Consideratii generale privind contractul de vanzare-cumparare

CAPITOLUL I - CONSIDERATII GENERALE

PRIVIND CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Sectiunea l - Scurt istoric privind contractul de vanzare-cumparare

Contractele au aparut ca necesitate intr-un anumit stadiu de dezvoltare a societatii spre a inlocui formele arhaice si greoaie de schimb dintre si din colectivitatile primitive.

Formele de schimb care au precedat contractele, ce se efectuau cu ritual si publicitate intre clanuri si triburi, au fost indeosebi: darurile reciproce, donatiile si contradonatiile insotite de servicii reciproce, iar mai tarziu a aparut "trocul' (schimb) care in prezent este inlocuit de contractul de vanzare-cumparare constituind forma civilizata (cizelata, stilizata) a acestuia. Cu timpul acesta se perfectioneaza, unul dintre elementele ce se schimbau intre ele devenind oarecum permanent. La un moment dat, in dezvoltarea societatii se puteau dobandi orice fel de lucruri in schimbul unui bun, unul si acelasi, mai intai animalele, apoi moneda, in orice fel de schimb, creand, astfel, premisele aparitiei contractului de vanzare-cumparare.[1]

De-a lungul timpului, contractele s-au dovedit a fi pe cat de simple in ce priveste formarea lor , pe atat de cuprinzatoare de activitati si fenomene diferite, de aceea de la aparitia lor, schimburile de bunuri si de servicii si in general operatiunile prin care oamenii isi satisfac trebuintele materiale si cerintele spirituale nu au necesitat alte instrumente juridice, ci numai adaptarea contractelor, in acest sens odata cu dezvoltarea si diversificarea productiei, si pe cale de consecinta a cresterii volumului schimburilor si a varietatii lui, s-a impus necesitatea unui obiect unic ca masura a valorii si obiectului de schimb -BANUL-.

Odata cu aparitia banului a aparut si vanzarea, care consta in

schimbul unui obiect contra unui pret stabilit in bani. Vanzatorul va instraina bunul, iar cumparatorul va plati pretul.

La romani vanzarea-cumpararea n-avea drept scop sa transfere proprietatea ca in prezent, ci era un contract creator de obligatii, pentru a se transmite proprietatea, pe langa consimtamantul partilor era necesar indeplinirea unor forme solemne, ca traditiunea, mancipatiunea, in jure cessio, iar din partea cumparatorului trebuia uneori cand nu era acordat vreun termen sa plateasca pretul, in acest sens atunci cand vanzatorul facuse traditiunea lucrului vandut, transmiterea proprietatii nu avea loc decat prin plata pretului daca nu se acorda cumparatorului nici un termen de plata. Ratiunea este ca vanzatorul neacordand cumparatorului termen de plata, arata prin aceasta ca nu se increde in el si in cazul acesta trebuia ca vanzatorul sa fie asigurat prin gaj, si numai atunci era transmisa proprietatea lucrului.[2] Astfel, contractul de vanzare-cumparare in dreptul roman este un contract consensual prin care vanzatorul se obliga a procura posesiunea pacinica si utila asupra lucrului vandut, iar cumparatorul sa plateasca pretul.

Sectiunea 2 - Notiune, reglementare legala si caractere juridice

2. l Notiune, reglementare legala

Contractul de vanzare-cumparare este reglementat in dreptul roman de C.Civ. si de alte acte normative cu caracter special.[3] Reglementarea amanuntita de catre legiuitor a contractului de vanzare-cumparare isi are ratiunea in dorinta acestuia de a facilita incheierea valida a unui contract atat de frecvent utilizat in practica zilelor noastre de catre persoanele fizice ori juridice, pentru procurarea celor mai diferite bunuri necesare satisfacerii diverselor nevoi.

Art. 1294 C.Civ. defineste vanzarea ca fiind "O conventie prin care doua parti se obliga intre ele, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui".

Definitia data de legiuitor contractului de vanzare-cumparare nu este completa, ea rezumandu-se doar la transmiterea proprietatii[4], ori, este unanim admis ca in schimbul unui pret se poate transmite si un alt drept (real sau de creanta) decat dreptul de proprietate, intrucat transmiterea proprietatii nu este de esenta vanzarii-cumpararii ci doar de natura acesteia. Astfel prin contractul de vanzare-cumparare se poate transmite nu doar dreptul de proprietate, ci si un alt drept real, de exemplu: dreptul de superficie ori de uzufruct, mai este de mentionat faptul ca prin vanzare-cumparare se poate transmite un drept din domeniul proprietatii intelectuale, de exemplu: drepturi patrimoniale de autor si in mod exceptional, drepturi asupra unei universalitati (vanzarea unei succesiuni) universalitate care cuprinde nu doar drepturile din activul succesiunii ci si datoriile mostenirii.

Prin urmare, contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita vanzator stramuta (transfera) si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de bani, numita pret.[6]

In opinia unui autor[7] vanzarea e o specie de schimb in care echivalentul lucrului, al carui proprietate vanzatorul se obliga a o transfera cumparatorului, e determinat in bani, fie intr-o suma globala, fie intr-o suma determinata pe atata de fiecare unitate dintr-o cantitate de lucruri din aceiasi categorie, fie in sume corespunzand cu prestatii succesive sau periodice.

Vanzarea e prin esenta ei un contract sinalagmatic[8] dand loc la doua obligatii reciproce (do ut des) fiecare fiind in intentia partilor echivalentul celeilalte, aceasta intentie comuna imprimand raportului caracterul zis comutativ.

Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personal nepatrimoniale si nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal[9], precum nici alte drepturi prevazute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizatii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (ex: dreptul de intretinere).

Desigur, efectul principal si indeobste intalnit al contactului de vanzare-cumparare il constituie transferul dreptului de proprietate, cu garantiile corespunzatoare[10]. Prin aceasta formulare restransa trebuie sa se subinteleaga si transferul altui drept real sau drept de creanta.

2.2 Caractere juridice

Din definitia data contractului de vanzare- cumparare rezulta caracterele juridice ale acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros, comutativ si translativ de propriatate.

a) consensual - deoarece se incheie valabil prin simplul

consimtamant al partilor (solo consensu)[11]. Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin l C.Civ. conform caruia "vinderea este perfecta indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului '. Asa fiind, in principiu, pentru validitatea contractului de vanzare-cumparare nu se cere indeplinirea vreunei conditii de forma (nu are relevanta forma in care se exteriorizeaza consimtamantul) si nici remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci contractul de vanzare-cumparare nu este un contract solemn si nici real. De aceea, daca partile consacra intelegerea lor intr-un inscris autentic, contractul de vanzare-cumparare nu devine un contract solemn, ci ramane consensual, legea neprevazand pentru validitate o asemenea formalitate.

Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege[13] vanzarea devine un contract solemn, astfel "terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica". Nerespectarea cerintei instituite de lege se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare .

Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b) Contractul de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic (bilateral)- deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante (do ut des). Astfel, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul convenit si sa preia lucrul. Rezulta ca obligatia fiecarei parti isi are cauza juridica in obligatia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului, rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una din parti).

c)   Contractul de vanzare-cumparare este prin esenta sa un contract cu titlu oneros deoarece ambele parti urmaresc anumite

interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent (contraprestatie) in schimbul prestatiei la care se obliga. Astfel, vanzatorul urmareste sa primeasca pretul drept contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului convenit.

d) Contractul de vanzare-cumparare este un contract comutativ - deoarece existenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti la incheierea contractului si nu depind, ca in cazul contractelor aleatorii, de un eveniment viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru oricare din partile contractante. In literatura juridica[14] s-a opinat ca in contractul de vanzare-cumparare exista si un element de "alea', rezultand din variatiunile economice, lucrul vandut poate fi in intentia partilor un 'alea', de ex: vanzarea unei recolte viitoare in care toate riscurile prestatiunii ar fi puse in sarcina cumparatorului. Numai in mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu cand obiectul este supus pieirii, exproprierii.

e)      Contractul de vanzare-cumparare este un contract translativ de

proprietate - acest caracter al contractului de vanzare-cumparare reiese neindoielnic din prevederile art.971 si art.1295 alin. l C.Civ. Astfel, potrivit textului de aplicatie generala continut de art. 971 C.Civ. "in contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului'.

Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanta), aceasta reprezinta un aspect particular al contractului de vanzare-cumparare .Deosebit de generarea de drepturi si obligatii pentru vanzator si cumparator, se produce si un efect exceptional constand in transmiterea unui drept, astfel incat incheierea contractului are drept consecinta transmiterea dreptului de proprietate (sau a altui drept real sau de creanta) si a riscurilor de la vanzator la cumparator, "desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat,, art.1295 alin. l C.Civ. daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:

. Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat.

. Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe). In cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de cumparator, in consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt)[16] . In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii , ceea ce se face de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului.

Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei future) desi pot forma obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate(certe), iar daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare.

Trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucat regula stabilita in art. 1295 C.Civ., potrivit careia transferul proprietatii are loc "indata ce partile s-au invoit" nu este de ordine publica (imperativa).

Sectiunea 3 - Conditii de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

3. 1 Consideratii generale

Contractul fiind un act juridic bilateral care se formeaza prin acordul de vointa al partilor, implica existenta a cel putin doua parti, care, pentru a da nastere unui contract valabil, trebuie sa-si exprime consimtamantul liber cu privire la obiectul si scopul contractului.

Pentru ca un contract de vanzare-cumparare sa fie valabil incheiat, legal intocmit, el trebuie sa intruneasca toate conditiile generale de validitate prevazute de lege.

In functie de criteriul obligativitatii sau neobligativitatii lor, conditiile se impart in conditii esentiale si conditii neesentiale.

Conditiile esentiale sunt cerute pentru insasi valabilitatea contractului de vanzare-cumparare, deci ele trebuie indeplinite in mod obligatoriu, lipsa uneia dintre ele atragand nevalibilitatea contractului.

Conditiile neesentiale, numite si conditii intamplatoare, sunt acelea care sunt prezente sau pot lipsi din contractul de vanzare-cumparare, fara a fi afectata valabilitatea acestuia.

Conditiile legale generale, cum ar fi: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat, cauza licita, mai sunt numite si conditii esentiale. Acestea sunt prevazute in art. 948 C. Civ si privesc structura tehnica a contractului.

Aceste elemente structurale concretizeaza vointa partilor contractante de a incheia valabil contractul civil avut in vedere, de a obtine indeplinirea intocmai a obligatiilor care revin fiecareia si de a realiza un anumit scop.

3.2 Capacitatea partilor

Capacitatea de a contracta constituie o parte componenta a capacitatii juridice civile, constand in aptitudinea unei persoane de a incheia, personal sau prin reprezentare, contracte civile.[18]

Potrivit art. 1306 C.Civ. "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege', de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare-cumparare, fie in calitate de cumparator, fie in calitate de vanzator, daca legea nu ii interzice expres acest lucru. Prin urmare, in dreptul civil roman, in materie de vanzare-cumparare, regula - este capacitatea, fie ca este vorba de capacitate de folosinta sau de capacitatea de exercitiu, iar incapacitatea - exceptia. Astfel cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege, ele fiind de stricta interpretare, neputand fi extinse si la alte cazuri. Vanzarea-cumpararea constituie pentru ambele parti contractante un act de dispozitie, ceea ce impune ca acestea sa posede capacitatea de exercitiu deplina. Persoanele lipsite de capacitatea de exercitiu sau care au capacitate de exercitiu restransa vor putea incheia un asemenea contract, dar numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.

Contractul de vanzare-cumparare constituie un act de dispozitie daca este raportat la obiectul contractului (lucrul vandut si pretul), daca este raportat la patrimoniul partii contractante mijloceste efectuarea de acte de conservare ori de administrare a patrimoniului. Astfel, contractantul va trebui sa posede doar capacitatea de a efectua acte de conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea ceruta de lege pentru incheierea unor astfel de acte.[19]

3.2.1. Incapacitati speciale

Legislatia civila reglementeaza in materia vanzarii-cumpararii anumite incapacitati speciale, adica interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau doar de a cumpara si pe care le-a instituit in consideratia persoanei (intuitu personae), care sunt limitari sau ingradiri exprese ale legii, cu caracter de exceptie, ale capacitatii de a contracta a persoanelor fizice sau persoanelor juridice.

I. Potrivit art.1307 C.Civ.- "vanzarea-cumpararea de bunuri proprii si prin buna-invoiala intre soti este, in principiu, interzisa.

Aceasta interdictie urmareste:

- Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, stiut fiind ca, potrivit art. 937 C.Civ. donatia intre soti este irevocabila.

- Apararea intereselor mostenitorilor rezervatari ai sotului vanzator. Daca vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari simulate, unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile.

- Apararea intereselor creditorilor sotului vanzator, care ar putea fi

fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate[20] sau fictive prin care sotul vanzator urmareste sa micsoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri de la urmarire.

Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, sau de creditori.

II. Conform art.1308 C.Civ. nu pot cumpara nici direct si nici prin persoane interpuse:

- Tutorii - bunurile persoanelor care se afla sub tutela lor atat timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite.[22]

- Mandatarii - atat conventionali cat si legali imputerniciti sa vanda unele bunuri ale mandantului lor nu pot sa le cumpere, caci in calitatea lor de vanzator urmaresc sa obtina un pret cat mai bun, iar in calitate de cumparator sa ofere un pret cat mai mic.

- Administratorii - bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care le administreaza.

- Functionarii publici - nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin intermediul lor.

Referitor la sanctiunea aplicabila in cazul nesocotirii acestor incapacitati speciale, in literatura juridica de specialitate[23] s-a apreciat ca aceasta este nulitatea relativa si nu nulitatea absoluta, cum sugereaza art.1308 C.Civ.

III. Art. 1309 C.Civ. contine o alta incapacitate speciala care ii priveste pe judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cumparatori de drepturi litigioase ce sunt de competenta curtii de apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia sau profesia. Se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului.

IV. Legea nr.54/1998 - privind circulatia juridica a terenurilor, a instituit o incapacitate speciala de cumparare in privinta terenurilor agricole. Astfel potrivit art.2 alin.2 "in cazul dobandirii prin acte juridice intre vii, proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie". Nerespectarea acestei prevederi atrage reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale (art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998).

V. Art.44 alin.2 din noua Constitutie cu modificarile si completarile aduse prin Legea de revizuire din 18.09.2003, prevede ca "cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala", nerespectarea acestor conditii se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului juridic.

VI Art.535 C. proc. civ. prevede ca debitorul nu poate sa-si adjudece la licitatie, direct sau prin persoane interpuse, imobilul sau urmarit.

3.3 Consimtamantul partilor

Consimtamantul (com sentire) reprezinta manifestarea de vointa juridica a unei persoane in vederea formarii unui act juridic, respectiv acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane care incheie un contract sau un alt act

juridic bilateral sau multilateral[24] si in principiu, pentru stabilirea continutului acestuia.

Pentru a fi eficient, consimtamantul trebuie sa fie deplin, adica sa nu fie

viciat prin eroare, dol sau violenta (eventual leziune). In cazul contractului de vanzare-cumparare, consimtamantul se realizeaza prin oferta facuta de una dintre parti, care, de regula, este vanzatorul, urmata de acceptarea acestei oferte de catre cealalta parte cumparatorul. Practic, acordul de vointa intre partile contractante, mai precis viitorul vanzator si viitorul cumparator , se realizeaza in majoritatea cazurilor, treptat, prin negocieri, propuneri si contrapropuneri, acceptari partiale si concesii reciproce, urmarindu-se in final ajungerea la intelegerea deplina asupra intregului continut al contractului[25].

Acordul de vointa dintre vanzator si cumparator este totdeauna necesar si suficient (cu unele exceptii strict si limitativ prevazute de lege[26]) in vederea incheierii valide a contractului de vanzare-cumparare.

Lipsa consimtamantului uneia dintre parti atrage nulitatea absoluta a vanzarii-cumpararii.

3.3.1. Promisiunea unilaterala de vanzare

Constituie un acord de vointa prin care o anumita persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, la o anumita data, sau, de regula, inauntrul unui termen, consimtamantul sau de a-l cumpara [27]

Promisiunea de vanzare se prezinta ca o conventie, spre deosebire de oferta de vanzare care constituie o manifestare unilaterala de vointa si nu

trebuie confundata cu pactul de preferinta. Daca o promisiune de vanzare a fost acceptata sub rezerva manifestarii ulterioare a vointei de a cumpara, constituie un contract si nu un act unilateral de vointa, insa nu constituie un contract de vanzare-cumparare, ea neputand avea efectul transferului dreptului de proprietate catre acceptant.

Rezulta ca promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) se prezinta ca un adevarat contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent), astfel ca ea nu poate fi revocata de promitent si nu poate deveni caduca prin moartea[28] sau incapacitatea acestuia, atat obligatiile promitentului de a face, cat si dreptul corelativ de a face, cat si dreptul corelativ al beneficiarului pot face obiectul unei transmisiuni intre vii sau pentru cauza de moarte in conditiile dreptului comun.

3.3.2. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala, adica de a vinde si de a cumpara, se deosebeste de cea unilaterala, deoarece la aceasta ambele parti se obliga a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare, avand fiecare atat calitatea de promitent, cat si pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterala este, de asemenea un antecontract, in care oricare dintre parti poate cere incheierea contractului, iar partea care refuza incheierea acestuia in mod culpabil va fi obligata la plata de daune-interese.

Antecontractul nu poate avea efect translativ de proprietate, insa constituie un contract viabil, din care izvorasc pentru parti obligatii de a face, adica de a indeplini toate operatiile necesare pentru incheierea valida in viitor a contractului de vanzare-cumparare.

Pentru incheierea antecontractului de vanzare-cumparare nu se cere nici o conditie speciala de forma, regula consensualismului gasindu-si aplicabilitate

si in acest caz, care odata incheiat, obliga partile la indeplinirea intocmai a obligatiilor asumate, in baza principiului fortei obligatorii a contractului (art.969 alin.l C.Civ.).

3.3.3. Pactul de preferinta

O forma a promisiunii unilaterale de vanzare o constituie pactul de preferinta, prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul ca il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii) la pret egal si in conditii egale. Ex: proprietarul (locator) se obliga fata de chirias sa-i acorde preferinta in cazul in care s-ar decide sa-si vanda locuinta. O asemenea obligatie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie sa fie prevazuta expres in contractul incheiat de parti.

In cadrul pactului de preferinta, promitentul ramane liber sa vanda ori nu bunul, daca insa se hotaraste sa-l vanda este tinut sa il prefere pe beneficiar. Daca vinde bunul unei terte persoane prin frauda sau prin complicitate la frauda din partea tertului achizitor, beneficiarul este indreptatit sa ceara anularea vanzarii, invocand dreptul sau de preferinta. Daca nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la actiune impotriva promitentului pentru daune-interese, conform regulilor generale in materie, referitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

Daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (uni/bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii sau prin mostenire.

3.3.4. Dreptul de preemtiune

Legea nr. 54/1998 - privind circulatia juridica a terenurilor prin art.5-11 dispune ca "instrainarea de terenuri agricole in extravilan, prin vanzare, se poate face prin exercitarea dreptului de preemtiune, creand deci un drept prioritar (preferential) de cumparare la pret egal pentru coproprietar (daca este cazul), apoi pentru proprietarii vecini cu terenul proprietarului vanzator si, in fine, pentru arendas (art. 5 din leg. nr. 54/1998).

Dreptul de preemtiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa, constituind in acelasi timp o derogare de la principiul liberei circulatii a terenurilor si de la principiul consacrat in art.480 C.Civ. potrivit caruia proprietarul se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut.

Potrivit legii (art.9 din legea nr.54/1998) - "daca pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este convenabil vanzatorului acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane." Textul citat trebuie sa fie interpretat in sensul ca vanzatorul poate sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul dreptului de preemtiune si poate sa vanda terenul unei alte persoane (fara drept de preemtiune), dar numai daca pretul oferit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel oferit de titularul dreptului de preemtiune ,[29]

3.4 Obiectul contractului

Deoarece contractul de vanzare-cumparare este un contract bilateral (sinalagmatic), prin el se nasc obligatii in sarcina fiecarei parti contractante: pentru vanzator obligatia predarii lucrului si obligatia de garantie, iar pentru cumparator obligatia de plata a pretului si de preluare a lucrului. Aceste prestatii constituie obiectul juridic al contractului de vanzare-cumparare. Deoarece obiectul prestatiei vanzatorului se refera la un bun, iar cel al cumparatorului la o suma de bani (pretul), in mod curent se considera ca bunul (lucrul) vandut si pretul constituie obiectul material al celor doua prestatii.

3.4.1. Lucrul vandut. Conditii

Pentru ca un bun sa poata constitui obiectul material al prestatiei vanzatorului, acesta trebuie sa indeplineasca in mod cumulativ urmatoarele conditii: sa fie in comert (circuitul civil); sa existe in momentul iincheierii contractului sau sa poata exista in viitor; sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.

I.Bunul trebuie sa fie in comert

(in circuitul civil)

Art. 1310 C.Civ. in prima sa parte stabileste ca pot fi vandute numai lucrurile aflate in circuitul civil, facand aplicatia regulii generale consacrata de art. 963 C.Civ. in conformitate cu care numai lucrurile aflate in comert, adica in circuitul civil, pot forma obiectul unui contract.

In acelasi timp cu stabilirea principiului liberei circulatii a bunurilor, art. 1310 C.Civ. in partea finala prevede si o importanta derogare de la aceasta, potrivit careia nu pot forma obiectul contractelor translative de proprietate lucrurile care, potrivit legii nu sunt in comert (in circuitul civil).

Sunt scoase din circuitul civil si, prin urmare, nu pot forma obiectul unui contract de vanzare - cumparare lucrurile care prin natura lor nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice, lucrurile care nu sunt produse ale activitatii oamenilor, asa numitele lucruri comune - RES COMMUNIS - ca aerul, lumina soarelui, apa raurilor, apa marilor, care sunt inepuizabile si potrivit art.647 C.Civ. "nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor". Potrivit constitutiei Romaniei - art.135 alin. 4 - bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interes public, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. Este cunoscut ca bunurile apartinand domeniului public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile.

II. Bunul trebuie sa existe in momentul incheierii contractului

sau sa poata exista in viitor

Daca lucrul asupra caruia "partile s-au invoit' (art.1295 C.Civ.) era pierit total in momentul incheierii contractului, vanzarea este nula absolut (art.1311 C.Civ.), intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect, ceea ce antreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului, in ipoteza in care in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare bunul "era pierit numai in parte, cumparatorul are alegerea intre a se lasa de contract sau a pretinde reducerea pretului" (art.1311 C.Civ.).

Cat priveste bunurile viitoare, ele pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare, nefiind obligatoriu ca lucrul vandut sa aiba o existenta actuala, insa vor trebui sa existe in viitor, fapt care rezulta din prevederile art.965 alin. l C.Civ. potrivit caruia: "lucrurile viitoare pot fi obiectul obligatiei'. Dintre bunurile viitoare nu pot forma obiectul unui contract de vanzare-cumparare doar succesiunile nedeschise.

III. Bunul trebuie sa fie determinat sau determinabil,

licit si posibil

Este necesar ca bunul sa fie determinat la data incheierii contractului sau sa poata fi determinat in viitor pe baza anumitor elemente, licit[31] si posibil. Astfel o constructie este determinata prin indicarea localitatii in care este situata, apoi strada, numarul, dimensiunile, vecinatatile, din ce este construita, cu ce este acoperita. Bunul (lucrul vandut) mai trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic (material) si juridic, nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaza in abstracto, trebuind sa fie absoluta si de neinvins pentru oricine).

IV Bunul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului

Odata ce contractul de vanzare-cumparare este translativ de proprietate, este firesc pentru validitatea acestuia ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut, individual determinat, in caz contrar el neputand transmite dreptul care face obiectul contractului.

Vanzarea lucrului altuia este o operatiune anormala, intalnita in practica fie in situatia in care partile nu stiau, fie numai cumparatorul nu avea cunostinta ca bunul vandut nu apartine celui care il vinde, ci altei persoane.

In ipoteza in care ambele parti sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, adica a considerat ca lucrul vandut este proprietatea vanzatorului, atat in literatura de specialitate[33] cat si practica judiciara s-a admis ca vanzarea este anulabila pentru eroare ca viciul de consimtamant cade asupra calitatii

esentiale a vanzatorului, care a fost considerat de cumparator ca fiind proprietar al bunului.

Cea de-a doua ipoteza vizeaza situatia in care partile cunosteau ca bunul vandut nu apartine vanzatorului, ci altei persoane astfel vanzarea nu poate fi anulabila pentru eroare, in aceasta situatie parerile autorilor de specialitate sunt impartite. Astfel, unii autori considera valabil un asemenea contract de vanzare-cumparare motivand ca partile nu au urmarit ca dreptul de proprietate sa treaca imediat de la vanzator la cumparator, ci au convenit ca dreptul de proprietate sa fie transferat la o data anterioara, pana la care vanzatorul sa procure cumparatorului lucrul vandut, iar in caz de neindeplinire a acestei obligatii, vanzatorul sa fie tinut de plata daunelor-interese[34].

Alti autori[35] considera ca o asemenea vanzare-cumparare a lucrului altuia in cunostinta de cauza "reprezentand o operatiune speculativa", are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art.948 C.Civ.

In practica judiciara[36] s-a decis ca nulitatea absoluta a contractului este dictata de absenta cauzei (art.968 C.Civ.) intrucat vanzatorul nefiind proprietarul bunului dobandit, nu poate satisface scopul avut in vedere de cumparator (dobandirea proprietatii).

3.4.2 Pretul. Conditii

Pentru incheierea valida a contractului de vanzare-cumparare este necesar acordul partilor nu numai asupra lucrului, dar si asupra pretului, care constituie o clauza esentiala a contractului. Obiectul obligatiei cumparatorului consta in plata pretului.

Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului constand intr-o suma de bani ce corespunde valorii lucrului vandut. In lipsa unui pret, vanzarea este nula

absolut, deoarece obligatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia vanzatorului este lipsita de cauza.

Pretul trebuie sa indeplineasca mai multe conditii: sa fie fixat intr-o suma de bani; sa fie determinat sau determinabil; sa fie sincer si serios.

I. Sa fie exprimat (fixat) intr-o suma de bani

Desi stabilirea pretului in bani nu este prevazuta in acte normative, totusi

ea este de esenta vanzarii. In ipoteza in care instrainarea unui lucru nu se face pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru suntem in prezenta unui contract de schimb si nu de vanzare-cumparare.

II. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

Potrivit art.303 C.Civ. pretul este determinat in cazul in care cuantumul lui este stabilit de comun acord intre parti in momentul incheierii contractului. Determinarea pretului nu presupune si stabilirea modalitatii de plata ori a termenului platii.

Pretul poate fi determinabil prin indicarea in contract a unor elemente pe baza carora cuantumul pretului sa poata fi stabilit in viitor, cel tarziu la data exigibilitatii obligatiei de plata. Pretul poate fi determinat si de un tert, ales de comun acord de catre parti, sau de catre persoana desemnata de catre tert, care este un mandatar comun ^[37]al partilor, imputernicit sa stabileasca pretul.

///. Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Este sincer - atunci cand cuantumul lui, mentionat in contract, este acela convenit in realitate de parti; este un pret real si nu fictiv sau simulat.

Este fictiv (simulat) - atunci cand partile nu intentioneaza sa-l ceara, respectiv sa-l plateasca; cand din actul secret rezulta ca el nu este datorat.

Daca pretul este fictiv, acel contract va fi nul ca vanzare-cumparare, deoarece ii lipseste un element esential - PRETUL.

Este serios - daca nu este derizoriu, disproportionat cu valoarea lucrului vandut.

Este neserios (derizoriu sau infim) in cazul in care nu reflecta valoarea reala a bunului, adica este atat de disproportionat in raport cu valoarea lucrului vandut, incat apare ca ridicol - de nimic -, in sens juridic, ca inexistent.

In cazul pretului mult inferior valorii bunului (in sens de pret lezionar), s-ar putea pune doar problema actiunii in resciziune[38] si nu a nulitatii absolute a contractului, caci nu este vorba de pret derizoriu.

In dreptul roman, leziunea nu constituie o cauza de desfiintare a contractului decat daca cel lezat este minor cu capacitate de exercitiu restransa (14 - 18 ani) care incheie singur, fara incuviintarea ocrotitorului legal, un contract pentru a carui validitate nu se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare.

Legea a restrans leziunea doar pentru aceasta ipoteza, rezultand ca majorul nu poate obtine anularea contractului.[40] Daca insa este vorba despre un minor pana la 18 ani si care incheie singur acte juridice pentru care nu s-a cerut autorizarea autoritatii tutelare, atunci contractul este lovit de nulitate, chiar daca nu exista disproportie intre pret si valoarea lucrului vandut.

3.5 Cauza

3.5.1 Definitie

Prin cauza (scopul) contractului de vanzare-cumparare se intelege obiectivul urmarit la incheierea acestuia.

Cauza este o conditie de fond, esentiala, de validitate si generala a contractului de vanzare-cumparare.

Cauza nu se confunda cu consimtamantul, ci, dimpotriva impreuna cu acesta formeaza vointa juridica aceasta din urma cuprinzand si scopul urmarit de parte atunci cand si-a dat consimtamantul la incheierea contractului, obligatia pe care si-a asumat-o nereprezentand altceva decat mijlocul prin care se ajunge la realizarea scopului respectiv.

3.5.2 Elementele cauzei contractului de vanzare-cumparare

In structura cauzei contractului de vanzare-cumparare intra doua elemente, anume scopul imediat si scopul mediat.

Scopul imediat

Scopul imediat se caracterizeaza prin aceea ca in cadrul unei anumite categorii de acte juridice civile, este un element abstract (deoarece este rezultatul unui proces de generalizare) si invariabil (intrucat este acelasi, este comun).

In cazul contractului de vanzare-cumparare, scopul imediat al consimtamantului cumparatorului consta in prefigurarea mentala a dobandirii dreptului de proprietate asupra lucrului ce formeaza obiectul derivat al contractului, iar scopul imediat al consimtamantului vanzatorului consta in reprezentarea mentala a platii pretului.

Scopul mediat

Scopul mediat consta in motivul determinant al incheierii contractului de vanzare-cumparare fie la insusirile unei prestatii, fie la calitatile unei persoane.

In contractul de vanzare-cumparare, scopul mediat consta in destinatia concreta ce urmeaza a se da lucrului cumparat, respectiv sumei ce reprezinta pretul, astfel incat difera de la cumparator la cumparator (o persoana cumpara o locuinta pentru a o dona cuiva, alta persoana cumpara o casa pentru a locui in ea, iar o alta persoana cumpara o casa pentru a face o investitie), respectiv de la vanzator la vanzator (o persoana vinde un lucru pentru ca din suma obtinuta ca pret sa isi cumpere un alt lucru, o alta persoana vinde un lucru pentru ca din suma obtinuta sa isi plateasca o datorie).

3.5.3 Cerintele valabilitatii cauzei contractului de vanzare-cumparare

Pentru a fi valabila, cauza actului juridic civil trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte (conditii), cumulative: sa existe; sa fie reala; sa fie licita si morala

Cauza sa existe

Aceasta cerinta este prevazuta de lege in mod expres de art. 966 C.Civ., care dispune ca "obligatia fara cauza ( . ) nu poae avea nici un efect".

Lipsa cauzei se confunda cu cauza falsa, care la randul ei, nu este decat o eroare asupra cauzei. Absenta cauzei se reduce propriu-zis la o eroare asupra existentei cauzei. In ce priveste scopul imediat, inexistenta si falsitatea cauzei nu se confunda in toate cazurile, iar in ce priveste scopul imediat , lipsa acestuia se reduce la eroare asupra cauzei, deci la cauza falsa

Cauza sa fie reala

Si aceasta cerinta este consacrata expres tot de art. 966 C. Civ. : "obligatia (..) fondata pe o cauza falsa ( . ) nu poate avea nici un efect."

Cauza nu este reala, ci falsa, daca exista eroare asupra motivului determinant, adica asupra scopului mediat. Sanctiunea care intervine consta in nuliatatea relativa a contractului, insa numai daca sunt indeplinite cerintele erorii grave (erorii-viciu de consimtamant), ceea ce evidentiaza stransa legatura ce exista intre aceasta cerinta a cauzei si eroarea-viciu de consimtamant .

Cauza sa fie licita si morala

Cerinta este prevazuta tot de art. 966 C. Civ.: "obligatia ( . ) nelicita nu poate avea nici un efect ", iar continutul ei este precizat se art. 968 C. Civ, potrivit caruia "cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice".

In conceptia legiuitorului, cerinta cauzei de a fi morala nu este distincta, ci, dimpotriva, este o componenta a cerintei cauzei de a fi licita, aceasta din urma cuprinzand si o a doua componenta, care vizeaza concordonta cauzei cu legea.

Sanctiunea care intervine in cazul cauzei ilicite (imorale) este nulitatea absoluta a contractului.

3.5.4 Proba cauzei

Potrivit art.967 alin. (1) C. Civ. "conventia este valabila, cu toate ca, cauza nu este expresa", iar, conform alin. (2) al aceluiasi articol "cauza este prezumata pana la dovada contrarie".