Evaluarea proprietatilor imobiliare

EVALUAREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE

Cap.1 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Caracteritistici ale proprietatii analizate:

Denumire: Locuinta unifamiliala cu regim de inaltime P+M

Localizare: Str.Trandafirului nr.46, zona Km 4-5, mun.Constanta

Suprafata terenului: 350mp

Deschidere la strada: 17,5ml

Adancimea fata de strada: 20ml

Forma in plan a terenului: Dreptunghi

Valori rezultate prin aplicarea celor 3 metode de evaluare:

Constructie

a)      Metoda comparatiei: Vconstructie = 96.692 EUR

- mentionam ca proprietatile care au fost folosite pentru comparatie sunt descrise la pct. 4.5

b)      Metoda costului de inlocuire: Vconstructie = 76.892,65 EUR

c)      Metoda capitalizarii costului de folosinta: Vconstructie = 43.219,67 EUR

Teren

a)      Metoda comparatiei directe: Vteren = 15.138 EUR

b)      Metoda coeficientilor actualizati: Vteren = 17.352 EUR

Concluziile raportului de evaluare

In urma analizei efectuate prin metodele enumerate s-au obtinut estimari ale valorii proprietatii care difera intr-un grad destul de mare. Cea mai mica valoare a constructiei s-a obtinut prin metoda capitalizarii costului de folosinta fapt care arata ca utilizarea locuintei ca spatiu pentru inchiriere nu ar reprezenta o alternativa care sa aduca profituri impresionante.

Valoarea obtinuta prin metoda costului de inlocuire presupune reconstruirea locuintei din nou in conditiile actuale.

Valoarea obtinuta prn metoda comparatiei tine cont de tranzactiile cu proprietati similare efectuate in ultima perioada in zona. Aceasta metoda este cea mai concludenta din punctul de vedere al evaluatorului pentru ca ia in calcul starea pietei si a raportului cerere-oferta la momentul (aproximativ) efectuarii analizei. In concluzie valoarea estimata pentru constructie va fi cea rezultata din metoda comparatiei directe.

Aceeasi metoda si din aceleasi motive este considerata concludenta si pentru evaluarea terenului.

Obtinem astfel valoarea estimata a proprietatii:

96.692 EUR + 15.138 EUR = 111.830 EUR

Cap.2 SPECIFICATIA TEMEI

2.1 Prezentarea evaluatorului:

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de Vlad-Iulian Balan, domiciliat in str.Teilor nr.13, mun.Constanta, jud. Constanta, inregistrat cu nr. la ANEVAR.

2.2 Identificarea proprietatii:

Imobilul care a fost evaluat este proprietatea lui Vasile Radu, persoana fizica romana, cu domiciliul in mun.Constanta, str. Nicolae Milescu nr.52, bl.PN7A, sc.A, et.3, ap.13. Imobilul este detinut de catre proprietar in baza Contractului de vanzare-cumparare nr.156/12.08.1993 autentificat cu nr.5436 din 13.08.1993 si transcris sub nr.11273/3A din 15.09.1993 la fostul Notariat de Stat.

Proprietatea este situata in Str.Trandafirului nr.46, mun.Constanta, in zona Kilometrul 4-5.

Date tehnice de identificare:

Suprafete:

Suprafata teren = 350mp

Suprafata totala construita = 87.98mp

Suprafata desfasurata = 166.96mp

Suprafata utila = 130.68mp

Suprafata locuibila = 61.25mp

Regim de inaltime: P+M

2.3 Obiectul si scopul evaluarii:

Obiectul prezentului raport de evaluare il constituie locuinta P+M situata in Str.Trandafirului nr.46, proprietate personala a lui Vasile Radu. Evaluarea are ca scop determinarea valorii de piata a proprietatii in concordanta cu standardul ANEVAR SEV 4.03/August 1996.

Acest standard se aplica in special valorii de piata a unei proprietati care reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

2.4 Data evaluarii:

Estimarea valorii de piata este un proces complex si s-a desfasurat in perioada octombrie 2005 – ianuarie 2006. Valoarea de piata estimata se considera ca fiind valabila la data de 03.01.2006 si are valabilitate o zi.

Cursul valutar la 03.01.2006 pentru Euro: 1 EUR = 3.677 RON

2.5 Conditii limitative:

Evaluatorul a analizat toate aspectele relevante legate de proprietate in vederea intocmirii acestui raport. Prezenta proprietate nu prezinta deficiente vizibile sau declarate si este libera de sarcini de orice natura. Starea tehnica este corespunzatoare indeplinirii functiei principale pentru care a fost destinata, nefiind necesare interventii asupra vreunei componente a proprietatii.

Orice valori estimate in raport se aplica intregului obiect al evaluarii si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului cand o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport. Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport.Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

Valorile estimate in devize sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului. Deasemenea intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultatii sau sa depuna marturie in instanta relativ la cele evaluate.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent si nici viitor asupra proprietatii care face obiectul raportului de evaluare.

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru continutul acestui raport de evaluare.

2.6 Bazele si procedura de evaluare:

Prezentul raport se bazeaza pe o analiza preliminara a pietei imobiliare (cu luarea in considerare a factorilor de natura geografica, sociala si politico-administrativa ce influenteaza evolutia preturilor) si pe 3 metode de evaluare a unei proprietati: metoda costurilor, metoda comparatiei si metoda capitalizarii dreptului de folosinta. Deasemenea trebuie tinut cont de ipotezele in care s-a intocmit raportul de evaluare:

- din punct de vedere juridic evaluatorul s-a bazat exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si vandabil.

- suprafetele de teren considerate sunt cele inscrise in cartea funciara. Evaluatorul nu a facut masuratori pe teren.

- se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o neconformitate, descrisa si luata in considerare in acest raport.

- se presupune ca proprietarul se afla in armonie cu legile in vigoare, legile si reglementarile locale de mediu, in afara cazului in care se specifica diferit.

- se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

- selectia metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora este justificata de situatia actuala a proprietatii imobiliare, a constructiilor si a utilajelor precum si de scopul prezentei evaluari. Obiectele in cauza sunt evaluate in ipoteza existentei unei depline respectari a tuturor legilor si reglementarilor locale si nationale in vigoare, in afara de cazurile in care in raportul de evaluare s-ar specifica altfel si s-ar defini abaterea.

- evaluatorul nu este responsabil relativ la defectele structurale neobservabile printr-o inspectie obisnuita. Gradele de uzura propuse in prezentul raport nu sunt rezultatul unor expertize tehnice ce ar presupune demontari, masuratori de parametri diversi, analize fizico-chimice de laborator etc., existand deci posibilitatea unor erori datorate unor vicii ascunse detectabile doar in acest mod.

- evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.

- evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

S-a tinut cont de valoarea tranzactiilor efectuate in perioada anterioara acordandu-se o importanta acestora direct proportionala cu apropierea in timp de data evaluarii. Proprietatile luate ca termeni de comparatie au fost considerate ca cele mai potrivite tinand cont de data tranzactiei si dimensiunile si utilizarea relativ apropiate de cele ale obiectului raportului de evaluare.

Pe baza acestor ipoteze sau stabilit valorile de piata corespunzatoare fiecarei metode folosite, valori care au fundamentat estimarea finala a evaluatorului.

Etapele parcurse pentru determinarea acestor valori au fost:

- documentarea, pe baza informatiilor furnizate de proprietar;

- inspectia amplasamentului, aprecierea starii tehnice a acestuia;

- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii de piata a proprietatii imobiliare;

- analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor si stabilirea valorii estimate;

Toate datele si informatiile puse la dispozitie de catre client au fost considerate ca fiind corecte si reflectand realitatea, fara a se face vreo verificare independenta

Cap.3 ANALIZA PRELIMINARA A PIETEI IMOBILIARE

3.1 Baza economica si sociala a localitatii Constanta:

ASEZAREA GEOGRAFICA

Judetul Constanta este situat in extremitatea sud-estica a Romaniei, fiind limitat de Marea Neagra la est, iar la nord de judetul Tulcea. Spre vest, Dunarea desparte judetul Constanta de judetele Calarasi, Ialomita si Braila, iar la sud se afla o parte din frontiera de stat a tarii noastre cu Bulgaria .

Ocupand o suprafata de 7.071 Km², judetul Constanta reprezinta 3% din teritoriul Romaniei, ocupand locul 8 intre judetele Romaniei. Structura administrativ- teritoriala a judetului cuprinde 3 municipii, 8 orase, 52 comune si 186 de sate.

Constanta este o asezare straveche,”orasul cel mai batran al tarii”, ridicat pentru a raspunde nevoii de acostare a grecilor din vechea cetate a Miletului. Este cel mai mare si mai frumos oras al litoralului nostru, port maritim important, centru balnear si de vilegiatura foarte animat. Este asezata aproximativ la jumatatea distantei dintre extremitatile litoralului romanesc si in acelasi timp la jumatatea distantei dintre cele doua mari porturi ale Marii Negre: Odesa si Istanbul.

Climatul placut, plajele minunate, apropierea unor lacuri cu namoluri medicinale precum si asocierea dintre aerul maritim si cel de stepa, au dus departe celebritatea Constantei ca o splendida zona de odihna si tratament.

ECONOMIA judetului Constanta are un caracter complex, principalele ramuri cu ponderi importante fiind agricultura, turismul, transportul maritim, industria constructiilor de masini, chimica, industia energiei electrice si termice, industria de prelucrare a lemnului si a producerii celulozei si hartiei.

Cu totul altfel se prezinta astazi portul in dezvoltarea caruia se reflecta avantul economic al tarii si intensificarea legaturilor cu numeroase alte tari de pe glob. Portul Constanta dispune de un intreg complex de constructii portuare, docuri masive, silozuri de mare capacitate, rezervoare de produse petrolifere, un perfectionat sistem de cai ferate de deservire si mari constructii administrative, asigurand astfel mare parte a schimburilor comerciale pe care Romania le face astazi cu peste 80 de tari de pe glob.

TURISMUL reprezinta o componenta majora in cadrul economiei judetului Constanta, asigurand in timpul sezonului estival o parte semnificativa din finantele ce se ruleaza, avand de asemenea repercursiuni pozitive si asupra celorlalte ramuri ale economiei, care cunosc pe timpul verii si mai ales toamna, dupa ce se acumuleaza capital, cresteri substantiale ale cifrelor de afaceri.   

Capacitatea turistica a judetului Constanta cuprinde un total de aproximativ 750 de unitati, care sunt amplasate in siragul de statiuni ce sunt amplasate pe litoralul romanesc, cele mai cunoscute si renumite fiind: Mamaia, Costinesti, Olimp, Neptun, Jupiter, Venus, Saturn, Mangalia, Vama Veche.

In ceea ce priveste oportunitatile de afaceri si investitiile, judetul Constanta este recunoscut ca unul din principalele locatii in care se investeste capital, atat in turism cat si in portul Constanta care se afla intr-o perioada de relansare economica si revigorare a activitatii comerciale foarte accentuata.

POPULATIA depaseste 310.471 persoane, majoritara fiind de nationalitate romana alaturi de care intalnim minoritatile turca, tatara, rroma, rusa, maghiara, armeana, greaca, germana, bulgara, ucraineana, adepti ai religiilor ortodoxa, romano-catolica, greco-catolica, reformata, uniteriana, musulmana etc. Aceasta diversitate este caracterizata de armonie si toleranta etnica si religioasa. O alta trasatura a populatiei este nivelul ridicat de pregatire profesionala fapt atestat de cele peste 500 unitati de invatamant existente care cuprind si forme de invatamant superior. Constanta a devenit unul dintre cele mai importante centre de cultura din tara, oferta educationala cuprinzand facultati cu profil de medicina, filologie, istorie, drept, teologie, inginerie, studii economice, stiinte agricole - in cadrul Universitatii de Stat ,,Ovidius', naval - Academia Navala ,,Mircea cel Batran', Institutul de Marina Civila, la acestea adaugandu-se 5 universitati particulare.

Structura populatiei arata un raport aproximativ egal intre numarul persoanelor de sex feminin si a celor de sex masculin.

3.2 Echilibrul pietei:

Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care au ca scop transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobiliar. O piata este locul in care cererea si oferta se intalnesc.

Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vinzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale altor piete. Este sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobinzii. Este o piata care nu se autoregleaza, fiind afectata de multe reglementari guvernamentale sau la nivel local. Informatiile despre tranzactii similare nu sunt disponibile imediat, exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei.

Previziunea evolutiei pietei este un factor foarte important luat in calcul de catre evaluator in stabilirea unui rezultat final. In cazul special al pietei imobiliare acest proces este cu atat mai mult ingreunat de influenta factorilor enumerati mai sus care pot genera schimbari impresionante in intervale destul de scurte. Un exemplu este chiar evolutia preturilor proprietatilor imobiliare din Constanta in ultimii 5 ani, in unele cazuri existand cresteri de chiar 500% ale pretului.

Din punct de vedere al fondurilor necesare, in ultimii ani cererea a crescut datorita aparitiei pe piata a unor investitori straini atrasi de preturile mici, dar si a accesibilitatii creditelor bancare (propulsate de scaderea ratei inflatiei si astfel a dobanzilor). Din punct de vedere al populatiei, fondul locativ actual ramane cu mult sub cel necesar.

Oferta a crescut foarte putin in toata aceasta perioada dar ample proiecte rezidentiale sunt asteptate sa apara din initiativa privata, primii pasi fiind deja facuti (achizitionare terenuri). Pana atunci insa oferta ramane cu mult sub nivelul cererii.

Putem concluziona ca desi piata tinde sa echilibreze raportul cerere/oferta in momentul elaborarii raportului de evaluare cererea depasea oferta intr-o proportie destul de mare.

Cap.4 DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

4.1 Situatia juridica a proprietatii:

Proprietatea de evaluat apartine lui Vasile Radu. Actul care sta la baza dreptului de proprietate este Contractul de vanzare-cumparare nr.156/12.08.1993 autentificat cu nr.5436 din 13.08.1993 si transcris sub nr.11273/3A din 15.09.1993 la fostul Notariat de Stat. Acesta are drepturi depline asupra proprietatii. La verificarea preliminara, din declaratiile si documentele prezentate de beneficiar, se constata ca bunurile din componenta sunt de provenienta licita, nu sunt ipotecate, fiind libere de orice sarcini.

4.2 Descrierea constructiei:

Proprietatea descrisa in continuare este tipul de locuinta adecvat unui amplasament intr-o zona urbana asa cum este si situatia in cazul nostru, o casa eleganta abordand o volumetrie simpla, reluand elemente clasice in varianta modernista.

Constructia are regimul de inaltime P+M cota maxima la coama acoperisului fiind de 8.11m. Parterul are o inaltime de 3.00m iar mansarda are o inaltime la peretii exteriori de 2.68m.

Constructia este amplasata in centrul terenului pentru a se crea impresia de spatiu. Dimeniunile ei exterioare sunt de 9.38x9.38m. Are o forma de patrat urmarindu-se un aspect odihnitor pentru ochi in momentul conceptiei arhitecturale.

Structura casei este obisnuita: fundatie continua din beton armat, stalpisori, samburi si plansee din beton armat, zidarie portanta din BCA si din caramida eficienta cu goluri verticale. Acoperisul casei este tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla. Izolatia termica (vata termica cu finisaj din gips-carton) este extinsa inclusiv la acoperis.

Finisajele exterioare constau in vopsitorie lavabila pentru fatade, scandura prelucrata pentru intradosul acoperisului, marmura si travertin alb-roz pentru spatiile de asteptare, in trepte, din dreptul intrarilor.

Tamplaria usilor si a garajului este metalica, iar cea a ferestrelor – la exterior din PVC, la interior din lemn. Cu exceptia intrarii, toate celelalte deschideri (garaj, ferestre) sunt protejate cu jaluzele metalice.

In jurul casei s-au prevazut trotuare pentru circulatie (restul terenului fiind gazonat), utile si ca izolatie impotriva ploilor. Aleile de acces si circulatiile din curte sunt prevazute cu pavele si borduri din beton si ornate partial cu pietris alb de rau.

Locuinta este destinata pentru persoane singure sau familii tinere fara copii, in principiu persoane dinamice si cu venituri medii. La parter se gasesc un living generos de 31.43mp si un spatiu destinat a fi utilizat ca birou de 9.48mp. In plus parterul mai beneficiaza de prezenta unei bucatarii si a unei bai (doar cu dus). Etajul are 2 dormitoare inegale ca dimenisuni (20.34mp si 9.48mp), hol de acces, o baie si o terasa de 8.41mp.

Casa este mobilata urmand a fi eliberata in cazul in care nu se doreste pastrarea mobilei existente. Dimensiunea relativ mica a constructiei asigura un spatiu generos in curtea din jurul casei.

Constructia este racordata la reelele de electricitate, canalizare si telefonie existente in zona si este echipata cu centrala termica proprie.

Suprafetele pe diverse categorii sunt prezentate la inceputul raportului de evaluare.

4.3 Descrierea terenului:

Terenul are o suprafata de 350mp avand forma unui dreptunghi cu o latura de 17.5m reprezentand deschiderea la strada si o latura de 20m perpendiculara pe strada. Accesul la proprietate se asigura direct din strada principala (Str. Trandafirului).

4.4 Analiza celei mai bune utilizari:

Cea mai buna utilizare reprezinta fundamentul valorii de piata. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Tinand cont ca terenul este construit si constructia existenta nu prezinta nici o deficienta putem afirma ca cea mai buna utilizare ar fi inchirierea spatiului in cazul in care nu se doreste folosirea ca locuinta. Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari ale proprietatii au fost:

- permisibila legal

- posibila fizic

- fezabila financiar

- maxim productiva

4.5 Descrierea proprietatilor comparabile:

Structura de rezistenta si finisajele exterioare ale proprietatilor comparabile sunt similare cu cele ale proprietatii subiect.

Locuinta P+M de comparatie 1

Suprafata teren = 350mp

Suprafata totala construita = 99.31mp

Suprafata desfasurata = 196.67mp

Suprafata utila = 165.38mp

La parter, imobilul are in componenta un living, bucataria, un birou, un grup sanitar si scara spre etaj.

Etajul este ocupat de spatiul de odihna: trei dormitoare, o baie si un spatiu de depozitare.

Pardoselile sunt din lemn de rasinoase in spatiile de locuit si din gresie in spatiile de circulatie si incaperile umede (bai, spatii de depozitare).

Compartimentarile interioare sunt executate din gips-carton cu fonoizolatie din vata minerala de 15 cm.

La interior sunt utilizate finisaje corespunzatoare functiunii, iar la exterior tencuiala cu praf de ciment alb si zugraveli lavabile de exterior.

Tamplaria exterioara este executata din p.v.c. cu geam termopan.

Tamplaria interioara este executata din lemn.

Constructia este racordata la retlele de electricitate, canalizare si telefonie existente in zona si este echipata cu centrala termica proprie.

Locuinta P+M de comparatie 2

Suprafata teren = 500mp

Suprafata totala construita = 153.75mp

Suprafata desfasurata = 307.50mp

Suprafata utila = 252.42mp

La parter, imobilul are in componenta o camera de zi, un dormitor pentru oaspeti, bucataria, o baie, o debara si scara spre etaj.

Etajul este ocupat de spatiul de odihna: trei dormitoare, dar si de un birou, o baie un dressing, un grup sanitar si 2 balcoane.

Pardoselile sunt din lemn de rasinoase in spatiile de locuit si din gresie in spatiile de circulatie si incaperile umede (bai, spatii de depozitare).

Compartimentarile interioare sunt executate din gips-carton cu fonoizolatie din vata minerala de 15 cm.

La interior sunt utilizate finisaje corespunzatoare functiunii, iar la exterior tencuiala cu praf de ciment alb si zugraveli lavabile de exterior.

Tamplaria exterioara este executata din p.v.c. cu geam termopan.

Tamplaria interioara este executata din lemn.

Constructia este racordata la retlele de electricitate, canalizare si telefonie existente in zona si este echipata cu centrala termica proprie.

Locuinta P+M de comparatie 3

Suprafata teren = 400mp

Suprafata totala construita = 107.50mp

Suprafata desfasurata = 211.62mp

Suprafata utila = 168.53mp

La parter, imobilul are in componenta un living, bucataria, o camera de oaspeti, o baie si scara spre etaj.

Etajul este ocupat de spatiul de odihna: doua dormitoare, dar si de doua birouri care comunica fiecare cu un dormitor, o baie si un balcon.

Pardoselile sunt din lemn de rasinoase in spatiile de locuit si din gresie in spatiile de circulatie si incaperile umede (bai, spatii de depozitare).

Compartimentarile interioare sunt executate din gips-carton cu fonoizolatie din vata minerala de 15 cm.

La interior sunt utilizate finisaje corespunzatoare functiunii, iar la exterior tencuiala cu praf de ciment alb si zugraveli lavabile de exterior.

Tamplaria exterioara este executata din p.v.c. cu geam termopan.

Tamplaria interioara este executata din lemn.

Constructia este racordata la retlele de electricitate, canalizare si telefonie existente in zona si este echipata cu centrala termica proprie.

Cap.5 EVALUAREA PROPRIETATII

5.1 Evaluarea constructiei:

5.1.1 Metoda costurilor

Valoarea unui imobil calculata prin metoda costului are in vedere costul de reconstructie afectat cu deprecierile datorare gradului de confort, uzurii si deprecierile generate de lipsa efectuarii lucrarilor de interventie la timp si de calitate.

Metoda costului (a valorii de inlocuire) consta in a stabili valoarea lucrarilor pe baza normelor de deviz sau pe baza indicilor calculati pe metru patrat de constructie pentru cladiri cu functiune si structura similare.

Stabilirea valorii lucrarilor pe baza indicilor pe metru patrat are la baza informatii preluate de la institute de specialitate, proiecte similare sau indici preluati din proiecte, studii de fezabilitate pentru obiective similare.

Prezentul proiect utilizeaza baza informativa preluata din ,,Bursa Constructiilor”.

Pentru fiecare categorie de lucrari, pe baza cantitatilor pe suprafata desfasurata si a costului pe metru patrat arie desfasurata se stabilesc costurile pe element si valoarea imobilului, prin insumarea costurilor pe element.

Valorile imobilului de referinta si a imobilelor de comparatie sunt prezentate in tabelele-anexa urmatoare.

Nota: Costurile vor fi exprimate in continuare in euro.

Uzura fizica recuperabila:

Uzura fizica nerecuperabila:

Uzura fizica nerecuperabila, elemente cu viata lunga:

Pentru stabilirea acestei valori se pleaca de la premiza ca nu poate fi recuperata intreaga uzura pentru structura de rezistenta Durata de explatare pentru o casa de locuit este de aproximativ 60 ani.

Dexpl = 60 ani

Defectiv = 5ani

Uzura = Defectiv / Dexpl=0,0833

Valoare constructiei=(1-0,0833) x valoarea reconstructiei=85103,82EUR

Valoarea reala tinand seama de gradul de uzura va fi:

Vr = 85103,82– (1986 + 6225,17)=76892,65

Valoarea proprietatii calculata prin metoda costului este de 76892,65 EUR

5.1.2 Metoda comparatiei

Metoda comparatiei directe este metoda cea mai relevanta dar nu poate fi aplicata decat acolo unde exista deja o piata pentru proprietati similare.

Metoda comparatiei se bazeaza pe informatii de piata, pe asemanarile si deosebirile care exista intre proprietati precum si pe elementele care certifica data tranzactiei. Metoda comparatiei are la baza principiile ofertei si cererii si al substitutiei si are ca suport toate elementele componente ale proprietatii: locatie, structura constructiva, dimensiuni, regim de inaltime, compozitie functionala sau alte elemente care opt influenta rezultatul.

Datele folosite aici au fost preluate de la Biroul Notarial Mariana Mihaescu si Biroul Notarial Ana-Maria Istrate si reprezinta valorile tranzactiilor imobilelor luate ca termen de comparatie.

In urma analizei efectuate evaluatorul a decis sa aleaga valoarea de 96692EUR ca valoare de piata a constructiei.

5.1.3 Metoda capitalizarii dreptului de folosinta:

Metoda capitalizarii dreptului de folosinta consta in estimarea venitului acumulat pe o anumita perioada de timp din folosirea proprietatii. In cazul particular al obiectului prezentului raport de evaluare vom lua in considerare inchirierea pe o perioada de 15 ani a locuintei. Vom considera o chirie lunara de 7 EUR/m2.

n    -i

Vt = VNA x ∑ (1+c)

i=1

Vt – valoarea proprietatii

VNA – venitul net anual

c – rata de capitalizare

c = 16%

i – durata in ani in care proprietatea imobiliara indeplineste exigentele pe care le cere functiunea pentru care este inchiriat

Venit impozabil: 84 – 5,04– 6,72 – 1,68 = 70,56 €/mp

Venit impozabil= Sutila x 70,56 = 9220,78 €/an

Impozit: 16% = 1475,32 €

VNA

-i

Vt = VNA x ∑ (1+c)

i=1

Vt = 7745,46 x 5,58 = 43219,67 EUR

5.2 Evaluarea terenului:

5.2.1 Metoda comparatiei directe:

Pentru evaluarea ternului apartinand proprietatii imobiliare evaluate, se utilizeaza metoda comparatiei directe, avand in vedere ca in zona de amplasare a proprietatii am gasit disponibile date comparabile din tranzactiile de terenuri libere, de pe piata locala. Asa incat terenul de evaluat se compara cu un numar de 4 loturi comparabile, astfel:

Lot Nr.1 – teren liber, suprafata 450 mp, cu deschidere la strada de 22,5 ml, vandut cu 2 luni inainte de data evaluarii, cu suma de 20000 euro, in conditiile pietei.

Lot Nr.2 – teren liber, suprafata 250 mp, cu deschidere la strada de 15 ml, vandut cu 4 luni inainte de data evaluarii, cu suma de 13000 euro, in conditiile pietei.

Lot Nr.3 – teren liber, suprafata 300 mp, cu deschidere la 2 strazi, vandut cu 20 de zile inainte de data evaluarii, cu suma de 20000 euro, in conditii de finantare mai favorabile decat conditiile pietei cu 5 000 euro.

Lot Nr.4 – teren liber, suprafata 350 mp, cu deschidere la 2 strazi, vandut cu 6 luni inainte de data evaluarii, cu suma de 15 000 mii euro, in conditiile pietei.

Pentru comparatia directa pe perechi de date, datele s-au sistematizat intr-un tabel care cuprinde elementele de comparatie.

Corectia pentru conditiile pietei de 4,25 % pentru o perioada de 6 luni, rezulta din cresterea preturilor pentru terenuri in zona de amplasare a proprietatii imobiliare cu cca. 8,5% in perioada ultimului an, rezultata din tranzactiile efectuate.

Valoarea pentru terenul de evaluat este data de Lot 4, care prezinta o valoare a corectiei totale brute de 138 euro si doua corectii, deci valoarea terenului de evaluat este de 15138 euro.

5.2.1 Metoda coeficientilor actualizati:

Se evalueaza terenul utilizand criterile HG 834/1991.

Formula de calcul este:

Vt = 4,95(1+N)

Vt = Vb(1+N)

Vb = 3450 lei = valoarea de baza a terenului determinata ca limita maxima de nivel.

N+1 = coeficientul de corectie al valorii de baza, in care N reprezinta suma notelor acordate pe baza de criteri.

Vt = 3450x(1+7,1) = 27945 lei/mp

Valoarea actualizata va fi:

Va = Vt x 8,873 x 7,352

in care: 8, 873 = valoarea coeficientului de actualizare conform HG 500/1994

7,352 = valoarea coeficientului de actualizare conform HG 983/1999

Va = 27945 x 8,873 x 7,352 = 1.822.972 lei/mp

Steren = 350 mp

Valoarea totala a terenului (in lei) este:

V = 1.822.972 lei/mp x 350 mp = 638.040.200 lei

Valoarea totala a terenului (in euro) este:

V = 638.040.200/ 36770 = 17352 EUR

In urma analizei efectuate asupra terenului evaluatorul a considerata concludenta valoarea obtinuta prin metoda comparatiei directe pentru ca tine seama de conditiile pietei la momentul efectuarii analizei, in timp ce a doua metoda preconizeaza evolutia acesteia pe 15 ani.