Contractul de locatiune

Contractul de locatiune

Locatiunea este definita ca fiind un contract prin care o parte numita locator se obliga sa-i asigure altei parti numita locatar , folosinta temporara - totala sau partiala - a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte pretentii , numita chirie.

Varietatile locatiunii.

1.contractul de inchiriere

2.contractul de arendare

3.antrecontractul de locatiune, adica promisiunea unilaterala sau promisiunea bilaterala de a contracta.

Caracterele juridice.

1.Locatiunea este un contract sinalagmatic intrucat da nastere la obligatii reciproce si interdependente intre parti.Astfel,locatorul se obliga sa asigure folosinta temporara a bunului dat in locatiune iar locatarul se obliga , in pricipal , sa plateasca locatorului chiria.

2.Este un contract cu titlu oneros - fiecare parte urmareste un avantaj patrimonial propriu.Caracterul oneros este de esenta locatiunii.Daca folosinta ar fi cu titlu gratuit , contractul ar fi imprumutat de folosinta ( comodat) si nu locatiune.

3.Este un contract comutativ - existenta si intinderea obligatiilor reciproce ale partilor sunt cunoscute din momentul incheierii valabile a contractului.

4.Este un contract consensual - conctractul se incheie valabil prin acordul de vointa al partilor , indiferent in ce forma este exprimat consimtamantul.

5.Locatiunea este un contract cu executare succesiva.Elementul timp este de esenta locatiunii , obligatiile partilor existand pe toata durata contractului.Durata contractului poate fi determinata ori nedeterminata , dar nu poate fi vesnica , perpetua.Locatiunea ereditara cunoscuta in vechile reglementari sub numele de enfiteoza este interzisa in dreptul actual.Prin urmare , in caz de neexecutare a obligatiilor , sanctiunea va fi rezilierea , cu efecte numai ptr viitor si nu rezolutionarea contractului.

6.Prin locatiune , se transmite doar folosinta temporara a bunului dat in locatiune si nu dreptul de proprietate asupra bunului.Oricat de indelungata in timp ar fi folosinta , aceasta nu duce la dobandirea proprietatii prin uzucapiune , locatarul avand doar detentia precara si nu posesia bunului imobil.

Conditiile de validitate.

1.Capacitatea partilor.

Locatiunea este un act de administrare.Asa fiind , atat locatorul cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare , deci capacitate restransa de exercitiu.Obiect al locatiunii il formeaza bunuri imobile si durata contractului depaseste 5 ani , partile trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu , si de aceea locatiunea , in acest caz , este un act de dispozitie.Din faptul ca locatiunea este un act de administrare , rezulta ca locatorul poate avea si alta calitatea decat aceea de proprietar , cum ar fi , uzufructuar sau locatar.

2.Obiectul contractului

Obiectul e format din 2 elemente: bunul dat in locatiune si chiria ( pretul locatiunii).Bunul dat in locatiune poate fi atat bun mobil cat si bun imobil , corporal sau incorporal.Este vorba , insa , de folosinta acestor bunuri.Chiria este pretul platit de locatar in schimbul folosintei bunului.La locatiune , chiria poate consta intr-o suma de bani sau intr-o alta contraprestatie.Chiria se stabileste in raport de durata contractului si de alte elemente avute in vedere de parti.Chiria se poate platii global sau pe unitati de timp.Chiria poate fi determinata in momentul incheierii contractului sau determinabila atunci cand este lasata la aprecierea unui tert ales de ambele parti.Chiria trebuie sa fie serioasa.Daca aceasta este derizorie si bunul s-a predat , contractul va fi imprumutat de folosinta (comodat) si nu locatiune.

Efectele contractului de locatiune.

1.Obligatiile locatorului.Locatorul trebuie sa asigure locatarului folosinta bunului dat in locatiune pe toata durata existentei contractului.Aceste obligatii sunt : obligatia de a preda bunul in folosinta , obligatia de a mentine bunul in stare de intrebuintare potrivit destinatiei , obligatia de garantie contra evictiunii , obligatia de garantie ptr viciile bunului vandut.

Obligatia de a preda bunul - predarea bunului in folosinta temporara se face la termenul stabilit in contract, in lipsa de termen , bunul se va preda imediat.Bunul se va preda la locul unde se afla si pe cheltuiala locatorului.Bunul trebuie predat intr-o stare corespunzatoare de folosinta , potrivit destinatiei avuta in vedere si nu in starea in care se afla , in momentul incheierii contractului ca la vanzare -cumparare.Obligatia de a preda bunul este o obligatie de a face.

Obligatia locatorului de a mentine bunul in stare corespunzatoare de folosinta - Art.1420 alin 2 C.civ - locatorul trebuie sa mentina bunul "in stare de a putea servi la intrebuintarea ptr care a fost inchiriat sau arendat".In aceste conditii , locatorul va efectua pe cheltuiala sa toate reparatiile necesare pe tot timpul existentei locatiunii.Este vorba de reparatiile mari , capitale , deoarece trebuie sa asigure folosinta corespunzatoare a bunului .In acest scop , locatorul va efectua si reparatiile locative dar numai pana in momentul predarii bunului , aceste revenind , dupa predare locatarului. Art 1439 C civ - daca imobilul "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" , contractul inceteaza.

Obligatia de garantie.Garantia de drept - printre obligatiile locatorului exista si cea de garantie in vederea unei folosinte linistite si utile a bunului dat in locatiune.Art 1420 pct. 3 C.civ "locatorul este dator de a face ca locatarul sa se poata folosi neimpiedicat in tot timpul locatiunii".Axeasta obligatie cuprinde obligatia de garantie contra evictiunii si obligatia de garantie ptr viciile bunului.

Garantia importiva evictiunii presupune: garantia ptr tulburarile provenite din fapta locatorului si garantia ptr tulburarile de drept care provin de la terti.

Garantia ptr fapta proprie presupune ca locatorul sa se abtina de la orice fapt sau act care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta bunului.

Garantia ptr tulburarile de dreot ale tertilor - tulburarile provenite din fapta tertilor pot fi de fapt sau de drept.Locatorul nu raspunde fata de locatar ptr tulburarile de fapt provenite de la terti.In aceasta situatie locatorul se poate apara singur prin actiuni posesorii.

Garantia ptr viciile bunului dat in locatiune.

Art. 1422 alin 1 din C.civ "locatarul trebuie sa fie garantat pentru stricaciunile si viciile lucrului inchiriat ori arendat , ce-i impiedica intrebuintarea , chiar desi nu au fost cunoscute locatorului la timpul locatiunii".

Pentru ca locatorul sa raspunda , viciile trebuie sa indeplineasca anumite conditii:

a.        Este vorba de raspunderea locatorului ptr viciile ascunse ale bunului , cu toate ca in materia locatiunii , Codul Civil nu face nici o precizare in acest sens.Pentru viciile aparente , pe care locatarul le-a cunoscut sau avea posibilitatea sa le cunoasca in momentel incheierii contractului , locatorul nu raspunde.

b.       Locatorul va raspunde nu numai ptr viciile ascunse care existau in momentul incheierii contractului de locatiune dar si ptr cele care nu erau cunoscute locatorului si a caror cauza este ulterioara incheierii contractului.

c.        Locatarul raspunde ptr viciile grave , adica acele vicii care fac improrie folosinta bunului.Daca viciile se datoreaza cazului fortuit sau fortei majore care intervin in timpul locatiunii , locatorul va suporta o reducere a chiriei sau locatarul va putea cere rezilierea contractului , fara daune - interese , nefiind vorba de culpa locatorului.

Garantia conventionala.

Partile au dreptul sa modifice , prin conventia lor , garantia reglementata de lege , fie agravand-o , fie micsorand-o sau chiar inlaturand-o.

Obligatiile locatarului

Locatarul are urmatoarele obligatii:

De a folosi bunul ca un bun proprietar si conform destinatiei ( art 1429 alin 1. C.civ "locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat sau arendat ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract , iar in lipsa de stipulatie speciala , la destinatia prezumata dupa circumstante") cum ar fi : natura bunului , obiceiul locului , destinatia anterioara a bunului , profesia locatarului. Obligatia de la folosii bunul ca un bun proprietar presupune ca locatarul sa se comporte ca un bonus pater familias adica de a intretine bunul pe tot timpul existentei locatiunii in starea in care a fost predat.

Obligatia de a plati chiria este una din pricipalele obligatii ale locatarului.Plata chiriei se faca in lipsa de stipulatie contrara la domiciliul debitorului.Chiria se va plati la termenele prevazute in contract.Neindeplinire obligatiei de plata a chiriei da posibilitatea locatorului sa ceara executarea silita sau rezilierea contractului.

Obligatia de a restitui bunul dat in locatiune - la incetarea locatiunii , locatarul este obligat sa restituie bunul in starea in care i-a fost predat , conform inventarului.Daca nu exista inventar , se prezuma ca bunul a fost predat in stare de a fi folosit , conform destinatiei.

Obligatia de a raspunde ptr incendiu - locatarul raspunde ptr incendiu din cauza caruia bunul a fost distrus sau a pierit.Sunt situatii cand locatarul nu raspunde ptr incendiu : cand incendiu s-a produs printr-un caz fortuit sau de forta majora , dintr-un defect de constructie sau s-a extins de la o casa vecina .Aceste cauze trebuie dovedite de catre locatar.

Obligatia de a raspunde contra uzurparilor.Prin uzurpare se intelege o atingere adusa proprietatii sau posesiei de catre un tert care isi atribuie , in mod fraudulos , un drept sau un titlu pe care nu-l are in realitate.Locatarul este dator sa-l apere pe locator impotriva uzurparilor.

Incetarea contractului de locatiune.

Rezilierea conventionala.

Acordul partilor este cauza de incetare dand expresie principiului simetriei actelor juridice.Rezilierea conventionala are loc atunci cand partile nu mai au interes de a continua locatiunea.Uneori in contract se pot insera clauze din care sa rezulte ca locatiunea inceteaza cand prezinta interes ptr o parte.

Rezilierea ptr neexecutare (judiciara)

Art.1439 C.civ - cna duna din parti nu indeplineste datoriile sale principale , cealalta parte poate cere desfintarea contractului.Este vorba de neexecutarea unei obligatii principale , esentiale de catre una dintre parti.Se poate cere rezilierea ptr neplata chiriei de catre locatar , ptr nepredarea bunului de catre locatar , ptr folosinta abuziva etc.

Denuntarea unilaterala este cauza de incetare a contractului , in situatia in care locatiunea s-a incheiat pe durata nedeterminata.Manifestarea de vointa de incetare a contractului este un act unilateral si poarta denumirea de concediu.Acest act produce efecte indiferent daca este acceptat sau nu de cealalta parte.Denuntarea se face in forma scrisa ptr a putea fi probata.

Expirarea termenului - cand termenul locatiunii a fost stabilit de catre parti , contractul inceteaza de drept la expirarea acestuia fara sa fie nevoie de o instiintare prealabila.Daca locatarul continua sa ramana in folosinta bunului , fara ca locatorul sa-l impiedice . se considera ca ei au constituit la reinnoirea locatiunii , operatiune care se numeste tacita relocatiune sau reconductiune.

Pierirea bunului este cauza de incetare deoarece contractul ramane fara un element al obiectului.Pieirea inseamna distrugerea materiala a bunului sau pierderea juridica , adica imposibilitatea de a folosi bunul in materialitatea lui.Daca pierderea este totala , contractul inceteaza de drept , indiferent de cauza care a dus la pieire.Daca pieirea este partiala , locatarul are dreptul sa aleaga intre reducerea proportionala a chiriei.

Desfiintarea titlului de locatorului.Daca in timpul locatiunii titlul locatorului se defiinteaza printr-un anumit mod acesta inceteaza , neputandu-se asigura de catre locator , folosinta bunului ptr locatar.

In unele exceptii locatiunea continua : - contractul de locatiune incheiat de uzufructuar ramane valabil inca cel mult 5 ani dupa incetarea uzufructului.

-contractul de locatiune incheiat de dobanditorul unui bun imobil ipotecat , ramane valabil chiar daca locatorul a fost evins , cu conditia , sa fi fost de buna credinta , iar locatiunea sa fie incheiata cu data certa , anterioara transcrierii comandamentului (act incepator al executarii silite).

-contractul de locatiune este incheiat de un locatar de buna credinta cu in proprietar (mostenitor) aparent.

Instrainarea prin acte juridice intre vii , de catre locator , a bunului dat spre locatiune constituie incetare a contractului numai daca a fost prevazuta in mod expres in contract.

Moartea locatorului nu este cauza de incetare a contractului de locatiune , drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor potrivit dreptului comun in materie d eobligatii patrimoniale cu exceptia cazului cand partile au prevazut in contract moartea uneia dintre parti este cauza de incetare a acestuia.

SUBLOCATIUNEA SI CESIUNEA CONTRACTULUI

Sublocatiunea.Art.1418 - locatarul are dreptul de a subinchiria ori a subarenda si de a ceda contractul sau catre altu , daca o asemenea facultate nu i-a fost interzisa.Ea poate fi interzisa in tot ori in parte ,aceasta interzicere nu se prezuma ci trebuie sa rezulte din o stipulatie speciala.

Sublocatiunea este posibila contractul nefiind incheiat intuitu personae.Ea poate fi incheiata respectandu-se doua conditii:

-transmiterea folosintei sa nu fie interzisa printr-o clauza prevazuta in contractul principal

-sublocatiunea trebuie sa nu fie incalcata incalcand conditiile din contractul initial.

Sublocatiunea incheiata , in mod valabil , produce efecte intre pati ca la orice contract de locatiune.

Cesiunea

Art 1418 - locatarul are dreptul de a subinchiria ori de a subarenda si de a ceda contractul sau , daca o asemenea facultate nu i-a fost interzisa.

Cesiunea consta in transmiterea , in tot sau in parte , de catre locatar a dreptului sau de folosinta asupra bunului in temeiul unei cesiuni de creanta cu titlu oneros.Cesiunea reprezinta astefel o vanzare a dreptului de folosinta a locatarului , fiind guvernata de regulile acestui contract.

Locatiunea nu este un contract prin care se transmit sau se constituie drepturi reale ci doar un contract creatir de raporturi obligationale , locatarul diind un simplu detentor precar al bunului dat in locatiune.Dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta si nu un drept real.