CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE

I. Notiunea vanzare-cumparare

1. Notiunea vanzare cumparare conform definitiei legale → art.1294 Cciv → contractul prin care una dintre parti (vanzatorul) stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul), care se obliga a plati in schimb vanzatorului pretul bunului vandut.

Desi Codul civil se refera numai la transmiterea proprietatii, urmeaza sa calificam tot vanzare-cumparare si contractul prin care se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate - aceasta intrucat transmiterea proprietatii tine numai de natura contractului de vanzare-cumparare, iar nu si de esenta lui. Poate fi vorba despre :

a)     un alt drept real - ex dreptul de superficie, dreptul de uzufruct

b)     un drept de creanta

c)     un drept din domeniul proprietatii intelectuale

d)     drepturi succesorale → in mod exceptional, un drept asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii - de ex, vanzarea unei mosteniri.

Pentru a forma obiectul stramutarii de catre vanzator, dreptul trebuie sa fie transmisibil, adica sa nu fie indisolubil legat de o anumita persoana. Ca urmare, nu se pot transmite prin vanzare :

a)     un drept personal nepatrimonial

b)     un drept patrimonial cu caracter strict personal - ex dreptul real de uz, dreptul de abitatie al sotului supravietuitor, dreptul de intretinere, dreptul de pensie

c)     un drept constituit prin vointa partilor sau prin vointa legii, cu caracter intuitu personae.

2. Notiunea vanzare - Notiunea cesiune → uneori, in loc de vanzare se foloseste termenul cesiune. Cele doua concepte sunt asemanatoare, dar nu sunt sinonime. Cesiunea transmite intotdeauna un drept incorporal. De ex, cesiunea unei creante, cesiunea unui fond de comert, cesiunea unui drept de autor.

II. Caractere juridice

Contract sinalagmatic (bilateral) → da nastere la obligatii reciproce si interdependente.

Contract cu titlu oneros → fiecare parte urmareste un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga.

Contract comutativ → existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute din momentul incheierii contractului si nu depind de un eveniment viitor si nesigur de a se produce (alea). Spre deosebire de contractele aleatorii, in contractele comutative nu exista sanse de castig si de pierdere pentru partile contractante, prestatiile acestora fiind considerate echivalente. Numai ca exceptie, contractul are caracter aleatoriu. De ex, cazul vanzarii de drepturi litigioase (varietate a vanzarii de drept comun), cazul vanzarii al carei obiect este supus pieirii, exproprierii.

Contract consensual, in principiu → art.1295 Cciv → vinderea este perfecta intre parti indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat. Rezulta ca, ad validitatem, vanzarea se incheie prin simplul acord de vointa al partilor (solo consensu). Deci, vanzarea nu este nici un contract real, si nici un contract solemn. Ca exceptie, in cazurile special prevazute de lege, vanzarea devine un contract solemn. De ex, in cazul instrainarii terenurilor, instrainarea se face prin act incheiat in forma autentica (art.2, alin.1, Titlul X din legea nr.247/2005). Forma autentica este ceruta imperativ, exclusiv pentru instrainarile sau constituirile de drepturi reale ce au ca obiect terenuri. Prin urmare, distingem urmatoarele situatii :

a.  daca obiectul material al vanzarii este o constructie (fara teren), forma autentica nu este obligatorie, constructia putand fi valabil instrainata prin inscris sub semnatura privata.

b.  daca instrainarea are ca obiect o constructie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost incheiat in forma autentica, cumparatorul dobandeste numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului), in privinta proprietatii terenului actul valorand numai ca un antecontract de vanzare-cumparare.

Contract translativ de proprietate vanzarea este un contract translativ de proprietate in masura in care vanzarea cumpararea stramuta dreptul de proprietate (nu un alt drept) si, din momentul incheierii valabile a contractului, se produce si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. a) transferul dreptului de proprietate opereaza indiferent daca s-a facut predarea lucrului vandut sau plata pretului. In acest sens, art.1295 Cciv prevede ca vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata de la vanzator la cumparator, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat. → textul citat se refera la regula caracterului translativ de proprietate, regula care este pe deplin operanta doar in cazul bunurilor individual determinate. In cazul bunurilor de gen, care se vand dupa greutate, numar sau masura si care nu sunt individualizate, proprietatea nu se poate transmite decat la momentul in care se realizeaza individualizarea prin operatiunile de cantarire, masurare sau numarare.

Transmiterea imediata (dupa incheierea valabila a contractului) a dreptului de proprietate opereaza numai daca sunt intrunite urmatoarele conditii :

vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut

obiectul contractului trebuie sa fie un bun individual determinat

lucrul vandut trebuie sa existe

partile sa nu fi amanat transferul dreptului de proprietate

III. Conditiile de validitate

art.948 Civ → conditii esentiale pentru validitatea unei conventii :

capacitatea de a contracta

consimtamantul valabil al partilor

obiectul determinat, licit si posibil

o cauza morala si licita.

legislatia civila actuala adauga si forma (caracteristica contractelor solemne)

III.1. Conditiile de validitate - Capacitatea partilor

Capacitatea de a incheia actul juridic civil desemneaza aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi si obligatii civile, prin incheierea actelor juridice civile. Potrivit art.949 Cciv, in principiu, toate persoanele se bucura de capacitatea de a contracta (in general). Dispozitia este reluata in acelasi sens in art.1306 Cciv, in privinta capacitatii in materia contractului de vanzare cumparare. Pot cumpara si vinde toti cei carora nu le este oprit prin lege (art.1306 Cciv). Asadar, regula este capacitatea, iar incapacitatea este exceptia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.

a) daca vanzarea-cumpararea este un act de dispozitie → in principiu, vanzarea-cumpararea este un act de dispozitie, atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator, daca o raportam la lucrul vandut si pretul care formeaza obiectul contractului. In acest caz :

partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina la momentul incheierii contractului

persoanele cu capacitate de exercitiu restransa (minorii intre 14 si 18 ani) pot incheia contracte personal, dar numai cu incuviintarea ocrotitorului legal si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare

persoanele lipsite de capacitate trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal si cu autorizatia autoritatii tutelare.

b) daca vanzarea-cumpararea este un act de conservare sau de administrare → in raport cu patrimoniul partii contractante, vanzarea-cumpararea mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului - de ex cumpararea de materiale pentru repararea casei, instrainarea bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii, instrainarea bunurilor de mica valoare devenite nefolositoare. In acest caz :

este suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare

este suficient ca partea sa aiba incuviintarea necesara incheierii acestor acte. 

Incapacitati speciale

1. vanzarea-cumpararea intre soti este interzisa (art.1307 Cciv) → incapacitatea este dictata de urmatoarele considerente :

a)     pentru protejarea intereselor mostenitorilor rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor. Daca vanzarea intre soti nu ar fi interzisa, prin vanzari simulate, unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care ar depasi cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului donatiilor, fara indeplinirea conditiilor scutirii de raport.

b)     pentru protejarea intereselor creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare cumparare simulate, inclusiv fictive.

c)     pentru a da efect prevederii art.937 Cciv → daca vanzarea intre soti ar fi valabila, atunci s-ar putea ocoli dispozitia imperativa a legii conform careia donatia intre soti este revocabila (art.937 Cciv), prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este deci de a impiedica sotii sa realizeze, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, donatarul abuzand de influienta pe care o are asupra sotului donator.

Nerespectarea interdictiei

a)     se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului.

b)     nulitatea poate fi ceruta de catre :

oricare dintre soti

mostenitorii ocrotiti

creditori.

c)     nulitatea vanzarii intre soti poate fi confirmata :

de catre parti, dupa desfacerea casatoriei

de catre mostenitori, dupa moartea vanzatorului.

Obs - vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand contractul s-a incheiat cu un scop imoral (de ex, pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubinaj).

2. tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor (art.1308, pct.1, Cciv), cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date si primite (art.809 Cciv).

3. mandatarii (conventionali si legali), imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa il cumpere (art.1308, pct.2, Cciv), intrucat, de regula, nu se poate admite ca una si aceeasi persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si pe cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta interdictie (precum si prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa il apere, acela de a obtine pretul cel mai ridicat.

4. administratorii bunurilor care apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art.1308, pct.3, Cciv).

5. functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art.1308, pct.4, Cciv). In cazul in care aceste bunuri au preturi fixe, astfel ca aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea de catre functionarii publici a acestor bunuri poate fi recunoscuta ca valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.

Obs - sanctiunea pentru nerespectarea interdictiilor prevazute pentru tutori, mandatari, administratori si functionari : Deak considera ca ea este nulitatea relativa, desi textul art.1308 Cciv sugereaza sanctiunea nulitatii absolute.

6. judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carei circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art.1309 Cciv). In cazul judecatorilor de la Inalta Curte de Casatie si Justitie si al procurorilor de la Parchetul de pe langa aceasta Curte, interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii. Prin drepturi litigioase vom intelege :

Drepturi care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat

Drepturi impotriva carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare (dubius eventus litis)

Obs - intrucat aceasta interdictie se bazeaza pe un motiv de ordine publica, anume prestigiul justitiei, sanctiunea pentru nerespectarea ei este nulitatea absoluta a actului (cu suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese).

7. executorii judecatoresti nu pot dobandi direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru altii, bunurile ce au facut obiectul activitatii de executare silita. (art.43 din legea 188/2000, privind executorii judecatoresti). Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea absoluta (virtuala), intrucat norma juridica are un caracter imperativ, urmarind sa protejeze prestigiul justitiei.

8. o incapacitate speciala de cumparare, de dobandire prin acte intre vii, a fost prevazuta in art.46, alin2, din L18/1991 in privinta terenurilor agricole, iar ulterior prin L 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2, alin.2 din L 54/1998, proprietatea funciara a dobanditorului si familiei sale (sotii si copiii necasatoriti, daca gospodareau impreuna cu parintii lor) nu putea depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil. Aceasta lege a fost abrogata prin L 247/2005, iar incapacitatea speciala de dobandire prin acte intre vii a terenurilor agricole nu a mai fost mentinuta. De aceea, normele juridice abrogate prezinta importanta numai sub aspectul aplicarii legii in timp.

9. cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la UE si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala (Constitutie, art.44, alin.2). Legea nu distinge si, prin urmare, textul citat vizeaza terenurile de orice fel, situate in localitati sau extravilan. Strainii si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte intre vii sau prin mostenire legala ori testamentara, caz in care li se recunoaste numai un drept de superficie asupra imobilului - ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de folosinta (de concesiune) asupra terenului aferent. Prin urmare, posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitatii de cetatean roman. Contractul prin care o persoana, care nu are calitatea de cetatean roman, ar cumpara un teren, este lovit de nulitate absoluta (virtuala), interdictia fiind de ordine publica. Aceasta nulitate nu poate fi acoperita prin revanzarea terenului unui cetatean roman. Potrivit art.3, Titlul X al legii nr.247/2005, cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala. Pentru materializarea acestui drept, a fost adoptata legea 312/2005, prin care sunt consacrate urmatoarele situatii speciale :

a) cetateanul unui stat membru UE, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru UE sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE. Prin exceptie, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere inca de la data aderarii Romaniei la UE fermierii care desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz, cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in Romania, si apatrizii cu domiciliul in Romania.

b) cetateanul unui stat membru UE, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru UE sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor (altele decat cele enumerate anterior) in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane.

c) cetateanul unui stat membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la UE.

d) cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice care apartin statelor nemembre UE sau ale Spatiului Economic European pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.

III.2. Conditiile de validitate - Consimtamantul partilor→ cele mai cunoscute manifestari in materia contractului de vanzare cumparare :

antecontractul de vanzare cumparare

promisiunea unilaterala de vanzare (pactul de optiune) / promisiunea unilaterala de cumparare

promisiunea bilaterala de vanzare si cumparare

pactul de preferinta

promisiunea de porte fort

arvuna si acontul

dreptul de preemtiune si de retract

dreptul cumparatorului consumator de a se dezice

Antecontractul de vanzare cumparare reprezinta o promisiune de a vinde sau/si de a cumpara, un acord de vointa care precede incheierea unei vanzari si care are menirea de a conferi partilor certitudinea ca niciuna dintre ele nu va capitula de la intentia realizarii contractului preconizat. Uneori insa, promisiunea asumata prin antecontract nu tinde in mod direct la certificarea incheierii in viitor a contractului, ci prin ea este angajata o obligatie a carei existenta depinde, in mod esential, de un viitor contract a carui perfectare este insa incerta - este situatia pactului de preferinta care este, neindoielnic, un antecontract. Alteori, obligatia asumata de promitent nu este aceea de a incheia el insusi contractul, ci de a determina pe un tert sa consimta a intra in raportul juridic dorit de beneficiar - este situatia promisiunii de porte fort.

In doctrina romaneasca in acceptiunea de antecontract mai sunt folositi si termenii : precontract, contract preliminar, contract provizoriu.

2. In practica → cele mai intalnite varietati de antecontract sunt :

a.      promisiunea unilaterala de vanzare

b.     promisiunea unilaterala de cumparare

c.      promisiunea bilaterala de vanzare si cumparare → ea este numita uzual antecontract datorita frecventei sale deosebite in raport cu celelalte varietati de antecontract

d.     pactul de preferinta

e.      promisiunea de porte- fort

La cele de mai sus, L. Stanciulescu & G. Boroi considera ca trebuie sa adaugam si arvuna pe motiv ca urmareste, in general, scopuri asemanatoare antecontractelor. Aceasta chiar daca arvuna este, in esenta,

garantie dintr-un antecontract de vanzare cumparare

ocazional, un avans din pretul vanzarii

un mod de evaluare anticipata a cuantumului daunelor interese datorate in caz de neperfectare a vanzarii.

Promisiunea unilaterala de vanzare (cumparare → intervine in cazul in care o persoana, prevazand un interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului unui bun de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de regula inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga fata de locatar sa ii vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara. Promisiunea de vanzare acceptata cu aceasta rezerva se caracterizata prin :

a) este un antecontract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti, si anume pentru promitent.

b) poate imbraca si forma unui antecontract sinalagmatic in cazul in care :

Beneficiarul promisiunii se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta pentru cumpararea lucrului → in schimbul dreptului de optiune care i se confera, beneficiarul promisiunii se obliga la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune) → promisiunea unilaterala de a vinde devine un antecontract sinalagmatic, fara insa a se transforma intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul promisiunii nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai pe aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera.

Beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta negativ

c) este un contract distinct (nenumit). → de unde rezulta ca :

nu se confunda cu oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral de vointa, ce devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila.

nu constituie o vanzare, este distincta de ea si nu produce efectele unei vanzari.

d) da nastere la un drept de creanta, in care :

promitentul → partea care se obliga fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun →obligatia de a face

beneficiarul promisiunii → partea care poate opta in sensul de a cumpara sau de a nu cumpara bunul. Dreptul de optiune → daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul va refuza vanzarea (deci, isi va incalca obligatia asumata) si eventual a si vandut lucrul altei persoane, atunci contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art.1075 Cciv).

e) obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge :

daca s-a prevazut un termen → la expirarea termenului prevazut

daca nu s-a prevazut un termen → la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.3, art.7,alin.2 D167/1958).

f) dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale, art.1191 Cciv si urm., chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn - de ex, vanzarea unui teren.

OBS - Desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala poate sa fie asumata si de catre cumparator → promisiune unilaterala de cumparare → este guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare. 

Promisiunea bilaterala de vanzare si cumparare → ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare → Promisiunea bilaterala de vanzare si cumparare se caracterizata prin :

a) este un antecontract bilateral→ sub acest aspect,

ca antecontract, se aseamana cu promisiunea unilaterala de vanzare

ca antecontract bilateral, se deosebeste de promisiunea unilaterala de vanzare, caci, in cazul sau, oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

b) este un contract, dar nu constituie o vanzare, este distincta de ea si nu produce efectele unei vanzari

c) in situatia in care promitentul-vanzator nu isi executa obligatia asumata prin antecontract, de a vinde lucrul promitentului-cumparator, soarta lucrului este diferita, dupa cum lucrul se mai afla sau nu in patrimoniul promitentului-vanzator :

cazul in care lucrul nu se mai afla in patrimoniul promitentului-vanzator → daca promitentul-vanzator nu si-a respectat obligatia asumata prin antecontract si a vindut lucrul unei alte persoane, decurg urmatoarele consecinte :

vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei, fraus omnia corrumpit - valabila

beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar

beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese compensatorii.

cazul in care lucrul se afla in patrimoniul promitentului-vanzator → daca promitentul vanzator nu a vandut lucrul unei alte persoane, decurg urmatoarele consecinte

promitentul cumparator poate cere instantei executarea in natura a obligatiei

instanta il poate obliga pe promitentul-vanzator la respectarea obligatiei asumate in antecontract (de a vinde lucrul), chiar si fara acordul acestuia

obligarea promitentului-vanzator se poate face sub sanctiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile

oricare dintre partile antecontractului poate cere instantei de judecata, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte in baza art.1073 si art.1077 Cciv o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva. De ex in situatia incheierii unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii → daca una din parti refuza sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta si aceasta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract (art.5, alin.2, titlul X, din L247/2005).

Pactul de preferinta

a) este o varianta (varietate) a promisiunii unilaterale care, datorita specificului sau, are o aplicatie ce se restrange la contractele de vanzare si la cele de inchiriere

b) poate fi o varianta (varietate) atat a promisiunii unilaterale de vanzare, cat si a promisiunii unilaterale de cumparare → promitentul-vanzator sau promitentul cumparator nu se obliga sa contracteze pur si simplu, ci numai daca se va decide sa contracteze, atunci il va prefera pe beneficiar → promisiune afectata de o conditie simpla potestativa

b) ca varianta (varietate) a promisiunii unilaterale de vanzare, pactul de preferinta poate fi definit ca fiind promisiunea unilaterala de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care va vinde acest bun, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal

d) obligatia promitentului → proprietarul bunului nu se obliga sa vanda bunul, ci numai sa acorde preferinta, in cazul in care se va hotara in acest sens. O asemenea promisiune este o promisiune valabila, intrucat este afectata numai de o conditie simpla potestativa, care nu depinde numai de vointa promitentului, ci si de imprejurari exterioare care l-ar putea determina sa incheie vanzarea

e) are o natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti, dar nu este o vanzare → de unde decurg urmatoarele consecinte :

1. pactul de preferinta nu transmite dreptul de proprietate

2. nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau actiunea in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul in care se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit).

3. in lipsa fraudei, beneficiarul pactului are impotriva promitentului numai actiunea in daune interese, conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

f) Transmiterea dreptului si obligatiei corelative :

1. transmiterea dreptului → dreptul beneficiarului promisiunii rezultat din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala), inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite, in lipsa de stipulatie contrara, prin :

o      acte intre vii → caz in care se vor respecta formalitatile prevazute de lege pentru cesiunea de creanta

o      mostenire.

2. transmiterea obligatiei → obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire, intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie,.

Promisiunea de porte-fort

a) este o varietate de antecontract, numita si promisiune de a determina pe altul sa ratifice un act

b) este o conventie prin care o persoana, numita promitent, se angajeaza fata de o alta persoana, numita beneficiar, sa il determine pe un tert sa incheie un act juridic promis sau sa ratifice un act juridic deja incheiat in contul lui de catre promitent, fara imputernicirea sa prealabila.

daca tertul refuza sa ratifice actul sau daca ratificarea devine imposibila (datorita decesului, datorita incapacitatii, etc) → decurg urmatoarele consecinte :

a.      actul incheiat pentru el nu va produce niciun efect, perfectarea contractului nemaiavand loc

b.     promitentul si beneficiarul contractant isi restituie prestatiile executate in temeiul acelui act

c.      promitentul este raspunzator de daune interese pentru neindeplinirea obligatiei pe care si-a asumat-o

daca tertul ratifica actul → decurg urmatoarele consecinte :

a.      promisiunea este indeplinita de catre promitent

b.     se realizeaza scopul mediat prin antecontract, adica statornicirea unui raport juridic contractual intre tert si beneficiarul promisiunii

c.      actul ratificat de tert se va perfecta retroactiv, ab initio, din momentul incheierii sale

c) este o conventie accesorie fata de actul incheiat in contul tertului si nu se confunda cu actul pentru a carui perfectare se obliga promitentul a furniza consimtamantul tertului.

Arvuna si acontul

a) definitia legala → art.1297 - 1298 Cciv → arvuna este un mijloc de constrangere pentru a determina partile sa perfecteze contractul

b) definitia jurisprudentei → arvuna este o garantie intr-un antecontract de vanzare cumpararecare, in caz de neperfectare a vanzarii, va constitui daune interese compensatorii suportate de partea culpabila

c) definitia doctrinei → arvuna este suma de bani pe care promitentul-cumparator o da promitentului-vanzator cu ocazia incheierii unui antecontract, de regula ca parte din pretul contractului de vanzare-cumparare, si care, in caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre parti, urmeaza sa fie pierduta ori restituita dublu (ori triplu, etc.).

d) este, deci, si o clauza penala, adica un mod aparte de a evalua anticipat cuantumul daunelor interese in caz de neexecutare culpabila a antecontractului. Ca si clauza penala, arvuna prezinta urmatoarele caracteristici distincte :

caracter de confirmare a incheierii contractului (antecontractului)

caracter supletiv, rezultat din prevederile art.1298 Cciv → partea in drept poate sa ceara fie executarea arvunei, fie executarea vinderii

caracter de dezicere, in sensul ca oricare dintre parti isi rezerva dreptul de a denunta unilateral contractul

e) se aseamana dar nu se identifica cu acontul :

se aseamana cu acontul pentru ca, de regula, este ca si acontul, o parte din pretul vanzarii

se deosebeste de acont prin faptul ca acontul este intotdeauna, si nu ocazional, o parte din pret

f) nu produce efecte in urmatoarele cazuri, potrivit art.1297 Cciv :

daca vanzarea este nula

daca vanzarea se executa corect si fara sa se iveasca litigii

daca vanzarea este rezolutionata de comun acord

daca executarea contractului devine imposibila din pricina unei imprejurari neimputabile niciuneia dintre parti

Dreptul de preemtiune si de retract

1. definitii

a) definitia dreptului de preemtiune → dreptul de preemtiune este dreptul prin care se confera preferinta persoanelor titulari ai acestuia, la cumpararea unui bun, la pret egal, atunci cand proprietarul acestuia il vinde. De ex, dreptul de preemtiune al chiriasului la cumpararea apartamentului pe care l-a inchiriat.

b) definitia dreptului de retract → retractul reprezinta manifestarea unilaterala de vointa prin care debitorul unui drept, drept care a fost transmis de creditor unei alte persoane printr-o cesiune de creanta, cu titlu oneros, poate sa stinga obligatia sa oferind cesionarului (noul creditor) suma pe care acesta din urma a platit-o efectiv concedentului (fostul creditor) pentru creanta respectiva. Cel mai cunoscut este retractul litigios, art.1402 Cciv.

2. comparatii

a) asemanari → dreptul de preemtiune - dreptul de retract

sunt mecanisme juridice care reprezinta vointa legala, vointa care depaseste interesele partilor contractante, dar care, in principiu, opereaza cu respectarea conditiilor contractuale

prin instituirea acestor drepturi este afectata, in general, libertatea persoanei de a contracta, dar aceasta afectare nu face ca vanzarea sa devina o vanzare fortata, deoarece nu este substituita vointa vanzatorului de a instraina, ci numai libertatea acestuia de a-si alege persoana cumparatorului

b) asemanari → (dreptul de preemtiune - dreptul de retract) - cesiunea locatiunii → ca operatiuni juridice, cele doua drepturi se aseamana cu cesiunea locatiunii (locatarul cedent transmite drepturile si obligatiile sale din contractul de locatiune tertului cesionar)

c) deosebiri→ (dreptul de preemtiune - dreptul de retract) - cesiunea locatiunii → cele doua drepturi se deosebesc de cesiunea locatiunii prin faptul ca in cazul acesteia din urma substituirea uneia dintre partile contractante sa face conventional si cu acordul locatorului.

3. analiza dreptului de preemtiune

natura juridica → are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa. Vointa proprietarului-vanzator nu are niciun rol in nasterea si exercitarea dreptului de premtiune de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul, trebuie sa respecte dreptul de preemtiune, sub sanctiunea prevazuta de lege. Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul conform caruia proprietarul dispune liber, exclusiv si absolut de bunul sau (art.480 Cciv). Fiind conceput ca o derogare de la aceste principii, rezulta ca textele care il reglementeaza vor fi interpretate restrictiv. Asemenea drepturilor reale, dreptul de preemptiune este un drept absolut, opozabil erga omnes.

sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune → este, de regula, nulitatea relativa a contractului

a) pot cere anularea contractului

titularii dreptului de preemtiune

succesorii titularului dreptului de preemtiune

b) nu pot cere anularea contractului, pe acest temei, partile contractante, deoarece aceasta sanctiune a fost instituita pentru protejarea titularilor (succesorilor lor) dreptului de preemtiune.

c) actiunea in anularea contractului poate fi ceruta indiferent de urmatoarele aspecte relative la tertul cumparator :

tertul cumparator a fost de buna sau de rea credinta

tertul cumparator avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta

tertul cumparator ar avea dreptul la retractul litigios.

d) dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare (3 ani), vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea unor conditii imperative ale legii (cele referitoare la dreptul de preemtiune).

e) nulitatea relativa poate fi acoperita prin confirmare expresa sau tacita de catre cei indreptatiti sa ceara pronuntarea ei de catre instanta de judecata. Confirmarea tacita se traduce, de ex, prin faptul ca titularii dreptului de preemtiune sau succesorii lor in drepturi nu introduc actiunea in nulitate relativa in termenul de prescriptie.

comparatie dreptul de preemtiune - dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat → cele doua drepturi nu se confunda. Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat este prevazut in art.37 din legea 33/1994 → in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut expoprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul (fostul proprietar) are un drept prioritar la dabandire, la un pret care nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest sens, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.

Deosebirile dintre cele doua drepturi

a) dreptul de preemtiune se exercita numai in caz de instrainare prin vanzare cumparare, in timp ce dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat se poate exercita si in alte cazuri de instrainare, nu numai in caz de vanzare cumparare → fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire in toate cazurile in care expropriatorul (statul sau unitatile administrativ teritoriale) intentioneaza sa instraineze imobilul, deci nu numai in caz de vanzare. Instrainarea bunurilor din proprietatea privata a statului poate avea loc nu numai prin vanzare → ex instrainarea cu titlu gratuit catre o unitate sindicala..

b) titularul dreptului de preemtiune se bucura de acest drept la pret egal cu cel oferit de alti cumparatori, pe cand pretul redobandirii imobilului de catre expropriat are o limita maxima, care nu poate depasi despagubirea reactualizata

c) procedura de exercitare a dreptului de preemtiune este mult mai complicata decat procedura exercitarii dreptului prioritar la redobandirea imobilului expropriat → procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla, constand in notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului expropriat, in termen de 60 de zile de la primirea notificarii.

exemple pentru dreptul de preemtiune →

a) Dreptul de preemptiune reglementat de legea nr.10/2001, modificata prin legea nr.247/2005.

Art.17 → au drept de preemptiune in cazul incheierii unui contract de vanzare cumparare locatarii urmatoarelor imobile :

a)     cele ocupate de unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat

b)     cele ocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul public - crese, camine-spital pentru batrani, spitale, centre de plasament, case de copii

c)     cele ocupate de institutii publice - administratii financiare, trezorerii, ministere si alte autoritati ale administratiei publice cenrale, parchete, judecatorii, tribunale, curti de apel, politie, politie de frontiera, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situatii de urgenta, sedii vamale, arhive nationale, directii judetene de case de asigurari de sanatate, primarii, prefecturi, consilii locale si judetene, inspectorate scolare

d)     cele ocupate de institutii culturale - teatre, opere, muzee, biblioteci

e)     cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal constituite.

Dreptul de preemptiune se poate exercita, sub sanctiunea decaderii, in termen de 90 de zile de la data primirii, prin executor judecatoresc, a notificarii privind intentia de vanzare. In cazul in care contractele de vanzare cumparare se incheie cu incalcarea dreptului de preemptiune, sanctiunea aplicabila este nulitatea absoluta a acelor contracte.

Art. 19 → in cazul imobilelor constructii carora le-au fost adaugate pe orizontala si/sau verticala, in raport cu forma initiala, noi corpuri a caror arie desfasurata insumeaza mai putin de 100% din aria desfasurata initial, fostului proprietar sau, dupa caz, mostenitorului acestuia, li se restituie imobilul in natura. In acest caz, detinatorul suprafetei adaugate imobilului preluat are drept de preemptiune la cumpararea suprafetei restituite fostului proprietar sau, dupa caz, mostenitorului acestuia. In situatia imobilelor constructii carora le-au fost adaugate, pe orizontala sau pe verticala, in raport cu forma initiala, corpuri suplimentare de sine statatoare, fostului proprietar sau, dupa caz, mostenitorului acestuia li se restituie in natura suprafata detinuta in proprietate la data trecerii in proprietatea statului. Noul proprietar al suprafetei restituite in proprietate are drept de preemptiune la cumpararea suprafetei adaugate imobilului dupa trecerea acestuia in proprietatea statului. In ambele cazuri, incalcarea dreptului de preemptiune se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractlui de vanzare cumparare.

Art. 42, alin.2 → imobilele cu o alta destinatie decat cea de locuinta, care nu se restituie persoanelor indreptatite, se pot instraina potrivit legislatiei in vigoare, iar detinatorii cu titlu valabil la data intrarii in vigoare a legii nr.10/2001 au drept de preemptiune. Art. 42, alin.3 → au drept de preemptiune chiriasii imobilelor cu destinatia de locuinta, care nu se restituie persoanelor indreptatite. In ipoteza in care dreptul de preemptiune este incalcat, de aceasta data sanctiunea care se impune este nulitatea relativa a contractului de vanzare cumparare, pentru ca nu se incalca norme care protejeaza interese generale.

b) Dreptul de preemptiune reglementat de art.45 din legea nr.46/200008. → statul are drept de preemtiune la cumpararea de paduri care constituie enclave in fondul forestier proprietate publica a statului sau limitrofe acestuia, la pret si in conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica si terenurile limitrofe acestuia, precum si pentru terenurile acoperite cu vegetatie forestiera.

Procedura

vanzatorul trebuie sa anunte in scris administratorului padurilor proprietate publica a statului intentia sa de vanzare

administratorul padurilor proprietate publica a statului poate sa isi exercite dreptul in termen de 30 de zile de la instiintare

daca administratorul padurilor proprietate publica a statului nu isi manifesta in scris intentia de cumparare, in termen de 30 de zile, atunci vanzarea terenului este libera

Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune → ca exceptie in materie, in acest caz, sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune este nulitatea absoluta → consecinte :

contractul este desfiintat

terenul, obiect al contractului, reintra in patrimoniul vanzatorului, ca si cand nu ar fi fost instrainat niciodata

Dreptul cumparatorului consumator de a se dezice → dreptul consumatorului de denuntare unilaterala a contractului (art.82 L296/2004, numita Codul consumului)

1. dezicerea →

a) este o exceptie de la principiul fortei obligatorii a contractului (principiul irevocabilitatii contractului), care poate fi instituita : legal sau conventional. Legal, acest drept a fost reglementat pentru a proteja interesele consumatorilor, mai ales in cadrul contractelor incheiate la distanta, prin care sunt furnizate produse si servicii

b) este facultatea acordata ad legem achizitorului, de a se retrage de la semnarea contractului, fapt care se traduce juridic prin posibilitatea lui de a reveni asupra consimtamantului dat la perfectarea contractului. Pe fond, aceasta facultatea acordata de lege consumatorului se traduce in dreptul sau de a reveni, dupa incheierea contractului, asupra consimtamantului dat anterior la perfectarea acestuia.

c) este o modalitate de retractare a consimtamantului, iar nu o modalitate de incetare a contractului (precum, de ex, denuntarea unilaterala a locatiunii incheiata pe perioada nedeterminata)

d) este un drept legal si gratuit de retractare a consimtamantului → consecinta → dreptul consumatorului la denuntarea contractului nu poate fi anulat prin nicio clauza contractuala sau intelegere dintre parti, in cazurile prevazute de lege, aceasta fiind nula de drept (art.84 Codul consumului)

e) acest drept vine in intampinarea unei teorii sustinute in doctrina, anume teoria formarii in etape a contractului → potrivit acestei teorii, incheierea valabila a contractului urmeaza urmatoarele etape :

prima faza → consimtamantul profesionistului se intalneste cu consimtamantul consumatorului, contractul nu este deplin format (incheiat), ci doar provizoriu

a doua faza → termenul de dezicere

a treia faza → pe masura ce consumatorul nu isi exercita dreptul de retractare, consimtamantul sau se maturizeaza si contractul se consolideaza, pana cand va fi deplin format

f) deoarece consimtamantul este una din conditiile esentiale ale incheierii contractului (art.948 Cciv), retragerea sa prin exercitarea dreptului de dezicere de catre consumator atrage implicit neindeplinirea restului conditiilor de validitate ale contractului prevazute de art.948 Cciv, si deci desfiintarea contractului.

2. termenul dezicerii →

a) cumparatorul consumator are dreptul de a denunta unilateral contractul in termen de 10 zile lucratoare, fara penalitati si fara invocare vreunui motiv (OG 130/2000, privind protectia consumatorului la incheierea si executarea contractelor la distanta).

b) termenul de 10 zile este numit termen de reflectare (termen de dezicere, termen de retractare , termen de razgandire) si constituie o clauza minimala obligatorie in contractele de achizitionare si servicii. El nu se confunda cu :

termenul de reflexie → termenul acordat consumatorului inainte de a incheia contractul, in vederea gandirii cumpararii

termenul de gratie → termenul acordat de catre instanta debitorului pentru achitarea datoriei

c) termenul de 10 zile incepe sa curga :

pentru produse → de la data primirii lor de catre consumator

pentru servicii →

o      din ziua incheierii contractului

o      dupa incheierea contractului, din ziua in care obligatiile datorate de comerciant au fost indeplinite, cu conditia ca intarzierea sa nu depaseasca 90 de zile.

3. exceptii de la dreptul consumatorului de a se dezice → cazurile in care nu se aplica → in cazul anumitor tipuri de contracte :

contracte de furnizare de servicii a caror executie a inceput deja, cu acordul consumatorului, inainte de expirarea celor 10 zile lucratoare

contracte de furnizare de produse si servicii al caror pret depinde de fluctuatiile cursului pietei financiare, care nu pot fi controlate de comerciant

contractele de furnizare a ziarelor, periodicelor, jurnalelor magazin

contracte de servicii de pariuri sau loterii.