Contractul de antrepriza

Contractul de antrepriza

Sectiunea I – Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de antrepriza1

§ 1. Notiunea contractului de antrepriza

Contractul de antrepriza este contractul in care una dintre parti numita antreprenor se obliga ca, pe riscul sau, sa execute o anumita lucrare, materiala ori intelectuala, sau sa presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, in schimbul unui pret (art. 1851 alin. (1) C.civ.).

Pretul (stabilit fie printr‑o suma de bani sau printr‑o alta prestatie) este un element esential al contractului de antrepriza.

In lipsa lui contractul este cu titlu gratuit (act dezinteresat).

Pretul trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil in momentul incheierii contractului.

Instanta nu are dreptul sa stabileasca pretul sau sa modifice pretul stabilit de parti.

Totusi la lucrari de mica importanta lipsa determinarii pretului nu duce la nulitatea contractului, prezumandu‑se acceptarea de catre beneficiar a pretului practicat de antreprenor (de exemplu, mici reparatii locative, lucrari de cizmarie ori croitorie).

In temeiul contractului de antrepriza se executa constructii de cladiri, instalatii si reparatii la cladiri si obiective industriale, precum si prestarile de servicii (croitorie, tamplarie, cizmarie, reparatii diverse etc.).

Dispozitiile privind contractul de antrepriza sunt aplicabile, in mod corespunzator, si antreprizei pentru lucrari de constructii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru acest contract.

§ 2. Raporturile intre contractul de antrepriza si alte contracte

1) Antrepriza si contractul de munca

In cazul contractului de munca, salariul se plateste dupa cantitatea si calitatea muncii depuse, in timp ce, in cazul antreprizei, se plateste numai rezultatul muncii antreprenorului predat clientului.

Salariatul se afla in situatia de subordonare juridica fata de patron si este obligat sa respecte regulile stabilite de acesta (uneori, prin regulamentul de ordine interioara).

Antreprenorul, in schimb, nu este subordonat beneficiarului.

El se bucura de independenta juridica privind modul de executare a lucrarii comandate, pe care o efectueaza pe propriul sau risc.

2) Antrepriza se deosebeste de locatiunea lucrurilor (locatio rei) intrucat obiectul locatiunii este prestarea folosintei unui lucru in schimbul unui pret, in timp ce obiectul antreprizei este confectionarea unui lucru in schimbul unui pret.

3) Antrepriza si vanzarea unui lucru viitor

Asemanarea intre cele doua contracte apare atunci cand antreprenorul se obliga sa procure pe langa munca sa, si materialul necesar confectionarii obiectului contractului, iar pretul va cuprinde atat valoarea muncii cat si costul materialului.

Potrivit art. 1853 C.civ. „Dispozitiile art. 1655 alin. (1), care defineste contractul de vanzare-cumparare, se aplica in mod corespunzator si contractului de antrepriza.

Calificarea contractului ca antrepriza, respectiv ca vanzare a unui lucru viitor, este in functie de intentia partilor, care pot considera esential lucrul viitor ca rezultat si in acest caz contractul este de antrepriza, sau materialul care depaseste valoarea muncii si in acest caz contractul este de vanzare a unui lucru viitor.

„Contractul este de vanzare, iar nu de antrepriza atunci cand, potrivit intentiei partilor, executarea lucrarii nu constituie scopul principal al contractului, avandu-se in vedere si valoarea bunurilor furnizate” (art. 1855 C.civ.).

4) Antrepriza si contractul de mandat

Obiectul celor doua contracte este diferit.

Mandatul are ca obiect incheierea de catre mandatar de acte juridice cu terte persoane pe seama mandatarului, in timp ce obiectul antreprizei il constituie o lucrare (materiala sau servicii) efectuate de antreprenor pentru client.

In raporturile cu tertii (inclusiv cu subantreprenorii) antreprenorul lucreaza in nume propriu si nu il reprezinta pe client.

Reprezentarea beneficiarului de catre antreprenor se face la nevoie in temeiul unui contract de mandat, si nu al contractului de antrepriza.

§ 3. Caractere juridice

Contractul de antrepriza este un contract consensual, sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva si, in principiu, intuitu personae.

Caracterul intuitu personae priveste organizarea si conducerea lucrarii, pentru ca, in ce priveste executarea ei, antreprenorul poate angaja, fara acordul clientului, subantreprenori si lucratori.

Caracterul intuitu personae functioneaza si cu privire la executarea contractului, cand determinanta la incheierea contractului a fost competenta antreprenorului (un anumit pictor sau un anumit medic).

Contractul de antrepriza trebuie sa indeplineasca conditiile generale de valabilitate ale contractelor privind consimtamantul, obiectul, cauza.

In ce priveste capacitatea partilor, antreprenorul trebuie sa aiba intotdeauna capacitate deplina de exercitiu.

Beneficiarul trebuie sa aiba fie capacitatea deplina de exercitiu atunci cand contractul este un act de dispozitie (construirea unei case), sau capacitatea pentru savarsirea unor acte de administrare a patrimoniului (cand comanda de exemplu reparatii la un imobil).

Predarea lucrului, in cazul in care obiectul contractului sunt reparatiile (cum ar fi pantofii, obiecte casnice etc.), nu il transforma intr‑un contract real pentru ca predarea lucrului poate avea loc si ulterior incheierii contractului.

Cu privire la proprietatea materialelor se vor aplica regulile generale, si anume, daca sunt procurate de antreprenor ele vor fi proprietatea lui (inclusiv puse in opera) pana la terminarea si predarea lucrarii.

Daca din lege sau din contract nu rezulta altfel, antreprenorul este obligat sa execute cu materialele sale.

Antreprenorul care lucreaza cu materialele sale raspunde pentru calitatea acestora potrivit dispozitiilor de la contractul de vanzare (art. 1857 alin. (1) si (2) C.civ.).

Antreprenorul caruia beneficiarul i-a incredintat materialele este obligat sa le pastreze si sa le intrebuinteze potrivit destinatiei lor, conform regulilor tehnice aplicabile, sa justifice modul in care acestea au fost intrebuintate si sa restituie ceea ce nu a fost folosit la executarea lucrarii.

Daca sunt procurate de client acesta pastreaza proprietatea lor si a lucrarii. Ele nu pot fi urmarite de creditorii antreprenorului. Antreprenorul are obligatia de conservare a lor ca un depozitar.

§ 4. Riscurile in contractul de antrepriza

Antreprenorul este obligat sa il informeze fara intarziere pe beneficiar daca normala executare a lucrarii, trainicia ei sau folosirea potrivit cu destinatia acesteia ar fi primejduita din cauza:

a) materialelor procurate sau a celorlalte mijloace pe care, potrivit contractului, beneficiarul le-a pus la dispozitie;

b) instructiunilor necorespunzatoare date de beneficiar;

c) existentei sau ivirii unor imprejurari pentru care antreprenorul nu este tinut sa raspunda (art. 1858 C.civ.).

In cazul in care beneficiarul, desi a fost instiintat de catre antreprenor nu ia masurile necesare intr-un termen potrivit cu imprejurarile, antreprenorul poate rezilia contractul sau poate continua executarea acestuia pe riscul beneficiarului, notificandu-l in acest sens.

Cu toate acestea, daca lucrarea ar fi de natura sa ameninte sanatatea sau integritatea corporala a persoanelor, antreprenorul este obligat sa ceara rezilierea contractului, sub sanctiunea de a prelua riscul si de a raspunde pentru prejudiciile cauzate inclusiv tertilor (art. 1859 C.civ.).

Daca anterior receptiei lucrarea piere ori se deterioreaza din cauze neimputabile beneficiarului, antreprenorul care a procurat materialul este dator sa o refaca pe cheltuiala sa si cu respectarea conditiilor si termenelor initiale, tinand seama, daca este cazul, de regulile privind suspendarea fortuita a executarii obligatiei.

Atunci cand materialul a fost procurat de beneficiar, acesta este tinut sa suporte cheltuielile refacerii lucrarii numai daca pieirea s-a datorat unui viciu al materialelor. in celelalte cazuri, beneficiarul este obligat sa furnizeze din nou materialele, daca pieirea sau deteriorarea nu este imputabila antreprenorului. Aceste dispozitii nu sunt aplicabile atunci cand pieirea sau deteriorarea are loc dupa receptia lucrarii, situatie in care antreprenorul ramane raspunzator, daca este cazul, in temeiul garantiei contra viciilor si pentru calitatile convenite.

Dupa finalizarea constructiei, se va proceda, in conditiile legii, la receptia provizorie la terminarea lucrarii urmata de receptia finala.

Riscurile trec asupra beneficiarului de la data receptiei provizorii la terminarea lucrarii (art. 1878 C.civ.).

§ 5. Subantrepriza

Antreprenorul are dreptul sa incheie contracte de subantrepriza pentru executarea unor parti din lucrare.

Prin contractul de subantrepriza antreprenorul poate incredinta unuia sau mai multor subantreprenori executarea unor parti ori elemente ale lucrarii sau serviciilor, afara de cazul in care contractul de antrepriza a fost incheiat in considerarea persoanei sale.

In raporturile cu beneficiarul, antreprenorul raspunde pentru fapta subantreprenorului la fel ca pentru propria sa fapta (art. 1852 C.civ.)

Subantrepriza  este supusa dispozitiilor prevazute pentru contractul de antrepriza.

Subantreprenorul se deosebeste de antreprenorul de specialitate care contracteaza anumite lucrari de specialitate direct cu beneficiarul si raspunde singur, in calitate de antreprenor, fata de acesta pentru lucrarile care formeaza obiectul contractului in care este parte.

La fel, coantreprenorii sunt antreprenori (nu subantreprenori) care se obliga sa execute o lucrare complexa, contractand direct cu beneficiarul si chiar daca unul dintre ei are rolul de coordonator.

§ 6. Actiunea directa a lucratorilor

Codul civil prevede, prin exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului, ca „In masura in care nu au fost platite de antreprenor, persoanele care, in baza unui contract incheiat cu acesta, au desfasurat o activitate pentru prestarea serviciilor sau executarea lucrarii contractate, au actiune directa impotriva beneficiarului, pana la concurenta sumei pe care acesta din urma o datoreaza antreprenorului la momentul introducerii actiunii” (art. 1856 C.civ.).

Intrucat este o actiune directa impotriva clientului, lucratorii sunt protejati, in sensul ca starea de insolvabilitate sau falimentul antreprenorului nu se va rasfrange asupra creantelor lucratorilor.

Sectiunea a II‑a – Efectele contractului de antrepriza

§ 1. Obligatiile beneficiarului

1) Beneficiarul este obligat sa receptioneze (sa verifice) si sa ia in primire lucrarea dupa terminarea ei integrala.

De indata ce  a primit comunicarea prin care antreprenorul il instiinteaza ca lucrarea este finalizata, beneficiarul are obligatia ca, intr-un termen rezonabil potrivit naturii lucrarii si uzantelor din domeniu, sa o verifice si, daca aceasta corespunde conditiilor stabilite prin contract, sa o receptioneze, precum si, atunci cand este cazul, sa o ridice (art. 1862 C.civ.).

Daca, fara motive temeinice, beneficiarul nu se prezinta sau nu comunica neintarziat antreprenorului rezultatul verificarii, lucrarea se socoteste receptionata fara rezerve.

Beneficiarul care a receptionat lucrarea fara rezerve nu mai are dreptul de a invoca viciile aparente ale lucrarii sau lipsa aparenta a calitatilor convenite.

In cazul in care beneficiarul nu isi executa obligatia de a receptiona si a lua in primire lucrarea executata, el isi angajeaza raspunderea pentru depozitarea si conservarea lucrului, si isi asuma riscurile pieirii fortuite a lucrarii.

Daca antreprenorul s-a obligat sa execute o lucrare cu materialul beneficiarului sau sa presteze un serviciu cu privire la un bun pe care beneficiarul i l-a predat in acest scop, iar acesta din urma nu ridica bunul in termen de sase luni socotit din ziua convenita pentru receptie sau, cand lucrarea ori serviciul s-a finalizat mai tarziu, de la data finalizarii, antreprenorul, dupa ce a instiintat in scris pe beneficiar, are dreptul sa vanda bunul cu diligenta unui mandatar cu titlu gratuit al beneficiarului (art. 1868 alin. (1) C.civ.

Dupa retinerea pretului lucrarii si a cheltuielilor de vanzare, antreprenorul va consemna diferenta la dispozitia beneficiarului.

Dispozitiile mentionate mai sus nu sunt aplicabile in cazul in care beneficiarul introduce impotriva antreprenorului o actiune intemeiata pe neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a lucrarii.

2) Beneficiarul este obligat sa plateasca pretul lucrarii o data cu receptia si cu luarea in primire a acesteia, in masura in care partile nu au convenit altfel.

Beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuiala sa controleze lucrarea in cursul executarii ei, fara a-l stanjeni in mod nejustificat pe antreprenor, precum si sa-i comunice acestuia observatiile sale (art. 1861 C.civ.).

Daca contractul are ca obiect o lucrare complexa de dimensiuni si importanta mai mare este posibil ca partile sa stipuleze plata pretului pe faze de executie.

In acest caz beneficiarul poate invoca exceptia de neexecutare a platilor partiale daca fazele de executie nu sunt terminate in momentul solicitarii platii.

Pretul antreprizei poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii.

Pretul trebuie sa fie serios si determinat sau cel putin determinabil.

Atunci cand contractul nu cuprinde clauze referitoare la pret, beneficiarul datoreaza pretul prevazut de lege ori calculat potrivit legii, sau, in lipsa unor asemenea prevederi legale, pretul stabilit in raport cu munca depusa si prestarea serviciului, avandu-se in vedere si uzantele existente (art. 1854 C.civ.).

Atunci cand, cu ocazia incheierii contractului, pretul lucrarilor sau al serviciilor a facut obiectul unei estimari, antreprenorul trebuie sa justifice orice crestere a pretului.

Beneficiarul nu este tinut sa plateasca aceasta crestere decat in masura in care ea rezulta din lucrari sau servicii care nu puteau fi prevazute de catre antreprenor la momentul incheierii contractului.

Daca pretul este stabilit in functie de valoarea lucrarilor executate, a serviciilor prestate sau a bunurilor furnizate, antreprenorul este tinut, ia cererea beneficiarului, sa-i dea socoteala despre stadiul lucrarilor, despre serviciile deja prestate si despre cheltuielile deja efectuate.

Atunci cand contractul este incheiat pentru un pret global, beneficiarul trebuie sa plateasca pretul convenit si nu poate cere o diminuare a acestuia motivand ca lucrarea sau serviciul a necesitat mai putina munca ori a costat mai putin decat s-a prevazut.

Tot astfel, antreprenorul nu poate pretinde o crestere a pretului pentru motive opuse celor mentionate mai sus.

Pretul forfetar ramane neschimbat, cu toate ca s-au adus modificari cu privire la conditiile de executare initial prevazute, daca parile nu au convenit altfel.

Atunci cand obiectul contractului este o lucrare, beneficiarul este obligat sa plateasca antreprenorului pretul la data si locul receptiei intregii lucrari, daca prin lege sau contract nu se prevede altfel,

In cazul in care lucrarea a pierit ori s-a deteriorat inainte de receptie, fara vina beneficiarului, antreprenorul nu are dreptul la pret atunci cand el a dat materialul sau cand pieirea ori deteriorarea a avut o alta cauza decat viciile materialului dat de beneficiar. In acest caz, contractul ramane in fiinta, fiind aplicabile dispozitiile art. 1860 (art. 1864 C.civ.).

Pentru garantarea platii pretului datorat pentru lucrare, antreprenorul beneficiaza de o ipoteca legala asupra lucrarii, constituita si conservata in conditiile legii (art. 1869 C.civ.).

§ 2. Obligatiile antreprenorului

1) Antreprenorul este obligat sa execute lucrarea comandata la termenul si potrivit caracteristicilor stabilite prin contract.

In cazul lucrarilor complexe antreprenorul este obligat sa execute fazele succesive ale lucrarii la termenele stipulate.

In cazul neexecutarii obligatiei, clientul poate cere instantei ca antreprenorul sa fie obligat la executarea lucrarii, sub sanctiunea daunelor cominatorii, care se pot transforma in daune moratorii, sau ca el sa fie autorizat sa execute lucrarea in contul debitorului antreprenor, ori poate cere rezilierea contractului, cu daune-interese.

2) Obligatia antreprenorului de garantie pentru viciile ascunse ale lucrarii

Antreprenorul datoreaza garantie contra viciilor lucrarii si pentru calitatile convenite potrivit dispozitiilor privind garantia contra viciilor lucrului vandut, care se aplica in mod corespunzator (art. 1863 C.civ.).

Daca anterior receptiei lucrarea piere ori se deterioreaza din cauze neimputabile beneficiarului, antreprenorul care a procurat materialul este dator sa o refaca pe cheltuiala sa si cu respectarea conditiilor si termenelor initiale, tinand seama, daca este cazul, de regulile privind suspendarea fortuita a executarii obligatiei.

Atunci cand materialul a fost procurat de beneficiar, acesta este tinut sa suporte cheltuielile refacerii lucrarii numai daca pieirea s-a datorat unui viciu al materialelor. In celelalte cazuri, beneficiarul este obligat sa furnizeze din nou materialele, daca pieirea sau deteriorarea nu este imputabila antreprenorului.

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile atunci cand pieirea sau deteriorarea are loc dupa receptia lucrarii, situatie in care antreprenorul ramane raspunzator, daca este cazul, in temeiul garantiei contra viciilor si pentru calitatile convenite (art. 1860 C.civ.).

In cazul in care lucrarea a pierit sau s-a deteriorat inainte de receptie, fara vina beneficiarului, antreprenorul nu are dreptul la pret atunci cand el a dat materialul sau cand pieirea, sau deteriorarea a avut o alta cauza decat viciile materialului dat de beneficiar. In acest caz contractul ramane in fiinta, fiind aplicabile dispozitiile art. 1860 C.civ.

Daca dupa terminare lucrarea este receptionata de client, fara obiectii sau rezerve, antreprenorul este descarcat de raspundere pentru viciile aparente care nu mai pot fi invocate ulterior receptiei de catre client.

Raspunderea pentru vicii aparente exista numai daca potrivit legii sau contractului antreprenorul datoreaza garantie, si aceasta intr‑un anumit termen.

In schimb antreprenorul va raspunde in toate cazurile pentru viciile ascunse ale materialelor procurate de el si ale lucrarii dupa receptionarea lucrarii de catre client, si chiar in situatia in care lucrarea a fost executata de subantreprenori sau de persoane angajate de el.

Viciile ascunse ale unei lucrari executate se prescriu prin implinirea unui termen de 3 ani, care curge de la data descoperirii viciilor, dar nu mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrarii sau receptiei finale a bunului sau a lucrarii, iar in cazul unei constructii de la implinirea a trei ani de la data predarii sau receptiei finale a lucrarii (art. 2540 C.civ.).

Termenul de un an este un termen de garantie legala, care poate fi modificat prin acordul partilor, adica printr‑o garantie conventionala.  

3) Antreprenorul are obligatia, dupa terminarea lucrarii, sa o predea, dupa verificare (receptie) clientului.

Lucrarea va fi predata la locul in care se face receptia.

In cazul in care antreprenorul nu preda lucrarea, beneficiarul poate intenta o actiune ex contractu de predare a lucrarii, cu daune moratorii, hotararea putand fi pusa in executare silita, sau poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiei.   

Daca antreprenorul nu preda lucrarea, beneficiarul poate invoca de asemenea exceptia de neexecutare si poate refuza plata pretului, cerut de antreprenor.

Sectiunea a III‑a – Incetarea contractului de antrepriza

Contractul de antrepriza poate fi desfiintat prin acordul partilor sau rezolvit la cererea uneia dintre parti pentru neexecutarea obligatiilor de catre cealalta parte. Contractul poate inceta, de asemenea, in caz de imposibilitate fortuita de executare.

Decesul beneficiarului nu determina incetarea contractului, decat daca aceasta face imposibila sau inutila executarea sa (art. 1870 C.civ.).

In cazul in care antreprenorul decedeaza sau devine fara culpa sa, incapabil de a finaliza lucrarea sau de a presta serviciul, contractul inceteaza daca a fost incheiat in considerarea aptitudinilor personale ale antreprenorului.

Beneficiarul este tinut sa receptioneze partea deja executata, daca o poate folosi.

In acest caz, beneficiarul este obligat sa plateasca, in proportie cu pretul convenit, valoarea lucrarilor efectuate si a cheltuielilor facute in vederea finalizarii lucrarii, insa numai in masura in care aceste lucrari si cheltuieli ii sunt de folos.

Beneficiarul are dreptul, cu conditia de a plati o indemnizatie adecvata, sa ceara predarea materialelor pregatite si a planurilor pe cale de a fi puse in executare, dispozitiile legale privitoare la drepturile de proprietate intelectuala ramanand aplicabile.

Beneficiarul poate rezilia contractul in urmatoarele cazuri:

a) respectarea termenului convenit pentru receptia lucrarii a devenit vadit imposibila;

b) lucrarea sau serviciul nu se executa in modul convenit si, intr-un termen stabilit de beneficiar potrivit cu imprejurarile, antreprenorul nu remediaza lipsurile constatate si nu schimba pentru viitor modul de executare a lucrarii sau serviciului;

c) neexecutarea oricaror alte obligatii ce revin antreprenorului potrivit legii sau in temeiul contractului (art. 1872 C.civ.).

Daca antreprenorul nu poate incepe sau continua executarea contractului din cauza neindeplinirii de catre beneficiar a propriilor obligatii, antreprenorul este indreptatit sa obtina rezilierea contractului, cu daune-interese, daca este cazul (art. 1873 C.civ.).

Sectiunea a IV‑a – Contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

§ 1. Notiune

Antrepriza de constructie de cladiri sau orice alte imobile (cai de comunicatie, uzine etc.) si lucrari de instalatii si reparatii la constructii, inclusiv proiectarea, reprezinta cea mai importanta forma de antrepriza.

Prin contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii, antreprenorul se obliga sa execute lucrari care, potrivit legii, necesita eliberarea autorizatiei de construire (art. 1874 C.civ.).

Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii ca si a art. 3 din Legea nr. 114/1996 a locuintei, executarea (si desfiintarea) constructiilor poate incepe si realiza numai in temeiul si cu respectarea autorizatiei eliberate de consiliul judetean sau a consiliul local al municipiilor, oraselor sau comunelor, dupa caz.

Contractul de antrepriza de constructii trebuie intocmit in forma scrisa, ceruta ad probationem. Lucrarile de constructii pot fi realizate numai de persoane fizice sau persoane juridice autorizate.

§ 2. Obligatiile executantului si ale proiectantului in contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii. Calitatea in constructii

Legea nr. 10/1995 foloseste urmatoarele notiuni sinonime cu cele din Codul civil pentru a desemna partile din contractul de antrepriza de constructii: investitor pentru beneficiar, executant pentru antreprenor si proiectant pentru arhitect.

Obligatiile executantului de constructii sunt cele ale antreprenorului din cadrul oricarei antreprize: sa execute lucrarea contractata la termenul si potrivit caracteristicilor stabilite in contract (a planurilor si proiectelor de executie), sa predea investitorului lucrarea terminata dupa verificarea (receptia) acesteia si sa garanteze pe investitor pentru viciile si pentru calitatea lucrarii.

Garantia pentru viciile constructiei si raspunderea pentru calitatea constructiei prezinta particularitati care impun o tratare detaliata a acestei obligatii.

Antrepriza de constructii prezinta unele particularitati fata de antrepriza reglementata de Codul civil (de drept comun).

1) Termenele legale de garantie

Prin art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii s‑a prevazut raspunderea antreprenorului, proiectantului, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantilor si furnizorilor de materiale, executantului, dirigintelui de santier etc. pentru viciile ascunse ale constructiei ivite in termen de 10 ani de la receptia lucrarii, iar pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si executie in vigoare la data realizarii ei, raspunderea „pe toata durata de existenta a constructiei“ de orice categorie (si a instalatiilor aferente acestora), indiferent de forma de destinatie si proprietate.

Pentru viciile aparente, executantul are, potrivit Legii nr. 10/1995 (in mod derogatoriu de la descarcarea de raspundere care intervine dupa receptie in cazul antreprizei de lucrari), obligatia „de a remedia, pe propria cheltuiala, defectele de calitate aparute din vina sa [] in perioada de garantie stabilita potrivit legii, fara a distinge dupa cum viciile sunt aparente sau ascunse (art. 23 lit. k).

Raspunderea executantului, respectiv a proiectantului, astfel cum am prezentat‑o mai sus, functioneaza in raporturile lui cu investitorul si cu succesorii sai in drepturi (inclusiv cu cei particulari, cum ar fi cumparatorul constructiei).

Fata de terti, executantul poate raspunde pentru fapta proprie in temeiul art. 1357 C.civ., iar proprietarul cladirii raspunde pentru ruina edificiului in temeiul art. 1378 C.civ.

2) Clauze contractuale de limitare sau inlaturare a raspunderii antreprenorului de constructii, mai ales cele care ar privi daramarea sau amenintarea cu daramarea constructiei nu sunt admise.

Sunt permise insa clauze de agravare a raspunderii antreprenorului pentru vicii.

3) Termenele de garantie contra viciilor lucrarii sunt stabilite de legea speciala (art. 1879 alin. (1) C.civ.).

Termenul de prescriptie al actiunii in raspunderea pentru vicii este cel de drept comun de 3 ani.

Arhitectul sau inginerul este exonerat de raspunderea pentru viciile lucrarii numai daca dovedeste ca acestea nu rezulta din culpa sa cu privire la expertizele sau planurile pe care le-a furnizat si, daca este cazul, cu privire la coordonarea sau supravegherea lucrarilor.

Antreprenorul este exonerat de raspundere numai daca dovedeste ca viciile rezulta dintr-o culpa in expertizele sau in planurile arhitectului ori ale inginerului ales de catre beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decat daca dovedeste ca viciile rezulta din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.

Fiecare dintre partile mentionate poate fi exonerata de raspundere daca dovedeste ca aceste vicii rezulta din deciziile impuse de beneficiar in alegerea solului sau a materialelor ori in alegerea subantreprenorilor, a expertilor sau a metodelor de construire. Exonerarea de raspundere nu opereaza atunci cand aceste vicii, desi puteau sa fie prevazute in cursul executarii lucrarii, nu au fost notificate beneficiarului.

Prescriptia dreptului la actiune pentru vicii aparente incepe sa curga de la data receptiei finale sau, dupa caz, a implinirii termenului acordat antreprenorului prin procesul-verbal de receptie finala, pentru inlaturarea viciilor constatate.

Prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarii de proiectare incepe sa curga odata cu prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarilor executate de antreprenor, afara numai daca viciile lucrarilor de proiectare au fost descoperite mai inainte, caz in care prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii acestora (art. 1880 C.civ.).

§ 3. Obligatiile beneficiarului in contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

Investitorii sunt in sensul Legii nr. 10/1995 (art. 21) persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente.

Codul civil foloseste pentru investitor termenul de beneficiar.

In principiu, obligatiile beneficiarului in antrepriza de constructii sunt aceleasi ca in contractul de antrepriza de lucrari in general: sa primeasca lucrarea dupa receptie si sa plateasca pretul acesteia.

1) Beneficiarii au obligatii referitoare la calitatea constructiilor: stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare si executie pe baza reglementarilor tehnice, precum si a studiilor si cercetarilor efectuate; obtinerea acordurilor si a vizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire; asigurarea verificarii proiectelor prin specialisti verificatori de proiecte asistati; asigurarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau agenti economici de consultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor etc.

Beneficiarul este obligat sa permita antreprenorului, in masura in care este necesara pentru executarea lucrarii, folosirea cailor de acces, a instalatiilor proprii de alimentare cu apa si a altor utilitati ce deservesc imobilul (art. 1875 C.civ.)

In cursul executarii contractului, beneficiarul are dreptul ca, fara a stanjeni activitatea normala a antreprenorului, sa controleze stadiul de executie, calitatea si aspectul lucrarilor efectuate si ale materialelor intrebuintate, precum si orice alte aspecte referitoare la indeplinirea de catre antreprenor a obligatiilor sale contractuale.

Beneficiarul comunica antreprenorului constatarile si instructiunile sale in scris, daca nu s-a convenit altfel.

La finalizarea acelei parti din lucrare ce urmeaza a fi acoperita prin executarea ulterioara a altor lucrari sau prin montarea unor elemente de constructii, antreprenorul si beneficiarul sunt obligati sa constate impreuna existenta partii finalizate si conformitatea acesteia cu dispozitiile legale si clauzele contractului. In acest scop, daca nu s-a convenit altfel, antreprenorul il convoaca pe beneficiar la locul executarii lucrarii inauntrul unui termen rezonabil, a carui intindere se stabileste, potrivit uzantelor existente, in raport cu natura lucrarii si locul situarii acesteia. In cazul in care beneficiarul nu se prezinta la termenul comunicat in scris sau pe alta cale convenita de catre parti, antreprenorul poate intocmi singur actul de constatare a lucrarii ce urmeaza a fi acoperita (efectuand o autoreceptie) (art. 1876 C.civ.).

In cazul in care, in cursul executarii contractului, constata greseli sau lipsuri in lucrarile de proiectare in temeiul carora s-a incheiat contractul, antreprenorul este obligat sa comunice de indata beneficiarului si proiectantului constatarile sale, impreuna cu propunerile de remediere, in masura in care acestea intra in domeniul pregatirii sale profesionale, precum si sa ceara beneficiarului sa ia masurile corespunzatoare:

Daca beneficiarul, luand si avizul proiectantului, nu comunica de indata masurile luate pentru inlaturarea greselilor sau lipsurilor semnalate, ori daca masurile luate nu sunt corespunzatoare, antreprenorul poate sa suspende executarea lucrarilor, instiintandu-i de indata despre aceasta pe beneficiar si proiectant.

Dupa finalizarea constructiei, se va proceda, in conditiile legii, la receptia preliminara urmata de receptia finala.

Riscurile trec asupra beneficiarului de la data receptiei preliminare (art. 1878 C.civ.).

2) Obligatia de plata a pretului prezinta unele particularitati in cazul antreprizei de constructii, determinate de obiectul acesteia.

Pretul poate fi stabilit forfetar (printr‑o suma globala) sau pe deviz (pret pe deviz).

Daca lucrarea a fost contractata pe un pret forfetar (global), antreprenorul este obligat sa execute si sa predea lucrarea in conditiile prevazute in contract si nu poate cere nici o sporire de plata (pret), nici sub motiv de scumpire a muncii sau materialelor, nici pentru motivul ca s‑ar fi facut schimbari si adaugiri la planul initial, afara de cazul in care adaugirile si schimbarile au fost aprobate in scris de beneficiar si a fost modificat cu aceasta ocazie si pretul.

Pretul este insa, de regula, stabilit pe baza de deviz, adica pe baza unei estimari provizorii pe articole. Aceasta estimare se poate modifica in timpul executarii lucrarii, in functie de pretul real al materialelor si al muncii, precum si prin adaugarea unor lucrari suplimentare.

Pretul este fixat articol cu articol, si suporta variatii in functie de preturile pietei, iar pretul total (final) va depinde de cantitatea lucrarilor efectiv executate.

§ 4. Constructia de locuinte

Constructia de locuinte, care cunoaste unele reguli speciale, se completeaza cu dreptul comun in materie de antrepriza de constructii.

Constructia de locuinte este prevazuta in principal in capitolul 2 al Legii locuintei nr. 114/1996.

Legea stabileste principiul ca „Persoanele fizice sau juridice romane pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora“.

Legea prevede o serie de facilitati fiscale (scutire de impozit pe profit) pentru persoanele juridice care investesc din profit pentru realizarea de locuinte.

Locuintele care se realizeaza in aceste conditii pot fi amplasate pe terenurile persoanelor fizice beneficiare de locuinta, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate in acest scop de catre consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, cu reducerea taxei de concesiune pana la 95%.

Lucrarile privind cladirile si terenurile necesare pentru construirea de locuinte prin Agentia Nationala pentru Locuinte cu exceptia caselor de vacanta sunt de utilitate publica.

Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuinte cu suprafetele construite prevazute in anexa nr. 1 la lege, exercitand controlul asupra pretului de vanzare, in vederea inlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, in urmatoarea ordine de prioritate:

a) tinerii casatoriti care, la data contractarii locuintei, au fiecare varsta de pana la 35 de ani;

b) persoanele care beneficiaza de facilitati la cumpararea sau construirea unei locuinte, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata;

c) persoanele calificate din agricultura, invatamant, sanatate, administratie publica si culte, care isi stabilesc domiciliul in mediul rural;

d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.

Persoanele din categoriile mentionate pot beneficia de o subventie de la bugetul de stat  si de plata in rate lunare, pe termen de 20 de ani a diferentei fata de pretul final al locuintei.

Pana la restituirea integrala a sumelor datorate, locuinta este ipotecata legal conform prevederilor art. 18 din Legea nr. 114/1996 si nu poate fi instrainata decat dupa ce beneficiarul restituie integral contractantului sumele datorate, actualizate, si sumele actualizate, obtinute ca subventii de la bugetul de stat.

Terenul aferent constructiei este concesionat pe durata existentei constructiei.

Contractul va fi pus in executare la data semnarii lui de catre partile contractante.

Predarea‑primirea locuintei se va efectua pe baza de proces‑verbal incheiat intre vanzator si cumparator.

Prin Legea nr. 152 din 15 iulie 1998 pentru dezvoltarea constructiei de locuinte la nivel national s‑a infiintat Agentia Nationala pentru Locuinte.

Agentia Nationala pentru Locuinte este o institutie de interes public cu personalitate juridica, de coordonare a unor surse de finantare in domeniul constructiei de locuinte, avand autonomie financiara.

Agentia Nationala pentru Locuinte are ca obiect realizarea unor montaje financiare, precum si atragerea si administrarea resurselor, in conditiile prezentei legi, pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea si extinderea unor locuinte, inclusiv pentru cele exploatate in regim de inchiriere.

Din resursele Agentiei Nationale pentru Locuinte se acorda credite, care se garanteaza prin constituirea de ipoteci asupra imobilului – teren si constructie –, liber de orice sarcina.

Inscrierea ipotecii se face pe baza contractului de creditare. Operatiunea de inscriere a ipotecii este scutita de taxa de timbru.

Pentru derularea activitatilor specifice operatiunii de creditare, Agentia Nationala pentru Locuinte incheie conventii speciale cu institutiile bancare, depozitare ale resurselor sale, care vor actiona ca banci de credit ipotecar.

Investitiile privind constructiile de locuinte pentru tineri, destinate inchirierii, pe baza proiectelor aprobate de Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, sunt finantate de la bugetul de stat si de la bugetele locale, precum si din credite interne sau externe si din alte surse legal constituite.

In scopul facilitarii constructiilor de locuinte a fost reglement prin Legea nr. 190/1999 creditul ipotecar si garantarea lui.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala si garantat cel putin ca ipoteca asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteca.

Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului si dureaza pana la rambursarea integrala a sumelor datorate in temeiul respectivului contract.

In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior.

Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

Pot acorda credit ipotecar institutiile autorizate; bancile universale si bancile de credit ipotecar, A.N.L., societatile de credit ipotecar si orice alte entitati reglementate prin legi speciale sa acorde credite ipotecare pentru investitii imobiliare.