tIPURI DE VALOARE conform standardelor internationale

Concept

Exista mai multe definitii ale conceptului ,,valoare", in optica diferitilor specialisti in teoria economica, evaluare, management, etc.

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri si servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta optica investitorilor medii asupra beneficiilor generabile de o anumita proprietate, la data evaluarii.

conceptul ,,valoare" presupune o suma de bani asociata unei tranzactii.

Desi vanzarea proprietatii evaluate nu este o conditie necesara pentru estimarea pretului acesteia totusi valoarea de piata este o reflectare a valorii de schimb si deci presupune existenta potentiala a procesului schimbului, la data evaluarii, in conditiile precizate in definitia valorii de piata. Exista si alte situatii in care trebuie estimat un anumit tip de valoare, ca de exemplu: pentru ipotecare, asigurare, inregistrare in situatiile financiare, divizare, fuziune, mostenire, care nu presupun vanzarea proprietatii.

Din punct de vedere conceptual, valoarea este creata si sustinuta de interactiunea a patru factori, care sunt asociati cu orice produs, serviciu sau marfa. Acestia sunt utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.

Functionarea principiului economic al cererii si ofertei reflecta interactiunea complexa a celor patru factori ai valorii. Acestia sunt:

-utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumita nevoie sau dorinta;

- raritatea, care exprima oferta prezenta sau anticipata a unui bun economic raportata la cererea pentru acel bun;

- dorinta (preferinta), exprimata de intensitatea satisfactiei pe care un bun economic o produce celui care nu-l poseda, dar care are nevoie de acesta;

- puterea de cumparare, exprimata de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participanti pe piata, de a cumpara bunurile oferite prin plata in numerar sau in echivalente de numerar.

Primii doi factori reprezinta factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt factori ai cererii.

Au fost elaborate diferite definitii ale valorii, care ofera o perspectiva a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu. In consecinta, folosirea conceptului valoare, trebuie intotdeauna insotita de atributul care specifica tipul sau standardul valorii precum si cu precizarea premisei evaluarii.

Tipuri de valoare

Pentru diferite scopuri ale analizei si pentru diferite categorii de active/tipuri de proprietate se folosesc mai multe tipuri de valoare, numite si standarde ale valorii sau baze de evaluare, fiecare cu definitii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent in evaluare. Altele sunt utilizate in situatii speciale si in circumstante identificate si explicate. In utilizarea si intelegerea evaluarilor, de o importanta deosebita este ca tipul si definitia acelui tip de valoare sa fie clar enuntate si sa fie adecvate cu scopul evaluarii. O modificare in definitia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate .

IVS 1 - Valoarea de piata

Definitie din IVS 1- Valoarea de piata - baza de evaluare:

,,Valoarea de piata este suma estimata, pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de comercialiyare corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Fiecare element al definitiei de mai sus (redat intre paranteze) are propriul sau cadru conceptual. Astfel:

"Suma estimata . " se refera la un pret exprimat in unitati monetare platibil intr-o tranzactie independenta (nepartinitoare) de piata. Valoarea de piata este cel mai probabil pret care se poate obtine, in mod rezonabil, pe piata, la data evaluarii, adica cel mai bun pret care se poate obtine, in mod rezonabil, de catre vanzator si cel mai avantajos pret obtenabil, in mod rezonabil, de catre cumparator. Mai trebuie retinut si ca acest pret estimat nu reflecta circumstante speciale, cum ar fi acordurile atipice de finantare, vanzare si leaseback.

" . o proprietate va fi schimbata . " se refera la faptul ca:

valoarea unei proprietati este o suma de bani estimata si nu este un pret de vanzare predeterminat sau pretul curent de vanzare;

este pretul la care piata asteapta ca tranzactia, care intruneste toate celelalte conditii ale definitiei valorii de piata, sa poata fi incheiata la data evaluarii.

" . la data evaluarii . " impune ca valoarea de piata estimata este valabila la o data precisa, reflectand starea si circumstantele pietei la data evaluarii, si nu la o data anterioara sau viitoare. De asemenea, aceasta data presupune si realizarea simultana a schimbului si definitivarea contractului de vanzare.

" . intre un cumparator decis . " se refera la un cumparator motivat, dar nu constrans si nerabdator sa cumpere la orice pret. Acest cumparator nu va plati un pret mai mare decat pretul cerut pe piata. Proprietarul curent al proprietatii este inclus intre cei care formeaza "piata".

" . un vanzator hotarat . " nu este nici nerabdator sau constrans/dispus sa vanda la orice pret, nici fortat sa mentina un pret care nu este considerat realist pe piata curenta. Vanzatorul este motivat sa vanda proprietatea, in conditiile pietei, la cel mai bun pret care poate fi obtinut pe piata libera, dupa o activitate de comercializare corespunzatoare, oricare ar fi acel pret.

" . intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv . " inseamna o tranzactie incheiata de parti intre care nu exista o relatie particulara sau speciala (de exemplu, compania mama cu filiala sa, proprietarul cu chiriasul, care ar face ca preturile tranzactiilor sa nu fie caracteristice pietei sau sa fie mari prin includerea unui element de valoare speciala. Tranzactia la valoarea de piata se presupune ca are loc intre parti distincte, fiecare actionand in mod independent.

" . dupa o activitate de comercializare adecvata . " inseamna ca proprietatea va fi prezentata pe piata in cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pret, care se poate obtine in mod rezonabil. Durata perioadei de comercializare poate varia in functie de conditiile pietei, dar trebuie sa fie suficienta pentru a permite ca proprietatea sa fie adusa in atentia unui numar adecvat de cumparatori potentiali. Se presupune ca perioada de expunere pe piata trebuie sa inceapa inainte de data evaluarii.

" . in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza si prudent . " presupune ca atat cumparatorul, cat si vanzatorul sunt informati, de o maniera rezonabila, in legatura cu natura si caracteristicile proprietatii, cu utilizarile existente ale acesteia, precum si asupra stadiului in care se afla piata, la data evaluarii. Se considera ca fiecare parte actioneaza in propriul interes si in mod prudent, dispunand de cunostintele necesare pentru a obtine cel mai bun pret, corespunzator pozitiei ocupate in tranzactie.

" . si fara constrangere . " stabileste faptul ca fiecare parte este motivata sa incheie tranzactia, dar nici una nu este nici fortata, nici silita in mod nejustificat sa faca acest lucru.

Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e).

Concluzii la definitia valorii de piata:

valoarea de piata este o reprezentare a valorii de schimb, adica a sumei de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferita spre vanzare pe o piata libera, la data evaluarii, conform cerintelor care corespund definitiei valorii de piata;

valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de cumparare si fara includerea nici unui impozit/taxe asociat(e);

valoarea de piata este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator;

o eroare care trebuie evitata este prezentarea, in rapoartele de evaluare, a altor tipuri de valoare ca fiind valori de piata;

in orice raport de evaluare trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip de valoare (sau baza de evaluare);

valoarea de piata poate sa aiba si o marime negativa:

IVS 1 paragraful 6.9: "In situatii exceptionale, valoarea de piata poate avea o valoare negativa. Aceasta situatie include unele proprietati inchiriate, unele proprietati specializate, proprietati invechite la care costul de demolare depaseste valoarea terenului, unele proprietati contaminate si altele".

daca scopul evaluarii este recunoasterea activelor in situatiile financiare, se va utiliza valoarea justa ca standard al valorii.   Definitia valorii juste, continuta in IAS 16.6, este: ,,Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de buna voie intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective, cu pretul determinat obiectiv".

rezulta ca definitia valorii de piata, continuta in Standardele Internationale de Evaluare, este foarte apropriata de definitia valorii juste din IFRS 2007. Atat in IVS 1- Valoarea de piata - tip de valoare cat si in IFRS 40 - Investitii imobiliare, in paragrafele 28-29 si 33-50 sunt redate explicatii asupra modului de intelegere a definitiei valorii juste, de asa maniera incat IASB este de parere ca cele doua concepte (valoarea justa si valoarea de piata) sunt similare. De altfel conceptul de valoare de piata se foloseste numai in IAS 16.32 - Imobilizari corporale, unde se precizeaza ca: ,,Valoarea justa a terenurilor si cladirilor este determinata general dupa datele de evidenta de pe piata, printr-o evaluare efectuata de profesionisti calificati in evaluare. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este in general valoarea lor de piata, determinata prin evaluarei".

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata

Aceste tipuri de valoare, numite si baze de evaluare, sunt solicitate in mod frecvent in procesul de evaluare.

Standardul International de Evaluare IVS 2 - Tipuri de valoare/baze de evaluare diferite de valoarea de piata, precizeaza ca tipurile de valoare diferite de valoarea de piata trebuie distinse in mod clar de valoarea de piata deoarece reflecta aplicarea explicita a unor situatii/ipoteze care sunt diferite de ipotezele continute in definitia valorii de piata.

Valoarea de investitie sau subiectiva, definita astfel:

Valoarea unei proprietati pentru un anumit investitor sau clasa de investitori, pentru obiective de investitii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relationeaza o anumita proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective si/sau criterii de investitii identificabile.

Aceast tip de valoare este adecvat pentru situatia in care numai o anumita parte, de obicei un cumparator, obtine avantaje specifice.

Valoarea speciala este o suma de bani peste valoarea de piata, care reflecta atributele/caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumparator specia..

Cumparatorul special este un cumparator pentru care un anumit activ are o valoare speciala datorita avantajelor provenite din detinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalti cumparatori de pe piata.

Valoarea speciala rezulta din combinarea a doua active/proprietati care creeaza un activ/proprietate care are o valoare mai mare decat suma valorilor celor doua active/proprietati in cazul in care acestea s-ar vinde separat. Ea poate proveni in cazul in care caracteristicile fizice, functionale sau economice ale unui activ/proprietati au o valoare deosebita pentru o anumita parte care detine un activ/proprietate sau active/proprietati complementar(e).

Valoarea justa reprezinta suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective, cu pretul determinat obiectiv" (IAS 16.6).

Valoarea sinergiei este un element suplimentar de valoare care este creat in urma combinarii/fuziunii a doua sau mai multe proprietati, in urma careia valoarea proprietatii rezultata din combinare este mai mare decat suma valorilor proprietatilor individuale inainte de combinarea lor.

Valoarea de impozitare (conforma cu Codul Fiscal).

Valoarea de asigurare (definita in contractul de asigurare).

Pretul platibil conform unei optiuni sau pentru revizuirea platilor facute in cadrul unui contract de leasing.

Ultimele trei tipuri de valoare sunt adecvate pentru situatiile in care valoarea se determina in conformitate cu o definitie prevazuta intr-o reglementare, intr-un statut sau contract. Desi multe din tipurile de valoare, cuprinse in reglementari si contracte par a fi similare cu tipurile de valoare recunoscute in Standardele Internationale de Evaluare, aplicarea lor detaliata poate solicita o abordare diferita de cea prevazuta in aceste standarde.

Alte tipuri de valoare care nu sunt continute de Standardele de Evaluare

A. Valoarea intrinseca

B. Tipuri de valoare din Standardele Internationale de Raportare Financiara (IFRS/IAS)

A. Valoarea intrinseca a actiunii este o suma care este justificata pentru o actiune atunci cand sunt luati in considerare factorii primari de influenta. Altfel spus, este o valoare a actiunii, care poate fi diferita de cursul curent de piata al acesteia. Este o valoare subiectiva in sensul ca analistul trebuie sa utilizeze propriile sale judecati pentru a o determina si deoarece estimarile valorii intrinseci vor fi diferite de la un analist la altul. Atributul de intrinsec nu trebuie interpretat ca ar fi o valoare obiectiva, reala, un atribut propriu bunului.

Valoarea intrinseca se determina prin estimarea atenta a urmatorilor factori care afecteaza valoarea unei actiuni:

valoarea activelor firmei. Activele fizice detinute de firma au o anumita valoare de piata. In abordarile evaluarii pentru lichidare activele pot avea o importanta cu totul deosebita. In tehnicile evaluarii pe baza continuarii activitatii normale, activele nu au un rol exclusiv determinant;

profiturile viitoare probabile. Profiturile viitoare ale firmei sunt cel mai important factor care afecteaza valoarea intrinseca;

dividendele viitoare probabile. Firma poate distribui profiturile sale ca dividende sau le poate retine pentru a finanta cresterea si expansiunea. Politica dividendelor dusa de firma va afecta valoarea intrinseca a actiunilor;

rata de crestere viitoare probabila. Previziunea evolutiei viitoare a cresterii firmei este un factor care influenteaza valoarea intrinseca si care este atent analizat de investitori.

B. Tipuri de valoare din Standardele Internationale de Raportare Financiara (IFRS/IAS), editia 2007:

valoare justa;

valoare contabila;

valoare depreciabila (amortizabila);

valoare realizabila neta;

valoare recuperabila;

valoarea justa minus costurile de vanzare

valoare de utilizare;

valoare reziduala.

Valoarea justa Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie, intre doua parti interesate aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective, cu pretul determinat obiectiv (IAS 16.6).

Valoare contabila Valoarea la care un activ este recunoscut in bilant dupa scaderea amortizarii cumulate pana la acea data, precum si a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6)

Valoarea amortizabila Costul unui activ, sau o alta valoare substituita costului, din care s-a scazut valoarea reziduala (IAS 16.6).

Valoare realizabila neta Pretul de vanzare estimat, ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, mai putin costurile estimate pentru finalizarea bunului si costurile estimate necesare vanzarii (IAS 2.6)

Valoarea recuperabila ( a unui activ sau unitati generatoare de numerar). Cea mai mare valoare dintre valoarea justa minus costurile de vanzare si valoarea sa de utilizare (IAS 36.6)

Valoare de utilizare Valoarea actualizata a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate sa se obtina de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6).

Valoarea reziduala Valoarea estimata pe care ar obtine-o o entitate din cedarea unui activ, dupa deducerea costurilor estimate pentru cedare, daca activul avea deja vechimea si conditia prevazuta pentru sfarsitul duratei de viata utila (IAS 16.6)

Concluzii asupra tipurilor de valoare

o lucrare de evaluare poate solicita estimarea mai multor tipuri de valoare;

daca clientul nu da o instructiune referitoare la tipul de valoare, evaluatorul va face analiza necesara pentru identificarea tipului de valoare/valori adecvata(e);

fiecare tip de valoare estimat trebuie sa fie definit prin preluarea definitiei din IVS;

daca scopul evaluarii este estimarea altui tip de valoare decat valoarea de piata, se va face o mentiune speciala de avertizare a clientului ca acel tip de valoare nu trebuie confundat cu valoarea de piata;

in evaluarea intreprinderii nu se mai utilizeaza tipurile de valoare care au avut numai o aplicabilitate particulara, cum sunt: valoarea substantiala bruta, valoarea substantiala neta si valoarea matematica.

Premisele evaluarii intreprinderii

Conform acceptiunii generale, prin premisa evaluarii unei intreprinderi se intelege precizarea circumstantelor cele mai favorabile pentru proprietari (sau modalitatilor de comercializare adecvate sau posibile) in care intreprinderea va fi evaluata. Neprecizarea premisei evaluarii poate avea ca efect calcularea unei valori care nu este adecvata cu scopul evaluarii sau cu circumstantele cele mai favorabile in care se va face tranzactia.

Pentru evaluarea unei intreprinderi exista 2 premise alternative:

Premisa continuitatii activitatii, care este adecvata pentru evaluarea intreprinderilor viabile financiar intr-o perioada viitoare previzibila; se presupune ca nu exista nici intentia si nici necesitatea lichidarii sau reducerii semnificative a dimensiunii activitatii viitoare. Sub aceasta premisa a evaluarii, activele sunt evaluate pe baza contributiei lor la valoarea totala a intreprinderii. Conform acestei premise, activele intreprinderii se tranzactioneaza impreuna cu intreaga intreprindere/entitate din care fac parte. Pe baza acestei premise, suma valorilor ,,partilor" trebuie sa fie egala cu valoarea totala a entitatii.

Premisa incetarii activitatii, care este adecvata pentru evaluarea intreprinderilor neviabile financiar si deci care au o valoare mai mare in caz de lichidare decat valoarea determinata pe premisa continuitatii activitatii. Ca urmare, metoda de evaluare adecvata este activul net de lichidare.