Contractul de locatiune - art. 1410 - 1490 Cod civil

Contractul de locatiune - art. 1410 - 1490 Cod civil

Definitie: conventie prin care o persoana - locator - se obliga sa asigure folosinta unui lucru unei alte persoane - locatar, in schimbul unei sume determinate de bani - chirie.

Locatiunea:

imobiliar  inchiriere

bunuri mobile

fonduri rurale - arendare

Caractere juridice:

sinalagmatic

oneros

comutativ

consensual

cu executare succesiva

nu e translativ de proprietate

NU SE APLICA REZOLUTIUNEA, CI REZILIEREA.

Locatarul este un detentor precar, motiv pentru care oricat de indelungata este folosinta, nu intervine uzucapiunea. Pieirea fortuita a lucrului va fi suportata de locator.

Conditii de validitate:

Capacitatea - este considerat un act de administrare. Capacitatea este una pentru a incheia acte de administrare. Nu se cere capacitate deplina. Minorii intre 14 si 18 ani pot incheia un contract de locatiune, cu incuviintarea parintelui/tutorelui, dar nu se cere incuviintarea autoritatii tutelare. Sotii pot incheia acte de locatiune fara consimtamantul celuilalt sot. Din faptul ca nu e translativ de proprietate - locatorul trebuie sa fie neaparat proprietarul bunului (poate fi si un uzufructuar, locatar). Art. 1419 Cod civil - daca un contract de locatiune se incheie pe o durata mai mare de 5 ani, se considera ca avem de a face cu un act de dispozitie asupra bunului si partile trebuie sp aiba capacitate deplina de exercitiu. Locatarul intotdeauna trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de administrare.

Obiectul - format din lucrul inchiriat si chirie. Lucrul dat in locatiune poate fi lucru corporal, mobil sau imobil, cu precizarea ca trebuie sa fie individual determinar si neconsumptibil. Chiria - pretul pe care locatarul il plateste pentru folosinta lucrului. Chiria trebuie sa fie: serioasa (nu derizorie) si determinata (sau determinabila).

Efectele contractului de locatiune: obligatii in sarcina partilor.

a.      Obligatiile locatorului:

i. Locatorul are obligatia de a preda bunul in folosinta temporara a locatarului. Predarea tgrebuie sa fie data stipulata in contract pentru nceperea locatiunii, iar locul predarii este locul unde se afla lucrul dat in locatiune.

ii. Obligatia de a mentine lucrul in starea de a putea servi la intrebuintarea pentru care a fost dat in locatiune. Obligatia de a face reparatiiile necesare locatiunii, doar micile reparatii, care se numesc reparatii locative, sunt in sarcina locatarului. Daca locatorul nu-si indeplineste obligatiile cu privire la reparatii, locatarul are mai multe posibilitati:

poate solicita instantei sa-l oblige pe locator sa-si indeplineasca obligatiile sub sanctiunea daunelor cominatorii

poate cere autorizarea instantei sa efectueze el reparatiile in contul locatorului (in caz de urgenta, locatarul poate face reparatiile si fara autorizarea instantei)

poate cere rezilierea contractului de locatiune

iii. Obligatia locatorului de a garanta folosinta linistita si utila a lucrului dat in locatiune. Locatorul nu trebuie sa-l deranjeze pe locatar, dar uneori se intampla ca este vorba de obligatiile prevazute la art. 1425 Cod civil: daca lucrul dat in locatiune  necesita reparatii urgente si care nu se pot amana, atunci locatarul este obligat sa sufere anumite restrangeri in folosinta lucrului ( este obligat sa permita repararea). Daca reparatiile dureaza pana la 40 de zile nu poate cere reducerea chiriei. Daca ele dureaza mai mult de 40 de zile, lcoatarul poate cere fie reducerea chiriei, fie rezolutiunea contractului. Locatorul raspunde/garanteaza numai pentru tulburarile de drept din partea tertelor persoane. Pentru tulburarile de fapt, locatarul se poate apara si singur prin actiuni posesorii. Locatorul raspunde si pentru viciile lucrului inchiriat (obligatia permanenta in timp, chiar si pentru cauze ulterioare incheierii contractului - nu raspunde daca locatarul le-a cunoscut).

b.     Obligatiile locatarului:

i. Trebuie sa foloseasca lucrul conform destinatiei sale ca un bun proprietar. Daca din culpa sa ar degrada lucrul, el are obligasia de remediere a lucrului.

ii. Trebuie sa plateasca chiria conform prevederilor stipulate in contract. Chiria este o obligatie divizibila daca sunt mai multi locatari. Este o obligatie cherabila (la domiciliul debitorului). Daca nu se plateste chiria, locatorul poate cere rezilierea.

iii. Restituirea lucrului la incetarea contractului. Lucrul trebuie restituit in buna stare (asa cum l-a primit).

iv. Apararea lucrului inchiriat contra uzurparilor, atingeri aduse proprietatii sau posesiei lucrului de catre terti. Pentru ca lucrul nu este proprietatea locatarului, el trebuie sa-l anunte pe locator in timp util.

Sublocatiunea si cesiunea de contracte de locatiune

Art. 1418 Cod civil - locatarul poate transmite dreptul de folosinta printr-un contract de sublocatiune. Ca sa poata face acest lucru, trebuie indeplinite doua conditii:

sublocatiunea sa fi fost expres interzisa prin contractul de locatiune

sublocatiunea sa nu se faca in conditii care contravin contractului principal de locatiune (ex: nu se poate schimba destinatia lucrului).

In aceleasi conditii este permisa si cesiunea dreptului de folosinta (vanzarea dreptului de folosinta).

Incetarea locatiunii - prin expirarea termenului stipulat in contract (nu e necesara notificarea). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului, fara sa fie impiedicat de locator, se considera ca doreste sa foloseasca lucrul si in continuare in aceleasi conditii si, in acest caz, contractul inceteaza in momentul in care locatorul ii notifica locatarului incetarea contractului. Prelungirea contractului de locatiune - tacita relocatiune.

Incetarea locatiunii - prin denuntarea unilaterala a contractului de locatiune incheiat pe durata nedeterminata, de oricare dintre parti. Fiind unilaterala, nu se cere acceptul celeilalte parti. Denuntarea trebuie facuta in scris pentru a se putea proba. Denuntatorul poate apela la executorul judecatoresc.

Locatiunea poate inceta si prin rezilierea contractului - opereaza la fe ca si rezolutiunea (neindeplinirea culpabila a obligatiilor asumate).

Locatiunea inceteaza si prin pieirea lucrului dat in locatiune. Daca lucrul a pierit in intregime (fortuitsau/si din culpa uneia dintre parti) - contractul de locatiune inceteaza de plin drept. Daca lucrul a pierit partial, locatarul poate cere fie reducerea proportionala a chirieri, fie rezilierea contractului, atunci cand partea pierita este atat de importanta pentru lcoatar incat fara ea nu ar fi incheiat contractul.

Daca locatorul instraineaza lucrul dat in locatiune, locatiunea nu inceteaza. Locatiunea inceteaza in caz de instrainare a lucrului numai daca s-a precizat expres in contract. Locatiunea este opozabila cumparatorului daca e facuta prin act autentic sau sub semnatura privata cu data certa. Cumparatorul trebuie sa respecte numai pana la 3 ani, daca este vorba de o locatine de imobile inscrisa in Cartea Funciara.

Contractul de inchiriere a locuintei - o varietate a contractului de locatiune care are ca obiect o locuinta si care e supus unei reglementari speciale: Legea nr. 114/1996 a locuintei, modificata si republicata. Reprezinta o apropriere de regim juridic cu contractul de locatiune.

Dispozitii speciale:

protectia chiriasilor

notiuni intrebuintate de lege - se refera la inchirierea unei locuinte - convenabila, dar si la alte notiuni: locuinta sociala, de serviciu, de interventie, de necesitate, de protocol.

Locuinta: o constructie alcatuita din una sau mai multe camere, cu dependintele, dotarile si utilitatile aferente si care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Locuinta convenabila - daca asigura necesitatile esentiale de odihna, preparare hranei si igiena, conform Anexei 1 din lege.

Locuinta sociala - se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sa familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Locuinta de serviciu - se acorda functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agentilor economici, acordata in conditiile contractului de munca.

Locuinta de interventie - destinata cazarii functionarilor sau persoanelor unitatilor economice sau bugetare care, potrivit contractului de munca, indeplinesc activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau de urgenta in cadrul unitatilor economice sau bugetare.

Locuinta de necesitate - destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile datorita unor catastrofe naturale sau accidete ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii pentru realizarea unor lucrari de utilitate publica.

Locuintele de protocol - detinate cazarii persoanelor numite in functii sau deminitati publice, exclusiv pe durata functiei.

Art. 21 din Legea 114/1996 - continut minimal al contractului de inchiriere: identificarea locuintei inchiriate, durata contractului si data incetarii, stabilirea valorii chiriei, modalitatea de punere in aplicare a contractului si alte clauze.

Efectele contratului de inchiriere - obligatii in sarcina ambelor parti.

a)     obligatiile proprietarului:

a.      aceleasi ca si ale locatorului

b.     art. 28 din Legea 114/1996: sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta; de a intretine, in bune conditii, elementele structurii de rezistenta si elementele exterioare ale constructiei (acoperis, fatada, imprejmuiri); de a intretine elementele instalatiei interioare ale constructiei (lift).

b)     obligatiile chirasului:

a.      aceleasi ca si ale locatarului

b.     Legea 114/1996: curatenia si igiena locuintei pe durata contractului de inchiriere; sa intretinta, sa repare, sa inlocujiascp elementele de constructie si instalatie din folosinta lui exclusiva; sa plateasca cotele la cheltuielile de bloc, daca au fost stabilite prin contract in sarcina lui.

Legea 114/1996 permite subinchirierea locuintei numai cu acordul in prealabil si in scris al proprietarului; permite schimbul de locuinte.

Incetarea contractului de inchiriere: fie la expirarea termenului ori poate fi reziliat si inainte de incetarea termenului:

pentru chirias - unilateral, dar cu un preaviz de 60 de zile

proprietarul - numai prin instanta. Daca chiriasul nu a platit chiria 3 luni consecutiv, aduce stricaciuni locuintei, are un comportament care face imposibila folosirea locuintei, daca nu respecta clauzele contractuale.