Evaluarea bunurilor

Evaluarea bunurilor

Evaluarea bunurilor se face prin acordul partilor, iar daca acestea nu se inteleg, pe baza probelor administrate de instanta de judecata. Se recurge la o astfel de evaluare chiar si atunci cand un singur coindivizar nu este de acord cu evaluarea conventionala. Prima chestiune care se cere lamurita intr-o astfel de situatie este cea referitoare la momentul evaluarii. Se va avea in vedere valoarea bunurilor din momentul nasterii starii de indiviziune, sau valoarea din momentul partajului? Problema se pune intrucat de la momentul deschiderii succesiunii si pana la partaj, se pot scurge uneori intervale foarte mari de timp, intervale in care valorile bunurilor pot suferi deprecieri sau, uneori, cresteri.

Practica judiciara este astazi unanima in acceptarea faptului ca evaluarea se face la momentul partajului . In acest fel diminuarea valorii prin uzura fizica sau morala ca si sporul de valoare - in lipsa unei conventii contrare si in masura in care nu este rezultatul activitatii vreunuia dintre coproprietari - se imputa asupra drepturilor tuturor copartajantilor, sau, dimpotriva, profita tuturor iar nu numai unuia dintre ei.

Evaluarea bunurilor la momentul efectuarii partajului constituie un principiu in raport de care consideram ca se impune efectuarea unor precizari.

In primul rand, aplicarea practica a acestui principiu dovedeste ca evaluarea nu se face exact in momentul partajului efectiv, deci cand se pronunta hotararea de partaj, ci la un moment anterior, care este, de regula, cel al efectuarii expertizei tehnice de evaluare. Important este sa se ia in considerare o data cat mai apropiata de finalul procesului de partaj.

In al doilea rand, principiul comporta si o serie de exceptii, ca in cazul vanzarii imobilului prin licitatie, cand se ia in calcul valoarea obtinuta la licitatie si nu valoarea bunului din momentul partajului, acest lucru nemaifiind posibil in mod obiectiv.

O impartire justa si echitabila presupune ca valoarea ce se ia in calcul la partaj sa fie cea de circulatie. Odata acceptat acest lucru se pune intrebarea daca aceasta valoare se stabileste in raport de starea bunurilor din momentul partajului sau in raport de cea de la data nasterii starii de indiviziune. Practica judecatoreasca a fost si este oscilanta sub acest aspect. Astfel, uneori s-a stabilit ca evaluarea se face in raport de starea bunului la momentul partajului , iar alteori s-a aratat ca valoarea de circulatie trebuie raportata la starea bunurilor din momentul nasterii starii de indiviziune . In acest sens este si doctrina de data recenta

Noi consideram ca evaluarea bunurilor urmeaza a se face in functie de starea bunurilor la momentul partajului. Daca am accepta punctul de vedere al instantei supreme, exprimat in decizia citata, s-ar ajunge, uneori, la situatii inechitabile, injuste. Astfel, in situatia in care un bun indiviz a fost folosit pana la partaj de alti coindivizari decat cel caruia i se atribuie bunul, iar partajul are loc dupa o perioada indelungata de timp, daca valoarea de circulatie a bunului se stabileste in functie de starea bunului de la momentul nasterii starii de indiviziune, se ajunge la solutia, inacceptabila, ca uzura fizica a bunului sa fie suportata in intregime de copartajantul caruia i se atribuie bunul. De aceea regula de principiu trebuie sa fie evaluarea in functie de starea bunurilor la momentul cand se face aceasta evaluare, deci la momentul partajului. Numai in cazul in care bunul se atribuie coindivizarului care l-a si folosit este posibil sa se tina cont de starea bunurilor din momentul nasterii starii de indiviziune. Important este, de fapt, ca diminuarea valorii bunurilor prin uzura, la fel ca si cresterea de valoare, in masura in care nu sunt rezultatul actiunii copartajantilor, sa fie suportate, respectiv sa profite tuturor si nu numai unora dintre ei.

Daca cresterile sau scaderile de valoare sunt rezultatul activitatii unuia dintre copartasi sau respectiv sunt imputabile acestuia, acesta se afla in situatia de creditor, respectiv de debitor la masa indiviza.

In cazul in care numai unul dintre coindivizari a folosit bunul pana la partaj, contravaloarea uzurii trebuie suportata de acesta

In legatura cu evaluarea propriu-zisa, practica judiciara, unanima in directia necesitatii stabilirii valorii de circulatie pentru toate bunurile supuse partajului, este foarte bogata in ceea ce priveste criteriile pe baza carora se stabileste valoarea de circulatie a terenurilor si constructiilor, care, de altfel, reprezinta bunurile cu valoarea cea mai mare in cadrul masei partajabile.

Astfel, in privinta terenurilor, evaluarea trebuie sa respecte valoarea lor reala, in care scop se pot folosi criterii cum ar fi: importanta lor social-economica, diferentiat dupa cum sunt construibile sau arabile, locul unde sunt situate, categoria de folosinta, clasa de calitate, gradul de fertilitate, relief si expozitie, nivelul panzei de apa freatica, eventuale procese de degradare, conditii climatice, distanta fata de localitatile urbane, posibilitati de acces si, mai ales, pretul care se practica in zona. Evaluarea retinuta pe temeiul unor bareme stabilite de organele administratiei locale nu poate reflecta valoarea economica reala a terenurilor si are drept consecinta crearea unor grave inechitati intre coindivizari, in special intre cei care au primit terenurile in natura si cei carora li s-a platit contravaloarea cotei lor.

In cazul constructiilor, partajul se face atat in situatia celor construite in regie proprie cat si a celor dobandite de la stat, tot la valoarea de circulatie. Pentru stabilirea acesteia se iau in calcul elemente ca: suprafata construita, materialele folosite, gradul de finisaj si de dotare, inclusiv sistemul de incalzire, vechimea constructiei, starea ei actuala, numarul de nivele, rezistenta la fenomenele seismice, localitatea unde este situata, amplasamentul in cadrul localitatii, dotarile din zona, posibilitatile de acces, mijloacele de transport in comun si orice alte elemente de natura a contribui la stabilirea valorii reale a imobilului . Un important element, fara de care nu se poate stabili valoarea reala a imobilului, il constituie raportul dintre cerere si oferta.

A se vedea: Trib. Suprem, sectia civila, decizia nr. 768/1970, in Repertoriu II, p. 219; Trib. Suprem, sectia civila, decizia civila nr. 1543/1984, in C.D., 1984, p. 40; C.S.J., sectia civila, decizia nr. 1930/1993, in Dreptul nr. 7/1994, p. 93.

A se vedea C.S.J., sectia civila, decizia civila nr. 600/1992, in Dreptul nr. 10/1992, p. 90.

A se vedea: Trib. Suprem, sectia civila, deciziile nr. 356/1973 si nr. 768/1970, in Repertoriu II, p. 219; C.S.J., sectia civila, decizia nr. 600/1992, in Dreptul nr. 10/1992, p. 90.

A se vedea C.S.J., sectia civila, decizia nr. 1930/1993, in Dreptul nr. 7/1994, p. 93.

A se vedea: Fr. Deak, op. cit., p. 565; D. Chirica, op. cit., p. 324.

A se vedea Trib. Suprem, sectia civila, decizia nr. 2547/1974, in Repertoriu II, p. 25.

Cu privire la diverse criterii de evaluare a terenurilor, a se vedea, Trib. Suprem, sectia civila, decizia nr. 476/1984, in C.D., 1984, p. 24; decizia civila nr. 1411/1984, in C.D. 1984, p. 36; C.S.J., sectia civila, decizia nr. 498/1992, in Dreptul nr. 2/1993, p. 75 si decizia nr. 600/1992, in Dreptul nr. 10/1992, p. 90.

A se vedea C.S.J., sectia civila, decizia nr. 1288/1992, in Dreptul nr. 7/1993, p. 94.

A se vedea: Trib. Suprem, sectia civila, decizia nr. 2598/1988, in R.R.D. nr. 8/1989, p. 71; idem, decizia civila nr. 655/1980, in C.D. 1980, p. 28-29; decizia nr. 417/1982, in Repertoriu IV, p. 134 si decizia civila nr. 1057/1980, in Repertoriu III, p. 28.