Contractul de locatiune

Contractul de locatiune

Capitolul I

Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune1

Sectiunea I Notiunea si caracterele juridice ale contractului de locatiune

§ 1. Notiunea contractului de locatiune

Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit chirie (art. 1777 C.civ.).

O sistematizare a locatiunilor in functie de obiect este facuta in articolul 1778 alin. (1) C. civ.

Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare

Dispozitiile privind contractul de locatiune sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte.

Locatiunea spatiilor destinate exercitarii unei profesii sau intreprinderi este supusa dispozitiilor privind locatiunea, precum si dispozitiilor art. 1824 si 1828-1831 C.civ.

Spre deosebire de uzufruct, care creeaza uzufructorului un drept real de folosinta, dezmembramant al dreptului de proprietate, locatiunea creeaza locatarului doar un drept de creanta la folosinta lucrului.

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Contractul de locatiune de lucruri este un contract:

1) sinalagmatic (bilateral), care da nastere la drepturi si obligatii reciproce intre parti;

2) cu titlu oneros, in care fiecare parte urmareste obtinerea prestatiei cocontractantului;

3) comutativ (si nu aleatoriu), fiecare dintre parti cunoscand in momentul incheierii contractului care sunt obligatiile si intinderea acestora;

4) consensual, care se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, fara ca legea sa ceara o anumita forma pentru validitate;

Forma scrisa este insa folosita pentru a raspunde necesitatilor probatorii in caz de litigiu privind incheierea sau executarea contractului de locatiune.

5) cu executare succesiva (si nu dintr-o data), timpul, in acceptiunea de durata, fiind de esenta locatiunii;

Locatiunile nu se pot incheia pentru perioada mai mare de 30 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ.).

6) este un contract creator de raporturi obligationale, si nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creeaza un drept de uzufruct, de uz ori habitatie.

In consecinta, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, si nu un drept real de folosinta (cum ar fi dreptul de uzufruct).

§ 3. Conditiile de validitate ale contractului de locatiune de lucruri

1) Capacitatea partilor

Locatiunea pe o durata de pana la 5 ani este un act de administrare, si ca atare, partile (locatorul si locatarul) trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.

Potrivit art. 1784 alin. (3) C.civ. „Daca legea nu dispune altfel, locatiunile incheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi cinci ani”.

Rezulta „per à contrario” ca locatiunile care au o durata mai mare de 5 ani sunt considerate acte de dispozitie, si ca atare pentru incheierea lor este necesara capacitate de exercitiu deplina.1

Reducerea duratei locatiunii in limita legala poate fi ceruta numai de partea lipsita de capacitatea de exercitiu.

Nu este necesar ca locatorul sa fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Si uzufructuarul ori locatarul pot inchiria lucrul pe care il detin cu titlu de uzufruct, si respectiv de locatiune (sublocatiune) (art. 715 alin. (1) C.civ.).

Nudul proprietar poate fi locatarul propriului sau bun, pentru ca i se inchiriaza folosinta bunului de catre titularul acesteia.

Valabilitatea contractului de locatiune al unui bun aflat in coproprietate este supusa respectarii regulii unanimitatii coproprietarilor, daca nu se poate stabili existenta unui mandat tacit sau a unei gestiuni de afaceri.

Dispozitiile privitoare la incapacitatile prevazute de art. 1654 si 1655 in materia vanzarii-cumpararii sunt aplicabile, prin analogie si locatiunii.

De asemenea sunt aplicabile, prin analogie, si dispozitiile art. 1653, privitoare la incapacitatile de a cumpara drepturi litigioase, inclusiv atunci exista litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaza a face obiectul locatiunii.

2) Obiectul contractului

Obiectul contractului de locatiune il constituie bunul inchiriat si, respectiv, chiria.

A. „Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul” (art. 1779 C.civ.).

Bunul inchiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, individual determinat, neconsumptibil prin folosinta conform destinatiei sale, existent la data incheierii contractului sau in viitor.

Nu pot forma obiect al contractului de locatiune succesiunile nedeschise (viitoare) sau nuda proprietate a unui lucru.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii (art. 135 alin. 4 Constitutie; art. 11 alin. l lit. a din Legea nr. 213/1998).

Inchirierea bunurilor proprietate publica ale statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale se aproba, dupa caz, prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a consiliului local, iar contractul de inchiriere va cuprinde clauze de natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat, potrivit specificului acestuia.

Contractul de inchiriere se poate incheia, dupa caz, cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina, de catre titularul dreptului de proprietate sau de administrare.

Concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate publica se face prin licitatie publica, in conditiile legii (art. 14-15 din Legea nr. 213/1998).

B. Chiria este pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului.

Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii.

Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, prin analogie, si chiriei (art. 1780 C.civ.).

Ea se fixeaza fie global, pentru toata durata contractului, fie pe unitati de timp (zi, luna, an) si se plateste la termenele convenite in contract.

Chiria este determinata in momentul incheierii contractului. Mai rar ea este lasata la aprecierea unui tert, ales de parti, sau este variabila in functie de veniturile realizate de locatar prin activitatea pe care o desfasoara in imobilul inchiriat.  

Chiria trebuie sa fie reala (nu fictiva), sincera si serioasa.

Daca chiria este derizorie ori fictiva, nu mai suntem in prezenta unui contract de locatiune de lucruri, ci a unui contract de comodat (valabil ca atare, cu conditia ca lucrul sa fi fost predat).

Chiria este fixata de regula in bani. Ea poate consta insa, fara a afecta natura juridica a contractului, si intr-o alta prestatie.

3. Durata contractului de locatiune

Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului (art. 1781 C.civ.).

Durata este un element indispensabil al contractului de locatiune, contract cu executare succesiva.

Codul civil stabileste durata maxima pe care, se poate incheia un contract de locatiune. Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 30 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ.).

Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea unei profesii sau intreprinderi;

b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil (art. 1785 C.civ.).

In situatia unor locatiuni succesive ale caror perioade se suprapun, fie si partial, conflictul dintre locatari se rezolva:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea locatarului care si-a notat dreptul in cartea funciara, dispozitiile privind rangul inscrierilor ipotecilor in cartea funciara aplicandu-se prin asemanare;

b) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a indeplinit cel dintai aceste formalitati;

c) in cazul celorlalte bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului.

Sectiunea a II-a – Efectele contractului de locatiune de lucruri

§ 1. Obligatiile locatorului

Locatorul este tinut, potrivit art. 1786 C.civ., chiar fara vreo stipulatie expresa in contract:

a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

b) sa mentiona bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;

c) sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

1) Locatorul este obligat sa predea bunul dat in locatiune in starea de intrebuintare corespunzatoare destinatiei pentru care a fost inchiriat, fiind obligat sa faca toate reparatiile necesare in acest scop.

Locatorul este obligat sa predea bunul in stare corespunzatoare, impreuna cu toate accesoriile acestuia.

Bunul va fi predat imediat dupa incheierea contractului, daca nu s‑a stipulat un alt termen de predare, si la locul unde se gasea in momentul contractarii, in lipsa de conventie contrara.

Cheltuielile predarii sunt in sarcina locatorului.

Daca locatorul nu isi indeplineste obligatia de predare a bunului, locatarul are optiune intre a cere prin intermediul instantei judecatoresti fie predarea silita, fie rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese.

Fireste, daca locatorul cere chiria fara a fi predat bunul, locatarul se poate apara invocand exceptia de neexecutare.

2)Locatorul este obligat sa mentina bunul in stare sa poata servi intrebuintarii pentru care a fost inchiriat.

Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii conform destinatiei stabilite prin contract, sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumnite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

In caz de urgenta, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii (art. 1788 C.civ.).

3) Locatorul este obligat sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe durata locatiunii (obligatia de garantie).

A. Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta (art. 1789 C.civ.).

a. Tulburarile de fapt

Locatorul este obligat sa nu il tulbure prin faptul sau personal pe locatar in timpul locatiunii (obligatie de a nu face).

In aceasta ordine de idei, locatorul nu poate schimba, in timpul locatiunii, forma lucrului inchiriat sau destinatia sa.

Nu este considerata o tulburare a folosintei lipsirea partiala de folosinta a lucrului inchiriat locatarului, determinata de efectuarea unor reparatii urgente, ce nu pot fi amanate pana la terminarea contractului. Daca lipsa de folosinta este mai mare de 40 de zile, chiria va fi diminuata in functie de durata si de proportia lipsei de folosinta a lucrului.

Daca reparatiile determina imposibilitatea pentru locatar si familia sa de a locui (deci il lipseste total de folosinta lucrului), acesta poate cere rezilierea contractului.

Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului impiedica pe locatar sa-l preia; caz in care locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.

Aceasta nu il impiedica pe locatar sa se apere in nume personal impotriva tulburarii de fapt a tertului, folosind actiunile posesorii prevazute de art. 949-951 C.pr.civ.

b) Tulburarile de drept

Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa-l apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa-l despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza (art. 1794 alin. (1) C.civ.).

Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.

Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune interese.

Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila (art. 1795 alin. (1) C.civ.)

Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

Daca locatarul nu il instiinteaza pe locator despre tulburare si este evins, in actiunea de regres introdusa de locatar impotriva sa, locatorul se va putea apara si obtine exonerarea de raspundere invocand exceptio mali procesus, adica dovedind ca, daca ar fi fost anuntat despre proces si ar fi intervenit, ar fi avut mijloacele necesare pentru respingerea actiunii tertului.

Obligatia de incunostiintare a locatorului functioneaza si in cazul in care are loc o tulburare de fapt. In acest caz, locatarul este obligat sa il anunte pe locator in termen util, astfel incat acesta sa nu piarda termenul pentru promovarea unei actiuni posesorii impotriva tertului uzurpator.

In aceste cazuri, locatarul va putea fi obligat la daune-interese pentru incalcarea obligatiei de „a apara bunul inchiriat impotriva uzurparilor si de a-l instiinta pe locator despre acestea“.

B. Locatorul este obligat sa asigure locatarului utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii si sa il garanteze pe locatar contra tuturor viciilor bunului inchiriat ori arendat.

Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.

Locatorul nu raspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului (art. 1790 C.civ.).

Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.

Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.

Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.

Cu alte cuvinte, locatorul va raspunde fata de locatar pentru viciile ascunse ale lucrului care il fac impropriu intrebuintarii pentru care a fost contractat.

Locatorul nu va raspunde pentru viciile ascunse care fac incomoda folosinta, dar va raspunde pentru cele care micsoreaza folosinta in asemenea masura, incat locatarul nu ar fi contractat sau ar fi platit un pret mai mic. Gravitatea viciilor este o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantei.

Intrucat locatorul are obligatia de a garanta folosinta utila a lucrului pe toata durata contractului, el va raspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, indiferent daca acestea existau in momentul incheierii contractului sau au aparut ulterior si, de asemenea, indiferent daca a fost de buna-credinta (nu le-a cunoscut) sau a fost de rea-credinta (le-a cunoscut, dar nu le-a comunicat locatarului).

Locatarul poate, in cazul descoperirii viciilor ascunse, sa ceara fie o reducere proportionala a chiriei, fie rezilierea contractului cu daune-interese, indiferent daca locatorul a fost de buna-credinta sau de rea-credinta.

Obligatia de garantie a locatorului poate fi modificata prin conventia partilor fie in sensul agravarii, fie in sensul limitarii sau inlaturarii ei.

Nu este valabila insa o clauza de exonerare sau de limitare a raspunderii pentru faptul personal al locatorului.

Clauza de exonerare sau de limitare a raspunderii are ca obiect daunele-interese, dar nu il poate impiedica pe locatar sa ceara rezilierea totala a contractului, intrucat contractul fiind cu executare succesiva, incasarea chiriei trebuie sa fie justificata de asigurarea folosintei linistite si utile a lucrului.

§ 2. Obligatiile locatarului

Locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in locatiune;

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune (art. 1796 C.civ.).

1) Obligatia locatarului de a lua in primire bunul dat in locatiune.

Corelativ cu obligatia de predare a bunului dat in locatiune, locatarul are obligatia sa ia in primire acest bun, a carei folosinta reprezinta pentru el cauza obligatiei de a plati chiria.

Locatarul va lua in primire bunul dat in locatiune conform unui proces-verbal cu descrierea bunului si a accesoriilor sale, dupa verificarea starii sale de functionare, conform destinatiei bunului stabilite in contract sau prezumate dupa natura bunului, destinatia sa anterioara sau cea potrivit careia locatarul il foloseste.

2) Plata chiriei trebuie sa fie facuta in cuantumul si la termenele stipulate in contract.

In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor.

Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;

b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;

c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an (art. 1797 C.civ.).

Contractele de locatiune incheiate in forma autentica, precum si cele incheiate prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

Plata chiriei este cherabila (se face la domiciliul locatarului), si in principiu conjuncta in caz de pluralitate de locatari, in afara de stipulatie contrara.

In cazul neplatii chiriei, locatorul fie poate cere executarea ei, fie rezilierea contractului.

Daca chiria trebuie platita anticipat, locatorul poate refuza, pe calea exceptiei de neexecutare, predarea lucrului dat in locatiune.

Creanta locatorului pentru plata chiriei este privilegiata asupra tuturor mobilelor locatarului aflate in casa in masura in care poate exercita un drept de retentie asupra acestora, cat timp acest drept subzista (art. 2339 C.civ.).

Dovada platii chiriei se face prin chitanta eliberata de locator. Chitanta este opozabila tertilor chiar daca nu are data certa. Plata chiriei facuta vechiului proprietar este descarcatoare de obligatie (valabila) in cazul in care acesta nu il incunostiinteaza pe locatar despre vanzare.

3) Obligatia locatarului de a folosi bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta potrivit destinatiei sale.

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste (art. 1799 C.civ.).

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.

Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.

Daca, totusi, reparatiile dureaza mai mult de zece zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenbita, locatarul poate rezilia contractul.

Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc sa-l ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze  o stanjenire nejustificata a folosintei bunului (art. 1804 C.civ.).

4) La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite.

Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate (art. 1821 C.civ.).

Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cea cauzata de incendiu, daca nu dovedeste ca a survenit fortuit (art. 1822 C.civ.).

El raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul la bun.

Locatorul are dreptul de a parasi lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatarului.

Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie.

Dispozitiile art. 1788 alin. (3) si (4) privind reparatiile facute de locatar in locul si in contul locatorului, raman aplicabile.1

5) Locatarul este dator sa apere lucrul inchiriat contra uzurparilor, adica impotriva oricaror tulburari de fapt sau de drept provocate de un tert in legatura cu proprietatea sau posesia lucrului.

In acest scop, in caz de tulburare, locatarul este dator sa instiinteze pe locator in termenul fixat pentru judecarea actiunii tertului uzurpator.

In cazul in care isi incalca aceasta obligatie, locatarul raspunde pentru despagubiri si cheltuieli de judecata.

Obligatia locatarului de a apara lucrul inchiriat si de a-l instiinta pe locator priveste orice fel de uzurpare (tulburare), atat de drept, cat si de fapt. In consecinta, raspunderea lui va fi angajata in toate cazurile de incalcare a obligatiei de aparare a lucrului dat in locatiune.

Locatarul se poate apara si personal impotriva tulburarilor de fapt provocate de un tert folosind in acest scop actiunile posesorii.

Sectiunea a III-a – Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Cu toate aceastea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatarului (art. 1805 C.civ.).

Interdictia de a incheia o sublocatiune include si pe aceea de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu include pe aceea de a incheia o sublocatiune.

Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala. Interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.

In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii, locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. Plata anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului.

Locatorul isi pastreaza dreptul prevazut mai sus atunci cand creanta avand ca obiect chiria datorata in temeiul sublocatiunii a fost cedata.

Locatorul poate, de asemenea, sa se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.

Rezulta, deci, ca legea permite locatarului sa subinchirieze sau sa cedeze (sa cesioneze) dreptul sau de folosinta, intrucat contractul de locatiune nefiind un contract intuitu personae, drepturile si obligatiile partilor se pot transmite atat prin succesiune, cat si prin acte intre vii (cesiune).

Regula este deci posibilitatea transmiterii drepturilor partilor.

O eventuala interdictie a transmisiunii intre vii a drepturilor din contractul de locatiune trebuie sa fie expres prevazuta in contractul de locatiune, transformand contractul de locatiune intr-un contract intuitu personae.

Este posibil ca partile (locatorul si locatarul) sa prevada in contractul lor conditii restrictive de validitate a unei eventuale sublocatiuni (de exemplu, sa supuna sublocatiunea validarii locatorului).

Contractul de sublocatiune nu poate fi incheiat in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de exemplu, sa se schimbe destinatia lucrului); in caz contrar, locatorul principal poate cere fie executarea obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect evacuarea sublocatarului), fie rezilierea contractului principal pentru neexecutare de obligatii, cu daune-interese.

Art. 1808 C.civ. reglementeaza cesiunea contractului de locatiune de catre locatar.

„Prin cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului izvorate din contractul de locatiune.

Dispozitiile privind cesiunea contractului se aplica in mod corespunzator”.

Deosebirea intre sublocatiune si cesiune consta in faptul ca, in timp ce sublocatiunea este un nou contract de locatiune, cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta (o cesiune de creanta cu titlu oneros).

Obiectul cesiunii il formeaza numai drepturile locatarului care va ramane in continuare obligat fata de locator.

Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii cesiunii.

Pentru a fi opozabila tertilor, intre care se numara si locatorul, cesiunea contractului si acceptarea acesteia de locator trebuie incheiate in forma ceruta de lege pentru validitatea contractului cedat (art. 1316 C.civ.).

Regulile cesiunii contractului de locatiune urmeaza a fi aplicate si in cazul unei duble cesiuni a dreptului de folosinta, adica a schimbului de locuinte.

Art. 33 din Legea nr. 114/1996 a locuintei prevede ca „Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei“.

Practic, in cazul schimbului de locuinte, se realizeaza o dubla cesiune a dreptului de folosinta si o dubla delegatie perfecta (sau o novatie prin schimbare de debitor).

Precizam ca, desi Legea nr. 114/1996 nu mai reproduce art. 24 din Legea nr. 5/1973, care prevedea ca „locuintele schimbate se ocupa numai dupa incheierea contractelor noi de inchiriere“, si in prezent, dupa aprobarea schimbului, se vor incheia noi contracte de inchiriere (locatiune) care vor stabili drepturile si obligatiile partilor.

Sectiunea a IV-a – Incetarea contractului de locatiune

Contractul de locatiune poate inceta prin: acordul de vointa al partilor (reziliere conventionala), denuntare unilaterala, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desfiintarea titlului locatorului si, uneori, prin instrainarea intre vii a lucrului dat in locatiune.

Moartea locatorului, sau a locatarului, nu atrage automat incetarea contractului, intrucat drepturile si obligatiile partilor se transmit la mostenitori.

„Locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului.

Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata,  mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii.” (art. 1820 C.civ.)

§ 1. Rezilierea conventionala a contractului de locatiune

Contractul este rezultatul unui acord de vointa al partilor (mutuus consensus), deci si incetarea lui trebuie sa fie rezultatul unui acord de vointa al partilor (mutuus dissensus).

Exista, prin urmare, o simetrie intre modul de incheiere a contractului si modul de modificare, desfacere ori desfiintare a acestuia.

§ 2. Denuntarea unilaterala (concediu) a contractului de locatiune

Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante, nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen.

La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locatiune incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent, este titlu executoriu in privinta executarii acestei obligatii (art. 1816 C.civ.).

Preavizul este o masura de protectie a partii care nu a denuntat contractul si care va putea astfel sa incheie un alt contract de locatiune la incetarea celui denuntat unilateral.

Denuntarea unilaterala a contractului nu este supusa acceptarii celeilalte parti.

Ea poate fi facuta in orice forma, dar de regula este folosita forma scrisa (notificarea prin intermediul executorilor judecatoresti) sau cererea de chemare in judecata (termenul de solutionare a cererii de chemare in judecata fiind considerat termen de preaviz).

La expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza.

§ 3. Expirarea termenului locatiunii

Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila (art. 1809 alin. (1) C.civ.).

In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic reprezinta titlu executoriu la expirarea termenului. Aceeasi este solutia si in cazul contractului de locatiune incheiat pe durata determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.

Daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa-si indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.

Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

Expirarea termenului locatiunii, stabilit de parti sau de lege, conduce la incetarea de drept a contractului de locatiune.

Dupa expirarea termenului stipulat in contractul de locatiune, daca locatarul ramane in folosinta lucrului si este lasat in posesie de locator, atunci se considera locatiunea ca reinnoita prin tacita relocatiune (reconductiune).

Noul contract se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazului cand termenul este fixat de lege), pastrand insa celelalte prevederi ale vechiului contract de locatiune.

Evitarea tacitei relocatiuni poate fi facuta prin denuntarea contractului inainte de expirarea termenului de catre locator.

§ 4. Desfiintarea titlului locatorului

Desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune (art. 1819 alin. (1) C.civ.).

Daca titlul locatorului privind lucrul dat in locatiune este desfiintat, inceteaza pe cale de consecinta si contractul de locatiune, pentru ca locatorul nu isi mai poate indeplini obligatia de a asigura locatarului folosinta lucrului.

Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii (art. 1819 alin. (2) C.civ.).

§ 5. Instrainarea bunului dat in locatiune

Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului (art. 1811 C.civ.)

Locatiunea inceteaza in cazul in care prin contractul de locatiune s-a prevazut incetarea pe motiv de instrainare (art. 1812 C.civ.).

Cu toate acestea, locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului, conform art. 1816 alin. (2) privind termenul de preaviz.

Locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz nu are drept la despagubire nici impotriva locatorului, nici impotriva dobanditorului (art. 1812 alin. (3) C.civ.)

In cazurile prevazute la art. 1811, dobanditorul se subroga in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc din locatiune.

Daca dobanditorul nu isi executa obligatiile, locatorul raspunde solidar cu acesta pentru despagubirile datorate locatarului.

Cand locatarul bunului instrainat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea obligatiilor sale, dobanditorul se subroga in drepturile izvorand din aceste garantii, in conditiile legii.

Plata anticipata a chiriei sau cesiunea creantei privind chiria nu poate fi opusa dobanditorului decat daca, in privinta acesteia, au fost indeplinite, inainte ca instrainarea sa devina opozabila locatarului, formalitatile de publicitate prevazute de lege sau daca plata anticipata ori cesiunea a fost cunoscuta de dobanditor pe alta parte.

§ 6. Imposibilitatea folosirii bunului

Daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept.

Daca imposibilitatea folosirii bunului este numai partiala, locatarul poate, dupa imprejurari, sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proportionala a chiriei.

Atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, dispozitiile art. 1788 privind sarcina reparatiilor fiind aplicabile (art. 1818 C.civ.).

In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau partiala de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune-interese.

Imposibilitatea de folosire a bunului poate fi materiala (bunul a fost distrus) sau juridica (rechizitia, exproprierea, confiscarea lucrului).

In cazul pieirii totale a bunului contractul inceteaza de drept, locatorul fiind in imposibilitate sa asigure locatarului folosinta bunului.

Nu are importanta daca pieirea este fortuita sau daca se datoreaza culpei uneia dintre parti.

In cazul pieirii din culpa a bunului, partea culpabila va plati daune-interese.

In cazul pieirii fortuite a bunului, riscul contractului il suporta debitorul obligatiei imposibile de executat adica locatorul, care nu va mai primi chiria.

In cazul pieirii partiale, rezilierea contractului este judiciara, locatarul avand optiunea intre a cere o reducere a chiriei proportionala cu lipsa de folosinta sau rezilierea contractului, daca dupa aprecierea lui si a instantei, in lipsa partii pierite a lucrului, el nu ar fi incheiat contractul.

Daunele-interese sunt datorate sau nu, dupa cum pieirea partiala a fost consecinta culpei uneia dintre parti, respectiv, a cazului fortuit.

§ 7. Rezilierea pentru neexecutarea obligatiilor

Neexecutarea obligatiilor nascute din contract confera partii prejudiciate dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese daca este cazul, potrivit legii (art. 1817 C.civ.).

Desfiintarea contractului de locatiune, contract sinalagmatic cu executare succesiva, poarta denumirea de reziliere si produce efecte, spre deosebire de rezolutiune, numai pentru viitor (ex nunc), cat priveste obligatia de „plata a chiriei“. Chiria incasata nu trebuie restituita. In schimb bunul dat in locatiune se restituie in starea in care se afla la data restituirii, deci suportand uzura datorata normalei utilizari.1

Instanta sesizata cu cererea de reziliere poate acorda, in functie de circumstante, la cererea debitorului, un termen de gratie pentru indeplinirea obligatiilor.  

Rezilierea de drept (pactele comisorii) poate fi stipulata expres, in conditiile dreptului comun, in contractul de locatiune.