Regimul juridic al terenurilor proprietate privata

NOTE DE CURS

DREPT  FUNCIAR

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR PROPRIETATE PRIVATA

Terenurile proprietate privata , indiferent de titularul lor , se afla in circuitul civil , adica ele pot fi dobandite si instrainate potrivit dispozitiilor legii nr. 247/2005.

Subiectii dreptului de proprietate privata pot fi persoanele fizice , persoanele juridice , statul si unitatile administrativ teritoriale , cand apar in calitate de proprietare ale unor bunuri apartinand domeniului privat . Dreptul de proprietate privata este alienabil , imprescriptibil si sesizabil .

Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei , terenurile pot fi instrainate prin acte juridice incheiate in forma autentica.

Legea instituie unele limitari ale instrainarii si , respectiv , dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor , astfel :

1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii , timp de 10 ani , socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii asupra lor - art. 32 din legea nr. 18/1991, republicata . Actul de instrainare incheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absoluta . Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primar , prefect , procuror , precum si de orice persoana interesata .

2. - Pe data intrarii in vigoare a Legii nr. 247/2005 ( Titlul X ) s-a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, O.U.G. nr. 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu destinatie forestiera, precum si orice alte dispozitii contrare.

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: "Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatie si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil. Ele pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile prevazute de lege."

Daca in vechea reglementare se facea distinctie intre regimul juridic al terenurilor cu vegetatie agricola si cel al terenurilor cu vegetatie forestiera, din cuprinsul dispozitiilor mai sus mentionate, terenurile proprietate privata, atat cele cu destinatie agricola cat si cele cu destinatie forestiera vor putea fi instrainate si dobandite prin oricare din modurile prevazute de lege si in aceleasi conditii, avand acelasi regim juridic.

Categoria de terenuri la care se refera Legea nr. 247/2005 este una foarte larga, cuprinzand: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fara constructii, indiferent de destinatia lor sau de intinderea acestora, singura conditie fiind aceea ca ele sa fie proprietate privata.

Noua lege privind circulatia juridica a terenurilor, mentine dispozitia conform careia pot fi instrainate si dobandite terenurile din intravilan si extravilan, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, insa aduce ca noutate, faptul ca, in categoria terenurilor la care se refera, intra atat terenurile cu constructii cat si cele fara constructii, indiferent de destinatia sau intinderea acestora (art. 2 alin. 1din Legea nr. 247/2005).

Daca in vechea reglementare proprietatea funciara dobandita prin acte intre vii, nu putea depasi 200 ha de teren agricol in echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulatia juridica a terenurilor inlatura aceste limitari ale instrainarii, aratand ca terenurile proprietate privata pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii "indiferent de destinatia sau de intinderea lor".

Acte juridice intre vii prin care se realizeaza instrainarea si dobandirea acestor terenuri se incheie in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Respectarea formei autentice se cere si in cazul in care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice intre vii, un drept real, potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 247/2005( titlul X ) .

Daca legea nr. 54/1998 in art. 3, instituia o interdictie de dobandire a dreptului de proprietate de catre cetatenii straini, persoane fizice si juridice, si apatrizi, Constitutia revizuita in 2003, in art. 44 alin. 2 teza a 2-a statueaza: "Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala".

Dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana cetatenii straini si apatrizii, domiciliati pe teritoriul statelor membre vor putea dobandi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de dobandire va fi reglementata prin lege organica si chiar inainte de aceasta daca asemenea prevederi apar in tratatele internationale la care Romania este parte.

De asemenea dupa revizuirea Constitutiei, cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor si prin mostenire legala.

Dispozitiile constitutionale au fost preluate si in art. 3 din Legea nr. 247/2005 astfel ca: "Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din Romania in conditiile prevazute de legea speciala." ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobandirea dreptului de proprietate de catre cetatenii straini, legea nr. 276/2005).

Daca sub imperiul Legii nr. 54/1998 era interzisa instrainarea, sub orice forma, a terenurilor cu privire la titlul carora existau litigii la instantele judecatoresti, pe tot parcursul solutionarii acestor litigii, noua reglementare statueaza in art. 4 ca "existenta unui litigiu cu privire la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta", instituind insa de la aceasta regula doua exceptii: prima consta in existenta unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privata, iar cea de-a doua in existenta unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate.

Daca titlurile de proprietate ale instrainatorilor si respectiv dobanditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a incalcarii dispozitiilor legale in vigoare la data incheierii lor, instrainarile realizate sub orice forma, in temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri.

In cazul in care s-a incheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, iar ulterior una din parti refuza incheierea contractului, partea care si-a executat obligatia poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, potrivit art.5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005.

Un alt element de noutate introdus prin aceasta reglementare il reprezinta posibilitatea instrainarilor facute pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor fondului funciar, in cazul in care se doreste comasarea parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care sa cuprinda suprafete continue, indiferent de destinatia lor sau atunci cand instrainarile sunt efectuate de catre persoane indreptatite sa obtina renta viagera agricola. De asemenea aceste instrainarii sunt scutite de taxe de timbru si de timbru judiciar.

3.- art. 52 din Codul silvic prevede : " Statul , prin autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura , are drept de preemtiune la toate vanzarile de bunavoie sau silite , la pret si conditii egale , pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica si terenurile limitrofe acestuia , precum si pentru terenurile acoperite cu vegetatie forestiera . Proprietarul vanzator este obligat sa instiinteze , in scris , unitatea silvica teritoriala in raza careia se afla terenul respectiv , in legatura cu intentia de instrainare . Unitatea sesizata isi va manifesta optiunea in termen de 30 de zile , dupa care dreptul de preemtiune inceteaza . Vanzarea facuta cu incalcarea dispozitiilor de mai sus este nula de drept" .

Textul legal instituie un drept de preemtiune la cumpararea unor terenuri forestiere in

favoarea Statului , in calitate de persoana juridica de drept civil .

Dreptul de preemtiune se naste numai in cazul in care titularul dreptului de proprietate

al unui astfel de teren se hotaraste sa-l instraineze prin vanzare cumparare si exista numai la pret si conditii egale .

Domeniul de aplicare a acestui drept de preemtiune se refera la urmatoarele categorii de terenuri : terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate publica a statului ( inconjurate de fondul forestier proprietate publica ) , terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publica si terenurile acoperite cu vegetatie forestiera , daca sunt proprietate privata .

Pentru exercitarea dreptului de preemtiune , proprietarul vanzator este obligat sa instiinteze , in scris , unitatea silvica teritoriala in raza careia se afla terenul respectiv , in legatura cu intentia de vanzare . Unitatea silvica teritoriala este directia silvica judeteana a Regiei Nationale a Padurilor . Aceasta instiintare are valoarea unei oferte de vanzare si trebuie sa cuprinda elementele esentiale ale viitorului contract de vanzare cumparare , adica si un pret minim . Numai astfel statul este in masura sa aprecieze daca este sau nu cazul sa-si exercite dreptul de preemtiune la cumparare .

Daca Statul accepta oferta de vanzare in termenul de mai sus , isi exercita dreptul de preemtiune si deci se incheie un antecontract de vanzare-cumparare . Partile sunt obligate sa perfecteze vanzarea-cumpararea in forma autentica .

Sanctiunea contractului de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemtiune al Statului este nulitatea absoluta , cu regimul sau juridic .

4. - persoanele carora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole , au obligatia de a-si stabili domiciliu si de a-si intemeia gospodarii in localitatile in care este situat terenul . Nerespectarea acestei conditii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului si a constructiilor de orice fel realizate pe acesta . Pentru teren nu se vor acorda despagubiri , iar pentru constructii proprietarul va primi o despagubire egala .

5. - Renta viagera agricola reprezinta suma de bani platita rentierului agricol care instraineaza sau arendeaza terenurile aflate in proprietatea sa, avand siguranta unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI ).

Conditiile ce trebuie sa fie indeplinite pentru ca o persoana sa beneficieze de renta viagera :

- rentierul agricol sa fie o persoana fizica in varsta de peste 62 de ani.

- sa detina in proprietate pana la 10 h de teren agricol

- sa instraineze prin acte intre vii sau sa arendeze terenurile agricole dupa intrarea in vigoare a prezentului titlu.

Renta viagera agricola este instituita in scopul concentrarii suprafetelor agricole in exploatatii eficiente impuse de necesitatea modernizarii agriculturii.

Dovada instrainarii se face prin actul de instrainare, incheiat in forma autentica, iar dovada arendarii se face prin contractul de arenda intocmit cu respectarea Legii arendarii nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI).

Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezinta echivalentul in lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol instrainat si echivalentul in lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat.

Pentru suprafetele mai mici de 1 h suma platita va fi proportionala cu suprafata instrainata sau arendata ( art. 5 ).

Renta viagera agricola se plateste intr-o singura rata anuala in primul trimestru al anului urmator celui pentru care aceasta este datorata ( art. 6 ).

Rentierul agricol poate ramane proprietar pe o suprafata de teren agricol de pana la 0,5 h pentru folosinta personala.

Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viagera agricola este personala, netransmisibila si inceteaza la data decesului rentierului agricol.In cazul arendarii, renta viagera agricola inceteaza in termen de 30 de zile de la data incetarii contractului de arenda, daca in acest interval rentierul agricol nu face dovada incheierii unui nou contract de arenda. Dupa decesul rentierului, mostenitorii vor incasa ultima rata scadenta la data decesului, in cel mult 3 luni dupa deces pe baza certificatului de mostenitor si a carnetului de rentier agricol.

Raspunderea juridica in dreptul funciar .

Nerespectarea normelor juridice privind folosirea si protectia terenurilor atrage raspunderea civila , contraventionala sau penala , dupa caz - art. 106 din legea nr. 18/1991 , rep. .

Faptele ce constituie infractiuni sunt :

- fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judetene de aplicare a legii fondului funciar , de a impiedica in orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau eliberarea titlului de proprietate catre persoanele indreptatite constituie abuz in serviciu si se pedepseste cu inchisoare ,

- declararea unor suprafete de terenuri mai mici decat cele obtinute sau nedeclararea unor suprafete de teren detinute efectiv , in vederea inducerii in eroare a comisiilor locale , constituie infractiunea de fals in declaratii si se pedepseste potrivit prevederilor art. 292 din Codul penal ,

- ocuparea in intregime sau in parte a terenurilor de orice fel , infiintarea sau mutarea semnelor de hotar si a reperelor de marcare , fara aprobarea primita in conditiile legii , constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare . Daca fapta se savarseste prin violenta , amenintari ori de doua sau mai multe persoane impreuna , pedeapsa este inchisoarea de la 2 la 7 ani .

- degradarea terenurilor agricole si silvice , a imprejmuirilor acestora , distrugerea si degradarea culturilor agricole , a lucrarilor de imbunatatiri funciare , a bornelor si semnelor topografice sau geodezice , a monumentelor istorice , ansamblurilor si siturilor arheologice , ori impiedicarea luarii masurilor de conservare a unor astfel de bunuri , precum si inlaturarea acestor masuri , constituie infractiunea de distrugere si se pedepseste potrivit art. 217-219 din Codul penal .

Constituie contraventie urmatoarele fapte :

efectuarea de schimburi de terenuri si a schimbarii categoriei de folosinta , precum si folosirea definitiva sau temporara a terenurilor agricole si silvice in alte scopuri decat pentru productia agricola si silvica , cu incalcarea dispozitiilor legale .

- neluarea masurilor de catre posesorii de terenuri si de catre persoanele autorizate pentru pastrarea in bune conditii a bornelor geodezice , topografice , reperelor metalice de nivelment , a piramidelor si balizelor de semnalizare a punctelor geodezice , precum si degradarea sau distrugerea lor din culpa ,

- amplasarea obiectivelor de orice fel , fara avizele si aprobarile prevazute de lege

- degradarea terenurilor si culturilor prin depozitarea de materiale ori deseuri de pietris moloz , nisip , prefabricate , constructii metalice, reziduuri si altele asemanatoare ,

- nedeclararea la organele judetene de cadastru funciar de catre posesori , in termen de 30 de zile de la aprobare , a schimburilor de terenuri si a schimbarii categoriei de folosinta a acestora , precum si a datelor cu privire la marimea suprafetelor si categoria de folosinta a acestora ,

- neluarea unor masuri corespunzatoare de catre persoanele fizice sau juridice pentru evitarea afectarii terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite din activitatea de productie si prin scurgerile de orice fel .

Constatarea contraventiilor si aplicarea sanctiunilor se fac de catre specialistii imputerniciti , in acest scop , de catre Ministerul Agriculturii si Alimentatiei , precum si de catre Ministerul Apelor , Padurilor si Mediului , de imputernicitii prefectului , ai organelor agricole si silvice judetene , precum si de catre primari .Contraventiilor prevazute mai sus li se aplica si dispozitiile legii nr. 180/2002 privind constatarea si sanctionarea contraventiilor .

Folosirea terenurilor pentru productia agricola si silvica .

Potrivit legii nr. 18/1991 , rep. , toti detinatorii de terenuri agricole au obligatia sa asigure cultivarea acestora si protectia solului - art. 74 . Cei care nu isi indeplinesc aceste obligatii vor fi somati , in scris , de catre primarul comunei sau orasului pentru intrarea in legalitate . Daca nici dupa primirea somatiei , detinatorii de terenuri nu isi executa obligatiile in termenul stabilit de primar , din motive imputabile lor , ei vor fi sanctionati anual cu plata unei amenzi potrivit legii . Obligarea la plata sumei respective se face prin dispozitie motivata a primarului , iar suma incasata se face venit la bugetul local.

Legea prevede o sanctiune mai severa pentru detinatorii de terenuri atribuite in folosinta care nu dau curs acestei somatii , in sensul ca ei pierd dreptul de folosinta asupra terenurilor la sfarsitul anului in curs - art. 76 alin. 2 .

Schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor apartinand persoanelor juridice se poate face numai cu respectarea conditiilor prevazute de lege - art. 77 si 78 .

Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinta a terenurilor agricole pe care le detin in proprietate sunt obligate sa comunice , in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc aceasta operatiune , modificarea intervenita oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol judetean , care are obligatia sa o inregistreze .