Raport de evaluare a proprietatii imobiliare pensiunea turistica ELENY

Baile Herculane

INTRODUCERE

Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor profesionale, cum ar fi: consultanta, audit, proiectare, avocatura. Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizata prin faptul ca experienta si cunostintele sunt insusite si transmise din generatie in generatie, ca se respecta standarde profesionale, precum si un cod deontologic si etic specific, avind o larga recunoastere a utilitatii publice.

Activitatea de evaluare se finalizeaza printr-un raport de evaluare, elaborat in urma unui proces complex, prin care se atribuie un tip de valoare unor drepturi de proprietate asupra unor proprietati imobiliare (in cazul de fata), bunuri mobile, active financiare. Acest proces are la baza informatiile relevante de pe piata in care se face transferul acestor drepturi de proprietate, prin respectarea unor metode si standarde profesionale si etice specifice.

Raportul de evaluare reprezinta oglinda profesionalismului evaluatorului si elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei si investigatiilor efectuate. El este mijlocul de comunicare de baza intre evaluator si client. Aprecierea unui evaluator de catre clienti se bazeaza, intr-o masura semnificativa, pe imaginea transmisa de raportul de evaluare. Astfel, la intocmirea raportului de evaluare, evaluatorul trebuie sa tina cont de urmatoarele:

• continutul raportului sa cuprinda cerintele clientului si sa serveasca intereselor acestuia;
• in cadrul raportului sa fie prezentate, intr-o maniera logica, toate informatiile, analizele si concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un material de sine statator care contine, in paginile sale, tot ceea ce este necesar intelegerii de catre cititor a evaluarii efectuate;
• raportul de evaluare trebuie intocmit, de fiecare data, ca si cum prezentarea acestuia reprezinta, pentru un evaluator, cel mai dificil examen de pana atunci.

Baza intocmirii raportului de evaluare o reprezinta standardul IVS 3 Raporatea evaluarii.

O distinctie importanta care trebuie facuta, in activitatea de evaluare, este diferenta intre valoare si pret. Opinia evaluatorului, in ceea ce priveste acest concept - valoare, apare intre evaluator si computerul sau, si este influentata de cantitatea si calitatea informatiilor detinute de acesta, ca si experienta sa. Valoarea dreptului de proprietate este extrinseca bunurilor, apare ca opinie rationala, argumentata si sustinuta in raportul evaluatorului profesionist.

Pretul este suma de bani concreta, rezultata in urma unei tranzactii, apare intre vanzator si cumparator (pretul este solicitat de vanzator si acceptat de cumparator) si este diferit de valoare, care este o suma de bani estimata cu o doza de subiectivism.

Calitatea unei lucrari de evaluare consta in acuratetea prin care evaluatorul reuseste, prin opinia sa asupra evaluarii, sa se apropie de pretul tranzactiei, pret ce apare pe piata caracteristica.

Profesia de evaluator este recunoscuta in Romania, prin Ordinul nr.86-2000 al Ministrului Muncii si Protectiei Sociale privind completarea Clasificarii Ocupatiilor din Romania, avind un caracter multidisciplinar si solicitind cunostinte solide din domenii diferite (economie, inginerie, statistica, juridic). Activitatea de evaluare este o profesiune specifica economiei de piat, a carei utilitate publica este impusa de interesele investitorilor (banci, fonduri de investitii, persoane) de a face tranzactii cu diferite tipuri de proprietati.

Evaluatorul este acea persoana care are pregatirea necesara, capacitatea si experienta necesara de a efectua o evaluare. In unele tari se impune obtinerea unei autorizatii inainte ca evaluatorul sa-si desfasoare activitatea in acest sens.

Definitia de baza si cerintele minime pentru un evaluator, responsabil pentru elaborarea evaluarilor, pentru care poarta responsabilitatea utilizarii acestora la intocmirea situatiilor financiare ca si in alte scopuri, este ca acesta sa fie o persoana cu o buna reputatie, care:

• a obtinut o pregatire profesionala adecvata, in cadrul unui centru de pregatire recunoscut, sau o calificare academica echivalenta;
• are experienta adecvata si este competent in evaluarea de piata si categoria respectiva de active;
• cunoaste, intelege si poate pune in aplicare in mod corect acele metode si tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluari credibile;
• este membru al unui organism national profesional de evaluare recunoscut;
• urmeaza un program de instruire profesionala;
• respecta toate cerintele Codului Deontologic.

Desi activitatea de evaluare, ca orice profesiune libera, nu este reglementata de catre institutii guvernamentale, ea se desfasoara dupa standarde si proceduri profesionale si etice specifice, care implica responsabilitatea evaluatorului.

Primul aspect este responsabilitatea profesionala, care reflecta modul in care evaluatorul cunoaste si aplicaprocedurile, metodele si tehnicile specifice ca si modul de aderare la codul de comportament etic.

Asociatiile profesionale, care au in obiectul de activitate evaluarea intreprinderilor, elaboreaza standarde si proceduri profesionale si norme de comportament etic iar mambrii lor se angajeaza sa le respecte, sa le aplice si sa se supuna controlului din partea asociatiei.

Al doilea aspect este responsabilitatea civica, care se manifesta in virtutea contractului civil dintre evaluator si clientul sau, prin care evaluatorul se obliga sa furnizeze un serviciu de calitatea promisa in oferta.

Daca evaluatorul nu reuseste sa respecte conditiile contractuale si prin aceasta, el a produs daune clientului sau, acesta din urma este indreptatit sa solicite despagubiri. Acordarea de despagubiri se poate face prin intelegere intre evaluator si client, fie prin decizie a instantei civile.

Cel de-al treilea aspect este responsabilitatea penala atunci cand, in legatura cu activitatea de evaluare, evaluatorul a incalcat legea penala.

In functie de domeniile specifice in care se poate desfasura, evaluarea poate fi:

• evaluarea de proprietati imobiliare ( rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, etc.);
• evaluarea de intreprinderi;
• evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale);
• evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni).

In prezentul raport s-a facut o evaluare asupra unei proprietati imobiliare comerciale de tip pensiune turistica, proprietate situata in statiunea balneara Baile Herculane.

CERTIFICARE

Subsemnata Vulcanescu Mihaela in calitate de evaluator, membru aspirant ANEVAR, certific urmatoarele:

prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului ;

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional ;

evaluatorul nu a avut nici un interes, prezent sau de perspectiva, asupra proprietatii evaluate si nici un interes sau influenta legata de partile implicate ;

remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, angajament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare;

evaluarea a fost efectuata in conformitate cu cerintele Standardele Internationale de Evaluare IVS, editia a VIII-a, 2007 si a respectat Codul Deontologic al ANEVAR;

evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calitate profesionala;

evaluatorul a efectuat o inspectie personala a proprietatii;

nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu a acordat asistenta profesionala in elaborarea raportului.

Ec. Vulcanescu Mihaela

Evaluator - membru aspirant ANEVAR

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR

TIP PROPRIETATE EVALUATA :

Proprietate comerciala - tip pensiune, regim de inaltare: parter + etaj.

DATA EVALUARII : Iunie 2009

CLIENT si DESTINATAR : SC ELENY SRL

EVALUATOR : Vulcanescu Mihaela

1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Pensiunea evaluata este o proprietate imobiliara de tip proprietate comerciala, situata in statiunea Baile Herculane, str. Trandafirilor nr. 10, judetul Caras Severin. Proprietatea imobiliara se compune din :

teren in suprafata de 1.169 mp;

un corp de cladire cu o suprafata construita la sol de 576,90 mp si cu un regim de inaltare parter + etaj.

Din extrasul de carte funciara CF nr. 2113/N Baile Herculane rezulta ca :

nr. cadastral este 956/1 ;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de Sc Eleny Srl ;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC ELENY SRL asupra proprietatii.

2. SCOPUL EVALUARII

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea determinarii valorii ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii.

3. BAZA EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Avand in vedere scopul evaluarii si tipul proprietatii evaluate, baza evaluarii este reprezentata de valoarea de piata a proprietatii, asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare IVS 1, editia a VIII-a 2007

"valoarea de piata este data de suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrangere."

4. DATA EVALUARII

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.06.2009-15.06.2009 care este si data raportului.

Data de referinta care a stat la baza efectuarii calculelor este data de 01.06.2009, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 Euro= 4,1817 lei.

Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.06.2009.

In conditiile in care principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, exprimarea opiniei finale se va face atat in Euro cat si lei, ca urmare a faptului ca in prezent majoritatea tranzactiilor pe piata imobiliara se exprima in aceasta valuta.

5. METODOLOGIA EVALUARII

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Pornind de la datele avute la dispozitie, evaluatorul a aplicat 2 abordari de evaluare recomandate, obtinand urmatoarele valori :

ABORDAREA PRIN COSTURI

- valoarea de piata obtinuta : LEI , respectiv 922.900 EURO

ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR

- valoarea de piata obtinuta : LEI respectiv EURO

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mentionate, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare evaluate este data de valoarea obtinuta in cazul abordarii prin capitalizarea venitului:

3.791.400 lei, respectiv 906.650 euro

Referitor la valoarea de piata obtinuta se fac urmatoarele mentiuni :

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile si aprecierile exprimate in prezentul raport;

valoarea include valoarea terenului ;

valoarea nu tine seama de eventuale responsabilitati de mediu; evaluatorul nu a facut cercetari in acest sens;

evaluarea este o opinie asupra unei valori. Desi este o concluzie impartiala si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante, ea ramane totusi o opinie. Valoarea de piata obtinuta reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva.

Raportul de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor Internationale de Evaluare (IVS /2007), a recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR - Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania.

CAPITOLUL I. GENERALITATI

1.1.Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatia raportului.

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra imobilului situat in statiunea balneara Baile Herculane , str. Trandafirilor nr.10, judetul Caras - Severin, inscris in cartea funciara a localitatii Herculane cu nr. 2113/N.

Proprietatea imobiliara se compune din :

o      teren cu o suprafata de 1.169 mp

o      un corp de cladire (pensiunea propriu zisa) cu un regim de inaltare parter + etaj, avand urmatoarele caracteristici :

o      suprafata construita Ac = 576,90 mp

o      suprafata utila Au = 840,27 mp

o      suprafata desfasurata Ad = 1.054 mp

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a imobilului specificat mai sus, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC ELENY SRL in calitate de client si banca in calitate de destinatar. Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si fata de destinatarul lucrarii.

1.2. Drepturi de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate asupra imobilului este inscris in Cartea Funciara a localitatii Herculane, jud. Caras - Severin la nr. 2113/N

Proprietarul imobilului situat in localitatea Herculane, str. Trandafirilor nr. 10, jud. Caras - Severin este SC ELENY SRL cu sediul social in localitatea Herculane, jud. Caras - Severin , CUI 16303574, nr. de inregistrare la Registrul Comertului J11/175/2005.

Documentele care certifica dreptul de proprietate sunt contractul de vanzare cumparare si extrasul de carte funciara.

Proprietatea imobiliara este libera de sarcini. In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC ELENY SRL asupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor altor limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate .

1.3. Data estimarii valorii

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.06.2009 - 15.06.2009 care este si data raportului.

La baza efectuarii raportului au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client la data de 01.06.2009, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 EURO = 4,1817.

Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.06.2009.

1.4. Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.

1.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

documentare, pe baza informatiilor solicitate clientului;

inspectia imobilului;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valoare estimata in raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivuluide care trebuie sa se tina seama la deruluarea tranzactiei;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodei de evaluare considerate oprtuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului.

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Au fost utilizate ca si metode de evaluare:

o      abordarea prin costuri

o      abordarea pe baza de venit 

A. Abordarea prin metoda costurilor

La evaluarea prin metoda costurilor se porneste de la ipoteza de a construi o replica a constructiei cu aceeasi utilitate, in aceleasi conditii de amplasament si cu materiale identice sau substituibile. Se aplica in special la proprietati recent construite (informatiile de piata fiind relevante) sau la proprietati speciale (este dificil de identificat proprietati comparabile, daca nu chiar imposibil). Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de reconstructie al cladirii, la data evaluarii, apoi sa estimeze si sa scada toate tipurile de depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unor constructii noi, identice cu cele supuse evaluarii, la data evaluarii. Evaluatorul poate sa calculeze costul de inlocuire al unui substitut modern pentru cladirea existenta, iar apoi sa identifice si sa cuantifice formele de depreciere.

Abordarea prin costuri obliga evaluatorul:

• sa detemine costul de reconstructie sau costul de inlocuire, la data evaluarii, iar aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte;
• sa determine marimea formelor de depreciere, respectiv fizica, functionala si externa, toate trei formand deprecierea cumulata;
• sa scada din costul reconstructiei sau de inlocuire deprecierea cumulata sau forme ale deprecierii cumulate, obtinandu-se valoarea ramasa actualizata.

B. Abordarea pe baza de venit

Metoda de evaluare pe baza de venit ese utilizata in special pentru cladirile generatoare de venit, cum ar fi cladirile comerciale (cladirea evaluata - pensiunea) industriale cu destinatie generala sau depozitele.

In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de utilizare a cladirilor si veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe baza de venit se poate face in cazul in care cladirea este detinuta de proprietar si participa la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existenta. Proprietarul va obtine venitul net pentru o perioada data, venit care poate fi convertit in valoarea cladirii.

Metoda de evaluare a construtiilor pe baza de venit elimina timpul necesar pentru ca evaluatorul sa obtina amanuntele pentru costurile cladirii, masurarea deprecierii si estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor cladirii cu cele ale cladirilor comparabile recent vandute.

Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit face ca estimarea valorii sa fie mai convingatoare, demonstrandu-se ca la baza ei nu stau informatiile despre piata (auzite, presupuse, verificate la un anumit nivel), ci o analiza a venitului brut, a chelutuielilor si a ratei de capitalizare.

Se poate spune ca aceasta metoda este preferata mai ales cand clientii sunt investitori care doresc sa cunoasca ce profit pot scoate din exploatarea proprietatii evaluate. Aceasta metoda consta in estimarea valorii unei proprietati imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta le poate genera. Si aceasta abordare se bazeaza pe date extrase de pe piata imobiliara (chirii, cheltuieli de administrare, etc.).

1.6. Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si conditii limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele :

1.6.1 Ipoteze

v    aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarii imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare ;

v    informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i sea corda garantii pentru acuratete ;

v    se presupune ca nu exista conditii ascunsesau neaparente alea amplasamentelor : solului sau structurii cladirii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi ;

v    nu s-a facut nici o investigatie si nici nu s-au insepctat acele parti ale cladirii care erau acoperite, neexpuse, inaccesibilesi s-a presupus ca acele parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor ;

v    se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport ;

v    din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul pensiunii, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturalesau chimice care afecteaza valoare proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate ;

v    evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluat au fost rezonabile in lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii ;

v    valoarea de piata estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba. Valoarea de piata poate fi incorecta sau necorespunzatoate la un alt moment ;

v    s-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare ;

v    alegerea metodei de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile ;

v    evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si altor informatii de care acesta nu avea cunostinta.

1.6.2. Conditii limitative

v    intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia ;

v    evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil ;

v    nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului ;

v    orice valori estimate in raport se aplica imobilului evaluat, luat ca intrg si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport ;

v    raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

1.7. Surse de informare utilizate

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost :

• documentele privind situatia juridica a proprietatii imobiliare si suprafetele constructiei si ale amplasamentului;
• informatii privind piata imobiliara specifica (informatiile au fost culese de la agentii imobiliare si diverse pagini de internet);
• informatii de la evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala;
• alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate respectiv: Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare metoda costurilor - ANEVAR, Cataloage de reevaluare elaborate de Comisia Centrala pentru Reevaluarea si Inventarierea Mijloacelor Fixe, coeficienti de actualizare, cursul de referinta al monedei nationale, publicatii privind piata imobiliara.

1.8. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau orice alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui catre alte personae decat cele mentionate, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

CAPITOLUL. II. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

2.1. Definirea pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Piata mai este definita ca "fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba dreptul de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii." Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, propietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influnetata de reglementarile guvernamentale si locale.

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii.

Pot fi identificate 5 tipuri de piete si anume:

piete rezidentiale ( case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate)

piete comericale ( cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine)

piete industriale ( fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare)

piete agricole ( ferme, livezi, vii, pasuni, paduri)

piete speciale ( proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial, ex. Scoli, aeroporturi, sali de conferinta, parcuri de distractii, terenuri de golf, etc.

Procesul de analiza a pietei imobiliare consta in identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. In analiza de piata imobiliara evaluatorul va trebui sa stabileasca raportul dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata, pentru momentul prezent si pentru viitor. Din analiza pietei rezulta cea mai buna utilizare a unei proprietati.

In cazul nostru se va analiza piata cladirilor comerciale de tip pensiuni situate in localitatea Baile Herculane. In analiza acestei piete s-a tinut cont de situatia economica a statiunii Herculane, volumul turistilor din fiecare an, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

Dezvoltarea pietei imobiliare in zona, pana acum cativa ani, a fost determinata si de cererea masiva pentru cumpararea de imobile ( terenuri, case, spatii comerciale ), in vederea construirii unor vile, case de vacanta sau a dezvoltarii unor afaceri cu profil turistic. Cele mai multe tranzactii pe piata imobiliara din Baile Herculane se fac pe segmentul proprietatilor de tip comercial.

2.2. Oferta competitiva

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Pretul unui teren disponibil pleaca de la preturi cuprinse intre 10-35 euro/mp in zonele periferice neatractive sau fara utilitatidisponibile, intre 35 - 80 euro/mp in zonele periferice sau semicentrale unde se construiesc pensiuni, vile, etc si poate ajunge pana la 80-170 euro/mp in cazul loturilor centrale si ultracentrale.

2.3. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

Este prima data dupa 1989 cand cererea dicteaza directia pietei imobiliare autohtone si nu oferta. In prezent cumparatorul este cel care spune vanzatorului ce trebuie sa-i ofere daca vrea banii lui. Clientul a devenit mai pretentios, are nevoie de mai mult timp, tatoneaza, compara alternativele si alege cu atentie. Sunt tot mai putini cei care achizitioneaza proprietati imobiliare oriunde si oricum, doar pentru ca le vor vinde mai scump dupa un an sau doi. In prezent, cei care doresc sa achizitioneze si sa dezvolte vor un plan de afaceri, analize de piata, studii de fezabilitate.

In ceea ce priveste cererea pe piata imobiliara comerciala din Baile Herculane a scazut foarte mult, nu mai sunt investitori dornici de a achizitiona terenuri pentru a construi proprietati comerciale sau dornici de a achizitiona proprietati comerciale pentru dezvoltarea unei afaceri in domeniul turismului. A scazut numarul investitorilor datorita

inrautatirii conditiilor de creditare dar si datorita prudentei si pesimismului acestora.

Inca de la sfarsitul anului 2008 bancile nu au mai acordat creditari iar puterea de cumparare a oamenilor a scazut foarte mult, situatia s-a accentuat in primul trimestru al acestui an.

In anul 2009 se preconizeaza si o scadere a numarului de turisti, comparativ cu anul 2008. Acest lucru va duce la scaderea gradului de ocupare in ceea ce priveste cazarea in pensiunile si hotelurile din statiune si implicit scaderea veniturilor obtinute din turism.

2.4. Echilibrul pietei imobiliare

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferte sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturide tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.

Anul 2009, stapanit de influentele negative ale crizei financiare,aduce previziuni sumbre pentru sectorul imobiliar si industrie, in tara si intreaga lume.
Dificultatile sectorului imobiliar s-au facut simtite inca din 2008. An in care criza financiara a evoluat pe plan mondial distrugand pana si cele mai marete proiecte sau planuri de investitii. Lipsa tranzactiilor imobiliare si congestionarea pietei de credite, avand in vedere ca imprumuturile vor ajunge la un moment dat la maturitate, vor genera oportunitati pe piata, nivelul preturilor fiind nevoit sa scada. In primul trimestru din acest an, doar 1 din 7 tranzactii pe piata imobiliara s-a efectuat prin credit, potrivit unei analize a brokerilor de credite. Pentru restul de achizitii s-a platit cu bani lichizi, dar analistii sunt de parere ca acest raport ar trebui sa se echilibreze. Tranzactiile scad vertiginos; cele care se fac sunt fara suport din partea finantatorilor - e tot mai evident ca nu atat lipsa sau pretul finantarii sunt elementele critice, cat lipsa investitorilor care indeplinesc actualele conditii de creditare. Vestile aparent pozitive din partea bancilor si incercarile timide sunt doar un paleativ fara efecte reale si vizibile.

Viteza si magnitudinea cu care a scazut piata imobiliara este fara precedent. Este limpede ca nu exista, cel putin in viitorul apropiat, o tendinta de imbunatatire. Preturile vor continua sa scada.

In ultimul timp insa, se poate vorbi de o anumita stagnare a tranzactiilor imobiliare, din varii motive - nivel salarial relativ scazut, rata somajului in crestere, etc. -, implicit si o scadere a valorii activelor imobiliare curente.

O sansa buna pentru o relansare cat mai rapida a economiei o constituie atragerea de fonduri europene. Aceasta depinde exclusiv de competenta autoritatilor si de transparenta procesului, avand potentialul de a relansa domenii strategice si economia in general.

CAPITOLUL. III. PREZENTAREA DATELOR PROPRIETATII EVALUATE

3.1. Identificarea proprietatii. Descriere juridica

Din extrasul de carte funciara CF nr. 2113/N rezulta ca :

nr. cadastral este 956/1 ;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC ELENY SRL;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC ELENY SRL asupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor alte limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate dupa vanzare.

3.2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Statiunea este situata in judetul Caras-Severin, in zona de sud-vest a Romaniei, pe Valea Cernei, la 5 km de principala artera rutiera care leaga vestul tarii de Bucuresti. Statiunea face parte din Parcul National Valea Cernei-Domogled. Judetul Cars Severin este delimitat la vest si sud vest de granita cu Iugoslavia, la nord-vest si nord se invecineaza cu judetul Timis, in nord-est cu judetul Hunedoara, est cu judetul Gorj si sud-est si sud cu jedetul Mehedinti. Organizarea administrative teritoriala a orasului cuprinde doua municipii si sase orase ( dintre care si Baile Herculane).

Statiunea Baile Herculane se afla intre Muntii Mehedinti in est si Muntii Cernei in vest, la o altitudine de 160 m, la 41 km nord-vest de municipiul Drobeta -Turnu Severin (resedinta judetului Mehedinti). Orasul este integrat in Parcul National Valea Cernei - Domogled si este amplasat la intersectia paralelei 450 52I N cu meridianul 230 52I E, avand aceeasi pozitie cu Venetia si Nisa. Statiunea Baile Herculane este atestata documentar in anul 153 e.n., printr-o tabula votiva din bai. In perioada civilizatiei romane, statiunea de pe Valea Cernei a constituit un important punct de atractie pentru aristocratia Romei antice. Impresionati de exceptionala putere tamaduitoare a apelor de la Herculane, romanii sositi in Dacia le-au inchinat un adevarat cult balnear sub semnul tutelar al lui Hercules. Din timpul romanilor au ramas numeroase vestigii: apeducte, bai, statui, monede, tabule votive ridicate ca semne de multumire aduse zeilor pentru vindecare.

Statiunea a cunoscut o mare prosperitate in sec. al XIX-lea in timpul perioadei de ocupatie a Imperiului Austro-Ungar cand a devenit o statiune mondena vizitata de imparatul Franz Iosif si de Imparateasa Elizabeta, care aveau fiecare cate un pavilion in statiune. Localitate perimontana, s-a dezvoltat pe valea fluviului Cerna, intre pereti inalti de calcar, la 19km de lacul de acumulare de pe Dunare (Orsova) si la 40km de orasul Drobeta Turnu Severin.

Valoarea peisagistica este cu totul remarcabila datorita stancilor de calcar cu forme exocarstice spectaculoase , a vegetatiei bogate si a apelor inca curate . Vegetatia este caracteristica . Pe coastele din dreapta si din stanga Cernei cresc paduri de arbori pitici in special de liliac , iar pinul banatean cu coroana in forma de umbrela lata poate fi observat pe tancurile abrupte , dand un aspect de vale mediteraniana defileului. Statiunea Baile Herculane ramane un concurent important pentru celelalte statiuni montane sau
balneare din Romania. Peisajul acestei statiuni se caracterizeaza prin varietatea formelor de relief.

Aerul de la Baile Herculane prezinta o ionizare naturala similara celui ce poate fi respirat la o altitudine de 3.000 m. Aeroionii pot actiona asupra organismului patrunzand in plamani odata cu aerul inspirat sau direct asupra pielii. In toate cazurile de tratament cu ioni negativi se constata o ameliorare a starii generale a organismului, reglarea tensiunii arteriale si a unora din tulburarile endocrine. Migrenele si insomniile sunt pozitiv influentate de aeroionizarea statiunii.

In imprejurimile statiunii Baile Herculane, insirate de-a lungul Cernei pe o lungime de aproape 4 km, sunt cunoscute 16 izvoare cu apa termominerala, clasificate in functie de caracteristicile fizice, compozitia chimica si calitatile curative in 5 grupe. Baile Herculane ofera ape termominerale clorurosodice, bicarbonatate, bromurate, iodate si sulfuroase cu diverse grade de mineralizare. Apa unora dintre izvoare contine hidrogen sulfurat in concentratie de pana la 60 mg/l.

Statiunea Baile Herculane are o populatie de aproximativ 9000 de locuitori: romani, germani, maghiari, sarbi si croati.

Statiunea Baile Herculane ofera peste 4000 de locuri de cazare in hoteluri clasificate: Roman, Cerna, Afrodita, Diana, Minerva, Domogled, Dacia, Hercules, 800 locuri in pavilioanele din centrul istoric, renovate: Apollo, Decebal.
Majoritatea au baze proprii de tratament si dotari la cele mai inalte standarde. De asemenea, in statiune exista un numar de pensiuni la serviciile carora apeleaza din ce in ce mai multi turisti.

Vecinatatile proprietatii evaluate sunt case de vacanta si pensiuni - acest lucru datorandu-se zonei in care este amplasata pensiunea. Caile de acces sunt facile, proprietatea fiind situata pe soseaua principala.

3.3. Descrierea constructiei

3.3.1. Date generale

Constructia evaluata se compune dintr-un corp de cladire cu un regim de inaltime parter + etaj, avand urmatoarele caracteristici :

• suprafata construita  Ac = 576,90 mp
• suprafata utila  Au = 840,27 mp
• suprafata desfasurata Ad = 1.054 mp

Imobilul a fost construit in anul 2007 si se compune din:

• parter, care este compartimentat astfel: restaurant, receptie, bucatarie, 2 magazii, 2 grupuri sanitare, 2 vestiare, birou si holuri. Finisajele sunt superioare si constau in pardoseli din gresie in restaurant, gresie in rest, placari faianta in grupurile sanitare, baie si bucatarie, zugraveli lavabile
• etaj, care este compartimentat in camere, holuri si bai. Finisajele sunt superioare si constau in pardoseli din parchet laminat in camere, gresie in rest, placari faianta in baie, usi din lemn si zugraveli lavabile. Camerele sunt dotate cu mobilier dormitor, tv si baie proprie.

3.3.2. Structura de rezistenta

Constructia evaluata are o structura de rezistena din BCA iar planseele sunt din beton. Are o fundatie de 60 cm latime si 1,30 m adancime. Fundatia este realizata din beton pana la suprafata pardoselii.

Peretii constructiei sunt din BCA iar constructia are o centura de beton armat.

Materialele care au fost folosite la constructia imobilului sunt de calitate superiora.

Imobilul evaluat beneficiaza de urmatoarele utilitatii :

alimentare cu energie electrica ;

alimentare cu apa ;

racord la reteaua de canalizare a strazii;

racord la linia de telefonie a ROMTELECOM si RDS;

racord la reteaua de televiziune prin cablu ;

telefonia mobila este functionala pentru toti furnizorii nationali.

3.3.3. Descrierea exterioara si interioara a imobilului

Constructia are acces la exterior care se face direct in curte.

Invelitoarea constructiei este din tigla. Constructia are streasina infundata si este prevazuta cu jgeaburi si burlane pentru colectarea apelor.

Tamplaria exterioara este din profile PVC cu geam termopan iar fatada constructiei este realizata cu vopsea lavabila.

In ceea ce priveste finisajele interioare acestea sunt realizate astfel:

• pardoseala este din parchet laminat in camere;
• pardosela din gresie in bucatarie, bai, holuri, rstaurant;
• placaje din faianta in baie si bucatarie;
• peretii sunt zugraviti cu vopsea lavabila in toate incaperile;
• ferestre din profile PVC cu geam termopan;
• usile din interior sunt din lemn.

Fiecare incapere este prevazuta cu corpuri de iluminat, cu prize si intrerupatoare. Imobilul este racordat la reteaua de apa si la reteaua de canalizare stradala.

Colectarea apelor pluviale se face prin canalizarea municipala. Colectarea resturilor menajere se face cu doua pubele de gunoi amplasate in curte, pe care o firma specializata le ridica de o data pe saptamana.

Incalzirea se face cu centrala termica cu gaz metan, corpuri radiante din otel.

Pensiunea nu beneficiaza de o baza proprie de tratament.

Restaurantul are o capacitate de 60 locuri.

3.4. Consideratii asupra starii tehnice a imobilului

In urma inspectiei facute de catre evaluator acesta apreciaza starea cladirii ca fiind foarte buna deoarece nu exista fisuri sau crapaturi ale imobilului, nu s-a constatat prezenta igrasiei in nici una din incaperi, finisajele sunt superioare (s-a pus accent pe calitate la constructia pensiunii), imobilul are un aspect placut. Pensiunea este de trei stele.

Evaluatorul considera ca imobilul indeplineste toate conditiile necesare pentru destinata sa.

CAPITOLUL. 4. CEA MAI BUNA UTILIZARE

4.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilzare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectate din diferite variante posibile care va construi baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare.

Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:

"utilizarea rezonabila, probabila si legala a uni teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare."

Cea mai buna utilizare a unui lot de teren nu este determinata printr-o analiza subiectiva de catre proprietar, promoter sau evaluator ci este conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si valoarea de piata.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati trebuie sa indeplineasca patru criterii si anume:

permisibila legal

posibila fizic

fezabila finaciar

maxim productiva

Permisibila legal

In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege.

Evaluatorul analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.

Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere.

Posibila fizic

Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic, etc.)

Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa ) anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi : cladiri cu regim mare de inaltime, subsoluri multiple, etc.

Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta utilizare considrata mai buna.

Fezabila financiar

Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiara, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se vor scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci utilizarea este fezabila.

Maxim productiva

Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.

Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitalului, necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.

Venitul datorat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe piata imobiliara.

Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor.

Tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este de proprietate comerciala - pensiune. Prim prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

este permisibila legal

indeplineste conditia de fizic posibila

este fezabila finaciar

este maxim productiva si se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari.

4.2. Estimarea valorii terenului

Terenul reprezinta principala sursa pentru orice venit generat de proprietate si are prioritate asupra oricarui venit generat de constructie.

Standardele de evaluare definesc, utilizeaza si recomanda sase metode de estimare a valorii terenurilor si anume: comparatia directa, alocarea, extractia, parcelarea, metoda reziduala si capitalizarea rentei funciare.

Metoda comparatiei directe este cea mai recomandata si se preteaza la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri), cu conditia existentei unui numar suficient de tranzactii recente si a unor informatii suficiente si relevante pe piata.

Ca si celelalte metode, metoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang si spune ca: nici un cumparator prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar cumpara o alta proprietate, cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr-un interval de timp rezonabil.

Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati (terenuri) comparabile si competitive.

Preturile si alte informatii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate si ajustate in functie de asemanari si diferentieri.

Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile piatei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparatie cele mai variabile sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea de fatada, topografia, localizarea si vederea. Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii.

In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data si localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optima, insa daca suprafata e mai mare, valoarea terenului existent in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic. De aceea este bine sa se ia in calucul prporietati comparabile, dar cu aproximativ aceeasi suprafata.

Zonarea este de obicei criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile intre proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va lua in considerare si preturile de oferta desi acestea sunt mai putin credibile.

In general, pentru fiecare criteriu de comparatie sunt necesare corectii ale preturilor tranzactiilor comparabile. Marimea corectiilor depind de datele disponibile si sunt expimate in mod absolut ( in moneda) sau relativ (procente).

Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare, conditiile pietei si conditiile de vanzare se fac inaintea celor referitoare la localizare si la caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raoprtul de evaluare intr-o forma logica si usor de inteles.

Metoda repartizarii (alocarii) are la baza principiul echilibrului care spune ca, in mod normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru anumite localizari. Acest raport este mai sigur pentru constructii noi, la cele vechi creste raportul valoare teren- valoare proprietate. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de valoare egala.

Metoda alocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul de tranzactii este foarte mic sau nu se fac tranzactii.

Metoda extractiei este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului fiind estimata prin deducerea valorii constructiei din valoarea totala a proprietatii. Astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.

Credibilitatea in valoarea estimata prin metoda extractiei este data de precizia cu care este estimata valoarea constructiei, motiv pentru aceste recomandata in evaluarile din zonele rurale, deoarece ponderea valorii constructiei in valoarea totala a proprietatii este relativ scazuta si usor de apreciat.

Metoda parcelarii. Parcelarea se identifica cu divizarea terenuluiin vederea vanzarii ca atare, inchirieriisau efectuariide construtii individualepe fiecare parcela.

Acasta metoda se recomanda la evaluarea terenurilor pentru care cea mai buna utilozare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de teren.

Metoda valorii reziduale se utilizeaza atunci cand nu exista date si informatii suficiente referitoare la terenuri similare libere si are la baza principiul echilibrului si contributiei.

Prin aceasta abordare, valoarea finala estimata este cu atat mai apropare de realitate cu cat valoarea constructiilor atasate terenului si venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, atat pentru teren cat si pentru constructie, pot fi extrase de pe piata.

Metoda capitalizarii rentei funciare. Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului, in conformitate cu termenii contractului de inchiriere.

Metoda se aplica cand exista extrase de pe piata inchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria si rata de capitalizare.

Ratele de capitalizare extrase de pe piata specifica se utilizeaza pentru transformarea rentei funciare (chiriei), in valoarea terenului.

Aceasta abordare este valabila cand exista informatii privind vanzari de terenuri inchiriate comparabile, care indica nivelul veniturilor si ratelor de capitalizare.

In acest caz, pentru estimarea valorii terenului aferent proprietatii evaluatorul a folosit metoda comparatiei directe. Metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau diferentieri.

FISA TERENULUI EVALUAT

suprafata teren - 1.169 mp

proprietar - SC ELENY SRL

amplasare - intravilanul localitatii Baile Herculane

zona - semicentrala

sarcini asupra proprietatii - nu sunt

utilizare - teren construit

poluare - nu este cazul

vecinatati - civilizat, se invecineaza pe o parte cu strada de acces iar in celelalte 3 cu proprietati private

utilitati - energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

deschidere la strada 15 ml

data evaluarii - 01.06.2009

FISA TERENULUI - COMPARABILA 1

adresa - Baile Herculane, str. Trandafirilor nr. 67

suprafata teren - 591 mp

amplasare - intravilanul localitatii Baile Herculane

zona -semicentrala

sarcini asupra proprietatii - nu sunt

acces la proprietate - din strada Trandafirilor nr.67

utilitati - energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Blanka 65 eur/mp

deschidere la strada - 12 ml

FISA TERENULUI - COMPARABILA 2

adresa - Baile Herculane, str. Pecinisca

suprafata teren - 1300 mp

amplasare - intravilanul localitatii Baile Herculane

zona -semicentrala

sarcini asupra proprietatii -nu sunt

acces la proprietate - din strada Pecinisca

utilitati - energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Blanka 62 eur/mp

deschidere la strada - 15 ml

FISA TERENULUI - COMPARABILA 3

adresa - Baile Herculane, str. Cernei nr 89

suprafata teren - 1000 mp

amplasare - intravilanul localitatii Baile Herculane

zona - periferica

sarcini asupra proprietatii -nu sunt

acces la proprietate - din strada Cernei

utilitati - energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Blanka 35 eur/mp

deschidere la strada - 17 ml

Tabel nr.1 Metoda comparatiilor directe

In urma aplicarii metodei comparatiilor directe s-au facut urmatoarele corectii:

o      la drepturi de proprietate nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie;

o      la conditii de vanzare s-au aplicat corectii negative de -3% pentru toate comparabilele deoarece pretul din oferta permite o marja de negociere;

o      la conditiile pietei nu s-au facut corectii deoarece toate comparabilele sunt oferte existente in present;

o      la destinatia terenului nu au fost necesare corectii;

o      la localizare s-a aplicat o corectie pentru comparabila 3 deoarece aceasta are un amplasament inferior fata de proprietatea evaluata;

o      la suprafata s-a facut corectie pentru comparabila 1 deoarece s-a tinut cont ca o parcela de teren cu o suprafata mai mica de 1000 mp se vinde la un pret mai mare fata de unul ce depaseste 1000 mp;

o      la utilitati nu s-au facut corectii pentru elementele de comparatii deoarece acestea sunt similare cu cele ale terenului evaluat;

o      la CMBU nu au fost necesare corectii pentru comparabile.

Comparabila 2 are corectia bruta cea mai mica.

Ca urmare, valoarea de piata a terenului obtinuta prin aceasta metoda este :

Vteren = 60 euro/mp

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:

1.169 mp * 60 euro/mp = 70.140 euro

Valoarea terenului estimata prin metoda comparatiei directe este :

= 70.140 euro

= 293.300 lei

CAPITOLUL. 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

5.1. Estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate

"Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator decis si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie, cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri'

Conform acestei definitii, valoarea de piata prezinta urmatoarele caracteristici mai importante:

valoarea este estimata, in sensul ca reflecta pretul cel mai probabil;

cumparatorul si vanzatorul sunt motivati specific;

ambii parteneri sunt bine informati si actioneaza in cel mai bun interes al lor;

oferta a fost expusa pietei deschise o perioada de timp rezonabila;

pretul nu a fost influentat de concesii facute de partile implicate.

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si astfel au fost utilizate 2 metode de evaluare a pensiunii si anume:

v    abordarea prin costuri

v    abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea prin metoda costurilor porneste de la ipoteza de a construi o replica a constructiei cu aceeasi utilitate, in aceleasi conditii de amplasament si cu materiale identice sau substituibile. Se aplica in special la proprietati recent construite (informatiile de piata fiind relevante) sau la proprietati speciale (este dificil de identificat proprietati comparabile, daca nu chiar imposibil).

Abordarea pe baza de venit este si ea larg utilizata, fiind preferata mai ales cand clientii sunt investitori care doresc sa cunoasca ce profit pot scoate din exploatarea proprietatii evaluate. Aceasta metoda consta in estimarea valorii unei proprietati imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta le poate genera. Si aceasta abordare se bazeaza pe date extrase de pe piata imobiliara (chirii, cheltuieli de administrare, etc.).

5.1.1. Abordarea prin costuri

Prin abordarea prin costuri se prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile fiecarui element constructiv analizat.

Valoarea proprietatii determinata prin cost este abordarea comparativa ce ia in considerare ca substitut, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o proprietate, fie ca o copie identica a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. In practica, abordarea presupuneo estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si cu deficiente functionale, cand o estimare a costului de noua r depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata.

Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara un pret mai mare decat costul necesar pentru a obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si atractivitate similara.

Metoda costului poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piata pentru :

v    constructii noi sau relativ noi, care reprezinta de regula si cea mai buna utilizare

v    constructii cu vechime mare daca exista date suficiente pentru estimarea corecta a deprecierii

v    constructii cu destinatii speciale, care se tranzactioneza rar.

Costul de inlocuire reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative si planuri actualizate.

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Se cunosc trei metode de estimare a costului unei cladiri:

metoda comparatiilor unitare;

metoda costurilor segregate;

metoda devizelor.

Pentru proprietatea evaluata, evaluarea constructiei se realizeaza prin metoda costurilor segregate. In aceasta metoda se utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate in unitati de masura adecvate. Utilizand acesta metoda, evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru parat de suprafata. Costurile estimate se bazeaza pe costurile normate pentru diferite componente ale constructiei. Regia si profitul constructorului pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat.

Pentru determinarea valorilor unitare si totale a constructiei ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape :

documentare privind obiectul evaluarii prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre proprietar si stabilirea caracteristicilor tehnice - constructive ale cladirii ;

cercetarea constructiei la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si subansambelor componente ;

incadrarea cladirii in fisele tehnice de evaluare imediata la pretul zilei la nivel de preturi februarie 2009(din "Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte") ;

elaborarea fazei de evaluare si determinarea valorilor unitare de reconstructie ;

La pretul unitar a fost introdusa manopera si profitul investitorului si nu include TVA.

Baza valorilor estimate a fost Indreptar tehnic pentru evaluarea costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editat de catre Editura Matrix Rom Bucuresti. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri.

Folosind metoda costurilor segregate se poate alcatui fisa tehnica de evaluare imediata la pretul datei evaluarii ale imobilului, prin care se determina costul de reconstructie sau inlocuire al acestuia. Pentru acesta s-a folosit fisa nr. 33 din "Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte" .

Calculul valorii imobilului cu ajutorului metodei costurilor segregate este prezentat in anexa nr.5.

Tabel nr.2 Metoda costurilor segregate

Cursul euro la care s-au facut calculele este de 4,1817 lei/euro conform "Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte".

Valorile au fost calculate pentru o suprafata desfasurata de 1.054 mp conform " Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte", fisa nr.33. Pretul dat de " Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte", este specific Bucurestiului, iar pentru a stabili un pret real s-a facut o corectie pentru Baile Herculane. Pretul include si profitul antreprenorului.

Pentru a stabili corect costul de reconstructie al cladirii trebuie sa stabilim care este coeficientul de uzura al cladirii.

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe.

Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o cladire sunt :

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura, etc. Aceasta poate fi :

recuperabila - se estimeaza numai elementele care la data evaluarii trebuie reparate si se cuantifica prin cost de reducere a elementului la conditia de nou sau ca nou. O uzura se considera recuperabila atunci cand costul pentru corectarea starii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decat cresterea de valoare rezultata .

nerecuperabila - se refera la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice.

Neadecavarea functionala este data de deficientele de conceptie si proiectare, demodare sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilul sau instalatiile si echipamentele atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte :

recuperabila - se cuantifica prin costul de inlocuire care trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata

nerecuperabila - care poate fi cauzata de element neinclus in costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus in pretul de nou si nu ar fi trebuit sa fie inclus.

Deprecierea externa - din cauze economice si se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanism, etc si este de obicei nerecuperabila.

Dupa inspectia efectuata de evaluator asupra proprietatii acesta a constatat ca imobilul aferent proprietatii este intretinut foarte bine si ca se afla intr-o stare tehnica foarte buna.

In cazul de fata a fost determinata numai deprecierea datorata uzurii fizice . Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la "descompunerea" cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost "descompuse" in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta - durata de viata lunga

Finisaje (pardoseli) - durata de viata lunga si durata de viata scurta

Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta

Deprecierea fizica rezultata a fost determinata prin aplicarea coeficientului global de uzura rezultat la valoarea de reconstructie. Deducand deprecierea totala din valoarea de reconstructie rezulta valoarea ramasa actuala a cladirii.

Tabel nr.3 Calculul valorii imobilului (constructie + teren)

Gradul de uzura fizica s-a calculat ca si raport intre varsta efectiva a cladirii (2 ani) si durata de viata economica (50 ani).

VALOARE PROPRIETATE ESTIMATA PRIN METODA COSTURILOR: 

3.859.300 lei , respectiv 900 euro

5.1.2. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

In abordarea pe baza de venit a valorii, evaluatorul analizeaza capacitatea proprietatii de a genera profituri si a le converti in indicatori de valoare prezenta.

Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea directa este orientata spre piata, de aceea evaluatorul trebuie sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa se evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu.

In capitalizarea directa a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este impartit cu o rata de capitalizare pentru a transforma venitul in valoare.

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizarepentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale).

Rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa reflecte modul in care se asteapta pe piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea capitalului. Rata este influentata de mai multi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital.

Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatiile concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la rata de baza la care se adauga o prima de risc.

In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice, de riscurile aferente unei asemenea activitati, s-a selectat o rata de capitalizare de 12%.

Rata de capitalizare de 12% s-a selectat tinandu-se cont de valoarea de tranzactie a altor pensiuni, comparabile cu cea din raportul de evaluare, de veniturile si cheltuielile generate de aceste. S-a calculat venitul net din exploatare ca diferenta intre venitul brut efectiv si cheltuielile aferente functionarii iar apoi venitul net din exploatare s-a raportat la valoarea de tranzactie a proprietatii imobiliare, obtinindu-se astfel rata de capitalizare.

Beneficiile viitoare sunt exprimate in mod obisnuit ca:

venitul brut potential (VBP), venitul total potential atribuit proprietatii imobiliare la utilizare completa inainte ca cheltuielile de exploatatre sa fie scazute

venitul brut efectiv (VBE), profitul anticipat din toate operatiile proprietatii imobiliare ajustate pentru pierderile din neocupare si din neplata

venitul net din exploatare (VNE), venitul net actual sau anticipat ramas dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut efectiv, dat inaintea deducerii serviciului datoriei ipotecare si a a mirtizarii scriptice.

Pensiunea evaluata se incadreaza in categoria pensiunilor de 3 stele si are 10 camere duble, 2 camere single si un apartament. Fiecare camera este prevazuta cu grup sanitar cu cabina de dus, tv, mobilier. Pensiunea are un grad de ocupare de 60%. Veniturile obtinute sunt venituri din cazare si veniturile de la restaurant si sunt prezentate in anexa nr.6.

Date referitoare la pensiune:

capacitate  10 camere duble

2 camere single

1 apartament

grad de ocupare 60%

tarife  30 EUR /camera dubla

25 EUR /camera single

60 EUR /apartament

Venituri departamentale (% din total venituri)

la cazare 50%

la restaurant 50%

la alte servicii 0%

Cheltuieli aferente functionarii (% din veniturile departamentale)

la cazare 30%

la restaurant 40%

la alte servicii 0%

Cheltuieli nerepartizate (% din total venituri)

administrative si generale 2%

management  1%

marketing  1%

reparatii si intretinere 2%

utilitati  4%

VBP - pentru a calcula venitul brut potential plecam de la ipoteza ca pensiunea are un grad de ocupare de 100% anual.

VBP = 10*30*365 + 2*25*365 +1*60*365

VBP = 167.900 EUR

VENITURI DEPARTAMENTALE

VBE la cazare = 167.900 - (167.900 * 40%) = 167.900 - 67.160

VBE la cazare = 100.740 EUR

VBE la restaurant = 100.740 EUR

TOTAL VBE = 201.480 EUR

CHELTUIELI AFERENTE FUNCTIONARII

CH cazare = 100.740 * 30%

CH cazare = 30.222 EUR

CH restaurant = 100.740 * 40%

CH restaurant = 40.296 EUR

CH administrative si generale = 201.480 * 2%

CH administrative si generale = 4.030 EUR

CH management = 201.480 * 1%

CH management = 2.015 EUR

CH marketing = 201.480 * 2%

CH marketing = 4.030 EUR

CH reparatii si intretinere = 201.480 * 2%

CH reparatii si intretinere = 4.030 EUR

CH utilitati = 201.480 * 4%

CH utilitati = 8.060 EUR

TOTAL CH AFERENTE FUNCTIONARII = 92.683 EUR

VENIT NET DIN EXPLOATARE (VNE) = VBE - TOTAL CH

VNE = 201.480 - 92.683

VNE = 108.797 EUR

RATA DE CAPITALIZARE = 12%

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (EUR) = 906.650

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (LEI) = 3.791.400

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN CAPITALIZARE VENIT:

906.650 EUR respectiv 3.791.400 LEI

5.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

La evaluarea pensiunii s-au aplicat 2 abordari de evaluare in urma carora s-au obtinut urmatoarele rezultate:

- abordarea pe baza de costuri lei respectiv euro

- abordarea pe baza de venit 3.791.400 lei respectiv euro

Reconcilierea valorilor consta in analiza rezultatelor alternative obtinute prin abordarile utilizate pentru a ajunge la estimarea finala a valorii.

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a facut o revedere a intregii lucrari de evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile sunt autentice, pertinente si suficiente, iar tehnicile, rationamentul si logica aplicate au condus la judecati consistente.

Avand in vedere pozitia imobilului, destinatia, vechimea constructiei si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea imobilului este cea estimata prin metoda capitalizarii directe a veniturilor respectiv

3.791.400 lei respectiv 906.650 euro

CONCLUZII

In prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea de piata a proprietatii imobiliare cu destinatie comerciala - pensiune turistica, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii.

Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respective Standarde ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania care sunt conforme cu Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta, 2007:

• GN 1 - Evaluarea proprietatii imobiliare
• IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.

Raportul a fost structurat in cinci capitole care cuprind principalele elemente cu caracter specificare delimiteaza modul de abordare al evaluarii, informatii referitoare la proprietar, date despre zona in care este amplasata pensiunea, date privind aspectul interior si exterior al constructiei, metodele care au fost utilizate pentru a estima valoarea imobilului, anexe ce contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport.

Pentru stabilirea valorii proprietatii imobiliare s-au folosit 2 metode de evaluare si anume: abordarea prin costuri si abordarea prin capitalizarea venitului.

La abordarea prin costuri s-a ales metoda costurilor segregate iar pentru a determina valoarea de reconstructie a imobilului s-a folosit fisa nr. 33 din Indreptarul tehnic, editia februarie 2009. Dupa stabilirea costului de reconstructie au fost calculate deprecierile iar apoi a fost stabilita valoarea proprietatii (cladire + teren) de 3.859.300 lei respectiv 922.900 euro.

La abordarea prin venituri s-a ales metoda capitalizarii directe a veniturilor. Venitul net obtinut din exploatare a fost impartit la rata de capitalizare si astfel s-a obtinut valoarea proprietatii imobiliare. Rata de capitalizare s-a calculat in functie de informatiile ce au fost furnizate pe piata imobiliara privind si s-a obtinut o valoare a proprietatii de 3.791.400 lei respectiv 906.650 euro.

Avand in vedere regiunea in care este amplasata pensiunea (statiunea balneara Baile Herculane), fluxul continuu de turisti pe tot parcursul anului, consider ca valoarea de piata a imobilului este cea obtinuta prin metoda capitalizarii directe a venitului si anume 3.791.400 lei sau 906.650 euro la cursul valutar comunicat de BNR la data de 01.06.2009 de 4,1817 lei-eur.

Argumetele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

• valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;
• valoarea estimata se refera la un imobil;
• valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;
• valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului.

ANEXE

Anexa1. Harti ale zonei

Anexa2. Schita proprietatii

Anexa3. Extras de carte funciara

Anexa4. Fotografii ale proprietatii

Anexa5. Tabel calcule metoda costurile segregate

Anexa6. Tabel calcule metoda capitalizarii veniturilor

Anexa1. Harti ale zonei

Anexa2. Schita proprietatii

Cladire SC ELENY SRL cu nr de inventar 10001

SCHITA PARTER

SCHITA ETAJ

Anexa3. Extras de carte funciara

Anexa4. Fotografii ale proprietatii

Camera single

Camera single

Grup sanitar - camera dubla

Apartament

Grup sanitar - apartament

Camera dubla

Camera dubla

Camera dubla

Restaurant

Vestiar

Anexa5 FISA NR 33-Indreptar tehnic editia februarie 2009 METODA COSTURILOR SEGREGATE ADRESA: Baile Herculane, str. Trandafirilor nr. 10, jud. Caras - Severin DATE DE REFERINTA: - an constructie 2007 - suprafata teren 1.169 mp - suprafata construita Ac 576,90 mp . suprafata desfasurata Ad 1.054 mp - suprafata utila Au 840,27 mp Denumirea lucrarii UM Cant-mpADC UM Cost lucrare (lei-mpAD % in total cost Cost lucrare total Excavatii mc Umpluturi si compartimentari mc Hidroizolatii si lucrari aferente mp Beton simplu mc Structura din beton armat mc Scari si podeste din beton ml Zidarii mc Inchideri si compartimentari mp Confectii metalice kg Termoizolatii conducte mp Tamplarie din lemn mp Tamplarie din PVC mp Geamuri termopan mp Pardoseli din beton simplu mp Pardoseli gresie glazurata mp Pardoseli din parchet mp Tecncuieli interioare mp Zugraveli interioare mp Placaje cu faianta interior mp Vopsitorii interioare mp Tencuieli exterioare mp Placaje exterioare mp Trotuar mp Sarpanta mp Invelitoare inclusiv asteriala mp Jgheaburi si burlane mp Alte lucrari de constructii Bransament apa-canal lei Coloane si legaturi sanitare ml Obiecte si armaturi sanitare lei Bransament electric lei Cabluri, conductori electrici ml Aparate electrice lei Corpuri de iluminat lei Bransament gaze lei Centrala termica proprie lei Coloane si legaturi de incalzire kg Corpuri de incalzire kg Alte instalatii comune Diverse, orgnizare, proiectare TOTAL EUR EUR/MP Valoare de reconstructie 3.714.581 LEI 888.295 EUR

Valoarea de reconstructie (lei) 3.714.581 Gradul de uzura fizica 4% 3.566.000 Neadecvare functionala 0% 3.566.000 Depreciere din cauze externe 0% 3.566.000 VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 3.566.000 LEI 852.765 EUR 809 EUR/MP VALOARE TEREN 293.300 LEI 70.140 EUR 60 EUR/MP VALOAREA IMOBILULUI 3.859.300 LEI (constructie + teren) 922.900 EUR

Anexa5. Metoda capitalizarii venitului

DATE

CALCULE

BIBLIOGRAFIE

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania - Evaluarea proprietatilor imobiliare, Suport de curs 2007

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania - Standarde internationale de evaluare, editia a 8-a, 2007

Sorin V. Stan - Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 2006

Corneliu Schiopu - Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti - 2007

Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editia februarie 2009