TEORIA GENERALA A PROPRIETATII

Sectiunea I. Definitia si continutul dreptului de proprietate

Subsectiunea I. Preliminarii

Proprietatea este, atat in sens economic, cat si juridic, expresia suprema a accesului oamenilor la posesia, folosinta si dispozitia bunurilor.

Subsectiunea a II-a. Definitia dreptului de proprietate

Codul civil roman de la 1865, fiind redactat dupa Codul civil francez, defineste dreptul de proprietate avand in vedere atributele juridice care alcatuiesc continutul sau juridic. Astfel, art. 480 C.civ. prevede :

" Proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege ".

Art. 44, pct. 7 din actuala Constitutie a Romaniei dispune ca dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Sunt numeroase situatiile cand o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o alta persoana decat proprietarul, de regula, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Asa, de pilda, uzufructarul are recunoscute asupra bunului aflat in uzufruct atributele de posesie si folosinta. Si mai mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosinta si in anumite limite chiar si atributele de dispozitie materiala si juridica. De asemenea, titularii dreptului real de administrare exercita cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate publica asupra bunurilor din domeniul public incredintate lor de autoritatea competenta.

Proprietarul exercita atributele dreptului sau intotdeauna in putere proprie, nefiind subordonat nimanui, decat legii. Toate celelalte persoane, altele decat proprietarul, exercita aceste atribute, atat in puterea legii, cat si mai ales in puterea proprietarului care le-a constiuit dreptul subiectiv ce le apartine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricarui alt titular de drepturi este limitata, nu numai de dreptul obiectiv, ci si de vointa proprietarului care, recunoscandu-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i apartine, i le concretizeaza si le stabileste limitele prin contract sau testament. Putem spune ca aceste persoane exercita atributele ce le-au fost conferite in puterea transmisa de proprietar si nicidecum in putere proprie.

In al doilea rand, proprietarul exercita atributele dreptului de proprietate in interesul sau propriu. Fara indoiala insa ca si titularii altor drepturi subiective, reale sau de credinta, prin execritarea acestor atribute, urmaresc realizarea unor interese proprii. Altfel, existenta dreptului lor nu ar avea nici o ratiune. Totusi, proprietarul se deosebeste prin aceea ca este singurul subiect de drept care exercita, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietatii, in ultima instanta, in propriul sau interes.

Avand in vedere continutul sau juridic si pozitia specifica a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi definit, intr-o formulare corespunzatoare ca fiind:

Dreptul de proprietate este acel drept real care confera titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interesul sau propriu, cu respectarea normelor juridice in vigoare. Dreptul real este acel drept subiectiv civil patrimonial in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exercite atributele asupra unui bun determinat in mod direct si nemijlocir, fara a fi necesara interventia unei alte persoane.

Subsectiunea a III-a. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confera titularului sau trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia.

Posesia - consta in posibilitatea proprietarului de a stapani bunul ce-i apartine in materialitatea sa, comportandu-se fata de toti ceilalti ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinta - confera proprietarului facultatea de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Atributul de dispozitie este alcatuit din dreptul de dispozitie materiala si dreatul de dispozitie juridica. Dreptul de dispozitie materiala este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanta bunului, adica de a.l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementarilor in vigoare. Dispozitia juridica se concretizeaza in posibilitatea proprietarului de a instraina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte intre vii sau mortis causa, si de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, in favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.

Sectiunea a II-a. Caracterele dreptului de proprietate. Enumerare

La fel ca alte drepturi subiective, dreptul de proprietate prezinta mai multe caractere proprii, care il deosebesc fata de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este:

absolut si inviolabil,

deplin si exclusiv,

perpetuu si transmisibil.

A. Caracterul absolut si inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu toti ceilalti, care sunt obligati sa nu faca numic de natura a-l incalca. Ori de cate ori bunul aflat in proprietatea unei persoane ajunge in detinerea sau posesia nelegitima a altuia, proprietarul are dreptul la actiunea in revendicare. Actiunea in revendicare poate fi introdusa impotriva oricarei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.

Inviolabilitatea dreptului de proprietate sustine si intareste caracterul sau absolut. Art. 136, pct. 5 din Constitutie dispune imperativ: " Proprietatea privata este inviolabila, in conditiile legii organice ".

Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate nu poate fi incalcat de nimeni. Aceasta interdictie se impune cu aceeasi forta si statului. Ea cuoaste doua exceptii. Astfel:

bunurile imobile aflate in proprietate privata pot fi expropriate, in conditiile legii, pentru cauza de utilitate publica. Art. 44, pct. 3 din Constitutie prevede: "Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire". De asemenea, art. 481 C. civ. dispune: "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire".

In vederea aplicarii acestor dispozitii de principiu a fost adoptata si pusa in vigoare Legea 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publica care prevede categoria de imobile supuse exproprierii, defineste utilitatea publica si reglementeaza declararea ei; procedura de expropriere; stabilirea despagubirilor; punerea in posesie a expropriatorului; dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate si toate celelalte consecinte juridice pe care le produce exproprierea;

subsolul oricarei proprietati imobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes general. Art. 44, pct. 5 din Constitutie dispune: "Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii".

In ambele cazuri, despagubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, de instantele de judecata competente - art. 44, pct. 6 din Constitutie.

B. Caracterul deplin si exclusiv. Inca de la Justinian se afirma ca dreptul de proprietate confera titularului sau "plena potestas", adica toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin.

Dreptul de proprietate este, in acelasi timp, un drept exclusiv, in intelesul ca atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci si independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile cand proprietatea este dezmembrata; in cazul dezmembrarii proprietatii, unele atribute ale acestui drept se exercita de catre o alta persoana, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate, (uzufruct, uz, abitatie, servitute propriu-zisa, superficie).

Asadar, caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate lipseste atunci cand asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale dezmembraminte ale proprietatii. Tot astfel, se intampla in cazul cand un bun frugifer se afla in stapanirea unui posesor de buna-credinta. Conform art. 485 C.civ., posesorul de buna-credinta dobandeste in proprietate fructele bunului frugifer. Fructele se cuvin proprietarului numai din momentul in care posesorul devine de rea-credinta.

C. Caracterul perpetuu si transmisibil. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se intelege ca este limitat in timp si dureaza atata vreme cat exista bunul care face obiectul sau.

De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adica prin neexercitare.

De regula, actiunea in revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibila.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte intre vii, in conditiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabila si obligatorie pentru cauza de moarte.

Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu. Dimpotriva, transmisibilitatea este corolarul logic si practic al perpetuitatii sale. Si acesta pentru faptul ca viata oamenilor este, inevitabil, limitata in timp.

Prin transmiterea dreptului de proprietate se realizeaza trecerea lui din patrimoniul unei persoane in patrimoniul alteia, fara nici o modificare.

La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte intre vii sta principiul consensualismului, consacrat in art. 971 C.civ., care prevede: "In contractele ce au ca obiect translatia proprietatii, proprietatea se transmite prin efectul consimtamantului partilor, chiar atunci cand nu s-a facut traditiunea sau predarea lucrului". Tot astfel, facand aplicatia acestui principiu in materia vanzarii, art. 1295 alin. 1 dispune: "Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".

De la principiul consensualismului exista si unele situatii de exceptie, cand transferul dreptului de proprietate are loc intr-un alt moment decat cel al realizarii acordului de vointa. Astfel:

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci cand aceste bunuri sunt realizate;

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen opereaza in momentul individualizarii lor prin numarare, cantarire sau masurare;

dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai in momentul incheierii contractului in forma inscrisului autentic;

transferul dreptului de proprietate prin contracte de donatie are loc la data perfectarii contractului in forma autentica;

dreptul de proprietate asupra imobilelor in sistem de carte funciara se transfera de la instrainator la dobanditor numai la data intabularii dreptului.

Am constatat deja ca dreptul de proprietate este, in principiu, transmisibil. Acest caracter insa este propriu numai dreptului de proprietate privata. Dimpotriva, dreptul de proprietate publica, indiferent ca poarta asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil si prin urmare este netransmisibil.

Sectiunea a III-a. Dezmembramintele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confera titularului sau trei atribute:

posesia,

folosinta,

dispozitia.

Aceste atribute au un caracter absolut, in sensul ca exista in raporturile proprietarului cu toti ceilalti, si un caracter exclusiv, in intelesul ca numai proprietarul le poate exercita in plenitudinea lor, independent de puterile si drepturile pe care altul le-ar avea asupra aceluiasi bun. Sunt insa si situatii cand unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din continutul juridic al dreptului sau, alcatuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut in favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. In acest mod, se realizeaza ceea ce numim dezmembrarea dreptuli de proprietate, intrucat unele atribute al proprietatii se exercita cu titlu de drept real principal si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana decat proprietarul.

De aceea, aceste drepturi reale sunt denumite, intr-o terminologie consacrata dezmembraminte ale proprietatii. Denumirea ne sugereaza ideea ca prin intermediul unor asemenea drepturi reale principale se limiteaza, atunci cand legea permite, in privinta unor atribute, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.

Ele nu desfiinteaza dreptul de proprietate, ci doar il golesc sau il restrang, in sensul ca proprietarul este ingradit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietatii.

Analiza aceste definitii ne permite sa constatam ca drepturile reale principale - dezmembraminte ale proprietatii - sunt opozabile deopotriva, tertilor si proprietarului.

Altfel spus, proprietarul nu mai are posibilitatea ca prin vointa si puterea sa proprie sa retraga sau stinga dreptul real respectiv.

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt:

dreptul de uzufruct,

dreptul de uz,

dreptul de abitatie,

dreptul de servitute,

dreptul de superficie.

Toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobandite numai asupra bunurilor care se afla in proprietate privata. Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.

Subsectiunea I. Dreptul de uzufruct

Dreptul de uzufruct prezinta urmatoarele trasaturi sau caractere juridice:

este un drept asupra bunului sau bunurilor aflat in proprietatea altuia;

este un drept real, fiind opozabil tuturor. De aceea nu poate  fi confundat cu dreptul locatarului asupra bunului ce i-a fost inchiriat;

este un drept esentialemnte temporar: daca titularul sau este o persoana fizica, el poate fi cel mult viager; atunci cand uzufructuarul este o persoana juridica, durata lui in timp nu poate depasi 30 de ani;

este un drept incesibil, atat prin acte si fapte juridice, intre vii si pentru cauza de moarte. Dar desi dreptul de uzufruct este intransmisibil, uzufructuarul are totusi posibilitatea de a ceda altei persoane beneficiul sau emolumentul uzufructului (emolument reprezinta ansamblul de avantaje si prerogative pe care uzufructuarul le dobandeste in temeiul dreptului de uzufruct).

Continutul juridic al dreptului de uzufruct este alcatuit din atributele de posesie si folosinta, uzufructuarul avand si dreptul de a culege sau percepe, in proprietate, fructele bunului respectiv. Proprietarul ramane doar cu atributul de dispozitie juridica pe care il poate exercita liber, fara a aduce insa atingere dreptului de uzufruct. Pe durata uzufructului, proprietatea este astfel golita de o buna parte a continutului sau juridic. De aceea se numeste nuda proprietate, iar proprietarul se spune ca este un nud proprietar. Prin urmare, din unirea uzufructului cu nuda proprietate se poate obtine deplina proprietate.

Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C.civ. "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile si imobile".

Rezulta ca uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile.

Modurile de dobandire a uzufrutului. Potrivit art. 518 C.civ.: "uzufructul se stabileste prin lege si prin vointa omului". Textele din Codul civil prin care erau reglementate trei cazuri de uzufruct legal, adica nascut direct din lege, au fost abrogate. Astfel ca, in prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui prin vointa omului. La aceasta se mai adauga si uzucapiunea (mod de dobandire a proprietatii si a altor drepturi reale in privinta unui lucru prin posedarea neintrerupta a acelui lucru in intervalul de timp prevazut de lege).

Subsectiunea a II-a. Dreptul de uz si de abitatie. Caracteristici comune

Dreptul de uz si dreptul de abitatie, reglementate in art. 565-576 C.civ. sunt varietati ale dreptului de uzufruct, care se particularizeaza prin acea ca titularul are recunoscute atributele de posesie si folosinta asupra bunului altuia, dar numai in limitele satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibila cedarea emolumentului acestor drepturi.

Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobi, care se afla in circuitul civil. Atunci cand dreptul de uz are ca obiect o casa de locuit sau o locuinta se numeste drept de abitatie.

Drepturile de uz si de abitatie sunt in realitate drepturi de uzufruct restranse. De aceea, ele se dobandesc, se exercita si se sting potrivit normelor juridice aplicabile uzufructului.

Culegerea fructelor bunului poate fi facuta numai in natura si sunt destinate exclusiv pentru consumul uzuarului si al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmarite de creditorii uzuarului. Fructele care depasesc trebuintele titularului dreptului si ale familiei sale sunt inalienabile.

Dreptul de uz are acelasi regim juridi ca si uzufructul. Totusi, el prezinta urmatoarele particularitati:

titularul sau poate fi numai o persoana fizica,

are caracter strict personal, in sensul ca uzuraul nu poate instraina beneficiul sau emolumentul dreptului sau.

Dreptului de abitatie i se aplica regulile de la uzufruct. De altfel, daca dreptul de uzufruct are ca obiect o casa de locuit, el include, ca o componenta a sa si dreptul de abitatie. Dar, privit in individualitatea sa, dreptul de abitatie, in raport cu dreptul de uzufruct, la fel ca dreptul de uz, se caracterizeaza prin doua particularitati:

titularul sau poate fi numai o persoana fizica,

are caracter personal, putand fi exercitat, de regula, numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului si ale membrilor sai de familie. Aceasta inseamna ca dreptul de abitatie este inalienabil, insesizabil si nu poate fi inchiriat.

Subsectiunea a III-a. Dreptul de servitute

Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 din Codul civil.

Dreptul de servitute are urmatoarele caractere:

servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul si, respectiv, sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

servitutea este un drept perpetuu fiindca se mentine atata timp cat exista cele doua imobile si situatia care a determinat constituirea sa. Caracterul perpetuu al servitutii este de natura acestui drept si nicidecum de esenta lui. Prin urmare, el poate fi limitat sau stins prin conventia proprietarilor celor doua imobile;

servitutea este indivizibila adica profita intregului fond dominat si greveaza, in intregime, fondul aservit. De aceea, atuni cand imobilul ce urmeaza sa fie fond aservit se afla in coproprietate, constituirea servitutii, fiind un act de dispozitie juridica, se poate face, potrivit regulii unanimitatii, numai cu acordul tuturor copartasilor.

Codul civil clasifica servitutile in functie de mai multe criterii, si anume:

C.1. Dupa modul lor de exercitare, servitutile pot fi:

continue,

necontinue.

Sunt continue acele servituti pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omlui, cum ar fi de pilda, servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere (art. 622 C.civ.).

Servitutile necontinue sunt acelea pentru a caror existenta si exercitare este absolut necesara fapta actuala a omului, cum sunt, de exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua apa din fantana, servitutea de a paste animalele si altele asemenea (art. 622, alin. 2 parte finala C.civ.);

C.2. Dupa felul in care se manifesta, servitutile sunt:

aparente,

neaparente.

Servitutile aparente sunt acele servituti care se cunosc datorita unor semne exterioare, precum o usa, o fereastra, un canal, o plantatie, o carare.

Servitutile neaparente sunt acele servituti a caror existenta nu poate fi cunoscuta printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila, cum sunt, de pilda, servitutea de a nu cladi sau de a nu zidi decat pana la o anumita distanta sau inaltime, ori servitutea de a nu planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege;

C.3. Dupa obiectul lor, servitutie sunt:

pozitive,

negative.

Servitutile pozitive sunt acelea care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca, in mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit, cum sunt servitutea de trecere si servitutea de a lua apa,

Servitutile negative impun proprietarului fondulu aservit anumite restrictii sau limitari in exercitara dreptului sau de proprietate, cum este servitutea de a nu cladi ori servitutea de a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul dominant. Servitutile negative se mai numesc si servituti in non faciendo.

C.4. Dupa originea sau modul lor de constituire, art. 577 C.civ. imparte servitutile in trei mari categorii:

servitutile naturale, adica acelea care isi au originea sau izvorul in situatia naturala a fondurilor, cum sunt de exemplu, servitutea de scrugere a apelor naturale, servitutea de grantuire si de ingradire a proprietatii, servitutea izvorului;

servituti legale, acelea care se stabilesc ex lege pe baza unor dispozitii normative exprese, in considerarea utilitatii publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile invecinate cum sunt: servitutea de trecere in cazul locului infundat, servitutea picaturilor din streasina, servitutea negativa de vedere, servitutea distantei plantatiilor, etc;

servitutile stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu - conventie sau testament - uzucapiune, sau prin destinatia proprietarului. Ele se mai numesc servituti veritabile sau propriu-zise.

Subsectiunea a IV-a. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie nu este reglementat direct si expres in Codul civil.

Asa cum s-a aratat, in cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate:

dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari,

dreptul de proprietate asupra terenului al carui titular este o alta persoana. Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren.

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice:

este un drept real imobiliar avand ca obiect intotdeauna un bun imobil, adica o suprafata de teren;

este un drept perpetuu, in sensul ca exista atata timp cat dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane, decat proprietarul terenului; e nu se poate stinge prin neexercitare; atunci cand se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit si pe o durata determinata;

este un drept imprescriptibil extinctiv; actiunea in revendicare poate fi introdusa oricad pana la stingerea insusi a dreptului de superficie.

Sectiunea a IV-a. Dreptul de proprietate publica

Subsectiunea I. Reglementare. Definitie si titulari

Reglementare. Constitutia, in art. 136 alin. 1, prevede: Proprietatea este publica sau privata. In continuare, alineatul 2 al aceluiasi articol dispune: Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale.

In art. 136 alin. 3 sunt enumerate principalele categorii de bunuri care alcatuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica. De asemenea, in alineatul 4 se reglementeaza exercitarea acestui drept de proprietate.

Cadrul legal general stabilit in Constitutie si prin Legea 213/1998 se completeaza cu unele prevederi din: Legea 69/1991 a administratiei publice locale, cu modificarile ulterioare; Legea 18/1991 a fondului funciar cu modificarile ulterioare; Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Titularii dreptului de proprietate publica. Conform art. 136 alin. 2 din Constitutie: Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale. De asemenea, potrivit art. 1 alin. 1 din Legea 213/1998: Dreptul de proprietate publica apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Si in sfarsit, art. 4 alin. 2 din Legea 18/1991, cu referire la terenurile proprietate publica prevede: Domeniul public poate fi de interes national, caz in care proprietatea asupra sa, in regim de drept public, apartine statului, sau de interes local, caz in care proprietatea, de asemenea, in regim de drept public, apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor.

Din economia dispozitiilor constitutionale si a celorlalte acte normative care cuprind norme in aceasta materie rezulta ca titularii dreptului de proprietate publica sunt:

Statul Roman asupra bunurilor din domeniul public de interes national;

unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul, minucipiul si judetul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

Mentionam ca statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt si titulari ai dreptului de proprietate privata. Dreptul de proprietate privata are ca obiect bunurile care fac parte din domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale. Acest drept de proprietate are insa regim de drept privat fiind ocrotit in mod egal cu dreptul de proprietate avand orice alt titular.

Subsectiunea a II-a. Definitia si caracterele dreptului de proprietate publica

Definitie. Enuntarea caracterelor juridice ale dreptului de proprietate publica

Din definitia de mai sus, rezulta ca dreptul de proprietate publica prezinta patru trasaturi patognomonice:

a) titularii dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ-teritoriale;

b) obiectul dreptului de proprietate este alcatuit din bunurile care fac parte din domeniul public;

c) exercitarea acestui drept de proprietate are loc numai in regim de drept public;

d) dreptul de proprietate publica prezinta anumite caractere juridice proprii, specifice care-l deosebesc de dreptul de proprietate privata, fiind inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.

Caracterele dreptului de proprietate publica sunt prevazute expres de lege sau rezulta din analiza unor texte legale. Astfel, art. 136 alin. 4 din Constitutie prevede: Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica. Art. 11 alin. 1 din Legea 213/1998 dispune: Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, iar alin. 2 al aceluiasi articol: Actele juridice incheiate cu incalcarea prevederilor alin. 1 privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absoluta. Aceste caractere sunt enuntate si in alte reglementari in vigoare.

Asadar, se poate constata ca dreptul de proprietate publica se particularizeaza prin trei caractere specifice: inalienabilitate, imprescriptibilitate si insesizabilitate.

Dreptul de proprietate publica este inalienabil. Prin caracterul inalienabil (care, potrivit legii sau vointei partilor, nu poate fi instrainat) al dreptului de proprietate publica se intelege ca bunurile care fac obiectul sau sunt scoase din circuitul civil general, adica nu pot fi instrainate pe cale voluntara, prin acte juridice civile si nici pe cale fortata, prin expropriere. Si mai mult, este interzisa chiar si dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutile propriu-zise si superficia. Mai trebuie sa subliniem faptul ca aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.

Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil. Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil extinctiv, cat si achizitiv. Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprima prin aceea ca actiunea in revendicarea dreptului de proprietate publica poate fi introdusa oricand si dreptul la actiune in sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp cat nu a fost exercitat de catre autoritatea care are calitate procesuala activa.

Sub aspect achizitiv, prin imprescriptibilitate intelegem ca bunurile proprietate publica nu pot fi dobandite in proprietate privata de catre oricare alta persoana prin uzucapiune, in cazul imobilelor, si prin posesie de buna-credinta, in cazul mobilelor.

Imprescriptibilitatea este prevazuta explicit in art. 11 alin. 1, lit. c, din Legea 213/1998.

Dreptul de proprietate publica este insesizabil. Fiind inalienabile, bunurile aflate in proprietate publica sunt si insesizabile, in sensul ca ele nu pot fi urmarite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le poseda cu orice titlu. Regula este prevazuta in art. 11 alin. 1, lit. b, din Legea 213/1998.

Sectiunea a V-a. Publicitatea imobiliara

Subsectiunea I. Obiectivele publicitatii imobiliare

Prin organizarea publicitatii imobiliare se urmaresc urmatoarele obiective sau scopuri:

de a da o cat mai mare siguranta drepturilor reale existente, precum si transmisiunilor imobiliare prin aducerea situatiei juridice a acestor bunuri la cunostinta tertilor interesati;

de a constitui o evidenta clara si cuprinzatoare a tuturor bunurilor imobile in scopul utilizarii si exploatarii lor cat mai eficiente, in acord cu legea si interesele intregii societati;

de a permite organelor competente ale statului sa exercite un control riguros si permanent referitor la schimbarile care se produc in situatia materiala (imparteli, schimbari de destinatie, transformari, adaugiri, etc) si in situatia juridica a imobilelor (transmisiuni, grevari).

Subsectiunea a II-a. Principiile noilor carti funciare

Din textele Legii nr. 7/1996 rezulta ca regimul juridic al noilor carti funciare se intemeiaza pe cateva principii.

A. Principiul publicitatii integrale a drepturilor reale. Conform art. 27-28 din Legea nr. 7/1996 drepturile reale imobiliare trebuie sa fie inscrse in cartea funciara pentru a deveni opozabile tertilor sau pentru ca titularii lor sa poata dispune de ele.

B. Principiul relativitatii. Aceasta inseamna ca inscrierile in cartea funcaira se pot face, de regula, numai cu consimtamantul titularului. Inscrierea unui drept in cartea funciara se face numai:

impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;

impotriva aceluia care, inainte de a fi inscris, si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodata.

C. Principiul legalitatii. Inseamna ca judecatorul poate sa incuviinteze numai inscrierea actelor si faptelor juridice prevazute sau permise de lege, pe baza cererii celui indreptatit si a inscrisurilor insotitoare.

Judecatorul este obligat sa verifice daca cererea de inscriere si titlul pe care se intemeiaza intrunesc conditiile prevazute de lege. In caz contrar, se respinge cererea de inscriere, printr-o incheiere motivata.

D. Principiul disponibilitatii. Orice inscriere in cartea funciara se poate face, de regula, numai la cererea persoanei indreptatite sau a reprezentantului sau legal sau conventional. De la aceasta regula exista si cazuri de exceptie and operatiunile de carte funciara se dispun din oficiu de judecatorul de carte funciara, cum sunt:

inscrierea si radierea notarilor,

indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor operate in cartea funciara.

E. Principiul prioritatii. Potrivit art. 27 din Legea nr. 7/1996, inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererilor de inscriere. Data inregistrarii cererii in registrul de intrare este si data inscrierii.

F. Principiul fortei probante a inscrierilor de drepturi reale, se regaseste in doua prezumtii:

daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul,

daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.