Notiuni generale, definitia si caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Notiuni generale, definitia si caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Sectiunea I – Notiuni generale

Vanzarea-cumpararea isi are originea in schimb (in troc).

La inceputurile societatii omenesti in lipsa unei monede de schimb, care sa fie in acelasi timp si masura a valorii de schimb, pentru a-si satisface nevoile existentiale, oamenii tranzactionau si isi schimbau produsele muncii lor intre ei.

O data cu dezvoltarea si diversificarea productiei, si pe cale de consecinta a cresterii volumului schimburilor si a varietatii lor, s-a impus necesitatea unui obiect unic ca masura a valorii si obiect de schimb – banul.

O data cu aparitia banului a aparut si vanzarea, care consta in schimbul unui obiect contra unui pret stabilit in bani.

Vanzatorul va instraina bunul, iar cumparatorul va plati pretul.

Vanzarea-cumpararea devine cel mai raspandit si uzual contract pentru satisfacerea nevoilor economice ale omului.

Codul civil consacra vanzarii-cumpararii peste 100 de articole (art. 1650-1762).

Mentionam ca modalitati ale vanzarii sunt reglementate si in acte normative speciale.

Sectiunea a II-a – Definitia vanzarii

Vanzarea este definita de art. 1650 C.civ., ca fiind „contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa-l plateasca.

Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept“.

Transmiterea dreptului de proprietate nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare.

Din textul legal citat rezulta ca prin acest contract se pot transmite si alte drepturi reale, cum ar fi nuda proprietate, uzufructul, superficia, dezmembraminte ale dreptului de proprietate sau „orice alt drept”.

Mai mult, legiuitorul dispune ca „Dispozitiile privind obligatiile vanzatorului se aplica, in mod corespunzator, obligatiilor instrainatorului in cazul oricarui alt contract avand ca efect transmiterea unui drept daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligatii in general nu rezulta altfel (art. 1651 C.civ.).1

In practica judiciara s-a decis constant ca poate fi vanduta doar „nuda proprietate“, vanzatorul rezervandu-si dreptul de uzufruct.

La fel cesiunea de creanta este asimilata de practica judiciara cu o vanzare a creantei.

Pot fi de asemenea vandute drepturile de autor sau de inventator, si chiar drepturile asupra unei universalitati care contine atat drepturi, cat si datorii (de exemplu, vanzarea unei mosteniri).

Vanzarea este deci contractul civil in temeiul caruia opereaza transmiterea dreptului de proprietate sau a unui alt drept, real ori de creanta, de la vanzator la cumparator, cu „obligatia pentru cel din urma de a plati primului o suma de bani drept pret“.

Nu pot forma insa obiect al contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale sau cele patrimoniale care au un caracter strict personal, cum sunt: dreptul la intretinere, dreptul la pensie etc.

Sectiunea a III-a – Caractere juridice

Vanzarea-cumpararea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate.

l. contract sinalagmatic, intrucat da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante;

Vanzarea-cumpararea are efecte specifice contractelor sinalagmatice: exceptia de neexecutare; rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una din parti; riscul contractului.

2. contract cu titlu oneros, fiecare parte urmarind primirea unui echivalent in schimbul prestatiei sale;

Vanzatorul urmareste primirea pretului ca un echivalent al transmiterii bunului, iar cumparatorul urmareste primirea proprietatii bunului in schimbul pretului.

3. contract comutativ, intrucat existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt stabilite si cunoscute de fiecare dintre parti in momentul incheierii contractului si nu depind de un eveniment viitor si incert, ca in cazul contractelor aleatorii;

4. in principiu un contract consensual, care se incheie prin simplul acord de vointa al partilor;

Vanzarea-cumpararea nu este nici contract solemn, si nici contract real (nefiind necesara predarea bunului pentru incheierea contractului).

Exista insa si exceptii. Astfel, in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara (art. 1676 C.civ.), iar art. 877 C.civ. dispune ca „Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, modifica si sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara.” Prin imobil in sensul cartii funciare se intelege una sau mai multe parcele de teren alaturate, indiferent de categoria de folosinta, cu sau fara constructii apartinand aceluias proprietar, situate pe teritoriul unei unitati administrative teritoriale si care sunt identificate printr-un numar cadastral unic (art. 876 alin. (3) C.civ.).

De asemenea, in cazurile anume prevazute de lege, vanzarea nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea, formalitatilor de publicitate respective (art. 1675 C.civ.).

Forma autentica nu este ceruta ca o conditie ad validitatem pentru vanzarile constructiilor sau ale autoturismelor. Cu privire la acestea din urma, radierea si inmatricularea se face in conditiile H.G. nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului, pe baza contractului-tip de vanzare-cumparare incheiat la organele de politie, si nu la notarul public.

5. contract translativ de proprietate

Efectul translativ de proprietate se produce din momentul realizarii acordului de vointa (solo consensus).

Art. 1674 C.civ. prevede in acest sens ca „Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta, de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.

„Drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de vointe al partilor, chiar daca bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen” (art. 1273 alin. (1) C.civ.).

Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la data transferului proprietatii bunului ori, dupa caz, a cesiunii dreptului, afara de cazul in care prin lege sau prin vointa partilor se dispune altfel.

Dispozitiile in materie de carte funciara, precum si dispozitiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile raman aplicabile.

In lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. In cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligatiei de predare, pierde dreptul la contraprestatie, iar daca a primit-o, este obligat sa o restituie (art. 1274 alin. (1) C.civ.).

Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp.

Daca cineva a transmis succfesiv catre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil, cel care a dobandit cu buna-credinta posesia efectiva a bunului este titular al dreptului, chiar daca titlul sau are data ulterioara.

Este de buna-credinta donbanditorul care, la data intrarii in posesie, nu a cunoscut si nici nu putea sa cunoasca obligatia asumata anterior de instrainator.

Daca niciunul dintre dobanditori nu a obtinut posesia efectiva a bunului mobil, va fi preferat cel al carui titlu are data certa anterioara (art. 1275 C.civ.).

Prin exceptie, transferul imediat al dreptului de proprietate si al riscurilor nu opereaza in urmatoarele situatii:

a) Cand obiectul contractului este un drept real asupra unui imobil tabular.

Art. 885 C.civ. prevede ca: „Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara cu consimtamantul titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere ori prin decesul sau, dupa caz, prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.”

b) Cand vanzatorul nu este proprietarul bunului in momentul incheierii contractului, ci vinde bunul altuia (art. 1683 C.civ.).

c) Cand obiectul contractului nu este un bun individual determinat, ci un bun de gen, care trebuie individualizat ulterior.

In cazul bunurilor de gen, transferul dreptului de proprietate si a riscurilor pieirii fortuite a bunului se produce in momentul individualizarii lor.

Atunci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen, proprietatea nu se transfera cumparatorului decat dupa individualizarea acestora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului prevede art. 1678 C.civ.

In cazul obligatiilor alternative, proprietatea si riscurile se transfera in momentul in care cumparatorul face alegerea bunului.

Solutia problemei in cazul obligatiilor facultative este aceeasi ca si in cazul obligatiilor cu obiect unic, cu distinctiile pe care le-am facut mai sus, dupa cum acest obiect este un bun individual determinat sau un bun de gen.

d) In cazul vanzarii bunurilor viitoare.

Lucrul care se vinde trebuie sa existe in momentul incheierii contractului.

Bunul viitor, cum ar fi o recolta viitoare, poate fi vandut, dar transferul dreptului de proprietate si al riscurilor va avea loc, dupa caz, din momentul crearii sale (daca este vorba despre un bun individual determinat) sau dupa aparitia sau crearea lor, urmata de individualizare, in cazul bunurilor de gen viitoare.

e) Daca partile au amanat printr-o clauza speciala transferul dreptului de proprietate pentru un moment ulterior incheierii contractului.

Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate, care nu trebuie confundat cu momentul ulterior al predarii bunului dupa incheierea contractului, poate fi determinat printr-un termen suspensiv sau printr-o conditie suspensiva care amana transferul dreptului de proprietate pana la realizarea ei.

Vanzatorul va ramane proprietar pana la realizarea conditiei, care va produce efecte retroactive.

Nu mai putin in cazul pieirii fortuite a lucrului, pendente conditione, riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie, adica de vanzator;

Art. 1684 prevede in sensul celor de mai sus ca „Stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila chiar daca bunul a fost predat. Aceasta stipulatie nu poate fi insa opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate cerute de lege, dupa natura bunului”.

f) In cazul cumpararii marfurilor intr-o unitate cu autoservire.

In acest caz, vanzatorul face oferta publica de vanzare prin expunerea marfurilor in acest scop, iar acceptarea cumparatorului are loc in momentul in care el a preluat marfa si a pus-o in cos.

Contractul ar trebui sa fie incheiat in acest moment si nu in momentul platii.

Totusi, atat in literatura juridica cat si in practica judiciara, in ipoteza in care vanzarea se face pe pret fix, ca in cazul magazinului cu autoservire, contractul se considera incheiat si deci cumparatorul devine proprietarul marfii, doar din momentul in care a achitat pretul ei la casa.

In cazul in care cel care a luat bunul pleaca fara sa plateasca, el savarseste infractiunea de furt, si nu doar o neexecutare de plata a pretului unui contract de vanzare-cumparare deja incheiat.

g) in cazul vanzarii cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii.

Art. 1755 prevede ca: „Atunci cand, intr-o vanzare cu plata pretului in rate, obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate, cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate la data achitarii ultimei rate din pret; riscul bunului este insa in sarcina cumparatorului de la momentul predarii acestuia.”