Contractul de inchiriere a locuintelor

Contractul de inchiriere a locuintelor

Principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr. 114/1996

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Obiectul contractului de inchiriere

1.Locuinta inchiriata. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).

2.Chiria.

Chiria reprezinta suma de bani pe care chiriasul trebuie sa o plateasca proprietarului.Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare ,regulile de modificare a acesteia si modul de plata . Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite.Chiria trebuie sa fie determinata sau determinabila , sa fie sincera si serioasa.

Efectele contractului

Obligatiile proprietarului

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.

Obligatiile proprietarului sunt urmatoarele:

-sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta.In caz de neexecutare , chiriasul poate cere predarea silita , poate opune exceptia de neexecutare sau poate cere rezilierea contractului.

-sa ia masuri ptr repararea si mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.

-sa intretina , in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii , elementele de constructie exterioare ale acesteia , curtile si gradinile precum si spatiile comune ale cladirii.

-sa intretina instalatiile comune propriei cladiri.

-proprietarul are obligatia de a garanta pe chirias impotriva evictiunii si impotriva viciilor , in conditiile dreptului comun , in materie de locatiune.

Obligatiile chiriasului.

In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de catre chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Evident, in contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni sau meserii. Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar. Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu, in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului.

In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art.29):

a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor neco-respunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;

c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna, pe toata durata contractului de inchiriere;

d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia.

Obligatia de plata a chiriei - Plata este cherabila se se faca in termenele prevazute in contract.In principiu , chiria se stabileste prin negocierea libera intre parti.

Incetarea contractului de inchiriere.

Cauzele de incetare a contractului de inchiriere se pot clasifica in doua categorii:

-ajungerea la termen (expirarea contractului)

Potrivit dreptului comun, locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiunea tacita. In materia contractului de inchiriere, dimpotriva, expirarea termenului, de regula, nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului de inchiriere, iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legala a termenului contractual.

-cauze de incetare care intervin inainte de expirarea contractului.

Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termen poate fi dispusa in urmatoarele cazuri:

a)       Rezilierea conventionala - este cauza de incetare a contractului de inchiriere atunci cand , continuarea executarii contractului nu prezinta interes ptr ambele parti.Este expresia principiului simetriei actelor juridice.

b)       Rezilierea la cererea chiriasului este cauza de incetare cu conditia notificarii prealabile , in termen de 60 zile.Chiriasul este obligat sa plateasca chiria pana la expirarea termenului de preavis.

c)           Rezilierea la cererea proprietarului.Aceasta reziliere poate fi ceruta de proprietar cand:  -chiriasul nu a achitat chiria 3 luni consecutiv ; Chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei etc ; Chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei ;Chiriasul nu a respectat clauzele contractului.

Contractul se reziliaza pe data hotararii judecatoresti definitive.

d)       Rezilierea la cererea asociatiei de proprietari - at cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni.

e)       Alte cauze de incetare a contractului de inchiriere : detinerea unei locuinte , proprietate privata; instrainarea unei locuinte , dupa data de 1 ianuarie 1990; detinerea in calitate de chirias a unei locuinte din fondul locativ de stat; cumpararea unei locuinte cu credit de la stat.

Subinchirierea locuintei si cesiunea locuintei.

Subinchirierea se poate face de catre chirias , dar numai cu acordul prealabil si scris al proprietarului , in conditiile stabilite de acesta si numai daca subinchirierea nu a fost interzisa sin contractul de inchiriere principal.

Legea nu are dispozitii exprese cu privire la cesiunea contractului.In aceste conditii se apeleaza la regulile privind dr.comun in materie de locatiune. (art 1418 C civ)

Schimbul voluntar de locuinte - titulatii de contract de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea , dupa caz , a proprietarului locuintei.