Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii

OBLIGATIA DE GARANTIE A VANZATORULUI CONTRA EVICTIUNII

Sectiunea I - Precizari prealabile

Institutie veche, garantia pentru evictiune a cunoscut de-a lungul secolelor o importanta evolutie a carei origine se gaseste in dreptul antichitatii. Astfel, cercetarile atesta ca inca in Babilon codul lui Hamurabi vorbeste de clauza care are drept scop protectia cumparatorului bunului altuia impotriva revendicarii pornite de proprietar sau avanzii sai cauza.

Initial vanzarea se confunda cu mancipatiunea. Daca un tert il actiona in justitie pe cumparator pretinzandu-se proprietar, vanzatorul era obligat sa vina in ajutorul acestuia, pentru a dovedi ca i-a transmis proprietatea cumparatorului. Daca nu reusea, legea ii acorda cumparatorului "actio auctoritatis', in virtutea careia putea obtine dublul pretului platit.

Mai tarziu, sub influenta invatatului olandez Hugo Grotius si a Scolii Dreptului Natural doi jurisconsulti - DOMAT si POTHIER - au influentat prin scrierile lor redactorii codului civil francez, definind garantia contra evictiunii. Astfel, in conceptia lui Domat garantia de drept ca garantie naturala reprezinta asigurarea datorata de orice vanzator pentru a-1 mentine pe cumparator in libera posesiune si folosinta a lucrului si pentru a face sa inceteze evictiunea si celelalte tulburari din partea oricui ar pretinde asupra lucrului vandut sau un drept de proprietate sau orice alt drept care determina deteriorarea dreptului ce trebuia in mod natural sa fie dobandit prin vanzare; iar vanzatorul este obligat la acea garantie chiar daca nu este prevazuta expres in contract.

Pothier considera ca "obligatia vanzatorului nu este in intregime executata prin predarea lucrului, dupa aceasta, el trebuie sa-l apere si sa-l garanteze pe cumparator impotriva oricarei evictiuni in legatura cu acel lucru."

In general, garantia este obligatia contractata de cineva, de a proteja o alta persoana in contra unui prejudiciu, care i s-ar putea cauza, sau de al repara, in caz ca nu-l poate impiedica.[43]

In contractul de vanzare-cumparare garantia este obligatia impusa vanzatorului, de a face cumparatorul sa se bucure de libera proprietate a lucrului vandut, si prin urmare, de al apara in contra tuturor tulburarilor, care ar putea sa-1 impiedice a-si exercita drepturile sale de proprietar. In codul civil obligatia de garantie este considerata ca fiind un efect accesoriu al contractului. Ca urmare, garantul va trebui totdeauna sa astepte sa fie tulburat inainte de a putea actiona in garantie.[44]

Astfel fiind, obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca acesta trebuie sa faca tot ceea ce ii sta in putinta pentru a-i asigura cumparatorului, dupa predarea bunului vandut, o posesiune linistita si totodata utila, in acest sens obligatia de garantie a vanzatorului prezinta un dublu aspect:

- Vanzatorul trebuie sa-1 garanteze pe cumparator de linistita posesiune a lucrului vandut (art. 1336 C.Civ.), deci contra evictiunii.

- Vanzatorul trebuie sa-1 garanteze pe cumparator de utila folosinta a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care il fac impropriu intrebuintarii dupa destinatia sa (art. 1336 si art. 1352 C.Civ.).

Sectiunea 2 - Notiune, reglementare legala

Vanzarea-cumpararea este un contract tip in materie de obligatii de garantie. Unii autori, incepand cu Domat si Pothier, precursorii doctrinari ai codului civil francez, au rezumat intr-o expresie devenita celebra raportul dintre obligatia de predare si cea de garantie: garantia este predarea continua.

Aceasta teorie, a obligatiei de predare ca fundament a obligatiei de garantie are, asa cum s-a observat, marele merit de a reliefa faptul ca obligatia de predare ar fi iluzorie daca n-ar fi competenta de obligatia de garantie.[45]

In sensul sau cel mai strict, etimologic, evictiunea desemneaza pierderea unui drept prin judecata - "evincere est vincendo in judicio aliquind anffere'. Cuvantul provine din latinescul evictio, - onis (deposedare), ceea ce inseamna ca o persoana pierde dreptul sau asupra unui lucru pentru ca prin justitie s-a recunoscut unui tert un drept concurent cu al evinsului.

Pothier defineste in mod necomplet evictiunea, in felul urmator "parasirea unui lucru la care e constransa o persoana printr-o sentinta condamnatoare." Sensul pe care il da in aceasta definitie nu cuprinde tot ce se poate intelege in dreptul civil prin evictiune. De altfel, chiar Pothier o recunoaste in scrierea sa, zicand ca acest inteles restrans nu se aplica decat evictiunii "propriu-zise" carei ii asimileaza el alte patru cazuri distincte:

I. Cazul in care cumparatorul pentru a evita un proces a parasit de

buna voie bunul vandut, parasirea la care putea sa fie constrans printr-o sentinta judecatoreasca.

II. Cazul in care cumparatorul pierde procesul intentat contra tertei

persoane detentoare a lucrului vandut, proces, prin care voia sa constranga pe aceasta persoana sa nu mai detina lucrul.

III. Cazul in care pentru a conserva lucrul vandut, cumparatorul este

obligat sa plateasca unui tert creanta pentru care, acest lucru ii era afectat.

IV. Caz in care cumparatorul de la un "non domino' succede mai

tarziu in virtutea unui titlu oarecare, adevaratul proprietar, astfel incat el pastreaza

numai gratie acestui nou titlu, lucru de care ar fi putut astfel sa fie deposedat.[46]

In concluzie, prin evictiune se intelege pierderea in tot sau in parte a proprietatii bunului cumparat sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau de

catre o terta persoana a unui drept care exclude in tot sau in parte, dreptul cumparatorului asupra acelui bun.[47] In acest sens, codul civil in art.1337 prevede ca - "vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului".

Daca insa evictiunea rezulta dintr-un caz forta majora, vanzatorul nu mai poate fi tinut sa raspunda.[48]

Obligatia de garantie contra evictiunii consta in indatorirea care revine vanzatorului rezultata din contractul de vanzare-cumparare, de a asigura cumparatorului transmiterea integrala si neviciata a dreptului de proprietate -sau a altui drept - asupra lucrului vandut, aparandu-l contra oricarei evictiuni, indiferent de izvorul acesteia.

Obligatia de garantie a vanzatorului exista nu numai fata de cumparator, ci si fata de subdobanditori (chiar daca acestia sunt succesorii cu titlu particular, cu titlu gratuit) deoarece, odata cu lucrul, se transmit ca accesoriul lui si toate drepturile legate de acesta, aflate in stransa conexiune cu lucrul ce formeaza obiectul contractului.[49]

Obligatia de garantie pentru evictiune este reglementata prin norme supletive, de la care partile pot deroga. In acest sens, putem vorbi de o garantie de drept, atunci cand raspunderea vanzatorului este angajata fata de cumparator in baza legii (o garantie legala) si de o garantie de fapt, cand raspunderea vanzatorului se angajeaza in baza clauzelor stipulate in contract, fiind o garantie conventionala.

In cadrul garantiei de drept, vanzatorul are urmatoarele obligatii sa nu savarseasca el personal sau succesorii sai in drepturi nici un fapt sau act prin care sa impiedice ori sa stanjeneasca exercitiul tuturor drepturilor care au fost

transferate asupra cumparatorului prin contract si de care vanzatorul se bucura

in momentul incheierii acestuia, sa apere pe cumparator impotriva oricarei evictiuni provenite de la terte persoane, sa-1 despagubeasca pe cumparator in cazul in care acesta a fost evins.[50]

De regula, evictiunea rezulta dintr-o hotarare judecatoreasca[51] ramasa definitiva, prin care se consacra dreptul tertului asupra bunului care a format obiectul contractului de vanzare-cumparare si de care cumparatorul a fost deposedat.

Rezulta ca, obligatia pentru evictiune vizeaza doua ipoteze:

- cand evictiunea rezulta din faptele personale ale vanzatorului.

- cand evictiunea rezulta din fapta unui tert.

Sectiunea 3 - Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale

Potrivit art.1339 C.Civ. in nici un mod vanzatorul nu se poate sustrage de la raspunderea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau. Aceasta obligatie negativa a vanzatorului tine de insasi esenta contractului, de vreme ce, conform aceluiasi text, orice conventie contrara este nula, regula este atat de legata de economia fundamentala a contractului, incat este de ordine publica. Potrivit lui Planiol, o dispozitie este de Ordine Publica ori de cate ori ea este inspirata de consideratiuni de interes general care s-ar vedea compromise in cazul in care particularii ar fi liberi sa impiedice aplicarea legii.[52]

Chiar si numai in virtutea principiilor generale de executare cu buna credinta a obligatiilor, trebuie sa fie angajata raspunderea instrainatorului pentru tulburarile provenind din propriul sau fapt si care il impiedica pe dobanditor sa foloseasca bunul, ori sa impieteze asupra drepturilor pe care credea ca le-a dobandit.

3.1. Subiect Pasiv

Este obligat sa garanteze contra evictiunii rezultand dintr-un fapt personal vanzatorul, avanzii - cauza precum si succesorii universali sau cu titlu universal. Daca vreuna din aceste persoane, tulbura folosinta cumparatorului dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare, acesta din urma se poate apara prin invocarea exceptiei de garantie: 'cine trebuie sa garanteze nu poate sa evinga'.

3.1.1. Vanzatorul

Intr-un contract de vanzare-cumparare, subiect pasiv al obligatiei de garantie este vanzatorul. El nu poate tulbura folosinta cumparatorului doar daca ulterior vanzarii a dobandit o noua calitate, devenind proprietar al acelui bun. Astfel, daca la data incheierii contractului bunul vandut nu apartinea instrainatorului, iar ulterior el il mosteneste pe adevaratul proprietar, nu are dreptul, nici in aceasta calitate sa-1 tulbure pe cumparator, exercitand actiunea in revendicare.

De asemenea, nu poate invoca prescriptia achizitiva, daca dupa incheierea contractului nu a predat bunul, fiind tolerat de cumparator sa il ocupe in continuare.[53]

Daca vanzarea-cumpararea sa incheiat printr-un intermediar acesta nu va fi tinut de garantia contra evictiunii, potrivit regulilor de mandat, iar daca s-a comportat ca un vanzator aparent, prezentandu-se ca "stapan al afacerii', s-a recunoscut cumparatorului dreptul sa actioneze, sa invoce exceptia de garantie impotriva mandatarului.[54]

3.1.2 Avanzii - cauza

In principiu, exceptia de garantie nu poate fi opusa avanzilor - cauza cu titlu particular ai vanzatorului, caci ei nu sunt tinuti de obligatiile personale contractate de autorul lor. Unii autori[55] au aratat ca cumparatorul unei parti dintr-o succesiune este un succesor cu titlu particular si in aceasta calitate nu este tinut de garantia evictiunii.

Succesorii universali sau cu titlu universal ai vanzatorului, dobanditori "mortis cauza' ai patrimoniului acestuia sunt tinuti de obligatia de garantie intocmai ca si autorul lor. Transmisiunea obligatiei se explica prin caracterul ei patrimonial. In aceasta categorie de succesori intra mostenitorii legali, legatarii universali, si legatarii cu titlu universal.

In acest sens, acceptantul pur si simplu al mostenirii dobandeste patrimoniul succesoral (fie integral, in cazul mostenitorului legal sau legatarului universal, fie fractionat) astfel cum a apartinut si vanzatorului, grevat cu aceleasi obligatii. Aceasta solutie, consecinta a caracterului universal al transmisiunii succesorale, se impune cu toata rigoarea, chiar daca in practica judiciara[56] au fost cazuri cand - de cuius - vanduse un bun ce apartinea unuia din prezumtivii sai succesibili.

Cat priveste succesorul universal sau cu titlu universal care a acceptat mostenirea sub beneficiul de inventar, in virtutea art.713 C.Civ. nu va opera confuziunea de patrimonii. Astfel, daca actioneaza impotriva cumparatorului nu in calitate de mostenitor al vanzatorului, ci ca un titular al propriului patrimoniu, incercand sa revendice un bun care-i apartinea lui, iar nu lui "de cuius', cumparatorul nu se poate apara prin invocarea exceptiei de garantie, ci prin exercitarea actiunii in garantie impotriva succesiunii, in aceasta ipoteza mostenitorul acceptant sub beneficiu de inventar va fi considerat un tert si vor deveni aplicabile regulile asupra garantiei provenind de la un tert.[57]

3.1.3 Indivizibilitatea obligatiei de garantie

Raportul contractual obligational complex comporta o pluralitate de debitori sau creditori. Astfel, obligatia este indivizibila cand prin natura ei sau prin conventia partilor nu poate fi executata decat integral nefractionat . Efectul obligatiei indivizibile cu pluralitate de debitori, prevazut in art.1062 C.Civ. este acela ca fiecare codebitor poate fi obligat sa execute in intregime intreaga obligatie.

Garantia impotriva evictiunii este considerata ca fiind indivizibila in mod natural, atunci cand ea imbraca forma abstentiunii. De exemplu, daca mai multe persoane in calitate de vanzatori au incheiat un contract de vanzare-cumparare ei sunt tinuti prin insasi natura acestei obligatii la a nu mai face, la a nu-l tulbura pe cumparator in exercitare prerogativelor dobandite prin contract.[59]

Practica judiciara a aratat ca daca mai multi coproprietari au vandut bunul aflat in indiviziune, ei datoreaza in mod indivizibil garantie cumparatorului tulburat de un alt coproprietar care nu consimtise la instrainare.

Daca evictiunea s-a produs, garantia pentru evictiune imbraca forma obligatiei de a da, deci de a-l despagubi pe cumparator, obligatie divizibila intre fiecare covanzator sau comostenitor al vanzatorului datorita obiectului sau: plata unei sume de bani. Astfel, daca a fost evins, cumparatorul are deschisa actiunea in dezdaunare, bazata pe garantia contra evictiunii impotriva fiecaruia dintre mostenitorii vanzatorului proportional cu partea sa ereditara, respectiv impotriva fiecarui vanzator proportional cu dreptul sau indivizibil asupra bunului.[60]

3.2. Creditorul

Primul care are dreptul sa pretinda garantia este cumparatorul. Odata cu bunul, cumparatorul a dobandit, ca accesoriu, conform art. 1325 C.Civ. si actiunea in garantie, inclusiv garantia contra evictiunii provenind din propria fapta a vanzatorului, ca si cea provenind de la terti.[61]

Dreptul sau de a invoca garantia este transmisibil, astfel ca au dreptul sa invoce garantia, la randul lor, avanzii - cauza ai cumparatorului, atat cu titlu particular cat si universal: mostenitorii, legatarii, donatarii, cumparatorii ulteriori ai aceluiasi bun. Daca el a transmis mai departe bunul, cumparatorul este presupus ca a transmis si actiunea in garantie. Astfel, daca este tulburat in linistita posesie a bunului dobandit, cumparatorul are la dispozitie doua tipuri de actiuni. Pe de o parte, el poate intenta actiunea oblica, subrogatorie, urmarindu-1 indirect pe autorul vanzatorului, pana cand gaseste unul solvabil, dar cu inconvenientul suportarii concursului celorlalti creditori ai garantului.

De aceea, cumparatorul are posibilitatea sa actioneze si direct impotriva vanzatorilor anteriori in caz de vanzari succesive. Astfel, s-a exprimat opinia[62] potrivit careia este admisibila ideea unei raspunderi ascendente pentru evictiune, daca motivul evictiunii se situeaza in timp inainte de dobandirea bunului de catre ultimul cumparator, temeiul in drept fiind art.60 C.Proc.Civ., in virtutea caruia: "partea poate sa cheme in garantie o alta persoana impotriva careia ar putea sa se indrepte, in cazul cand ar cadea in pretentii cu o cerere in garantie sau in despagubire, in aceleasi conditii, cel chemat in garantie poate, la randul sau, sa cheme in garantie o alta persoana'.

In definitiv, ceea ce urmareste un cumparator amenintat cu evictiunea sau deja evins este apararea sa cat mai eficienta. Daca fostul vanzator incearca sa-1 tulbure, ii poate opune cu succes exceptia de garantie, dupa cum il poate

actiona direct in justitie pentru despagubiri daca tulburarea provine de la un tert, aceste drepturi intemeindu-si-le pe propriul contract de vanzare-cumparare, care ia transmis si dreptul de a pretinde garantia contra evictiunii, ca un accesoriu al bunului.[63]

3.3 Faptele personale ale vanzatorului ce dau nastere la garantie

Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, codul civil vizeaza, in special, evictiunea provenita de la un tert, insa obligatia de garantie opereaza - cu atat mai mult daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului, care datoreaza garantia faptului personal, in sensul ca tulburat fie pe cai de fapt, fie prin mijloace de drept, cumparatorul are intotdeauna dreptul de a pretinde garantie, chiar impotriva unor clauze contractuale care ar restrange-o.

Se numeste "fapt personal' orice fapt sau act anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator, ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract savarsit de catre vanzator si de natura a-1 tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (ex: deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau tulburare de drept (ex: vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie asupra lucrului vandut)[64]

3.3.1 Tulburari de fapt

Prin tulburare de fapt se intelege savarsirea de catre vanzator a unui act material prejudiciabil asupra bunului vandut, nefondat pe un drept.[65] Astfel, este normal ca aceasta imprejurare sa atraga raspunderea vanzatorului, care-si are temeiul in chiar contractul de vanzare-cumparare.

Pentru a nu contraveni obligatiei de garantie provenind din propria fapta vanzatorul trebuie sa se abtina de a savarsi orice fapte materiale care pot cauza cumparatorului o incomodare a folosintei bunului. Ex: dupa ce a vandut o portiune de teren, vanzatorul tulbura folosinta bunului, trecand zilnic pentru a cultiva un alt teren pe care il detine.

Se considera ca in categoria tulburarilor de fapt provenind de la vanzator intra si savarsirea unui act juridic de catre acesta, ex: vanzarea unui bun a doua oara, dupa ce formase obiectul unui contract de vanzare-cumparare, ori inchirierea bunului dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare.[66]

Se considera ca instanta de fond este competenta a califica anumite imprejurari ca reprezentand tulburare din partea vanzatorului, in acest sens vanzatorul datoreaza garantie pentru evictiunea provenind din propria sa fapta chiar daca fara a o savarsi el insusi, provoaca sau favorizeaza un act care aduce atingere dreptului cedat.[67]

Pentru a permite totusi exercitarea in conditii normale a prerogativelor dreptului de proprietate, vanzatorul trebuie sa-1 garanteze pe cumparator, abtinandu-se de la orice fapt, chiar licit. Astfel, este de mentionat faptul ca in practica cele mai multe aplicatii si-a gasit, aceasta garantie in exercitarea raporturilor de vecinatate, care pot fi juridice sau de fapt, cele juridice pot rezulta fie din lege, fie din vointa partilor.

Raporturile izvorate din lege constau din asa - numitele servituti naturale (servitute de scurgere a apelor naturale) si servituti legale (servitutea de vedere), care potrivit parerii generale, nu sunt adevarate servituti, ci limite normale ale exercitarii dreptului de proprietate, care impun proprietarilor invecinati sa se comporte astfel incat sa promoveze relatii normale de vecinatate.[68]

Raporturile de vecinatate izvorate din vointa partilor pot fi si ele clasificate in raporturi privind constituire de servituti (obligatia negativa de a nu construi pe propriul teren) si raporturi privind asumarea de obligatii propter rem (obligatia pe care si-o asuma proprietarul fondului aservit de a efectua lucrarile necesare exercitiului unei servituti de trecere). Ele au fost numite obligatii de a tolera sau obligatii de a suporta.

Raporturile de vecinatate de fapt constau in ingaduintele ce intervin intre vecini, fara ca ele sa constituie izvor de obligatii juridiceste sanctionabile. Frecvent se intalneste, permisiunea de trecere sau permisiunea de a lua apa sau de a duce animalele la pasunat.[69]

3.3.2 Tulburari de drept

Vanzatorul este tinut sa asigure folosinta linistita a lucrului, datorand deci garantie cumparatorului chiar impotriva tulburarilor de drept pe care el insusi le-ar cauza. Aceasta inseamna ca ii este interzis sa evinga, sa incerce a relua dreptul transmis prin contract, chiar daca ar putea invoca in acest scop un titlu. Astfel vanzatorul nu poate aduce atingere dreptului cumparatorului, invocand existenta unui drept real sau de creanta: proprietate, servitute, uzufruct etc.

Daca ar incerca intentand in acest scop o actiune in care de pilda ar invoca unul din aceste drepturi, chiar dobandite ulterior vanzarii, cumparatorul sau subdobanditorii sai se pot apara eficient prin exceptia de garantie: "cine trebuie sa garanteze nu poate sa evinga '.

De asemenea, vanzatorul care dupa incheierea contractului a ramas in posesia imobilului nu poate invoca impotriva cumparatorului uzucapiunea, chiar daca ar fi indeplinite aceste conditii in persoana sa, dar are dreptul a de pune in discutie validitatea insasi a vanzarii sau executarea obligatiilor cumparatorului. El poate introduce astfel o actiune in rezolutiune pentru neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulitatii vanzarii, fara ca in aceste cazuri cumparatorul sa poata invoca in apararea sa exceptia de garantie.

In materia garantiei impotriva tulburarilor provenind din fapte personale buna sau reaua credinta a vanzatorului nu joaca nici un rol in declansarea obligatiei. El va fi tinut sa repare prejudiciul cauzat prin evictiune de indata ce cumparatorul a demonstrat ca obligatia de a nu face ce-i incuba vanzatorului a fost incalcata.

Sectiunea 4 - Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert

Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-1 apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-1 apere, va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii.

Obligatia de garantie a vanzatorului exista, daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept; anteriorotatea cauzei evictiunii in raport cu incheierea contractului de vanzare-cumparare; cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.

4. l. Tulburarea de drept

Prima conditie a angajarii raspunderii pentru evictiune este ca tulburarea provenind de la un tert sa fie una de drept, iar nu doar de fapt, care nu are un temei juridic, deoarece impotriva acesteia cumparatorul se poate apara singur folosind mijloacele legale (ex: actiunile posesorii). Explicatia este ca vanzatorul, desi e prezumat a cunoaste mai bine decat cumparatorul drepturile existente asupra lucrului, totusi, el nu are o pozitie mai buna decat cumparatorul pentru a lupta impotriva tulburarilor de fapt provenind de la un tert, astfel ca "cumparatorul nu este un incapabil, iar vanzatorul, tutorele sau".

In cazul in care cumparatorul este victima unui furt, a unor degradari el are la dispozitie caile deschise oricarui proprietar impotriva faptelor prejudiciabile cauzate de terti.

Pentru a declansa garantia se mai adauga uneori necesitatea unei actiuni in justitie indreptate impotriva cumparatorului. Pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului, in majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. Totusi doctrina a admis ca intentarea unei actiuni in justitie contra cumparatorului nu este o conditie "sine qua non" a obligatiei vanzatorului de a raspunde pentru evictiune, in acest sens este asimilata evictiunii stricto sensu ipoteza potrivit careia - daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident incat in scopul evitarii unui proces inutil cumparatorul abandoneaza bunul. Ex: Bunul - obiect al contractului de vanzare-cumparare pe care vanzatorul il dobandise printr-o donatie revocata pentru survenienta de copil. In aceasta ipoteza, opunerea cumparatorului la pretentia - fie si numai verbal formulata a tertului ar fi ineficace, din moment ce "ipso iure' atat drepturile donatarului vanzator cat si ale subdobanditorilor (in speta cumparatorul) vor fi desfiintate. Totusi vanzatorul se poate apara oricand dovedind usurinta sau chiar reaua - credinta cu care cumparatorul a abandonat bunul.[70]

O alta imprejurare avand caracterul unei tulburari de drept care da nastere obligatiei de garantie din partea vanzatorului este aceea in care pentru a degreva imobilul dobandit, in scopul de a-1 pastra, cumparatorul plateste creditorului creanta ipotecara, fara a mai astepta o hotarare judecatoreasca.

Cu toate acestea, in ipoteza in care cumparatorul a pierdut intr-o actiune in tulburarea de posesie introdusa de tert prin care acesta si-a valorificat si un drept asupra bunului, cumparatorul il poate chema in judecata pe vanzator pentru a raspunde de evictiune.

Anterioritatea cauzei evictiunii in raport cu incheierea contractului de vanzare-cumparare

Pentru a declansa garantia trebuie ca dreptul invocat de tert impotriva cumparatorului, deci evictiunea suferita sa-si aiba cauza intr-o imprejurare anterioara vanzarii, caci dupa dobandirea dreptului transmis in integralitatea sa, cumparatorul va ramane fara actiune in contra vanzatorului. Cauza este anterioara chiar daca inainte de vanzare dreptul aceluia care revendica ar fi intrucatva nesigur, de exemplu afectat de o conditie suspensiva. Cu toate ca indeplinirea conditiei este posterioara vanzarii, datorita efectului retroactiv al acestei modalitati, proprietarul il poate invinge cu succes pe cumparatorul pendente conditione al aceluiasi bun, acestuia ramanandu-i sa se indrepte contra vanzatorului.[71]

Potrivit art.971 C.Civ. - "din momentul exprimarii consimtamantului partilor, cumparatorul devine proprietar, iar lucrul ramane pe riscul sau, chiar

daca traditiunea nu a avut loc". In consecinta, o cauza de evictiune care ia nastere dupa vanzare trebuie sa fie suportata de cumparator.

In literatura de specialitate[72] "se poate observa ca majoritatea autorilor consacra anterioritatea cauzei drept o conditie a raspunderii vanzatorului pentru evictiune, dar in acelasi timp sunt de acord ca exista o serie de imprejurari POSTERIOARE care declanseaza aceeasi raspundere. De ex: daca proprietarul unui bun mobil il vinde succesiv la doua persoane, dar il preda celui de-al doilea cumparator, primul va avea bineinteles dreptul la garantie, chiar daca a fost evins de o persoana care a dobandit un drept ulterior fata de propriul sau drept.

Vanzatorul nu raspunde pentru uzucapiunea inceputa anterior incheierii contractului, dar desavarsita ulterior, deoarece cumparatorul devenit proprietar avea posibilitatea sa intrerupa cursul prescriptiei achizitive.[73]

In concluzie vanzatorul ramane garant daca evictiunea, chiar posterioara vanzarii, este produsa prin culpa sa.

4.3 Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator

Desi nu este formulata "expresis verbis" cu titlu general la sectiunea dedicata evictiunii in codul civil este necesar ca pentru a se putea angaja raspunderea vanzatorului pentru evictiune, cauza acesteia trebuie sa nu fi fost cunoscuta de catre cumparator.

Cunoasterea pericolului evictiunii este considerata ca o asumare a riscului din partea cumparatorului si deci contractul va avea caracter aleatoriu[74] ,iar daca evictiunea are loc, cumparatorul nu poate spune ca vanzatorul detine pretul fara cauza, caci s-a instrainat sansa, care putea sa-i fie favorabila cumparatorului. Textele din codul civil care se refera, direct sau implicit, la aceasta conditie sunt art.1337, art.1340 - "Stipulatia prin care vanzatorul se descarca de raspunderea pentru evictiune, nu-l scuteste de a restitui pretul, in caz de evictiune, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la facerea vanzarii, pericolul evictiunii, sau daca a cumparat pe raspunderea sa proprie. '

Daca vanzatorul caruia ii revine sarcina probei dovedeste, cu orice mijloc, inclusiv cu martori cunoasterea efectiva de catre cumparator a pericolului evictiunii fie ea stricto sensu sau decurgand din sarcini acesta va fi exonerat de raspundere. Astfel, cumparatorul n-ar putea invoca o necunoastere care ii este imputabila, cum ar fi neobservarea unei servituti aparente sau o alta sarcina de existenta careia ar fi in culpa daca nu ar avea cunostinta. De ex:

cumparatorul care, stiind ca vanzatorul este casatorit, accepta sa cumpere un

imobil fara a avea si consimtamantul sotiei/sotului cocontractantului sau asa cum prevede C.Fam. Aceasta cerinta trebuie raportata la un nivel obisnuit de cunostinte, la un om mediu, diligent. Cu atat mai mult un cumparator profesionist ar trebui privit mai exigent atunci cand invoca necunoasterea cauzei evictiunii.

Sectiunea 5 - Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie

In cazul in care cumparatorul este amenintat de evictiune si, mai ales, daca este actionat in judecata de catre un tert, el trebuie sa ceara vanzatorului bunului sa-si execute obligatia de a-1 apara contra eventualei deposedari. Pentru aceasta, cumparatorul este dator sa cheme in garantie pe vanzator in procesul intentat de tertul care pretinde un drept concurand cu al sau. Cumparatorul are tot interesul de a-1 chema in garantie pe vanzator in procesul intentat de tertul reclamant, caci art.1351 C.Civ. prevede ca vanzatorul nu mai raspunde de evictiune daca nu a fost introdus in proces si daca dovedeste, dupa ramanerea definitiva a hotararii care a consacrat dreptul tertului evingator, ca ar fi avut mijloace potrivnice pentru a respinge pretentiile acestuia.

CHEMAREA IN GARANTIE - este o forma de participare a tertelor persoane in procesul civil[75] si se prezinta ca o masura elementara de prudenta

pentru cumparator. In cazul in care cumparatorul este imprudent si nu cere instantei sa-1 introduca pe vanzator in proces, ci intelege sa se dezdauneze pe cale principala (printr-o actiune distincta), se expune la pierderea pretului, a daunelor-interese si a cheltuielilor de judecata, daca vanzatorul chemat in justitie de cumparatorul evins va dovedi ca ar fi avut mijloace potrivnice de a inlatura pretentiile tertului, mijloacele necunoscute de cumparator ca, de ex: uzucapiunea imobilului vandut.

Prin prevederile art.1351 C.Civ. legiuitorul a urmarit celeritatea solutionarii unor asemenea neintelegeri printr-o singura hotarare la pretentiile

tertului, instanta de judecata permitand vanzatorului sa administreze mijloacele de proba in apararea sa si implicit, a cumparatorului. Clarificarea rapida a situatiei bunului care a format obiectul vanzarii printr-o actiune unica inlatura actiunile recursorii (in regres).

In concluzie, atata vreme cat evictiunea nu s-a produs, vanzatorul nu trebuie sa comita nici un fapt sau act juridic care ar tulbura pe cumparator, deci vanzatorului ii revine obligatia de a nu face.

In ipoteza in care evictiunea este iminenta, vanzatorul este de drept obligat sa-1 apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertelor persoane, insa cu observatia ca cumparatorul va trebui sa ceara instantei de judecata chemarea in garantie a vanzatorului in procesul intentat de tert, in acest caz vanzatorului ii revine o obligatie de a face.

5.1. Cand inceteaza actiunea in garantie

Actiunea in garantie este supusa modului general de stingere a oricarei actiuni.

Art. 1351 arata cazul in care garantia inceteaza de a fi datorata si anume: "Daca cumparatorul s-a judecat pana la ultima instanta cu evingatorul sau, fara sa cheme in cauza pe vanzator, si a fost condamnat, vanzatorul nu mai raspunde de evictiune, de va proba ca erau mijloace sa castige judecata".

Exercitand o actiune in garantie, pot sa se prezinte 3 cazuri:

Cumparatorul poate chema pe garantul sau, si acesta va fi

responsabil de urmarile procesului in care intervine, fie ca el aduce mijloace de aparare, fie ca ia el insusi cauza cumparatorului.

Rezulta pentru cumparator, ca e pus in aparare de orice, si ca garantul care intervine in cauza pentru el, va suporta condamnarea .

Cumparatorul va invoca dreptul pe care il are, si de a fi aparat de

catre garant, cerand in acelasi timp iesirea lui din cauza.

Cumparatorul evins se va apara el insusi fara a chema pe vanzator,

garantul sau.

Cumparatorul evins, putea foarte bine sa cheme pe vanzatorul sau in garantie, si acesta din urma intervenind in dezbateri cu mijloace excelente de aparare, ar fi putut castiga cauza, insa nechemand pe vanzator in cauza, ar fi nedrept ca acesta (vanzatorul) sa sufere consecintele neglijentei cumparatorului.

Sectiunea 6 - Efectele garantiei in cazul evictiunii consumate

Daca evictiunea s-a produs, cumparatorul poate pretinde angajarea raspunderii vanzatorului pentru pagubele suferite, deci vanzatorul va fi tinut de obligatia de dare. intrucat este vorba de o suma de bani, in cazul existentei mai multor vanzari sau a mai multor succesori ai aceluiasi vanzator obligatia va fi divizibila. S-a decis insa ca daca evingerea cumparatorului se datoreaza savarsirii de catre vanzatori a unei infractiuni care a condus la confiscarea bunului, ei vor fi tinuti la o raspundere solidara[77] Asemanator evictiunii provenind de la vanzator, cumparatorul evins de un tert poate introduce cererea in garantie impotriva celui cu care el a contractat sau impotriva vanzatorilor anteriori.

Actiunea cumparatorului va avea consecinte diferite, dupa cum evictiunea produsa a fost totala sau partiala.

6. 1. Evictiunea totala

Evictiunea este totala in situatia in care cumparatorul pierde in intregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vanzarii-cumpararii. In cazul evictiunii totale contractul de vanzare-cumparare fiind un contract sinalagmatic, beneficiaza de aplicarea efectelor specifice contractelor sinalagmatice, inclusiv rezolutiunea pentru neexecutare, in lipsa de conventie ;expresa, rezolutiunea nu opereaza de drept, ci ea este judiciara, instanta apreciind daca este cazul sa puna capat raportului contractual sau este suficienta acordarea unor daune.

Potrivit art.1341 C.Civ. - "Cand vanzatorul este raspunzator de evictiune, cumparatorul, daca este evins, are dreptul a cere de la vanzator: restituirea pretului; restituirea - fructele, daca este dator a le intoarce proprietarului care l-a evins; spezele instantei[78] deschise de dansul in contra vanzatorului si ale celei deschise de evingator in contra sa; daune-interese si spezele contractului de vanzare-cumparare.

Astfel, cumparatorul evins de totalitatea bunului, legea ii acorda dreptul la o despagubire integrala, ca efect al rezolutiunii contractului.

1. PRETUL

Vanzatorul trebuie sa restituie integral pretul, caci odata ce cumparatorul a fost evins, detinerea pretului de catre vanzator este lipsita de cauza. Art. 1342 C.Civ. prevede ca pretul integral primit este datorat de vanzator chiar daca la data evictiunii valoarea bunului era mai mica decat la data contractarii si chiar daca micsorarea valorii s-a datorat unei cauze fortuite ori chiar neglijentei cumparatorului.[79]

In cazul in care actiunea este introdusa de un subdobanditor impotriva vanzatorului, in doctrina a fost facuta o distinctie cu privire la pretul pe care paratul trebuie sa-1 restituie, deci au existat doua contracte de vanzare - cumparare succesive, cu pret diferit, astfel: daca el a platit un pret mai mare decat propriul vanzator, are dreptul la intreaga suma, dar cu titlu de daune-interese, deci doar daca a fost de buna-credinta. in schimb, daca a platit un pret mai mic, se spune ca el nu poate pretinde decat pretul pe care el insusi 1-a platit.[80]

Potrivit unei pareri contrarii[81] , de vreme ce s-a admis ca prin contract toate drepturile si accesoriile bunului se transmit subdobanditorului, inseamna ca fiind cesionar inclusiv al actiunii in garantie contra evictiunii, subdobanditorul, indiferent ca este universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, are exact aceleasi drepturi pe care autorul sau le avea, deci dreptul de a obtine pretul pe care acela l-a platit.

2. CONTRAVALOAREA FRUCTELOR.

Art.1341 pct.2 C.Civ. prevede in plus dreptul cumparatorului de a obtine de la vanzator contravaloarea fructelor pe care a trebuit sa le restituie evingatorului.

Daca cumparatorul a fost de buna-credinta, el va dobandi fructele in temeiul art.485 C.Civ. - "Posesorul nu castiga fructele decat cand poseda cu buna credinta". Pana la introducerea actiunii in justitie de catre tert impotriva cumparatorului, respectiv pana cand cumparatorul a luat cunostinta pe alta cale de dreptul indubitabil al tertului ce a condus la evingerea sa totala, el este considerat de buna-credinta, astfel ca nu poate fi obligat sa le plateasca proprietarului evingator. Ca atare, nu va putea cere la randul sau nimic de la vanzator cu acest titlu.

Cumparatorul, potrivit art.1341 pct.2 C.Civ. fata de tertul evingator este privit de la un moment dat ca fiind de rea-credinta, iar fata de vanzator ramane de buna-credinta si are dreptul, pe langa pret, la valoarea acestor fructe. Este vorba atat de fructele percepute, cat si de cele nepercepute din neglijenta.

Daca insa vanzatorul chemat in garantie declara ca nu are mijloace juridice cu care sa-l apere pe cumparator, declarandu-se de acord cu restituirea pretului si a daunelor, dar cu toate acestea cumparatorul continua singur procesul, pierzandu-1, vanzatorul nu mai poate fi tinut de contravaloarea fructelor. Pretentia cumparatorului in acest sens ar aparea ca un abuz de drept, devreme ce se poate considera ca prin consemnarea pretului si a altor despagubiri raportul contractual a luat sfarsit.

Daca bunul nu este fructifer, cumparatorul are dreptul in orice caz la dobandirea pretului.[82]

3. CHELTUIELI DE JUDECATA.

Pentru acoperirea integrala a prejudiciului suferit, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata pe care le-a suportat. Astfel daca a fost evins in urma unui proces intentat de adevaratul proprietar, el este indreptatit in virtutea art. 1341 pct.3 C.Ci v. sa pretinda de la vanzator restituirea acestor cheltuieli, chiar daca vanzatorul a fost de buna-credinta, nestiind ca a vandut bunul altuia.

DAUNE INTERESE.

Potrivit art. 1344 1345 C.Civ. daunele datorate de vanzator pentru evictiune constau in diferenta dintre pret si sporul de valoare dobandit de lucrul ce a format obiectul contractului de vanzare-cumparare intre momentul incheierii contractului si deposedarea cumparatorului, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, daca sporul a fost sau nu previzibil, ori vanzatorul de buna-credinta sau de rea-credinta.

Tot in scopul indemnizarii cumparatorului legea prevede ca in cazul in care este evins total, acesta are dreptul si la restituirea spezelor vanzarii (art. 1341 pct.4 C.Civ.). Daca partile nu au convenit altfel, potrivit art.1305 C.Civ. cheltuielile cu autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de inscriere in cartea funciara sunt in sarcina cumparatorului, iar in masura in care el a achitat aceste cheltuieli cu ocazia incheierii contractului are dreptul la restituirea lor.

Legea prevede dreptul cumparatorului de a pretinde anumite cheltuieli pe care le-a facut cu bunul pana la momentul evictiunii, cum ar fi cheltuielile necesare conservarii bunului, cele utile care tind la ameliorarea si sporirea valorii bunului si cheltuielile voluptorii, de agrement, facute in scop de lux sau placere.

6.2 Evictiunea partiala

Evictiunea partiala este considerata ca include fie pierderea de catre cumparator a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei parti din lucru, fie restrangerea sau negarea in orice forma a dreptului pe care el credea ca le-a dobandit.[83] In oricare din aceste ipoteze de evictiune partiala legea acorda cumparatorului dreptul de a opta intre a cere "stricarea', deci rezolutiunea vanzarii si mentinerea contractului, dar cu actiune in despagubire.

Potrivit art 1347 C.Civ. cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii numai daca evictiunea partiala este atat de importanta, incat el nu ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, in aceasta ipoteza, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri ca si in cazul evictiunii totale.

In situatia in care cumparatorul opteaza pentru mentinerea vanzarii, cu toata evictiunea incercata, sau nu poate cere rezolutiunea vanzarii, el are drept de a pretinde valoarea partii pierdute, valoare calculata in momentul producerii evictiunii.

In doctrina se considera ca vanzatorul poate fi tinut si de plata contravalorii fructelor pe care cumparatorul le datoreaza evingatorului, o parte din cheltuielile contractului precum si cheltuielile de judecata.[84]

6.3 Prescriptia cererii cumparatorului

Codul civil nu prevede special un termen inauntrul caruia cumparatorul poate exercita dreptul sau de a fi despagubit in cazul evictiunii consumate.

Daca evictiunea este pe cale sa se produca, iar tulburarea provine de la vanzator sau succesorii sai universali sau cu titlu universal, cumparatorul se poate apara prin invocarea exceptiei de garantie. In conceptia legiuitorului obligatia negativa a vanzatorului de a nu-l tulbura pe cumparator in folosinta linistita a lucrului este de esenta vanzarii, astfel ca exceptia de garantie poate fi invocata de cumparator sau succesorii lui ori cat timp ar fi trecut de la incheierea contractului.[85]

Pentru ipoteza tulburarii care provine de la un tert, codul de procedura civila prescrie termenele inauntrul carora cererea de chemare in garantie poate fi introdusa, astfel daca cumparatorul pretinde garantie pe cale principala, cerand dezdaunarea sa ca efect al evictiunii pe care a suferit-o din partea unui tert cererea cumparatorului se va prescrie in termenul general de 3 ani, aplicabil actiunilor personale patrimoniale.

Inceputul, punctul de pornire al acestui termen general de 3 ani al actiunii in garantie, desi nu este determinat, este fixat de data producerii evictiunii. Astfel obligatia vanzatorului de a garanta pe cumparator este conditionala, deci ea nu poate lua nastere decat in momentul indeplinirii conditiei.[86]

Sectiunea 7 - Garantia conventionala

Desi considerat subintelesa, in sensul ca de indata ce partile au incheiat un contract de vanzare-cumparare, garantia impotriva evictiunii este o obligatie ce-i incuba vanzatorului, chiar daca nu s-a stipulat nimic in contract in acest sens, totusi nu este reglementata de reguli imperative. Astfel, daca doresc, partile pot conveni fie o extindere a obligatiei vanzatorului, fie o restrangere sau chiar cu anumite conditii inlaturarea acestei garantii.

Solutia este consacrata expres in art. 1338 C.Civ: "partile pot, prin conventiune, sa adauge, sa micsoreze sau sa stearga obligatiunea de a raspunde de evictiune.' Garantia majorata, micsorata sau inlaturata se numeste garantia de fapt[87] (conventionala), iar daca partile nu au stipulat nimic in contract despre garantie, aceasta fiind de esenta vanzarii, vanzatorul este de drept obligat sa-1 garanteze pe cumparator contra evictiunii si care se numeste garantie de drept.

In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului pentru fapte proprii, ale tertilor (pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimente fortuite legea nu prevede limitari, insa agravarea garantiei nu-i poate fi impusa vanzatorului decat prin clauza expresa si speciala, fiind de stricta interpretare. De aceea, daca intr-un contract se foloseste expresia "cu garantia tuturor tulburarilor, datoriilor, ipotecilor, instrainarilor si altor impiedicari', aceasta clauza nu adauga nimic garantiei legale, caci este neclara pentru a atrage agravarea raspunderii vanzatorului dincolo de conditiile prevazute de lege.[88]

In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturarea sau micsorarea garantiei) din lectura textului art. 1338 C.Civ. se poate deduce ca, pe langa clauzele speciale, vanzatorul poate insera si o clauza generala de negarantie in privinta careia, legea prevede doua limitari:

- Vanzatorul va raspunde pentru evictiunea care a rezultat

dintr-o fapta personala sau a succesorilor sai in drepturi, indiferent daca fapta a fost savarsita anterior sau ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, in sens contrar se sanctioneaza cu nulitatea clauzei (art. 1339 C.Civ.). Clauza care prevede o asemenea exonerare a vanzatorului nu poate fi considerata cauza determinanta a contractului, pentru a atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului).[89]

In literatura de specialitate[90] se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte personale se admite totusi, daca vizeaza fapte anume determinate, savarsite anterior incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului.

- Art. 1340 C.Civ. prevede ca, chiar daca a inserat o

clauza valabila exoneratoare de raspundere pentru evictiunea provenind de la un tert, vanzatorul ramane tinut de restituirea pretului, "afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la facerea vanzarii, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe raspunderea sa proprie".

Clauza de exonerare scuteste insa, in toate cazurile, pe vanzator de plata daunelor-interese.[91]