Contractul de inchiriere a locuintei

Contractul de inchiriere a locuintei

Capitolul I

Consideratiuni generale

Sectiunea I – Notiunea si caracterele juridice ale contractului de inchiriere a locuintei. Sediul reglementarii

§ 1. Notiune

Contractul de inchiriere a locuintei este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (locatar), folosinta totala sau partiala, pe o durata determinata, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani (chiria).1

Locuinta este definita de lege ca fiind constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Legea introduce si notiunea de „locuinta convenabila“, care prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerintele utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, asigura necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena asigurand cerintele minimale prevazute de Lege.

§ 2. Caractere juridice

Contractul de inchiriere a locuintelor este o varietate a contractului de locatiune, si nu un contract distinct.

Inchirierea este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva, prin care se transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Inchirierea (notiune specie) se deosebeste de locatiune (notiune gen) prin obiectul sau specific: locuinta.

§ 3. Sediul reglementarii

Inchirierea locuintelor este reglementata in principal de Legea locuintei nr. 114/1996, cu modificarile si completarile ulterioare.

In consecinta, contractului de inchiriere a locuintei i se aplica o legislatie speciala, locativa, care se completeaza cu dispozitiile Codului civil in materie de locatiune (art. 1824-1835 C.civ. „Reguli particulare in materia inchirierii locuintelor”).

Dispozitii care intereseaza inchirierea locuintelor sunt cuprinse, de asemenea, in Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate, in mod abuziv, in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (art. 13 si art. 15).

§ 4. Domeniul de aplicare

Legea nr. 114/1996 reglementeaza aspectele sociale, economice, tehnice si juridice ale constructiei si folosintei locuintelor.

Ea este aplicabila „contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta definita ca fiind o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii“ (art. 2 lit. a), precum si „curtii“ si gradinii inchiriate o data cu suprafata locativa (art. 21 lit. c).

In schimb, Legea nr. 114/1996 nu va fi aplicabila, ci vor fi incidente dispozitiile Codului civil in materie de locatiune, in cazul in care obiectul exclusiv al contractului ar fi curtea sau garajul, ori o casa de vacanta definita „ca locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recrearii“.

Legea locuintei nu se va aplica, de asemenea, in cazul suprafetelor cu alta destinatie decat cea de locuinta (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.), pentru care exista reglementari speciale care prevad ca inchirierea acestor suprafete se face pe criterii comerciale, prin licitatie.

Locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta, apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital privat, este supusa dreptului comun, in masura in care nu ar exista reglementari speciale.

Capitolul II

Incheierea contractului de inchiriere

Temeiul dreptului de folosinta al locuintei inchiriate il constituie contractul de inchiriere.

Legea nr. 144/1996 prevede ca dreptul de folosinta al locuintei se naste pe data „intrarii in vigoare“ a contractului de inchiriere si exista pe durata acestuia (art. 21 lit. i).

§ 1. Clauzele contractului de inchiriere

Inchirierea locuintelor se face in temeiul contractului scris dintre proprietar si chirias, care va cuprinde:

a) numele sau denumirea proprietarului, domiciliul, buletinul de identitate seria nr. (in cazul persoanelor fizice) sau denumirea persoanei juridice, sediul (reprezentata prin, in calitate de administrator al fondului imobiliar ce apartine domeniului public din patrimoniul consiliului local al ), numele si prenumele chiriasului, domiciliul, legitimat cu buletin de identitate seria nr. .., eliberat de;

b) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;

c) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;

d) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;

e) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;

f) suma platita in avans in contul chiriei;

g) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;

h) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;

i) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;

j) data intrarii in vigoare si durata;

k) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;

l) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;

m) alte clauze convenite intre parti.

Art. 1826 C.civ. prevede ca: „Este considerata nescrisa orice clauza in temeiul careia:

a) chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator;

b) se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului;

c) chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator;

d) locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.”

Dispozitii asemanatoare exista si in Legea nr. 114/1996 a locuintei (art. 22).

§ 2. Partile contractante

Potrivit art. 21 alin. 1 din Legea locuintei, „inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris“.

Rezulta ca, in contractul de inchiriere, vor exista doua parti: locatorul, cel care inchiriaza locuinta, si locatarul (chiriasul), cel care dobandeste dreptul de folosinta asupra locuintei.

1. Locatorul

Locatorul este titularul dreptului de proprietate privata (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala) sau al dreptului de proprietate publica (unitate administrativ-teritoriala) asupra locuintei.

Persoana fizica sau persoana juridica, proprietare ale locuintei, vor incheia direct contractul de inchiriere.   

Intrucat, prin contractul de inchiriere, nu se transmite proprietatea asupra locuintei, ci se asigura doar folosinta ei, el poate fi incheiat si de un locator neproprietar, dar titular al unui alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau chiar de creanta (chiriasul principal subinchiriaza locuinta sa) fireste, daca dreptul pe care il are ii permite acest lucru.

In sfarsit, daca locuinta este proprietatea statului (locuintele de protocol) sau a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul va fi incheiat de persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege.

2. Locatarul (chiriasul)

Locatarul (chiriasul) titular de contract este persoana care incheie contractul in scopul dobandirii dreptului de folosinta asupra locuintei.

Contractul poate fi incheiat de mai multe persoane in calitate de locatari, situatie in care devin cotitulari ai contractului de inchiriere.

Dreptul de folosinta asupra locuintei si dependintelor, numit si drept locativ, se dobandeste insa in mod derivat din dreptul locativ al titularului si de catre alte persoane care vor locui impreuna cu titularul contractului si care vor fi mentionate in contract (art. 21 lit. k).1

In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, precum si in cazul titularului de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, inchirierea continua, dupa caz:

a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;

b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu acesta;

c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de inchiriere se dispune prin hotarare judecatoreasca.

In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului ori implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei (art. 27).

In cazul in care locuinta este detinuta in temeiul unui contract de inchiriere, fiecare sot are un drept locativ propriu, chiar daca numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este incheiat inainte de casatorie (art. 323 alin. (1) C.civ.).

La desfacerea casatoriei, daca nu este posibila folosirea locuintei de catre ambii soti si acestia nu se inteleg, beneficiul contractului de inchiriere poate fi atribuit unuia dintre soti, tinand seama, in ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa in desfacerea casatoriei si de posibilitatile locative proprii ale fostilor soti.

Sotul caruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere este dator sa plateasca celuilalt sot o indemnizatie pentru acoperirea cheltuielilor de instalare intr-o alta locuinta, cu exceptia cazului cand divortul a fost pronuntat din culpa exclusiva a acestuia din urma.

Atribuirea beneficiului contractual de inchiriere se face cu citarea locatorului si produce efecte fata de acesta de la data la care hotararea judecatoreasca a ramas definitiva (art. 324 C.civ.).

Aceleasi dispozitii se aplica si in cazul in care  bunul este proprietatea comuna a celor doi soti, atribuirea beneficiului locuintei conjugale poroducand efecte pana la data ramanerii irevocabile a hotararii de partaj.

§ 3. Forma contractului de inchiriere

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat in scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale (art. 21 din Legea nr. 114/1996).

Rezulta, deci, ca inchirierea este un contract consensual, valabil incheiat prin acordul de vointa al celor doua parti: locatorul si chiriasul.

Intocmirea in forma scrisa a contractului de inchiriere (consemnarea lui in scris) este o cerinta ad probationem si nu ad validitatem.

Dovedirea existentei contractului de inchiriere se va putea face numai in scris, prin producerea „formularului“ prevazut la anexa 12 in Normele metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobata prin H.G. nr. 1275/2000, cu modificarile ulterioare, completat si semnat atat de locator, cat si de chirias.

Prin urmare, per a contrario, este exclusa, in caz de litigiu, dovada prin martori sau prezumtii a unui contract de inchiriere.

In literatura juridica2, a fost exprimata si opinia ca inadmisibilitatea probei cu martori si prezumtii, ca si necesitatea dovedirii contractului de inchiriere prin inscris, ar functiona numai inainte de punerea in executare a contractului, dar ca, daca s-ar incepe executarea unui contract de inchiriere verbal incheiat, proba existentei lui ar putea fi facuta prin martori si prezumtii, adica ar exista un inceput de dovada scrisa.

Credem insa ca fata de dispozitia categorica a art. 21 precitat, care cere consemnarea in scris a acordului de vointa al partilor si stabileste si clauzele obligatorii pe care trebuie sa le contina contractul, coroborat cu art. 31 din Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 114/1996, care prevede: „Contractul de inchiriere incheiat in baza prevederilor art. 21 din lege si conform modelului prezentat in anexa nr. 12 din prezentele norme metodologice“, forma scrisa si determinata de lege a contractului de inchiriere, ca instrument probatoriu exclusiv, este obligatorie in orice situatie.

Mai mult, pe planul consecintelor practice, sanctiunea lipsei instrumentului probatoriu (contractul verbal) si sanctiunea lipsei formei ceruta ad validitatem va fi aceeasi, si anume imposibilitatea constatarii existentei contractului si a producerii efectelor de catre acesta.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor inregistra noul contract de inchiriere la organul fiscal teritorial.

Dispozitia de mai sus este o exigenta de ordin fiscal, menita sa permita stabilirea impozitului pe veniturile obtinute din chirii, a carei incalcare nu atrage nulitatea contractului de inchiriere, dar conduce la sanctiuni fiscale.

§ 4. Obiectul contractului de inchiriere

Obiectul contractului de inchiriere il constituie folosinta locuintei inchiriate si pretul acestei folosinte (chiria).

1. Locuinta

Locuinta inchiriata este definita de lege ca fiind constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Dependintele sunt incaperile care, prin functiunile lor, asigura folosirea corespunzatoare a locuintei, si anume: antreu, tinda, vestibul, hol, veranda, culoare, bucatarie, chicineta, oficiu, debara, camara, camera de baie, WC, spalatorie, uscatorie, pivnita, boxa, logie terasa si magazie din zid.

In notiunea de locuinta sunt incluse si curtea si gradina aferente cladirii, care se inchiriaza in exclusivitate sau, dupa caz, o data cu suprafata locativa si dotarile ei (art. 2 alin. 1 lit. a si art. 21 alin. 1 lit. b).

Prin urmare, in contractul de inchiriere vor fi mentionate toate spatiile care se inchiriaza, cu inventarul obiectelor si al dotarilor aferente.

Locuinta trebuie sa existe in momentul incheierii contractului de inchiriere.

2. Chiria

Plata chiriei este obligatia principala a locatarului (chiriasului), prestata in schimbul folosintei locuintei pe durata contractului.

Contractul de inchiriere trebuie sa cuprinda valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acestuia si modul de plata, precum si suma platita in avans in contul chiriei.

Chiria practicata pentru locuinta trebuie sa acopere cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normala, potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.

Chiria se stabileste, in principiu, in functie de elementele infatisate mai sus, prin liberul acord dintre partile contractante.

Pentru locuintele aflate in proprietatea statului, nivelul maxim al chiriei se stabileste prin lege speciala, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone de catre consiliile locale, dupa criteriile avute in vedere la stabilirea impozitelor si taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea unui coeficient la chiria de baza.

Chiriile pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuintele de serviciu, locuintele de interventie si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si ale regiilor autonome se calculeaza pornindu-se de la un tarif de baza lunar.

Tariful de baza al chiriei (lei/m2) se actualizeaza in functie de rata lunara a inflatiei, prin hotarare a Guvernului, pana la data de 31 ianuarie a fiecarui an.

Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele mentionate mai sus si terenul aferent acestora nu poate depasi 15% din venitul net lunar pe familie, in cazul in care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie.

In cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31 alin. 1 din OUG nr. 40/1999).

Sub sanctiunea rezilierii contractului, chiriasul are obligatia sa aduca la cunostinta proprietarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natura sa determine marirea chiriei.

Pentru locuintele sociale, nivelul maxim al chiriei este de 10% din venitul lunar net pe familie, calculat pe ultimele 12 luni. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta.

Pentru locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice, redobandite in conditiile Legii nr. 112/1995 prin admiterea actiunilor in revendicare ori in conditiile Legii nr. 10/2001, chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias, cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, dar nivelul ei maxim nu poate depasi 25% din venitul lunar net pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie. Chiriasul are obligatia, sub sanctiunea rezilierii contractului, sa aduca la cunostinta proprietarului modificarile venitului net lunar pe familie, de natura sa determine marimea chiriei.

Orice litigiu intre chirias si proprietar cu privire la nivelul si plata chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza teritoriala este situata locuinta.

Daca chiriasul a fost obligat prin hotarare judecatoreasca definitiva sa plateasca o chirie majorata, proprietarul poate cere rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului, atunci cand chiriasul, cu rea-credinta, nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive, incepand cu luna urmatoare ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.

In cazul imobilelor preluate de stat in mod abuziv pana la 22 decembrie 1989, si restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora neincheierea noului contract de inchiriere, cauzata de neintelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere pana la incheierea noului contract.

§ 5. Durata inchirierii

1. Contractul de inchiriere se incheie de regula pe o durata determinata

Clauza duratei si momentul de la care incepe sa se calculeze sunt mentiuni obligatorii ale contractului de inchiriere, care are ca obiect locuinte aflate in administrarea societatilor comerciale.

Contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta detinute de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale ale acestuia se incheie pe o durata de 5 ani, prin asemanare cu durata prorogarilor legale.

In cazul contractelor de inchiriere incheiate de proprietarii privati ai locuintei, durata contractului este stabilita prin acordul de vointa al locatorului si chiriasului.

Contractul de inchiriere se poate incheia in acest caz si pe durata nedeterminata (art. 1824 alin. (1) C.civ.).

In cazul locuintelor restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, proprietarul recunoscut in justitie va incheia cu fostul cumparator care ocupa efectiv locuinta, la cererea acestuia, un contract de inchiriere pentru o durata de cel mult 5 ani (art. 15 Legea nr. 10/2001 si art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999).

2. Prelungirea si incheierea anumitor contracte de inchiriere

In scopul asigurarii stabilitatii dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit peste vointa partilor, prelungind efectele contractelor de inchiriere incheiate care au ca obiect suprafete locative aflate in patrimoniul statului sau unitatilor sale administrativ-teritoriale (prorogarea legala).

In vederea asigurarii continuitatii contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinta si pentru cele privind garajele din imobilele care se afla in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, a caror durata expira la data de 8 aprilie 2004, elemente care vizau interesul public si general si constituia situatie de urgenta si totodata extraordinara, a fost adoptata O.U.G. nr. 8/2004 in temeiul careia „Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatie de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta, care expirau la data de 8 aprilie 2004 au fost prelungite de drept pentru o perioada de 5 ani.”

La 19 mai 2009 a intrat in vigoare Ordonanta de Urgenta nr. 44/13 mai 2009, care dispune ca „Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatie de locuinte din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale reglementate de Ordonanta de Urgenta nr. 8/2004, pentru care a operat tacita relocatiune in conditiile prevazute de art. 1437 din Codul civil, in vigoare la data adoptarii ordonantei, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta”.

Prelungirea contractelor de inchiriere, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a Ordonantei de urgenta nr. 40/1999.

In cazurile restituirii imobilelor catre fostii proprietari, intre proprietari si chiriasi se va incheia un contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor inregistra noul contract de inchiriere la organul fiscal teritorial.

Persoana juridica, care a detinut sau a administrat locuinta, va comunica chiriasului titular al contractului de inchiriere, in scris, cu confirmare de primire, in termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuintei, faptul ca incepand cu aceasta data poate sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul care a redobandit locuinta. In acelasi timp este obligata sa puna la dispozitie proprietarului, fara plata, copii de pe contractul de inchiriere si de pe anexele la acesta.

In vederea incheierii noului contract de inchiriere, in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz, proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias, prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.

Chiriasul sau fostul chirias este obligat sa comunice in scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a incheia un nou contract de inchiriere, in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii.

In cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului ca nu cere sa incheie un nou contract de inchiriere, acesta este obligat sa ii predea proprietarului locuinta pe baza de proces-verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii prevazute la alin. 1. Nepredarea locuintei inauntrul acestui termen il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.

Nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor privind incheierea noului contract atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias.

Lipsa unui raspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriasului sau al fostului chirias de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.

3. Reinnoirea contractului de inchiriere

Sunt permise mai multe reinnoiri succesive, ale contractului de inchiriere.

In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual (art. 23 Legea nr. 114/1996).

Chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual, daca locatiunea nu s-a reinnoit. Chiriasul este obligat sa plateasca intreaga chirie, precum si toate cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei in care a ocupat efectiv locuinta.

La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are, insa, acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.

Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune in materia vanzarii sunt aplicabile in mod corespunzator in cazul in care locatorul-proprietar intentioneaza sa vanda locuinta care face obiectul contractului de inchiriere (art. 1828 C.civ.).

Notificarea prealabila a refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere, in temeiul si cu respectarea conditiilor prevazute de prezenta ordonanta de urgenta, tine loc de oferta de vanzare si trebuie sa cuprinda pretul vanzarii, sub sanctiunea nulitatii absolute. Oferta de vanzare este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere.

Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu l an. La expirarea acestui termen, daca vanzarea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemtiune la cumpararea locuintei.

Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preemtiune atrage raspunderea civila a chiriasului pentru daunele cauzate proprietarului.

Dispozitiile privind dreptul de preemtiune al chiriasului si dreptul de a se subroga cumparatorului sunt aplicabile si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere.

Cumparatorul este dator sa respecte contractul de inchiriere incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza vanzarii a fost prevazuta in contractul de inchiriere.

Chiriasul are un drept de preemtiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate (inclusiv numai nuda proprietate) asupra locuintei prin „vanzare“.

Nu exista un drept de preemtiune cand proprietarul instraineaza locuinta pe alta cale (contract de donatie, de intretinere, mostenire legala sau testamentara).

Capitolul III

Efectele contractului de inchiriere

Sectiunea I – Obligatiile proprietarului (locatorului)

Locatorul are obligatia principala de a asigura chiriasului folosinta linistita si utila a locuintei in tot timpul locatiunii.

Pentru realizarea ei, Legea locuintei si contractul-cadru de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta prevad ca locatorul este obligat sa:

a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;

b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);1

d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii electrice si de gaze, telefonice etc.).

Tot in sarcina proprietarului sunt si reparatiile, indiferent de natura lor, determinata de un caz de forta majora (inundatii, seisme etc.).

Daca insa lucrul a pierit total sau devine inutilizabil, contractul se desface de drept si proprietarul nu poate fi obligat sa-1 reconstruiasca.

Cu privire la restrangerea folosintei locatarului pentru efectuarea reparatiilor urgente, si chiar evacuarea acestuia, sunt aplicabile dispozitiile Codului civil.

In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.

In sfarsit, proprietarul are obligatia sa plateasca, la cererea chiriasului, despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile, efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate de chirias pe baza de acte justificative.

Pana la achitarea integrala a despagubirilor de catre proprietar, chiriasul are drept de retentie asupra locuintei.

In cazul instrainarii locuintei, chiriasul poate pretinde plata despagubirilor de la noul proprietar.

Chiriasii din locuintele care au fost restituite, potrivit legii, fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, au dreptul la despagubiri de la persoana indreptatita careia i s-a restituit locuinta daca aceasta a fost preluata cu titlu valabil, si respectiv de la stat sau de la unitatea detinatoare a imobilului daca imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil.

Sectiunea a II-a – Obligatiile chiriasului

a) Obligatia principala a chiriasului este plata chiriei, ca echivalent al folosintei locuintei.

Notiunile prezentate cu privire la chirie in cadrul contractului de locatiune, sunt valabile si cu privire la contractul de inchiriere, Precizam insa ca plata chiriei in cazul in care obiectul contractului de inchiriere il formeaza locuinta proprietatea unitatilor administrative-teritoriale sau a statului este portabila, de ce se face la sediul locatorului, si nu cherabila.

In acest sens in contractul-cadru privind inchirierea locuintelor de stat (Anexa 12 a H.G. nr. 1275/2000 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996) se prevede la art. II. Chiria aferenta locuintei ce face obiectul contractului.

„Chiria lunara este de …….. lei, calculata in conformitate cu prevederile legale. Chiria se datoreaza incepand cu data de …………………… si se achita in contul proprietarului nr. ………….. la Banca ……………….. pana la data de …………….. .

La data incheierii prezentului contract chiriasul a achitat proprietarului, cu anticipatie, suma de ……………. lei, reprezentand chiria aferenta locuintei pe o perioada de ……… luni.

Chiria se va plati lunar, incepand cu data de ……………, la sediul ……………., in contul ……………..… .

Pe durata inchirierii cuantumul chiriei se va putea modifica in urmatoarele situatii in care partile cad de accord: …………………………… .

Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriasului cu 30 de zile inainte de termenul scadent de plata.

Neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de intarziere, inceoand cu prima zi care urmeaza celei in care suma a devenit exigibila, fara ca majorarea sa poata depasi totalul chiriei restante.”

Pe langa plata chiriei, chiriasul are si urmatoarele obligatii:

b) sa foloseasca locuinta conform destinatiei ei si ca un bun proprietar; chiriasul poate subinchiria, modifica sau imbunatati locuinta detinuta, numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca acestea nu sunt interzise prin contractul de inchiriere principal;1

c) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

d) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii;

„In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.

Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatirea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor (art. 1829 C.civ.).

e) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;

f) sa predea, la mutarea din locuinta, proprietarului locuinta in stare normala de folosinta si curatenie, si cu obiectele de inventar trecute in procesul-verbal de predare-primire intocmit la preluarea locuintei;

g) sa comunice, in termen de 30 de zile, proprietarului orice modificare produsa in venitul net al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere;

h) sa plateasca cu regularitate cotele ce ii revin din cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta comuna ale cladirii (de exemplu ascensorul) si cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire, inclusiv pentru formarea fondului de rulment si cheltuielile de reparatii.

Degradarile produse la partile comune ale imobilului din vina chiriasilor se vor suporta de chiriasul care a produs degradarea, in cazul in care acesta a putut fi identificat, sau de toti cei care au acces si folosesc in comun bunul degradat, in situatia in care nu s‑a putut identifica persoana care a produs stricaciunea.

Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.

Sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care ar obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma, cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului, care ar prevedea responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune, sau care ar impune chiriasilor sa faca asigurari de daune.

Capitolul IV

Contractul de subinchiriere

Spre deosebire de sublocatiune, admisa in principiu fara restrictii de Codul civil, chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar.

„Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul, raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere” prevede art. 1833 C.civ.

Sublocatarul (subchiriasul) nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare al locuintei.

Contractul de subinchiriere se inregistreaza prin grija locatarului principal la organele fiscale teritoriale.

Daca subinchirierea a fost facuta fara acordul sau sau chiar impotriva clauzei care interzice subinchirierea, locatorul poate cere in justitie fie executarea obligatiilor din contractul principal (cu consecinta evacuarii sublocatarului), fie rezolutiunea contractului principal cu daune-interese.

Nu se asimileaza cu subinchirierea permisiunea acordata de locatar unor persoane sa se foloseasca temporar de locuinta pe care o ocupa (persoane tolerate). Persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ si pot fi evacuate ad nutuum, adica la simpla cerere a locatorului.

Subinchirierea consimtita de locator produce intre locatarul principal si sublocatar toate efectele locatiunii.

Desi consimtit de locator (proprietar), contractul de subinchiriere nu produce efecte fata de el, nefiind parte contractanta, si, prin urmare, locatorul, respectiv, subchiriasul nu au actiuni directe unul impotriva celuilalt, putand actiona numai pe calea actiunii oblice (subrogatorii).

Pentru toate stricaciunile aduse locuintei sau pentru daunele produse proprietarului de persoana care a subinchiriat locuinta, titularul contractului de inchiriere va ramane raspunzator in continuare fata de proprietar.1

Subinchirierea poate inceta datorita unor motive care privesc contractul de subinchiriere (neexecutarea obligatiilor, implinirea termenului, denuntare unilaterala etc.), dar si, intrucat este un drept derivat din drepturile locatarului principal, o data cu incetarea dreptului de a folosi locuinta al acestuia din urma.

In toate cazurile, evacuarea sublocatarului (subchiriasului) se poate face numai prin hotarare judecatoreasca.

Capitolul V

Schimbul de locuinte

Schimbul de locuinte poate fi voluntar sau obligatoriu.

Sectiunea I – Schimbul voluntar de locuinte

Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, cu acordul proprietarului locuintei (art. 33 Legea nr. 114/1996)

Cu conditia aprobarilor corespunzatoare, schimbul poate avea ca obiect si locuinte care fac parte una din fondul de stat si cealalta este proprietate particulara.

Schimbul de locuinte produce efectele unei duble cesiuni de creanta, avand ca obiect drepturile de folosinta locativa, dar al unei duble delegatii perfecte (sau novatii prin schimbare de debitori), intrucat prin schimb se transmit si obligatiile, coschimbasii fiind eliberati fata de creditorii initiali.

Sectiunea a II-a – Schimbul obligatoriu de locuinte

Schimbul obligatoriu de locuinte este reglementat de art. 23‑25 din O.U.G. nr. 40/1999.

Proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu.

Pentru aceasta, proprietarul este obligat sa puna la dispozitia chiriasului cu contract de inchiriere, un alt spatiu cu destinatia de locuinta in aceeasi localitate sau intr-o alta localitate cu acordul chiriasului, cu asigurarea exigentelor minimale prevazute in anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996.

Daca locuinta oferita in schimb este proprietatea altei persoane, contractul de inchiriere se incheie de catre aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decat cel prevazut in contractul initial.

Chiriasul nu este obligat sa se mute daca, in locuinta care i se ofera in schimb, nu i se asigura suprafata locuibila si numarul de camere la care este indreptatit conform ordonantei de urgenta, dar nici nu poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decat cele la care este indreptatit sau decat cele pe care le detine cu chirie si nici conditii mai bune de locuit decat cele pe care el le are in locuinta din care urmeaza sa se mute.

Nu i se va putea cere chiriasului sa se mute intr-o locuinta insalubra si nici sa accepte o locuinta lipsita de dependintele strict necesare (bucatarie, baie, WC) prevazute in contractul de inchiriere a locuintei din care urmeaza sa se mute.

Chiriasul nu va putea insa sa invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul ca locuinta oferita este situata intr-un cartier periferic, ca este mai putin confortabila din cauza felului diferit de incalzire, ca nu are curte, ori din cauza etajului la care se afla locuinta oferita in schimb.

Chiriasul poate fi evacuat si din garajul detinut, daca acesta a apartinut, la data preluarii de catre stat, locuintei din care urmeaza sa se mute, chiar daca proprietarul nu poate sa ii ofere chiriasului un alt garaj la schimb.1

Litigiile dintre proprietari si chiriasi, legate de schimbul obligatoriu de locuinta, sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul.

Hotararea pronuntata de judecatorie poate fi atacata cu recurs. Hotararea instantei de recurs este definitiva si irevocabila.

Schimbul obligatoriu de locuinte este prevazut si in art. 15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 in cazul restituirii in natura, prin procedurile administrative prevazute de lege, de locuinte fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora: „In cazul in care chiriasului i se pune la dispozitie o alta locuinta corespunzatoare, acesta este obligat sa elibereze de indata locuinta ocupata“. In opinia noastra, criteriile de definire a locuintei corespunzatoare sunt cele prevazute de O.G. nr. 40/1999.

Capitolul VI

Incetarea contractului de inchiriere

Contractul de inchiriere inceteaza prin: acordul partilor, expirarea duratei inchirierii, denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias, rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile, decesul sau parasirea locuintei de catre chirias, pieirea locuintei,  desfiintarea titlului locatorului si instrainarea locuintei.2

a) Acordul partilor (mutuus dissensus) este o procedura simetrica cu cea a incheierii contractului (mutuus consensus).

b) Expirarea duratei inchirierii

In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual (art. 23 Legea nr. 114/1996

Dispozitia de mai sus nu se aplica in cazul in care ar exista un caz de prorogare legala a contractului de inchiriere.

c) Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias.1

Atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz pare nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

In cazul de mai sus, locatorul poate denunta contractul prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

a)    60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;

b)     15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna (art. 1824 alin. (2) C.civ.).

Daca inchirierea este pe durata determinata, locatarul poate denunta unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel putin 60 de zile. Orice clauza contrara este considerata nescrisa.

In cazul in care inchirierea este pe durata determinata iar in contract s-a prevazut ca locatorul poate denunta unilateral contractul in vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denuntari i se aplica termenul de preaviz prevazut la art. 1824 alin. (2) C.civ.

d) Rezilierea contractului de inchiriere

Rezilierea contractului de inchiriere poate fi obtinuta de partea care este prejudiciata prin neexecutarea obligatiilor ce revin celeilalte parti.

De asemenea, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora el le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta, fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune (art. 1830 C.civ.).

Potrivit art. 24 din Legea nr. 114/1996 „Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face  in urmatoarele conditii:

a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;

b) la cererea proprietarului atunci cand:

– chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

– chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;

– chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;

– chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;

– la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si‑a achitat obligatiile ce‑i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti.

Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data (art. 1831 C.civ.).

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul (art. 1832 C.civ.).1

O situatie speciala este reglementata de art. 1827 C.civ. „Daca imobilul inchiriat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a renuntat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditiile legii.

Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la data incheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.”

e) Decesul chiriasului titular de contract

Contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la decesul chiriasului.

Subinchirierea consimtita de chirias inceteaza deasemenea la expirarea termenului prevazut mai sus (art. 1834 C.civ.).

Contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului, daca persoanele indreptatite nu au solicitat locuinta, adica continuarea contractului de inchiriere.

Capitolul VII

Solutionarea litigiilor locative

Orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor Legii locuintei se solutioneaza de catre instantele judecatoresti.

Competenta materiala apartine instantei de drept comun (judecatoriei), iar cea teritoriala, este alternativa, adica pe langa instanta de drept comun, care este  instanta in circumscriptia careia se afla domiciliul paratului (art. 102 C.pr.civ.) este competenta si instanta locului unde se afla imobilul pentru cererile ce izvorasc dintr-un raport de locatiune a imobilului (art. 108 pct. 4) C.proc.civ.).

Prin derogare de la aceasta competenta, orice litigiu dintre chirias si proprietar cu privire la nivelul si plata chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza teritoriala este situata locuinta (art. 42 O.G. nr. 40/1999).

La fel, in mod derogatoriu de la dreptul comun, litigiile dintre proprietari si chiriasi, legate de schimbul obligatoriu de locuinte, sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul.

In materia schimbului obligatoriu de locuinte, O.G. nr. 40/1999 deroga de la dreptul comun si in privinta cailor de atac, suprimand calea de atac a apelului.

Hotararea pronuntata de judecatorie in materia schimbului obligatoriu de locuinte poate fi atacata cu recurs. Hotararea instantei de recurs este definitiva si irevocabila (art. 25).

Credem ca aceste exceptii sunt de stricta interpretare si nu pot fi extinse prin analogie la orice litigiu locativ.

Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, pronuntata fie pe calea actiunii de drept comun, fie pe calea ordonantei presedintiale, daca conditiile de admisibilitate ale acesteia sunt indeplinite.

Evacuarea pe calea ordonantei presedintiale este indicata expres si conditiile ei de admisibilitate sunt prezumate a fi indeplinite in cazul in care chiriasul, caruia proprietarul i‑a facut propunerea incheierii unui nou contract de inchiriere, nu raspunde in scris in termen de 60 de zile de la primirea notificarii sau refuza nejustificat sa incheie noul contract.

In acest caz, proprietarul poate cere in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor‑interese, pe calea ordonantei presedintiale (art. 11 alin. 2 O.G. nr. 40/1999).

Capitolul VIII

Locuinte cu destinatie speciala

Legea nr. 114/1996 prevede norme speciale privind inchirierea locuintelor sociale, locuintelor de serviciu si interventie, locuintelor de necesitate si locuintelor de protocol.

Regimul inchirierii prevazut de legea speciala pentru locuintele sociale, locuintele de necesitate, locuintele de serviciu, locuintele de interventie si locuintele de protocol se intregeste cu prevederile codului civil (art. 1835 C.civ.).

Sectiunea I – Locuinta sociala

Locuinta sociala este locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Locuinta sociala nu poate fi vanduta chiriasului.1

Constituirea fondului de locuinte sociale se face prin realizarea de constructii noi si prin reabilitarea unor constructii existente.

Consiliile locale controleaza si raspund de fondul de locuinte sociale situate pe teritoriul unitatilor administrativ‑teritoriale respective.

Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ‑teritoriale si se vor amplasa numai pe terenurile acestora.

Locuinta sociala se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor stabilite in limita suprafetei construite, potrivit exigentelor minimale pentru locuinte prevazute in Legea locuintei.

Pentru locuintele sociale realizate prin reabilitarea constructiilor existente, se considera obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima.

Au acces la locuinta sociala, in vederea inchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat pe ultimele 12 luni sub mediul venitului net lunar pe familie comunicat de Institutul National de Statistica pe luna anterioara celei in care se adreseaza cererea.

Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, in functie de evolutia situatiei economice si sociale.

Locuintele sociale se repartizeaza de catre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, in conditiile prevederilor Legii nr. 114/1996, si de ele pot beneficia, in ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane: tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata, si ai Decretului‑Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite.

Contractul de inchiriere se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta cu beneficiarii stabiliti de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.

Nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ‑teritoriale unde este situata locuinta sociala.

In cazurile in care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administratiei publice locale va opera modificarea chiriei si a subventiei acordate, cuvenite proprietarului.

Contractul de inchiriere a locuintelor sociale se poate rezilia:

a) in conditiile prevazute pentru rezilierea contractului de inchiriere;

b) in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din Legea locuintei, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.

Locuintele sociale realizate potrivit Legii nr. 114/1996 nu pot fi vandute.

Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit legii, persoanele sau familiile care:

a) detin in proprietate o locuinta;

b) au instrainat o locuinta dupa data de l ianuarie 1990;

c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;

d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta.

Beneficiarii locuintelor sociale nu au dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz.

Finantarea locuintelor sociale se asigura din bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Statul sprijina constructia de locuinte sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu aceasta destinatie.

Persoanele fizice si agentii economici pot sprijini prin donatii sau contributii constructia de locuinte sociale.

Sectiunea a II‑a – Locuinta de serviciu si locuinta de interventie

Locuinta de serviciu este locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale.1

Locuinta de interventie este locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare care prin contractul de munca indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice.2

Fondul de locuinte de serviciu se compune din:

a) locuinte existente, care, potrivit prevederilor legale, raman cu destinatia de locuinte de serviciu la data intrarii in vigoare a Legii nr. 114/1996;

b) locuinte noi.

Conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile contractante, accesoriu la contractul de munca.

Locuintele noi se finanteaza, in conditiile legii, din:

a) bugetul de stat si bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinatie;

b) bugetele agentilor economici, pentru salariatii acestora.

Locuintele de serviciu finantate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor, in limita suprafetei construite pe apartament, potrivit Legii nr. 114/1996.

Locuintele de serviciu se vor amplasa:

a) pe terenurile aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ‑teritoriale, pentru locuintele finantate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale;

b) pe terenurile apartinand agentilor economici, pentru locuintele finantate din bugetele acestora.

Locuintele de serviciu realizate in conditiile legii locuintei, finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, pot fi vandute in conditiile legii, cu aprobarea Guvernului, in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s‑a restrans sau a incetat.

Locuinta de interventie urmeaza regimul locuintei de serviciu.

Locuintele de interventie se realizeaza o data cu obiectivul de investitie si se amplaseaza in incinta acestuia sau in imediata apropiere.

Locuintele de interventie nu pot fi vandute chiriasilor.

Sectiunea a III‑a – Locuinta de necesitate

Locuinta de necesitate este locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile, in urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale caror locuinte sunt supuse demolarii, in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari.

Locuinta de necesitate se finanteaza si se realizeaza in conditiile stabilite pentru locuinta sociala.

Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta, pe baza hotararii consiliului local, pana la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabile locuintele.

Consiliile locale pot declara, in cazuri de extrema urgenta, drept locuinte de necesitate locuintele libere aflate in fondul de locuinte sociale.

Intrucat legea nu prevede dispozitii speciale referitoare la stabilirea si plata chiriei sau la executarea altor obligatii contractuale, se vor aplica regulile generale care guverneaza contractul de inchiriere a locuintei din fondul de stat.

Sectiunea a IV‑a – Locuinta de protocol

Locuinta de protocol este locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii sau demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora.

Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului.

Administrarea fondului locativ de protocol se face de catre Regia Autonoma „Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat“, care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea acestora, precum si incasarea chiriei.

Atribuirea, ocuparea si folosirea locuintelor de protocol se fac in conditiile Legii nr. 114/1996.

Presedintele Romaniei, presedintele Senatului, presedintele Camerei Deputatilor si primul‑ministru beneficiaza, in conditiile prezentei legi, de cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala.

Resedintele oficiale ale persoanelor mentionate mai sus se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia lor, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de catre Regia Autonoma „Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat“.

Lista imobilelor cu destinatie de resedinta oficiala, precum si a celorlalte locuinte de protocol, si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a Guvernului.

Plata chiriei pentru resedintele oficiale se face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor si Secretariatului General al Guvernului, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimilatii acestora, precum si presedintele Curtii Supreme de Justitie, presedintele Curtii Constitutionale, presedintele Curtii de Conturi, presedintele Consiliului Legislativ si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului.

Pentru persoanele care beneficiaza, la cerere, de locuinta de protocol, atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primului‑ministru si se pune la dispozitia lor de catre Regia Autonoma „Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat“. Atribuirea se poate face numai daca persoanele indreptatite nu detin, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite pentru o locuinta oficiala sau pentru o locuinta de protocol.

Pentru resedintele oficiale, Regia Autonoma „Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat“ va incheia contracte de inchiriere cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare.

Pentru locuintele de protocol, contractele de inchiriere se incheie de catre Regia Autonoma „Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat“ cu beneficiarii directi, care, pe aceasta baza, vor putea ocupa locuinta respectiva impreuna cu membrii familiei.

Contractul de inchiriere a locuintelor de protocol si a celor cu destinatie de resedinta oficiala inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului.

Atribuirea unei resedinte oficiale, respectiv a unei locuinte de protocol, nu afecteaza drepturile locative detinute de persoanele care au primit locuinta de protocol sau resedinta oficiala.

Prin Legea nr. 406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de sef al statului roman s‑a prevazut ca „Persoanele care au avut calitatea de sef al statului roman beneficiaza pe durata vietii printre alte drepturi si de folosinta gratuita a unei locuinte de protocol, cu destinatia de resedinta, care cuprinde si un spatiu cu destinatia birou de lucru cu un post de consilier si un post de secretar (art. 2 lit. a).

Locuinta de protocol acordata fostului sef al statului nu poate fi resedinta pe care titularul a avut‑o ca Presedinte al Romaniei in functie.

Membrii de familie ai titularului beneficiaza de dreptul de folosinta gratuita mentionat mai sus numai pe durata vietii titularului si vor elibera locuinta in termen de 60 de zile, dupa incetarea din viata a acestuia.

In sfarsit casa de vacanta este definita de Legea locuintei ca fiind locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii (art 2 lit. h)