UNIVERSITATEA "SPIRU HARET"

Facultatea de Drept si Administratie Publica

DREPTUL DE PROPRIETATE

INTRE TEORIE SI PRACTICA

CUPRINS

Definitia si caracterele dreptului de proprietate

Definitia dreptului de proprietate

Caracterele generale ale dreptului de proprietate

Obiectul si intinderea dreptului de proprietate

Formele dreptului de proprietate

2.1.Dreptul de proprietate publica

2.2.Dreptul de proprietate privata

2.3.Regimul juridic al terenurilor

Modalitati juridice ale dreptului de proprietate 4. Restrictii privind exercitarea dreptului de proprietate

Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate

5.1.Conventia

5.2.Accesiunea

5.3.Prescriptia achizitiva (uzucapiunea)

5.4.Prescriptia instantanee asupra bunurilor mobile

5.5.Traditiunea

5.6.Ocupatiunea

5.7.Hotararea judecatoreasca

Dezmembramintele dreptului de proprietate

6.1.Notiunea de dezmembraminte ale dreptului de proprietate

6.2.Dreptul de uzufruct

6.3.Dreptul de uz si dreptul de abitatie

6.4.Dreptul de servitute

6.5.Dreptul de superficie

DREPTUL DE PROPRIETATE

INTRE TEORIE SI PRACTICA

Definitia si caracterele dreptului de proprietate

Dintre toate drepturile pe care o persoana le poate avea asupra unui lucru, cel mai complet este dreptul de proprietate, pentru ca el ofera titularului sau exercitiul tuturor facultatilor, tuturor prerogativelor pe care legea le cunoaste.

Posesia

Prin posesie, in vorbirea uzuala, se intelege ,,detinerea unui lucru" , ,,a avea stapanire un lucru" etc.

Codul civil roman (art. 1846) defineste posesia ca fiind ,,detinerea unui lucru" sau ,,folosirea unui drept", de noi insine sau de altul in numele nostru.

Posesia nu trebuie confundata cu detentia. Esential, pentru posesie, este existenta elementului intentional - ,,animus"- adica stapanesc un anumit lucru pentru mine (sunt proprietarul acestuia), spre deosebire de detentie, numita si detentie precara, unde lipseste elementul intentional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adica detinerea materiala a lucrului;

Exemplu: detin un lucru, proprietatea altuia, in numele acestuia, pentru ca asa a dorit proprietarul cand mi-a lasat lucrul in pastrare ori mi l-a inchiriat etc.

Asadar, putem concluziona ca posesia este un mijloc indispensabil fiecarui proprietar pentru a-si realiza scopul sau, adica utilizarea economica a proprietatii sale. Orice proprietar trebuie sa aiba posibilitatea materiala de a se folosi de bunul avut in proprietate, in caz contrar proprietatea ar ramane doar o simpla utopie.

Folosinta - ,,jus utendi" si ,,jus fruendi"

Folosinta reprezinta acea prerogativa in virtutea careia proprietarul poate sa intrebuinteze bunul in interesul sau (,,jus utendi") si poate sa culeaga fructele acestuia (,,jus fruendi"), fie ca sunt naturale, industriale ori civile. In acest sens, art. 482 Cod civil prevede ca: ,,Proprietatea unui lucru mobil sau imobil de drept asupra tot ce produce lucrul si asupra a tot ce uneste ca accesoriu cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial".

Dispozitia - ,,Jus abutendi".

Reprezinta prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul avut in proprietatea sa.

In acest sens, proprietarul are libertatea de a hotari soarta acelui bun, putand sa-l instraineze contra unui beneficiu multumitor sau gratuit, sa-l inchirieze, sa-l lase mostenire, sa-l abandoneze ori sa-l distruga. Exercitarea acestui drept trebuie sa se desfasoare in limitele determinate de lege, urmarind realizarea intereselor sale fara ca aceste actiuni sa prejudicieze alta persoana. Exercitarea abuziva a dreptului de proprietate atrage dupa sine raspunderea juridica a titularului dreptului, vinovat de savarsirea abuzului respectiv.

Definitia dreptului de proprietate

Dupa aceste notiuni privind dreptul de proprietate si avand in vedere si definitia data de Codul civil roman: ,,Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege". (art.480 Cod civil), dar exista o definitie mult mai completa, care sa corespunda normelor juridice si aceasta este urmatoarea:

Dreptul de proprietate este acel drept real in virtutea caruia titularul dreptului, persoana fizica sau juridica, este indreptatit sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de un lucru in mod exclusiv si absolut, prin putere proprie si in interes propriu, insa in limitele determinate de lege.

Caracterele generale ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este un drept absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezulta chiar din dispozitia Codului civil, care precizeaza acest lucru: ,,proprietarul unui lucru se bucura si dispune de acesta in mod exclusiv si absolut". Facand parte din categoria drepturilor absolute, dreptul de proprietate confera titularului puteri nelimitate in privinta folosirii economice a lucrului, precum in ceea ce priveste soarta juridica a acestuia.

Puterea proprietarului asupra lucrului avut in proprietate se poate manifesta prin doua modalitati:

a)      prin acte materiale de folosinta si de consumatie. Exemplu: citesc cartea, locuiesc apartamentul, ma deplasez cu automobilul.

b)      prin acte juridice, cum ar fi: instrainez imobilul prin vanzare ori donatie, inchiriez apartamentul, las prin testament bunurile din patrimoniul meu unor persoane etc.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat astfel: titularul dreptului de proprietate asupra unui lucru are posibilitatea de a trage toate foloasele, de a profita de utilitatile pe care acesta le confera si de a savarsi actele juridice care raspund intereselor proprietarului.

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv

Caracterul ,,exclusiv" al dreptului de proprietate poate fi privit intr-un dublu sens:

a) in sens general si comun tuturor drepturilor reale, dreptul de proprietate este un ,,drept exclusiv", pentru ca este opozabil oricarei persoane. De exemplu, o persoana este proprietara unui teren, ea poate impiedica pe oricine ar dori sa treaca pe acel teren, fara incuviintarea sa, chiar daca trecerea nu i-ar cauza nici un prejudiciu material. De aici apare si dreptul de a cere si a obtine despagubiri in vederea acoperirii pagubelor suferite prin incalcarea acestui drept.

b) dreptul de proprietate este un drept exclusiv, specific dreptului de proprietate, pentru ca numai proprietarul este singurul indreptatit sa exercite cele trei prerogative conferite acestui drept: posesia, folosinta si dispozitia. Faptul ca este un drept exclusiv, da dreptul proprietarului de a revendica bunul in mana oricarui s-ar gasi.

Dreptul de proprietate este un drept perpetuu

Proprietatea este un drept perpetuu intr-un dublu sens:

a) proprietatea nu este limitata in timp, pentru ca ea trece de la titularul actual la urmasii sai directi sau la acei carora le-a transmis dreptul prin acte cu titlu oneros, ori cu titlu gratuit, iar de la acestia la urmasii lor si asa mai departe. Pentru acest motiv se spune ca dreptul de proprietate este un drept ,,cesibil" si ,,transmisibil", atat timp cat exista bunul asupra carui s-a dobandit dreptul;

b) dreptul de proprietate este un drept perpetuu, intrucat are o existenta independenta de exercitarea dreptului si, ca atare, nu se poate pierde prin nefolosinta decat in situatii expres prevazute de lege, cum ar fi prescriptia achizitiva in cazul imobilelor si prescriptia extinctiva in cazul tuturor mobilelor.

1.3. Obiectul si intinderea dreptului de proprietate

Obiect al dreptului de proprietate il poate constitui orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal.

Dreptul de proprietate asupra unui lucru se intinde nu numai asupra lucrului propriu-zis, ci si asupra a tot ce depinde de el, ca accesoriu, precum si la tot ceea ce produce el. De exemplu, in cazul proprietatii unui teren, obiectul proprietatii se intinde asupra suprafetei solului, asupra plantatiilor ce ar putea cuprinde, precum si a produselor ce se vor realiza pe suprafata respectiva.

Delimitarea in suprafata - in linie orizontala - consta in masurarea suprafetei solului sau a suprafetei construite si fixarea liniei despartitoare, adica a hotarului. Delimitarea in suprafata a proprietatii funciare prezinta o importanta deosebita in cadrul operatiunilor de punere in aplicare a prevederilor Legii fondului funciar (Legea nr. 19/1991).

Operatiunea de stabilire a hotarului va fi mult usurata de efectuarea lucrarilor cadastrale, impuse de Legea cadastrului.

Delimitarea in inaltime - pe linie verticala - se refera la dreptul proprietarului unui teren de a folosi numai suprafata acestuia, dar si spatiul ce se afla deasupra acelui teren. Dreptul asupra spatiului aerian permit unui proprietar sa ridice constructii si sa faca plantatii care se inalta pe verticala, intre limitele hotarului. In virtutea acestui drept, proprietarul unui teren poate cere vecinului sa taie crengile arborilor ce se extind deasupra terenului sau. Acest spatiu aerian se suprapune terenului, adica intinderea lui nu trece de limitele acestuia.

Delimitarea in adancime - in profunzime - priveste subsolul terenului asupra caruia se exercita dreptul de proprietate.

De la dispozitia art. 491 Cod civil, conform careia " proprietarul poate face in subsolul terenului sau tot ceea ce gaseste de cuviinta", exista numeroase derogari. Astfel, Constitutia din 1923, art. 19, prevede ca "zacamintele miniere, precum si bogatiile de orice natura ale subsolului sunt proprietatea statului".

Dreptul de proprietate si dreptul de accesiune

Dreptul de accesiune este un drept real ce se naste in legatura cu dreptul de proprietate, avand temeiul legal in dispozitiile codului civil, art.482, care prevede ca: "Proprietatea unui lucru mobil sau imobil, da dreptul asupra a tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste ca accesoriu cu lucrul in mod natural sau artificial".

Sunt situatii numeroase in privinta dreptului de proprietate, cum ar fi:

- cand sporirea suprafetei terenului a avut loc pe cale naturala, prin aluvionare, suprafata respectiva devine proprietatea celui care este si proprietatea la care s-a alipit suprafata rezultata din depunerea aluviunii;

- plantatiile si constructiile facute pe terenurile altuia revin proprietarului, care va avea obligatia sa restituie contravaloarea lor, celui care le-a facut fiind de buna credinta sau sa ceara inlaturarea lor si sa i se plateasca despagubiri de la cel ce le-a facut cu rea credinta;

- atribuirea lucrului mobil rezultat din combinarea a doua substante, proprietarului lucrului cu valoarea mai mare (un aliaj din argint) si, bineinteles, cu despagubirea corespunzatoare a proprietarului lucrului cu valoare mai mica (in exemplul dat, proprietarul argintului) - este asa numita "confuziune"

- atribuirea lucrului mobil rezultat din prelucrarea unui material apartinand altei persoane, aceluia care are contributia mai insemnata la bunul respectiv, de exemplu, statuia obtinuta dint-un bloc de marmura, va reveni sculptorului, spre deosebire de situatia in care se confectioneaza o haina, aceasta va reveni proprietarului stofei si nu confectionerului - este "specificatiune".

2. Formele dreptului de proprietate

Conform Constitutiei Romaniei, dreptul de proprietate poate fi: drept de proprietate publica si drept de proprietate privata.

Distinctia intre proprietatea publica si cea privata este determinata de:

Ø      persoana care este subiectul dreptului de proprietate;

Ø      obiectul asupra caruia se exercita dreptul de proprietate;

Ø      regimul juridic aplicabil;

2.1. Dreptul de proprietate publica

Dreptul de proprietate publica este acel drept patrimonial real apartinand statului si a unitatilor administrativ-teritoriale, care exercita posesia, folosinta si dispozitia in regim de drept public in limitele prevazute de lege.

Caracteristicile dreptului de proprietate publica

Caracterele de proprietate publica sunt precizate in Constitutia Romaniei (pct. 4 din art. 135): "Bunurile proprietate publica sunt alienabile", iar Legea nr. 215/2001 privind administratia publica, art.122, alin.2, prevede ca ,, bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, impresciptibile si insesizabile". De asemenea, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia statueaza in art.11: "Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, adica:

a)      nu pot fi instrainate, ele pot fi date numai in administrare, concesionate sau inchiriate, in conditiile legii;

b)      nu pot fi supuse executarii silite si asupra lor nu se pot constitui garantii reale;

c)      nu pot fi dobandite de catre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buna - credinta asupra bunurilor mobile.

Actele juridice incheiate cu incalcarea prevederilor alin (1) privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absoluta.

Prin caracterul inalienabil intelegem ca bunurile proprietate publica sunt scoase din circuitul civil, adica nu pot fi instrainate prin acte juridice civile.

Caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate publica trebuie privit din punct de vedere "extinctiv" si din punct de vedere "achizitiv".

In acest sens, actiunea in revendicare a unui drept de proprietate publica, poate fi introdusa oricand, indiferent de timpul in care el nu a fost exercitat.

Sub aspect achizitiv, bunurile din proprietate publica nu pot dobandite pe calea uzucapiunii, oricat de lunga ar fi uzucapiunea, in cazul bunurilor imobile, iar bunurile mobile nu pot fi dobandite prin posesia de buna credinta, conform dispozitia art. 1844 Cod civil: "Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert".

Caracterul insesizabil deriva din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publica, pentru ca are in vedere prezumtia ca statul este solvabil intotdeauna, iar creantele creditorilor statului si unitatilor administrativ-teritoriale se realizeaza pe calea unor mijloace specifice, pe baza unor norme de drept financiar, speciale si nu pe calea urmaririi silite a bunurilor debitorului, cum se intampla cu bunurile din domeniul privat.

Obiectul dreptului de proprietate publica

Obiect al dreptului de proprietate, in principiu, poate fi orice bun mobil sau imobil. Bunurile apartinand statului, respectiv unitatilor administrativ-teritoriale, poarta denumirea de "bunuri domeniale".

Bunurile domeniale se impart in doua categorii si anume:

a)      bunuri apartinand domeniului public;

b)      bunuri care apartin domeniului privat;

Domeniul public cuprinde bunurile care, prin natura lor ori prin destinatia lor, sunt declarate prin lege ca apartin domeniului public(art.135, pct. 4 si 5 din Constitutie). Domeniul public poate fi de interes national ori local.

Domeniul public de interes national apartine statului. Dupa Constitutie (art.135, pct. 4), apartin domeniului public de interes national: bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatii, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, plajele, marea teritoriala, resursele economice ale zonei si platoului continental al Marii Negre, albiile raurilor, fluviilor si cuvetele lacurilor de interes public, rezervatiile si parcurile nationale, monumentele istorice si ale naturii, terenurile pentru nevoile apararii tarii, terenurile folosite pentru cercetari stiintifice, fasia de protectie a frontierei, aeroporturile, cladirile avand destinatia sa serveasca drept sedii ale institutiilor centrale ale statului si ale organelor judecatoresti.

Domeniul public local al comunelor si oraselor cuprinde: terenurile si cladirile de interes public, pietele, caile de comunicatii, strazile, zonele de agrement, parcurile publice, padurile, pasunile, lacurile, alte bunuri mobile sau imobile care sunt, potrivit legii sau naturii lor, de interes local.

Domeniul privat al statului cuprinde bunurile ce alcatuiesc patrimoniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale (comuna, orasul, municipiul, judetul).

Legea nr. 213/1998 in art.4 statueaza "Domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri aflate in proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitatile administrativ-teritoriale au dreptul de proprietate privata".

Moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate publica

In afara de modurile de dobandire a dreptului de proprietate publica, pe caile aratate mai inainte, mai exista o serie de modalitati specifice, dupa cum urmeaza:

Expropierea pentru cauza de utilitate publica

Expropierea reprezinta trecerea in proprietatea statului a unor bunuri apartinand unor persoane fizice sau juridice pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, insa cu o dreapta si prealabila despagubire.

2. Confiscarea reprezinta o sanctiune de natura administrativa sau penala complementara, ce insoteste sanctiunea principala, constand in trecerea in proprietatea statului, in mod fortat si fara plata a unor bunuri determinate.

Ca sanctiune administrativa, sunt supuse masurii confiscarii, de regula, bunurile produse prin contraventie si lucrurile care au servit la savarsirea contraventie.

Ca sanctiune penala, confiscarea averii condamnatului poate fi totala sau partiala si este o pedeapsa complementara care insoteste pedeapsa principala cu inchisoare.

3. Amenda este o sanctiune civila sau pedeapsa penala, care consta in obligarea persoanei vinovate la plata unei sume de bani legal determinate.

Amenda contraventionala este principala sanctiune ce se aplica in cazul savarsirii unor contraventii.

Amenda penala reprezinta o pedeapsa penala alternativa cu pedeapsa inchisorii si se aplica in cazul savarsirii unor infractiunii cu un grad redus de pericol social.

4. Rechizitia poate fi un mijloc de dobandire a dreptului de proprietate publica, atunci cand este "totala", ea facandu-se in interesul apararii tarii.

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate publica specifice dreptului civil

In aceasta categorie intra: bunurile fara stapan; bunurile unor proprietari necunoscuti; bunurile gasite si predate politiei, neridicate de titulari lor in termen legal; bunurile abandonate in vami sau neridicate in termenul prevazut de lege; navele parasite in porturi sau in apele teritoriale; succesiunile vacante, adica cele fara mostenitori legali sau cele la care mostenitorii renunta ori nu le accepta in termenul legal.

Dreptul de proprietate privata 

Proprietatea privata apartine particularilor si beneficiaza de un regim juridic de vocatie egal cu proprietatea publica.

Dreptul de proprietate privata este acel drept patrimonial real care confera titularului dreptului exercitarea asupra lucrurilor a posesiei, folosintei si a dispozitiei, in mod exclusiv, absolut si perpetuu, prin putere proprie si in interes propriu, in limitele impuse de lege¹.

Caracterele dreptului de proprietate privata

1. Caracterul absolut da proprietarului lucrului dreptul de a trage "intrega utilitate economica" pe care acesta i-o poate oferi. In realizarea acestui scop, proprietarul are dreptul de a face acte materiale de folosinta si de consumatie, precum si de a face acte de dispozitie cu privire la soarta juridica a lucrului: sa-l vanda, sa-l inchirieze, sa-l distruga, etc.

2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privata confera titularului dreptul de a opune dreptul sau oricarei persoane ce intra in contact cu lucrul sau.

3. Caracterul patrimonial real rezulta din faptul ca acest drept are continut economic, se poate evalua in bani si se naste in legatura cu anumite lucruri asupra carora titularul isi poate exercita actiunile sale fara a fi nevoie de interventia altei persoane.

4. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privata reiese din faptul ca acest drept nu se stinge, nu inceteaza nicioadata, atata timp cat exista lucrul.

5. Caracterul individual si social al dreptului de proprietate privata rezulta din faptul ca legea recunoaste tuturor persoanelor, fizice sau juridice, dreptul de a dobandi in proprietate bunurile necesare in vederea satisfacerii oricaror nevoi.

6. Caracterul alienabil al dreptului de proprietate privata confera titularului dreptul de a instraina bunul potrivit cu interesele sale.

7. Dreptul prescriptibil este dreptul de proprietate sub aspect achizitiv, in sensul ca proprietatea privata se poate dobandi prin uzucapiune.

8. Caracterul sesizabil inseamna ca bunurile mobile si imobile care formeaza obiectul dreptului de proprietate privata pot fi urmarite de creditori in vederea realizarii creantelor pe care le au impotriva proprietarilor debitori, lucru ce rezulta de dispozitia art. 1718 Cod civil: oricine este obligat personal, este tinut a indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile sau imobile, prezente si viitoare, iar, in continuare, art. 1719 precizeaza ca: "Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comuna a creditorilor sai"

Regimul juridic al terenurilor

Regimul juridic al terenurilor depinde de categoria din care fac parte .

In functie de destinatie, terenurile se impart in:

o       terenuri cu destinatie agricola;

o       terenuri cu destinatie forestiera;

o       terenuri aflate permanent in ape;

o       terenuri din intravilan;

o       terenuri cu destinatie speciala;

3. Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate

Prin modalitati ale dreptului de proprietate intelegem situatiile in care prerogativele dreptului de proprietate sunt exercitate, toate sau numai o parte dintre ele, de doua sau mai multe persoane.

Codul civil roman prevede urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate:

1. Proprietatea anuabila este modalitatea juridica a dreptului de proprietate caracterizata printr-o incertitudine vremelnica in care se gaseste acest drept, cand a fost transmis de la o persoana la alta printr-un act juridic anuabil.

2. Proprietatea rezolubila reprezinta incertitudinea vremelnica in care se gaseste dreptul de proprietate, atunci cand transmiterea acestui drept de la persoana la alta s-a facut sub "conditie rezolutorie" (realizarea unui eveniment viitor nesigur).

3. Proprietate aparenta, asa cum ne sugereaza numele, reprezinta acea modalitate a dreptului de proprietate generata de disputa dintre doua persoane, dintre care una este adevaratul proprietar, iar cealalta exercita aributele proprietatii, fara vreun drept asupra lucrului in disputa.

4. Proprietatea comuna sau coproprietatea este acea modalitate a dreptului de proprietate in care acest drept apartine concomitent la doua sau mai multe persoane, ce exercita impreuna posesia, folosinta si dispozitia, asupra aceluiasi lucru.

5. Restrictii privind exercitarea dreptului de proprietate

In principiu, exercitarea dreptului de proprietate este nelimitata. Proprietarul unui bun, pe langa dreptul de a-l poseda, de a-l folosi, de a-i culege foloasele si de a dispune de el in mod exclusiv si absolut, dar cu precizarea: "in limitele legii".

Constitutia Romaniei prevede ca: "dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii si obiceiului, revin proprietarului".

Ingradirile legale privesc acele prescriptii care rezulta din dispozitii legale, oricare ar fi ele. Ingradirile de interes public privesc fie proprietatea cladita, fie proprietatea necladita si pot fi grupate astfel:

1. Restrictii de interes edilitar, sunt acelea prin care cei ce construiec in perimetrul localitatilor sunt obligati sa respecte anumite reguli de aliniere, inaltime, etc.

2. Restrictii de interes istoric si cultural, prin care legiuitorul a avut in vedere ocrotirea, salvarea si conservarea urmelor trecutului nostru istoric-cultural, precum si a valorilor specifice spiritului romanesc.

3. Restrictiile in interesul salubritatii si a sanatatii publice sunt acelea prin care se urmareste inlaturarea surselor poluante ce pun in pericol sanatatea publica.

4. Restrictiile de interes economic general sau interes fiscal privesc:

- regimul de exploatare al padurilor, legiferat prin Legea nr. 26/1996 Codul silvic, de Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar si forestier, Legea nr. 1/2001 precum si alte acte normative

- regimul de exploatare a bogatiilor naturale ale subsolului care, potrivit art.135 din Constitutia Romaniei, sunt proprietate publica.

- regimul de folosire a apelor curgatoare, a lacurilor, precum si a apelor marii teritoriale este, de asemenea reglementat de legi speciale.

- regimul de producere si transportul energiei electrice impuse proprietarilor de terenuri o serie de restrictii, cum ar fi taierea arborilor si pomilor crescuti sub aceste retele.

5. Restrictii in interesul apararii sunt acelea care privesc necesitatile de aparare a tarii si de siguranta in zona frontierei de stat.

6. Alte ingradiri de utilitatea publica

- distanta minima a constructiilor fata de calea ferata;

- regimul juridic al constructiilor drumurilor;

- regimul juridic al folosiri apelor;

- regimul juridic privind vanzarea sau folosirea anumitor bunuri, cum ar fi medicamentele, substantele toxice, stupefiantele, aromele si munitiile, etc.

Ingradirile de interes privat sunt generate de raporturile de vecinatate si Codul civil distinge doua asemenea ingradiri si anume: servitutii naturale si legale.

Obligatia de granituire sau hotarnicie izvoraste din prevederile art. 584 Cod civil conform caruia proprietarul are dreptul de a cere vecinului sau sa fixeze linia de hotar dintre cele doua proprietatii.

Obligatia de a ingradi proprietatea impusa de dispozitiile art. 585 si 600 din Codul civil. In acest sens, se prevede ca: "tot proprietarul isi poate ingradi proprietatea, afara de cazurile exceptate de lege", iar art.600 prevede ca: "fiecare proprietar poate, in orase si suburbii, a indatora pe vecinul sau sa contribuie la cladirea si repararea ingradirii ce desparte curtile si gradinile lor".

Ingradirile ce impun prestatii pasive-abstentatiuni sunt grupate astfel:

restrictii privitoare la scurgerea apelor;

restrictii privitoare la plantarea pomilor;

restrictii privitoare la lucrari sau constructii;

restrictii privitoare la vederea in proprietatea vecinului;

restrictii de trecere;

interdictia instrainarii terenului atribuit prin constituirea dreptului de proprietate;

restrictia privind picatura stresinilor;

Ingradirile conventionale - restrictiilor privitoare la exercitarea dreptului de proprietare se pot face si pe calea conventionale, adica prin intelegerea partilor.

Astfel, un proprietarul care isi instraineaza un teren sau un imobil, cu titlu oneros sau gratuit, poate conveni cu dobanditorul ca drept de proprietate dobandit prin aceea conventie sa sufere anumite ingradiri.

Ingradiri pe cale judecatoreasca - dreptul de proprietate poate suferi anumite ingradiri si pe cale judecatoreasca. Aceste ingradiri nu sunt enumerate de lege, insa rezulta din raporturile de vecinatate, in care instanta este chemata sa constate si sa le hotarasca.

Ingradiri aduse prin conventii care lovesc de indisponibilitatea bunul instrainat - legislatia romana recunoaste aceste ingradiri, daca sunt intrunite doua conditii:

- inalienabilitate prevazuta de conventie sa aiba caracter temporar, de exemplu, donatorul doneaza o parte din averea sa altei persoane, cu conditia ca donatorul sa nu o instraineze inainte de a ajunge la majorat;

- inalienabilitatea sa fie intemeiata pe un interes legitim si serios, de exemplu, donatorul pune conditia ca donatorul sa nu instraineze bunul donat, atata timp cat donatorul este in viata.

Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate

Enumerare. Clasificare

In raport cu diferitele criterii folosite de teoreticieni, se deosebesc mai multe moduri de dobandire a dreptului de proprietate.

Dupa intinderea dobandirii, se disting:

a)      moduri de dobandire universala;

b)      moduri de dobandire cu titlu particular;

Dupa momentul cand opereaza transmisiunea, exista:

a)       moduri de dobandire intre vii;

b)      moduri de dobandire pentru cauza de moarte;

Dupa situatia juridica a bunului in momentul dobandirii:

a)       moduri de dobandire originare;

b)      moduri de dobandire

Dupa caracterul transmisiuni, se disting:

a)       moduri de dobandire cu titlu oneros;

b)      moduri de dobandire cu titlu gratuit;

5.1. Conventia (contractul)

Conventia sau contractul reprezinta cel mai important mod de dobandire a dreptului de proprietate, precum si a altor drepturilor reale.

In ceea ce priveste transferul unui drept real, acest lucru nu se realizeaza concomitent cu inchierea conventiei translative de drepturi reale in urmatoarele cazuri:

a) partile au convenit, printr-o declaratie de vointa expresa, sa amane transferul dreptului real, la implinirea unui termen sau dupa realizarea unei conditii;

b) instrainarea are ca obiect un lucru viitor;

c) proprietatea bunurilor de gen se trasfera numai in momentul predarii efective;

d) drepturile reale privitoare la imobile trecute in cartea funciara se transfera in momentul in care se face inregistrarea dreptului in cartea funciare;

e) instrainatorul nu este proprietarul lucrului;

5.2. Accesiunea

Denumita si incorporatiune, este un mod de dobandire a dreptului de proprietate care a fost tratat anterior, la inceputul acestui capitol.

Prescriptia achizitiva (uzucapiune)

Prescriptia achizitiva este un mijloc de dobandire a dreptului de proprietate prin posesiunea exercitata inlauntrul unui anumit termen prevazute de lege.

Utilitate uzucapiune consta in urmatoarele:

a)      in marea majoritate a cazurilor, posesia corespunde dreptului de proprietate, insa dovada acestuia este greu de facut, astfel ca uzucapiunea suplineste aceasta dificultate de proba;

b)      nevoia de stabilite si securitate juridica a raporturilor juridice determina recunoasterea de efecte juridice unei aparente indelungate de proprietate;

c)      uzucapiunea apare ca o sanctiune impotriva vechiului proprietar care da de dezinteres si de lipsa de diligenta.

Uzucapiunea de 30 de ani, prevazuta de art. 1980 Cod civil, presupune:

a)      sa existe o posesie de 30 de ani;

b)      posesia sa fie utila si neviciata;

c)      posesorul poate fi de buna credinta, de rea credinta si fara nici un titlu.

Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani, prevazuta de art. 1985 Cod civil, stipuleaza ca: cel ce castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinant, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia tribunalului judetean - unde se afla nemiscatorul, si prin 20 de ani daca afara din aceea circumscriptie".

Cauzele de suspendare a prescriptiei achizitive:

a) cat timp cel impotriva caruia curge prescriptia este impiedicat de un caz de forta majora sa faca acte de intrerupere;

b) cat timp ce se pretinde proprietar se afla in randul fortelor armate romane, ce se gasesc pe picior de razboi;

c) intre parinti sau tutore si cel ce se afla sub ocrotirea lor, pentru bunurile pe care acestia le administreaza in numele celor pusi sub ocrotire;

d) prescriptia nu curge impotriva celui lipsit de capacitatea de exercitiu, cat timp nu are reprezentant legal;

e) prescriptia nu curge intre soti in timpul casatoriei.

5.4. Prescriptia instantanee asupra bunurilor mobile

Potrivit art. 1909 Cod civil: "bunurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiuni lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp", dar cu conditia sa fie intrunite urmatoarele conditii:

a)      sa fie un bun mobil corporal;

b)      posesia sa fie utila, adica neviciat;

c)      posesorul sa fie de buna credinta;

5.5. Traditiunea

Traditia consta in remiterea materiala a lucrului in mana dobanditorului. In dreptul roman, acest mod de dobandire a dreptului de proprietate se bucura de o larga aplicatiune, deoarece conventia simpla dintre parti nu producea decat obligatia de a transfera proprietatea.

Ocupatiunea

Ocupatiune reprezinta operatiunea care consta in luarea in posesie a unui bun ce nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietarului.

In acest sens, art, 477 si 646 Cod civil dispun ca toate bunurile vacante si fara stapan, precum si cele ale persoanelor care mor fara mostenitori sau ai caror mostenitori nu le-au acceptat, revin statului.

Hotararea judecatoreasca

Hotararile judecatoresti sunt declarative de drepturi, adica recunosc partilor un drept anterior, ele neacordand celui ce pretinde, un drept nou. Hotararile judecatoresti, in anumite situatii, devin constitutive de drepturi, adica pot fi considerate ca un mod de transmitere, respectiv de dobandirea proprietatii, prin asa numita ordonanta de adjudecare, prin care se definitiveaza executarea silita, constand in vanzarea la licitatie publica a bunurilor unei persoane.

6. Dezmembramintele dreptului de proprietate

Notiunea de dezmembraminte ale dreptului de proprietate

Prin dezmembraminte ale dreptului de proprietate intelegem acele drepturi reale care rezulta din separarea prerogativelor de care se bucura proprietarul

Dreptul de uzufruct

Prin dreptul de uzufruct se intelege acel drept real de folosinta pe care o persoana numita "uzufructuar" il exercita cel mult pana la incetarea sa din viata, asupra lucrurilor altuia, cu obligatia de a-i conserva substanta (art. 517 Cod civil).

Caracterele dreptului de uzufruct sunt urmatoarele:

a)      dreptul de uzufruct este un drept real;

b)      dreptul de uzufruct este un drept absolut;

c)      dreptul de uzufruct se bucura de un drept de urmarire si de preferinta;

d)      uzufructul este un drept de folosinta;

e)      uzufructul este un drept temporar;

Modurile de constituire a uzufructului

Dreptul de uzufruct se poate constitui prin vointa omului, prin lege si prin uzucapiune.

1. Uzufructul constituit prin vointa omului are loc atunci cand proprietarul, din proprie initiativa, incredinteaza folosinta lucrului sau unei alte persoane.

2. Uzufructul dobandit prin uzurcapiune,desi neprevazut in mod expres de lege, se poate constitui prin aplicarea regulilor referitoare la dobandirea proprietatii prin prescriptie achizitiva

3. Uzufructul legal se constituie in imprejurari exceptionale si are caracter temporar.

Drepturile uzufructuarului

Uzufructuarul are urmatoarele drepturi:

a)      sa ceara proprietarului sa-i dea bunul;

b)      sa culeaga fructele bunului, fara insa, a atinge substanta lucrului;

c)      sa se foloseasca de lucrul respectiv, conform intereselor sale;

d)      sa cedeze dreptul sau de folosinta altei persoane.

Obligatiile uzufructuarului

In timpul exercitarii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are urmatoarele obligatii:

sa foloseasca lucrul ca un bun proprietar;

sa conserve substanta lucrului;

sa nu schimbe modul de folosinta a lucrului;

sa suporte cheltuielile de folosinta lucrului;

sa predea lucrul, la incetarea uzufructului, asa cum l-a primit;

Obligatiile proprietarului sunt:

sa nu stanjeneasca, in vreun fel, pe uzufructuar in exercitarea dreptului acestuia;

sa faca cheltuielile de mare importanta impuse de starea lucrului;

Modurile de stingere a uzufructului

Cauzele care duc la stingerea uzufructului sunt:

Ø      moartea uzufructuarului;

Ø      la expirarea termenului pentru care a fost instituit;

Ø      prin consolidare, adica prin dobandirea dreptului de proprietate asupra lucrului de catre uzufructuar;

Ø      prin prescriptie extinctiva;

Ø      prin pieirea totala a lucrului;

Ø      prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau;

Ø      prin decaderea din dreptul de uzufruct, care se pronunta de instanta de judecata, in urma actiunii formulate de proprietar, pe motiv de abuz in folosinta si intretinerea lui.

Dreptul de uz si de abitatie

Dreptul de uz si de abitatie sunt drepturi reale ce deriva din dreptul de uzufruct.

Dreptul de uz reprezinta dreptul unei persoane de a servi de un lucru si de a-i culege fructele in vederea satisfacerii nevoilor sale, precum si ale familiei sale.

Dreptul de abitatie este dreptul unei persoane de a folosi casa de locuit in scopul satisfacerii nevoilor lui de locuit si ale familiei sale.

Dreptul de servitute

Servitutile reprezinta sarcini impuse unui imobil pentru uzul si utilitatea altui imobil, care apartine altui proprietar.

Caracterul servitutiilor

Servitutea presupune existenta a doua fonduri:

a)      un fond imobil ce apartine unui proprietar si in folosul caruia se constituie servitutea, fond numit dominant;

b)      un fond aservit, constituit dintr-un fond imobil ce este proprietatea altei persoane si asupra caruia s-a stabilit sarcina servitutii.

Clasificarea servitutiilor

Servitutii naturale care se nasc din situatia lucrurilor, cum sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale, de granituire, de ingradire si a izvorului.

Servituti legale, stabilite prin lege, de exemplu, servitutea referitoare la zidul ori santul comun, servitutea referitoare la interdictia de a construi sau de a planta pe un anumit teren.

Sevituti conventionale sunt acelea stabilite prin fapta omului. Legea prevede ca proprietarul este in drept sa greveze proprietatea sa cu orice fel de sarcini, cu conditia sa nu deranjeze ordinea publica.

Moduri de dobandire a servitutii:

prin titlu, in care includem: orice conventie si testamentul;

prin uzucapiune;

prin destinatia stabilita de proprietar.

Stingerea servitutilor

Exista mai multe modalitati de stingere a servitutilor:

- imposibilitatea materiala;

confuziune, situatie in care cele doua fonduri, dominant si aservit, s-a unit;

neuzul;

pieirea lucrului aservit;

renuntarea la servitute din partea titularului dreptului;

a expira termenul, atunci cand s-a stabilit un astfel de termen;

cel ce a constituit servitutea a revocat-o.

Dreptul de superficie

Dreptul de superficie reprezinta dreptul de proprietate pe care il are o persoana denumita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor, sau lucrarilor ce se afla pe suprafata unui teren ce apartine altui proprietar.

Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezinta urmatoarele particularitati:

a) dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natura, pe cand dreptul de superficie poate avea ca obiect numai constructii si plantatii;

b) dreptul de proprietate confera titularului posesiunea, folosinta si dispozitia asupra bunului ce formeaza obiectul dreptului, pe cand dreptul de superficie, pe langa aceste prerogative, mai confera titularului sau si dreptul de folosinta privitor la terenul pe care se afla constructiilor si plantatiile.

Modurile de obtinere a dreptului de superficie sunt:

a)      pe cale conventionala sunt:

Ø      prin conventia dintre proprietarul unui teren, care permite superficiarului sa ridice o constructie, sau sa faca o plantatie pe terenul sau;

Ø      prin intermediul unui contract cand transmisiunea dreptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc pe cale acordului de vointa a ambelor parti;

Ø      prin atribuirea folosintei terenului de care stat persoanelor fizice sau juridice in scopul ridicarii unor constructii

b)      pe cale succesorala, dreptul de superficie se dobandeste prin testament sau prin lege.

c)      dreptul de superficie se mai poate dobandi si ca efect al unei posesiuni indelungate - uzucapiune

Cele mai frecvente modalitati de nastere a dreptului de superficie sunt contractul de inchiriere a unui imobil, in care s-a stipulat ca locatarul poate sa faca anumite adaugiri imobilului inchiriat si contractul de arenda al unor terenuri pe care arendasul face anumite constructii sau plantatii, asupra carora el dobandeste un drept de superficie.

BIBLIOGRAFIE

Nicolae Puscas  "Drept civil. Institutii de drept civil - curs selectiv pentru

licenta - Editia a II - a /2004

2. Beleiu Gheorghe "Drept civil roman", Editura Sansa, 1983

3. Safta-Romano "Dreptul de proprietate privata si publica in Romania",

Editura Grafix, Iasi, 1993

4. Statescu C. "Drept civil", Universitatea Bucuresti, 1998

5. Urs I. "Drept civil", Editura Independenta Economica, 1996

6. Boroi Gabriel "Drept civil. Parte generala, Ed. All, Bucuresti, 1998

7. Deak Francisc "Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami,

Bucuresti, 1999

8. Hemard Jaques  " Theorie et practique des assurances terrestres, vol. I, 1924