al fostului chirias de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditioriata a locatarilor, cu plata daunelor interese, pe calea ordonantei presedintiale (art.11,alin.2,OUG nr.40/1999)

d.     Cazuri in care nu se aplica prorogarea legala prevazuta in OUG nr.40/1999 →

contracte de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari persoane fizice, altele decat cele prevazute la art. 2-7

contracte de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinte proprietate particulara, prevazute la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membri de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare ori au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate. Fac exceptie contractele de inchiriere ai caror titulari sau membri de familie mentionati in contract au redobandit, ca fosti proprietari sau mostenitori ai acestora, locuinte care sunt efectiv ocupate de chiriasi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevazute la art. 1 sau de o institutie publica

chiriasului care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta pusa la dispozitie, in conditiile prezentei ordonante de urgenta, de fostul proprietar sau de mostenitorii acestuia ori de autoritatile publice locale

in cazul litigiilor determinate de refuzul chiriasilor carora li s-a notificat sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul, potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare

in cazul litigiilor dintre proprietar si chirias avand ca obiect schimbul de locuinte

in cazul chiriasilor care au subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului

in cazul chiriasilor care au schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale

chiriasului care a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a instrainat fara drept parti din acestea

chiriasului care are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei

chiriasilor rezidenti in strainatate care, fara a fi detasati, nu au mai folosit locuinta mai mult de un an fara intrerupere

prorogarea legala cu termen, prevazuta in Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 →

a.      prorogarea legala de drept → ipoteze in care contractele se prelungesc de drept

i.     contractele de inchiriere pentru imobilele restituite in natura, care sunt ocupate de sedii ale misiunilor diplomatice, oficiilor consulare, reprezentantelor organizatiilor internationale interguvernamentale acreditate in Romania si de personalul acestora, se prelungesc de drept pentru o perioada de 3 ani, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului

ii.     contractele de inchiriere pentru imobilele restituite in natura, care sunt ocupate de sedii ale partidelor politice legal inregistrate se prelungesc de drept pentru o perioada de 1 an, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului

b.     ipoteza in care noul proprietar trebuie sa incheie un nou contract de inchiriere →

i.     proprietarul caruia i s-a restituit imobilul trebuie sa incheie cu chiriasul un contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani, conform procedurii prevazute de art.9 - 10,OUG nr.40/1999

ii.     termenul de 5 ani curge de la data deciziei de restituire in natura a imobilului

iii.     in cazul in care chiriasului i se pune la dispozitie o alta locuinta corespunzatoare, acesta este obligat sa elibereze, de indata, locuinta ocupata (art.5,alin.1,Legea nr.10/2001)

c.      atat in ipoteza in care contractele se prelungesc de drept, cat si in ipoteza in care proprietarul caruia i s-a restituit imobilul are obligatia sa incheie un nou contract de inchiriere, eventualele neintelegeri, in privinta cuantumului chiriei solicitate de catre proprietar, atrag prelungirea de drept a contractului, pana la incheierea noului contract. Litigiul cu privire la cuantumul chiriei urmeaza sa fie solutionat de catre instanta de judecata care va avea in atentie :

i.     dispozitiile legale in materie - art.26 si urm.,OUG.nr.40/1999

ii.     tipul locuintei

iii.     venituri nete ale familiei chiriasului

iv.     chiria medie a pietei libere, practicata in zona in care se afla locuinta

prorogarea legala cu termen, prevazuta in OUG nr.8/2004, privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobata prin Legea nr.21/2004 →

a.      prorogarea legala de drept → ipoteze in care contractele se prelungesc de drept

i.     durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 8 aprilie 2004, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani.

ii.      durata contractelor de inchiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 8 aprilie 2004, se prelungeste, la cererea chiriasilor, pentru o perioada de 3 ani.

b.     Dupa cum se poate observa, OUG nr.8/2004 nu a mai prelungit durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte aflate in proprietate privata. Legiuitorul a apreciat ca o noua prelungire a efectelor contractelor de inchiriere ar fi adus o grava atingere a dreptului de proprietate, mai ales ca au existat situatii in care unii proprietari au fost nevoiti sa accepte prorogarea contractelor de inchiriere pentru perioada 1994 - 2004.

IV. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere → Relocatiunea legala → prin derogare de la dispozitiile de drept comun (Legea nr.114/1996), in cazul contractelor de inchiriere incheiate in temeiul OUG nr.40/1999, s-a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala). La expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii (art.14,alin.1,OUG nr.40/1999). Sunt permise mai multe reinnoiri succesive (art.14,alin.4,OUG nr.40/1999).

delimitarea relocatiunii legale fata de tacita relocatiune (relocatiunea de drept comun) → DEOSEBIRI →

a.      reinnoirea inchirierii locuintei este de natura legala, pe cand relocatiunea de drept comun este conventionala

b.     reinnoirea inchirierii locuintei opereaza pe acelasi termen, daca partile nu modifica expres durata reinchirierii, pe cand relocatiunea de drept comun are drept consecinta incheierea unui nou contract de locatiune, cu aceleasi clauze, dar pe o durata nedeterminata

delimitarea relocatiunii legale fata de prorogarea legala → prin reinnoirea contractului de inchiriere se incheie un nou contract de inchiriere a locuintei, pe cand in cazul prorogarii legale se prelungesc efectele contractului anterior incheiat

delimitarea relocatiunii legale fata de incheierea fortata a contractelor de inchiriere →

a.      in cazul relocatiunii legale, intre chirias si proprietar exista raporturi de inchiriere anterioare, cu privire la acelasi imobil

b.     in cazul incheierii fortate a contractului de inchiriere, intre partile obligate nu au mai existat raporturi de inchiriere anterioare, cu privire la acelasi obirct

semnificatia expresiei expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta → data de 8 aprilie 2004 (1999 + 5 ani prorogare legala = 2004, an dupa care nu a mai fost reglementata prorogarea legala in privinta suprafetelor locative aflate in proprietate privata) → dreptul chiriasului la reinnoirea contractului se naste la expirarea termenului stabilit conform OUG nr.40/1999, adica la 8 aprilie 2004

analiza existentei sau inexistentei dreptului chiriasului la reinnoirea contractului in cazurile in care a operat prorogarea legala → este vorba despre cazurile in care contractele de inchiriere au avut ca obiect locuinte redobandite de catre fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate privata ca urmare a privatizarii (art.2 - 7,OUG,nr.40/1999) - in cazul locuintelor proprietate de stat sau a unitatilor administrativ teritoriale operand prorogarea legala prevazuta prin OUG nr.8/2004.

a.      chiriasul nu are dreptul la reinnoirea contractului daca →

i.     imobilul a fost restituit proprietarului de drept

ii.     intre chirias si proprietarul imobilului nu s-a incheiat un contract de inchiriere → prin urmare, chiriasul nu mai are ce sa reinnoiasca

iii.     proprietarul a fost obligat sa respecte dreptul locativ al chiriasului pana la data de 8 aprilie 2004 → dupa aceasta data legiuitorul nu a mai reglementat inca o prorogare legala pentru suprafetele locative proprietate privata

iv.     la aceasta data contractul de inchiriere inceteaza prin expirarea termenului

b.     chiriasul nu are dreptul la reinnoirea contractului daca →

i.     imobilul a fost restituit proprietarului de drept

ii.     intre chirias si proprietar s-a incheiat un contract de inchiriere care expira la un alt termen, anterior sau ulterior datei de 8 aprilie 2004 → legiuitorul a prevazut ca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului se naste la 8 aprilie 2004 si, intrucat partile au ales un alt termen, urmeaza ca ele au inteles ca interesele lor sunt mai bine protejate prin incheierea unui contract de inchiriere in conditiile dreptului comun

iii.     contractul astfel incheiat va fi guvernat de dispozitiile dreptului comun in materie (Legea nr.114/1996)

c.      chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului daca →

i.     imobilul a fost restituit proprietarului de drept

ii.     intre chirias si proprietar s-a incheiat un contract de inchiriere valabil pana la 8 aprilie 2004

iii.     nu sunt incidente motive pentru care proprietarul poate refuza reinnoirea (art.14,alin.2,OUG nr.40/1999)

V. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere → art.14,alin.2,OUG nr.40/1999 →

1. Proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere numai pentru urmatoarele motive :

locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania (art.14,alin.2,lit.a,OUG nr.40/1999) →

a.      notiunea copii → numai copii, nu si alti descendenti → intra in aceasta categorie :

i.     copiii proprietarului

ii.     copiii parintilor proprietarului → fratii si surorile proprietarului, indiferent daca sunt frati buni, consangvini sau uterini

iii.     copiii sotului (sotiei) → care nu sunt copii ai proprietarului

b.     proprietarul care refuza reinnoirea contractului trebuie sa faca dovada nevoilor de locuit ale persoanelor prevazute la litera a) si, in caz de neintelegere, se apreciaza de catre instanta

c.      persoana, ale carei nevoi locative au fost dovedite, trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la data mutarii efective in locuinta (art.17,OUG nr.40/1999)

d.     in caz de nerespectare a acestei dispozitii, Deack considera ca fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune interese potrivit dreptului comun

locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de urgenta, adica cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art.14,alin.2,lit.b,OUG nr.40/1999)

chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea contractului de inchiriere → (art.14,alin.2,lit.c,OUG nr.40/1999) →

in cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i) → (art.14,alin.2,lit.d,OUG nr.40/1999) →

a.      in cazul chiriasilor care au subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului

b.     in cazul chiriasilor care au schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale

c.      chiriasului care a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a instrainat fara drept parti din acestea

d.     chiriasului care are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei

2. Proceduri specifice celor patru cazuri →

in cazurile prevazute la art.14,alin.2,lit.a si lit.b,OUG nr.40/1999 →

a.      proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin 1 an inainte de expirarea termenului contractual (art.14,alin.3,OUG nr.40/1999)

b.     in aceste cazuri de refuz, consiliile locale sunt obligate sa puna la dispozitia chiriasilor, cu prioritate, o locuinta din fondul destinat inchirierii, inclusiv din fondul de locuinte sociale, in termen de 1 an de la data cererii chiriasului

c.      in cazul in care consiliul local nu a putut pune la dispozitia chiriasului o locuinta corespunzatoare inauntrul termenului de 1 an, contractul de inchiriere se prelungeste pentru o perioada de 6 luni de la data expirarii sale, fiind aplicabile si prevederile privind schimbul obligatoriu de locuinta (art.15, art.23-25,OUG nr.40/1999)

d.     chiriasii ale caror contracte nu s-au reinnoit pentru cele doua motive, au prioritate la acordarea tuturor inlesnirilor prevazute de legislatia in vigoare pentru dobandirea unei locuinte personale (art.16,OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006)

e.      nerespectarea ordinii de prioritate pentru chiriasii mentionati atrage obligarea la plata unor despagubiri echivalente cu dobanda corespunzatoare creditului

in cazurile prevazute la art.14,alin.2,lit.d,OUG nr.40/1999 →

a.      proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art.14,alin.3,OUG nr.40/1999)

b.     refuzul de a reinnoi contractul nu mai este, de aceasta data, conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte (art.15,OUG.nr.40/1999)

notificarea refuzului de catre proprietar →

a.      refuzul de a reinnoi contractul se face prin executor judecatoresc

b.     in notificare trebuie specificat motivul refuzului

c.      daca motivul invocat consta in nevoile locative ale persoanelor prevazute la art.14,alin.2,lit.a, notificare trebuie sa cuprinda (art.22,alin.1 si alin.2,OUG nr.40/1999) :

i.     numele si prenumele acestei persoane

ii.     cetatenia

iii.     domiciliul

iv.     legatura de rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite

reinnoirea contractului, in conditiile prevazute de art.14,alin.1,OUG nr.40/1999, se produce ca o sanctiune in urmatoarele cazuri :

a.      proprietarul nu l-a notificat pe chirias

b.     notificarea facuta de proprietar este nula →

i.     fie pentru ca nu indeplineste conditiile prevazute de lege,

ii.     fie pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin 1 an, respectiv cu cel putin 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual

incetarea contractului astfel reinnoit (ca si sanctiune a proprietarului) poate avea loc →

a.      pentru cauzele prevazute de Legea nr.114/1996

b.     dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul va putea justifica motive legale de refuz a reinnoirii repetate a contractului (art.14,alin.2,OUG nr.40/1999)

3. Efectele refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere, in toate cele patru cazuri →

chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta, in termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14,alin.5,OUG nr.40/1999)

chiriasul este obligat sa plateasca intreaga chirie, precum si toate cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei in care a ocupat efectiv locuinta (art.14,alin.5,OUG nr.40/1999)

VI. Dreptul de preemptiune al chiriasului → art.18 - 22,,OUG nr.40/1999 →

chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza vanda locuinta →

a.      la expirarea termenului de inchiriere, cand contractul de inchiriere nu se mai reinnoieste pentru ca proprietarul doreste sa vanda locuinta, (art.18,alin.1,OUG nr.40/1999) →

b.     daca proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere (art.21,OUG nr.40/1999)

legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai in cazul in care proprietarul instraineaza locuinta prin vanzare, iar nu si prin alt act juridic →

a.      daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (de ex, donatie, mostenire, schimb), chiriasul nu mai are nici un drept special la cumpararea locuintei

b.     REGULA → in aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului, inclusiv dreptul la reinnoirea contractului, nu sufera modificari din punct de vedere juridic, iar contractul de inchiriere ii este opozabil noului proprietar (art.1441,Cciv), daca a fost incheiat in scris si a fost inregistrat la organul fiscal teritorial  (art.21,OUG nr.40/1999)

c.      EXCEPTIA → contractul de inchiriere nu ii este opozabil noului proprietar, daca transmiterea proprietatii prin vanzarea imobilului a fost prevazuta drept clauza de incetare a contractului de inchiriere (art.21,OUG nr.40/1999)

d.     In fapt insa, schimbarea proprietarului poate antrena consecinte juridice deosebite → de exemplu, spre deosebire de proprietarul initial, noul proprietar ar putea dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege. Pentru acest motiv (art.14,alin.2,lit.a,OUG nr.40/1999), noul proprietar poate refuza reinnoirea contractului de. 

in toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului, intrucat urmeaza sa vanda locuinta, este obligat sa asigure chiriasului posibilitatea de a-si exercita dreptul de preemptiune, respectand urmatoarea procedura (art.18,alin.2,OUG nr.40/1999) →

a.      proprietarul trebuie sa notifice chiriasului refuzul de a mai reinnoi contractul de inchiriere

b.     notificarea trebuie facuta prin executor judecatoresc

c.      sub sanctiunea nulitatii absolute, notificarea trebuie sa cuprinda si pretul cerut pentru locuinta

d.     notificarea are valoarea juridica a unei oferte de vanzare, irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere

acceptarea ofertei de vanzare →

a.      daca chiriasul accepta expres si neconditionat a oferta si o notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, contractul de vanzare a locuintei se incheie potrivit dreptului comun

b.     daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu un an

c.      daca vanzarea cumpararea nu s-a perfectat pana la expirarea acestui termen, atunci chiriasul pierde dreptul de preemptiune (art.18,alin.3,OUG nr.40/1999)

d.     exercitarea cu rea credinta a dreptului de preemptiune atrage raspunderea civila a chiriasului, pentru pagubele cauzate proprietarului (art.18,alin.4,OUG nr.40/1999)

refuzul ofertei de vanzare →

a.      daca chiriasul refuza oferta si proprietarul vinde locuinta unui tert, tertul-cumparator este obligat sa respecte contractul de inchiriere care a fost incheiat in scris si a fost inregistrat la organul fiscal (art.21,OUG nr.40/1999), dar numai pana la expirarea termenului contractual, la care se mai adauga inca 30 de zile (perioada in care trebuie sa se puna la dispozitie o alta locuinta pentru chiriasul cu un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege)

b.     opozabilitatea fata de terti →

i.     daca s-a respectat dreptul de preemptiune al chiriasului, inchirierea este opozabila limitat fata de tertul cumparator →

ii este opozabil contractul de inchiriere, pana la expirarea termenului contractual, la care se mai adauga cele 30 de zile

nu ii este opozabil dreptul chiriasului la reinnoirea contractului, intrucat vanzarea este considerata prin ea insasi un motiv pentru refuzul noului proprietar de a mai reinnoi contractul

ii.     fata de alti dobanditori ai locuintei (de ex, donatarul, mostenitorul, etc.), inchirierea este opozabila complet →

le este opozabil contractul de inchiriere

le este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului

sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune al chiriasului consta in reinnoirea contractului de inchiriere (art.22,alin.3,OUG nr.40/1999)

VII. Dreptul de retract al chiriasului → dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile tertului cumparator  → art.19,OUG nr.40/1999 →

dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile tertului cumparator este recunoscut numai in ipoteza in care locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajos decat cele prevazute in oferta chiriasului →

a.      chiriasul va plati tertului pretul vanzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare cumparare

b.     la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului locator, in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare cumparare

c.      sanctiunea necomunicarii acestei adrese consta in decaderea chiriasului din dreptul de a se subroga in drepturile tertului cumparator (art.19,OUG nr.40/1999)

d.     dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile tertului cumparator trebuie sa se exercite cu respectarea dispozitiilor din Codul de procedura civila referitoare la ofertele de plata si consemnatiuni, care se aplica corespunzator. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de catre chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20,OUG nr.40/1999)

e.      daca chiriasul dovedeste simulatia - de exemplu, o vanzare fictiva sau o declarare in contractul de vanzare cumparare a unui pret mai mare decat cel platit in realitate - se produce reinnoirea contractului de inchiriere tproprietarului locator

efectele subrogarii chiriasului in drepturile tertului cumparator →

a.      chiriasul devine proprietar al locuintei

b.     tin loc de titlu de proprietate pentru fostul chirias →

i.     procesul verbal incheiat de catre executorul judecatoresc, prin care se constata primirea platii de catre tertul cumparator

ii.     hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile

c.      intre chiriasul devenit proprietar si tertul cumparator, contractul de vanzare se desfiinteaza cu efect retroactiv, ca si cand ar fi vorba despre o conditie rezolutorie, intrucat intre acestia se produce o subrogare (inlocuire), iar nu o dobandire de la tertul cumparator, → consecinte :

i.     daca tertul cumparator ar fi constituit drepturi in favoarea altora, aceste acte raman fara efect fata de chiriasul devenit proprietar, intrucat aceste acte provin de la un neproprietar

ii.     chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului (locatorul)

iii.     vanzatorul raspunde fata de chiriasul devenit proprietar, pentru evictiune si vicii ascunse, potrivit dreptului comun

d.     intre vanzator (locator) si tertul cumparator contractul vanzare nu se mai desfiinteaza retroactiv → consecinte :

i.     daca tertul cumparator nu a platit (integral) pretul vanzatorului, tertul cumparator ramane debitor fata de vanzator, intrucat chiriasul i-a platit pretul vanzarii, iar nu pretul achitat de el (art.19,alin.1,OUG nr.40/1999)

VIII. Dreptul de preemptiune al chiriasului → Legea nr.10/2001

dreptul de preemptiune al locatarilor imobilelor care au urmatoarele destinatii (art17,alin.1,Legea nr.10/2001) →

a.      unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat

b.     unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul public

c.      institutii publice

d.     institutii culturale

e.      partide politice legal inregistrate

sanctiunea nerespectarii acestui drept de preemptiune este nulitatea absoluta a contractelor de vanzare cumparare astfel incheiate

dreptul de preemptiune al chiriasilor din imobilele cu destinatia de locuinte, care nu au fost restituite persoanelor indreptatite si au ramas in administrarea detinatorilor actuali (art.42,alin.3,Legea nr.10/2001)

sanctiunea nerespectarii acestui drept de preemptiune este nulitatea relativa a contractelor de vanzare cumparare astfel incheiate

admiterea actiunii in nulitate sau a actiunii in anulare nu are ca efect subrogarea chiriasului in drepturile tertului cumparator, ci bunul se reintoarce in patrimoniul proprietarului. Ulterior, proprietarul poate relua vanzarea, cu respectarea dreptului de preemptiune, sau poate renunta sa mai vanda bunul imobil, fara ca in acest caz sa poata fi sanctionat in vreun fel sau sa fie obligat sa vanda.