Contractul de arendare - varietate a contractului de locatiune, avand ca obiect inchirierea fondurilor rurale

Contractul de arendare - varietate a contractului de locatiune, avand ca obiect inchirierea fondurilor rurale.

Reglementare:

art. 1454 - 1469 Cod civil

Decretul nr. 115/1959 - interzice contractul de arendare

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar - abroga Decretul nr. 115/1959 - reglementare speciala: Legea arendarii nr. 16/1994

Legea nr. 16/1994: art. 2- definitie: prin arendare se inetelge contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator de bunuri agricole denumit arendator si arendas, cu privire la exploatatiile bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti.

Bunuri agricole:

terenuri cu destinatie agricola: terenuri agricole productive (arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, plantatii de hamei si dud) si terenuri neproductive, daca sunt amenajate pentru productia agricola

pasuni impadurite

terenuri ocupate de constructii agro-zootehnice

animale

masini

utilaje

orice alte constructii destinate exploatarii agricole

Arendator - orice persona fizica sau juridica ce detine legal bunuri agricole, avand asupra lor fie un drept de proprietate, fie un drept de uzufruct, un drept de superficie, drept de folosinta sau un drept de administrare.

Nu pot avea calitatea de arendatori - art. 4 - regiile autonome, institutele si statiunile de cercetate si productie agricola care au in adminsitrare terenuri proprietate publica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Arendas - orice persoana fizica, cetatean roman sau strain,care trebuie sa aiba pregatire de specialitate agricola sau sa detina un atestat de cunostinte agricole, eliberat de organele abilitate din cadrul Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rural, precum si orice persoana juridica, de nationalitate romana sau straina, care trebuie sa aiba in obiectul de activitate exploatarea terenurilor agricole.

Sanctiune: nulitate absoluta, daca se incalca prevederile legale.

Caractere juridice:

sinalagmatic

oneros

comutativ

cu executare succesiva in timp

in principiu, poate fi incheiat si inituitu personae

solemn, dar nu atutentic, pentru ca art. 6, alin. (1) din Legea 16/1994 prevede: contractul de arendare trebuie incheiat in scris, in cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar pentru consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole, urmand ca in 15 zile de la data incheierii contractul sa fie prezentat secretarului consiliului local pentru inregistrare intr-un registru special. Art. 6, alin. (4): sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local; contractele se inregistreaza la fiecare consiliu local.

nu e transilativ de drepturi reale: bunurile se transmit arendasului numai pentru folosinta.

Efecte:

a)     obligatiile arendatorului:

de a preda bunurile agricole in folosinsa arendasului la data stabilita in contract

de a-l garanta pe arendas pentru evictiune totala sau partiala inc onditiile dreptului comun cu privire la locatiune

sa-l instiinteze, in scris, pe arendas, cu 3 luni inainte de incetarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi sau nu contractul

b)     obligatiile arendasului:

trebuie sa foloseasca si sa exploateze bunurile agricole ca un adevarat proprietar

trebuie sa mentina potentialul productiv al bunurilor agricole

de a plati arenda stabilita in naturp, in bani sau si in natura si in bani

sa restituie bunurile agricole la incetarea contractului de arendare

legea nr. 16/1994 prevede si undrept de retentie cu privire la pretentiile sale

sa nu schimbe categoria de folosinta a ternurilor agricole, care s-ar putea face numai cu acordul proprietarului

Suportarea riscurilor:

riscul lucrului: cine suporta paguba in cazul pieirii fortuite: arendatorul, in calitatea sa de proprietar

riscul contractului (soarta obligatiei arendasului de a plati sau nu arenda) - arendatorul suporta si riscul contractului, in sensul ca nu mai poate cere arenda

daca piere recolta sau productia in mod fortuit:

o      daca arenda a fost stabilita ca o cota parte din productie, daca recolta piere inainte de a fi culeasa, riscul este suportat de ambele parti

o      daca arenda a fost stabilita numai in bani, riscul e suportat de arendas, pentru ca arendatorul este creditorul unei creante banesti

o      daca arenda e stabilita intr-o cantitate fixa de produse, arendasul suport riscul

Incetarea contractului de arendare:

reziliere

imposibilitatea fortuita de executare a contractului

prin acordul partilor

nu inceteaza prin denuntare unilaterala

decesul partilor nu duce la incetarea contractului, daca mostenitorii partii decedate instiinteaza in scris cealalta parte si obtine acordul pentru continuarea contractului

la expirarea termenului stabilit prin contract

nu inceteaza in caz de instrainare a bunurilor agricole, daca contractul a fost incheiat in scris si inregistrat la consiliul local, ipoteza incare este opozabil si noului proprietar.

Contractul de antrepriza: - art. 1470 - 1490 Cod civil

Definitie: o conventie prin care o persoana - antreprenor - se obliga sa excute, pe riscul sau, o anumita lucrare pentru o alta persoana - client, comitent - in schimbul unei remuneratii care se stabileste in raport cu rezultatul lucrarii.

Esentasa consta in faptul ca antreprenorul executa o lucrare pe riscul sau, dar isi pastreaza independenta operativa sau economica fata de client.

Caractere juridice:

sinalagmatic

oneros

cu executare succesiva in timp

comutativ

in principiu, consensual, dar prin exceptie, in cazul antreprizei de lucrari publice executarea lucrarii se paote face numai in urma castigarii la o licitatie publica si trebuie indeplinite o serie de formalitati

intuitu personae, un client isi poate alege antreprenorul avand in vedere calitatile persoanei

in situatia in care lucrarea se executa cu materiale antreprenorului, atunci contractul va avea si un efect translativ de proprietate, asupra materialelor prelucrate

daca lucrarea se executa cu materialele clientului, atunci clientul ramane proprietar asupra materialelor prelucrate, iar contractul nu are efect translativ de proprietate.

Conditii de valabilitate: aceleasi conditii ca si in cazul oricarui contract (art. 948 Cod civil).

a)     Capacitate:

i)        clientul: daca e angajata o lucrare de repearatie, trebuie sa aiba capacitate de administrare; daca e angajata o lucrare de construire a unui imobil, trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

ii)      antreprenorul: trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu

b)     obiectul contractului de antrepriza:

lucrari de constructie sau de instalatii

lucrari de reparatii la constructii sau instalatii

servicii prestate clientului: predarea unri cursuri, montarea unui utilaj, confectionarea unor obiecte de imbracaminte, incaltaminte.

Deosebiri intre contractul de antrepriza si contractul de munca: la antrepriza, antreprenorul e liber si independent fata de client (nu i se subordoneaza); la contractul de munca, angajatul e subordonat angajatorului. Trebuie sa respecte regulamentul de ordine interioara si primeste ordine si instructiuni. La contractul de antrepriza, plata se stabileste in functie de rezultat; la contractul de munca se face in functie de calitatea, importanta si cantitatea muncii.

Deosebiri intre contractul de antrepriza si mandat: la antrepriza, antreprenorul executa fapte materiale si nu il reprezinta pe client; la mandat, mandatarul incheie acte juridice pentru mandant.

Efectele contractului de antrepriza: da nastere la obligatii in sarcina ambelor parti contractante.

a)     Obligatiile antreprenorului:

de a executa lucrarea sau serviciul convenit. In cazul in care nu executa lucrare, clientul poate solicita obligarea antreprenorului sa execute sub sanctiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile. Clientul poate cere rezilierea contractului de antrepriza. Daca nu executa lucrarea la termenul stabilit, clientul poate cere daune cominatorii.

sa predea lucrarile executate clientului. Daca refuza sa le predea, poate fi executat silit.

de a garanta pentru viciile lucrarii

b)     Obligatiile clientului:

de a plati pretul, care poate fi stabilit in sistem forfetar, fie pe baza de deviz de lucrari. Daca pretul a fost stabilit forfetar (rata fixa), antreprenorul nu poate cere mai mult. Daca pretul e stabilit pe baza de deviz, costul final poate cuprinde si anumite costuri suplimentare. Daca clientul nu plateste pretul, antreprenorul are drept de retentie sau poate cere rezilierea contractului de antrepriza.

receptionarea si preluarea lucrarii: fie in mod global, fie pe etape.

Riscul lucrului si al contractului:

riscul lucrului: daca pier fortuit materialele antreprenorului inainte de a preda lucrarea, riscul e suportat de antreprenor; daca lucrarea se face din materialele clientului, clientul e proprietar si suporta riscul

riscul contractului (soarta obligatiei clientului de a plati pretul) este suportat intotdeauna de antreprenor pentru ca el este debitorul obligatiei de a presta lucrarea si de a o preda. EXCEPTIE: antreprenorul cere plata pretului, daca la dat pieirii lucrului, clientul este pus in intarziere.

Incetarea contractului de antrepriza:

prin executarea integrala a lucrarii

prin reziliere

daca e intuitu personae - decesul antreprenorului; imposibilitatea fortuita definitiva a executarii lucrarii.