Investie Hotel Urban 3*

SC. N&C Turism SRL

I. DESCRIEREA AFACERII

SC. N&C Turism SRL este o firma cu capital privat romanesc, infiintata in anul 2005, avind ca principala activitate construirea si exploatarea unui hotel de trei stele.

Obiectul planului de afaceri este constituit de proiectul investitional aferent realizarii unui hotel cu o capacitate de 58 camere, destinat in special turismului de business.

Studiul de piata releva la nivelul municipiului Brasov un real potential pentru aceasta investie, datorat in principal dezvoltarii zonei comercial-industriale de la intrarea principala in oras, DN1-Calea Bucuresti.

Analiza financiara a proiectului s-a facut pornind de la prognoza setului de tabele financiare de baza privind situatia veniturilor si cheltuielilor.

1.1 Strategia afacerii

Obiectivul general urmarit de managementul companiei este de realizare a unei investitii, care dupa darea in exploatare sa recupereze integral sumele investite si sa creeze profit asociatilor.

Strategia viitoare a afacerii va fi una de diferentiere calitativa fata de oferta concurentei.

1.2 Scopuri si obiective

Afacerea isi propune sa se distinga ca un exponent de marca pentru tipul de servicii oferit. Recunoasterea acestei pozitii se va face prin atingerea in interval de trei ani al unui volum al cifrei de afaceri de peste 500.000 de EURO, printr-o crestere anuala de 20%.

2. Prezentarea afacerii

SC. N&C Turism SRL este o firma cu capital privat romanesc,avind un capital social de 1000 ron infiintata in anul 2005, cu urmatoarea structura a actionariatului:

N&C Turism SRL isi propune sa realizeze un hotel de trei stele, amplasat la intrarea de pe DN1 in Brasov, pe o parcela de 2000 mp, aflata in propietatea celor doi asociati.

Valoarea investitie se ridica la 2.165.000 EUR, din care 800.000 EUR reprezinta valoarea terenului, iar diferenta de 1.365.000 constructia.

Hotelul va avea 58 unitati de cazare, receptie , sala de mese pentru mic dejun, sala de conferinte si parcare pentru 34 masini si doua autocare.

Conform studiilor intreprinse, cererea pentru unitati de cazare in aceasta zona este caracterizata printr-o crestere puternica, aceasta datorindu-se in special dezvoltarii foarte puternice a zonei de intrare in oras, agentii economici locati acolo apeland la servicii hoteliere la distanta foarte mare(centrul orasului sau suburbii).

3. PRODUSELE SI SERVICIILE

3.1 Produsele si serviciile

Hotelul va oferi in special servicii de cazare in camere moderne , dotate la cel mai inalt nivel in raport cu incadrarea de trei stele.Camerele vor fi dotate cu: mobilier modern, linie telefonica locala si internationala, internet wirless de mare viteza, cablu TV.

Organizarea de simpozioane si conferite tematice intr-o sala de coferinte dotata cu instalatii de sonorizare, video, proiectoare, internet, computer, imprimanta, scaner, cu o capacitate de pana la 100 locuri.

Organizarea de petreceri private, nunti, botezuri.

3.2 Asigurarea calitatii

Asigurarea calitatii se va realiza printr-un program performant care va contine o procedura speciala de respectare si verificare a standardelor sanitare si de calitate, atit ale produselor cat si ale serviciilor oferite clientilor.Aceasta procedura va fi pusa in practica de managerul general si seful de receptie care vor avea rolul de a controla intregul proces de asigurare a calitatii.

4. AMPLASAMENTUL INVESTITIEI

Hotelul va fi amplasat la intrarea din Brasov de pe DN1, in zona comerciala numarul 1 a Brasovului, avind in vecinatate CarreFour, Metro, Sellgros, Mobexepert, Bricostore, Kaufland, Practiker, Romstal, Flanco, 7 reprezentante auto, doua Mall-uri si un Bussines Center.

5. PIATA SI STRATEGIA VANZARILOR

Piata tinta este reprezentata de turismul de business, prin aceasta intelegind persoanele care se deplaseaza in interes de serviciu pe o perioada scurta sau medie de timp. Tariful aplicat va fi unul atragator pentru ca utilizatorii sa se poata incadra in diurnele uzitate pe piata romaneasca.Strategia aplicata de compania noastra este de a inchiria in regim charter marilor distribuitori si furnizori de servicii mai multe camere pe perioade medii si lungi de timp.

6. CONCURENTA

Pe raza Municipiului Brasov activeaza 11 hoteluri cu capacitati intre 18-220 camere si 31 pensiuni cu capacitate de 6-24 camere. Pretul pentru o noapte de cazare este situat intre 40 si 130 Euro/ noapte.Cosiderind ca pretul aplicat de compania noastra de 45 EURO/noapte la o capacitate de 58 de camere ne pozitioneaza pe primul loc in nisa de piata a turismului de afaceri.

Analiza punctelor forte si slabiciunilor principalilor concurentilor

II. PLANUL DE MARKETING

1. Descrierea Pietei

Desi in sectorul tertial serviciile hoteliere si de alimentatie ocupa locul 12 la nivel national, evolutia pietei in ultimi ani arata o crestere constanta a cererii pentru locuri de cazare pe segmentul de bussines.

2. Segmentarea pietei

01 Functie de dimensiunea clientilor:

-grupuri organizate

-clienti singulari

02 Functie de originea clientilor:

-clienti autohtoni

-clienti straini

Serviciile se vor adresa urmatorului tip generic de clienti:

Persoane care se afla in tranzit, in special in segmentul de bussines(reprezentanti vanzari, merceologi, echipe service pentru diverse domenii), care platesc intre 35-50 euro/zi cazare.

De asemeni pentru angajatii companiilor care solicita pachete de servicii, sali de coferinta si team-building. In acest caz profilul clientilor fiind dat de forta financiara a firmei care solicita serviciile.

Un alt segment important vor fi Tour-operatorii care vor putea caza pe baza de contract grupuri de pina la doua autocare.

3.TRENDUL PIETEI

Atit previziunile pe termen scurt cat si cele pe termen lung indica un trend crescator al acestei activitati, in directa corelatie cu evolutia previzionata a economiei nationale.

4. CONCURENTA SI ALTE INFLUENTE

Prin    dezvoltarea acestui proiect, propietarii asigura acoperirea unui pachet de servicii complet, situindu-se in fata copetitorilor sai, prin calitatea serviciilor si anvergura , putind concura cu succes hoteluri si pensiuni din Brasov, care nu pot satisface capacitatea de cazare pentru doua autocare.Tot pentru asigurarea unui pachet de servicii complet se are in vedere achizitionare a doua autoturisme si un microbus pentru transferul clientilor spre aeroport, gara sau statiunile montane.

5. STRATEGIA DE MARKETING

Strategia de marketing a proiectului de investitii stabileste:

-activitati ce urmeaza a fi dezvoltate si fundamenteaza necesarul de fonduri pentru indeplinire obiectivelor de marketing.

-sa asigure o cota de piata confortabila pe piata serviciilor turistice.

Politica de pret- asigura practicarea unor preturi acceptabile.

Costul unei nopti de cazare ajunge la 45 EURO fara mic dejun.

Promovarea si relatiile publice

In bugetul de cheltuieli a fost alocata si suma necesara promovarii serviciilor noii locatii hoteliere.

Cu ocazia deschiderii oficiale vor fi lansate comunicate de presa catre toate canalele mass-media intresate de eveniment.

Totodata o prioritate importanta o vor avea contractele incheiate cu agentiile de turism din tara si strainatate.

Amenajarile necesare

Proiectul in dezvoltare are denumirea generica de Hotel Urban(numele se va stabili ulterior in urma inregistrarii la OSIM) si este la faza obtinerii Autorizatie de constructie .

La darea in expluatare el va cuprinde urmatoarele constructii si suprafete:

Demisol - 570 mp : sala de mese, bucatarie, Bar, sala de conferinta, grupuri sanitare, spalatorie , adapost ALA, spatiu centrala termica, vestiare, oficiu.

Parter - 510 mp: receptie, birou manager,10 camere cu grupuri sanitare proprii,oficiu;

Etaj I- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii,oficiu;

Etaj II- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii,oficiu;

Etaj III- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii,oficiu.

Parcare pentru 34 autoturisme si doua autocare.

Dotarile, instalatiile si utilajele vor fi foarte moderne si vor satisface orice exigenta de confort si calitate si vor cuprinde:

Mobilier pentru camere+Sali de baie+bar+restaurant, perdele aer cald, climatizare punctuala, sisteme antiefractie, sisteme detectoare de fum, instalatii de sonorizare, pay-TV, internet, etc.

6. IDENTIFICAREA SI ANALIZA RISCURILOR

Elementele ce ar putea afecta evolutia activitatii complexului turistic sunt:

Calitatea conducerii - risc scazut

Justificarea vine din preocuparea permanenta a asociatilor pentru mentinerea si dezvoltarea relatiilor de afaceri; experienta manageriala; capacitatea mare de influenta; respectarea angajamentelor asumate.

Dinamica sectoriala - risc mediu

Trend crescator al pietei; pozitie concurentiala avantajoasa; strategie realista corect dimensionata;

Situatia financiara - risc mediu

Lichiditati imediate; cresterea cifrei de afaceri din al doilea an.

In cazul unor presiuni financiare se poate diminua plata dividendelor catre asociati pe perioada contractarii imprumutului.

Influentele proiectului:

Mediu

Proiectul este astfel conceput si realizat incit sa nu afecteze negativ mediul inconjurator.Au fost obtinute avizarile pentru proiectul de constructie atit din partea regiei de apa cit si din partea agentiei de mediu.

Incalzirea hotelului se va face cu ajutorul unei centrale termice cu gaz, centrala moderna care corespude normelor europene in materie de poluare. Constructia este prevazuta si cu o ministatie de filtrare a apelor pluviale, inainte ca acestea sa fie deversate in putul absorbant.

Totodata colectarea deseurilor de hirtie, sticla, plastic, se va face selectiv.

7. ANALIZA SWOT

III. PLANUL OPERATIONAL

1. Etapele oparationale

Realizarea proiectului implica urmatoarele etape:

achizitie teren, studiu si proiectare investitie Hotel.(realizata)

solicitarea si obtinere avizelor si autorizatiilor necesare conform legilor in vigoare.(realizata)

etapa de constructie structura;

solicitare si obtinere finantare;

etapa de constructie (instalatii+finisaje+dotari) ;

darea in folosinta.

Investitia se afla la aceasta data in stadiul de structura si inchideri finalizate. Data preconizata pentru inceperea etapei de constructie pentru instalatii,finisaje si dotari este     15.04.2007.

Termenul final ce se doreste a fi atins este 15.09.2007.(data la care se va face darea in folosinta).

Costurile aferente etapelor de pina la data 15.04.2007 sunt:

-Achizitie teren:    390.000 EURO;

-Taxe si impozite: 10.000EURO;

-Proiectare: 69.000 EURO;

-Avize si autorizatii: 15.000 EURO;

-Structura 341.000 EURO;

-Inchideri BCA 43.000 EURO;

-Racord instalatii    9.900 EURO.

Valoarea ramasa de acoperit este de 900.000 EURO.(comform avizului estimativ anexat)

Descrierea tehnica a proiectului

Hotelul va avea urmatoarea structura:

Demisol - 570 mp : sala de mese, bucatarie, Bar, sala de conferinta, grupuri sanitare, spalatorie , adapost ALA, spatiu centrala termica, vestiare, oficiu.

Parter - 510 mp: receptie, birou manager, 10 camere cu grupuri sanitare proprii, oficiu;

Etaj I- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii, oficiu;

Etaj II- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii, oficiu;

Etaj III- 510 mp: 16 camere cu grupuri sanitare proprii, oficiu.

Parcare - 1300 mp: pentru 34 autoturisme si doua autocare.

Suprafata constuita este de 570 mp iar suprafata desfasurata este de 2610 mp.

Hotelul va fi construit pe structura de cadre din beton, avind inchiderile si acoperisul din tabla. Peretii despartitori sunt din caramida tip BCA.

DEVIZ ESTIMATIV DE LUCRARI

Devizul estimativ de lucrari a fost elaborat de proiectant si se afla in anexa 1+2.

SCHEMA DE REALIZARE A INVESTITIEI

2. FORTA DE VANZARE

Activitatile de marketing si promovare vor fi conduse de managerul general. Aceste activitati vor fi realizate de firme specializate in advertising si vor cuprinde:

-spoturi audio, video, difuzate pe mijloace mass-media locale si nationale;

-panouri publicitare de mari dimensiuni amplasate la intrarile din oras;

-aparitii in presa de specialitate si reviste locale;

-distributie de fluturasi.

3. PRODUCTIA

In acest caz serviciile vor fi baza activitatilor desfasurate, productia fiind nesemnificativa si va ingloba produsele culinare si activitatile adiacente, cum ar fi cele de aprovizionare si transport

4. PERSONALUL

Structura personalului ce va deservii noul hotel precum si niveleul de salarizare se prezinta astfel:

Se va urmarii ca personalul necesar sa fie buni profesionisti.

Pentru formarea abilitatilor necesare atingerii parametrilor solicitati de conducere si minimizarea riscurilor se va aloca un traning initial de o luna pentru acomodare. In timp se preconizeaza schimburi de experienta si programe de pregatire a angajatilor, in unitati cu renume, inclusiv in strainatate.

5. PROTECTIA IMPOTRIVA RISCURILOR

Se identifica patru riscuri generice si se propun tot generic, solutii de contracarare a acestora.

Riscul de piata va fi limitat de conceptul de afacere promovat (respectiv turismul de business).

Riscul concurential va fi diminuat de nivelul preturilor practicate si strategia de promovare adoptata.

Riscul managerial va fi limitat de experienta intreprinzatorilor si a echipei manageriale.

Riscul financiar va fi in relatie inversa cu precautia in contractarea de datorii si de cresterea financiara prevazuta.

IV. MANAGEMENTUL AFACERII

1. DESCRIEREA ECHIPEI MANAGERIALE

Conducerea firmei o va avea Managerul general. Acesta va coordona intreaga activitate, se va ocupa direct de problemele curente, de asemenea va angaja si controla personalul.

V. NECESARUL DE FINANTARE

1. DESTINATIA FONDURILOR

Pentru realizarea proiectului de investitii specificat, societetea identifica un necesar de finantare ramas de 1.365.000 EURO.

Aceasta finantare este necesara pentru demararea constructiei.

VI. PLANUL FINANCIAR

1. SCHEMA DE UTILIZARE A FINANTARII TOTALE PENTRU PROIECT

2. DATELE DE BAZA SI CALCULATII PRIVIND ESTIMAREA COSTURILOR SI VENITURILOR

Ipotezele previziunilor

Costuri corespunzatoare expluatatiei la capacitate maxima(costuri lunare fixe)

Venituri corespunzatoare exploatatiei la capacitate maxima(valori lunare)

3.SiNteza planului de rambursare anual

PLAN DE RAMBURSARE ANUL

Sinteza plan de rambrsare

Activele fixe si amortizarea lor

Societatea nu detine la data intocmirii planului active fixe. Prin evalurea investitiilor planificate, valoarea mijloacelor fixe va creste cu 1.068.000 EURO , in anul N fata de anul N-1, fara alte investitii in urmatorii ani.

Sistemul de amortizare adoptat este cel liniar , cota de amortizare globala anuala fiind de 2.5% din valoarea contabila.

Stocurile

Valoarea stocurilor este mic, avind in vedere specificul activitatii, determinind astfel o viteza de rotatie a acestora foarte mare.

Creantele

Specificul activitatii permite recupererea creantelor de la clienti in proportie de peste 95% la termene mai mici de 30 zile de la data facturarii.

Impozitul pe profit

Acest element s-a calculat utilizind o cota de impozitare de 16% pentru intreaga perioada de previziune.

Dividendele

In urma politicii de alocare a excedentelor de numerar anticipate, dividendele repartizate anual pe perioada de previziune au fost calculate la 50% din profitul net anticipat pe ultimul an.

Capitalul social

Valoarea capitalului social va ramine constanta pe parcursul celor 10 ani de activitate.