Efectele contractului de arendare

EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

1. NOTIUNE SI REGLEMENTARE

1. Notiune

Se intelege prin efecte ale contractului de arendare acele drepturi si obligatii care se nasc prin incheierea contractului, drepturi de care beneficiaza si obligatii care cad in sarcina partilor.

2. Reglementare

Materia efectelor contractului de arendare este reglementata de art. 5 lit. c, art. 8, art. 13, art. 20, art. 21 si art. 24 din Legea nr. 16/1994. Potrivit art. 26 din aceiasi lege "dispozitiile prezentei legi se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare prezentei legi".

Tinand cont si de faptul ca Legea arendarii a consacrat putine texte (si incomplete) reglementarii obligatiilor partilor, este nu numai permisa ci chiar necesara aplicarea legilor privind locatiunea in general precum si a "regulilor de participare la arendare" prevazute de Codul civil (in masura in care nu sunt contrare dispozitiilor Legii nr. 16/1994).

2. OBLIGATIILE ARENDATORULUI

Toate obligatiile arendatorului decurg din principiul conform caruia el trebuie sa asigure arendasului folosinta lucrului dat in arenda, in tot timpul locatiunii (obligatia de a face). Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare, precum si sa-l garanteze pe arendas de tulburarile provenite din propria sa fapta, din fapta tertilor sau din viciile lucrului.

1. Obligatia de predare

a. Reglementare

Obligatia de predare a bunului arendat ce incumba arendatorului este reglementata de art. 8 alin. 1 din Legea nr 16/1994, prima parte : "Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate la termenul si conditiile stabilite", precum si de art.
1420 punctul 1 Cod civil: "Locatorul este dator, prin insasi natura contractului, fara sa fie trebuinta de nici o stipulatie speciala de a preda locatorului lucrul inchiriat sau arendat".

b. Obiectul obligatiei

Obligatia de predare ce revine arendatorului vizeaza acele bunuri ce formeaza obiectul contractului de arendare si care, conform art. 5 lit. b trebuie sa fie complet si precis determinate, descrise amanuntit, inventariate, in cazul

terenurilor fiind necesar planul de situatie al acestora. La lit. f a aceluiasi articol se arata ca in contrac trebuie aratate raspunderile fiecarei parti precum si orice suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal.

Desi partile sunt obligate prin lege sa inventarieze bunurile ce constituie obiect al contractului de arendare, iar acest inventar sa fie cuprins in contract, aceasta dispozitie a legii nu inlatura obligatia arendatorului de apreda lucrul (impreuna cu toate accesoriile sale) nu in starea existenta la incheierea contractului (ca materie de vanzare-cumparare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia respectivele bunuri au fost arendate (art. 1421 lit. b Cod civil) - exploatarea agricola a bunurilor. Aceasta inseamnaca, in lipsa de stipulatie contrara, arendatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare in acest scop (inclusiv cele locative) inainte de preluarea bunului de catre arendas si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse pe seama arendasului, pentru ca aceasta clauza, in lipsa de stipulatie contrara, vizeaza toate reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia arendatorului de a preda bunurile in stare corespunzatoare folosintei.

Nu se poate insa cere arendatorului sa-si indeplineasca aceasta obligatie si dupa termenul de la care arendasul era obligat sa intre in posesia bunurilor. De la aceasta data arendasul este obligat sa se foloseasca de bunuri ca un bun proprietar, arendatorul nemairaspunzand de reparatiile locative.

Inventarul pe care partile sunt obligaate sa-l intocmeasca este necesar in vederea determinarii exacte a bunurilor ce trebuie sa fie predate pentru a se evita situatia, in cazul terenurilor agricole, de a fi predate suprafete mai intinse sau mai mici decat cele prevazute in contract. In acest scop, in cazul terenurilor agricole (inclusiv al plantatiilor), inventarul se face prin numararea pomilor (la plantatii), iar in cazul constructiilor, prin individualizare si masurarea spatiilor. Tot la terenuri este necesara

mentionarea numarului de ordine si cel cadastral, clasa de calitate si categoria de folosinta, existenta amenajarilor de irigatii, etc. Este obligatoriu, de asemenea, existenta in contract si aunui plan al situarii acestora : "suprafata, numar topografic, amplasament, sola, parcela si vecinitati, iar pentru cladiri, amplasamentul si vecinitatile, numarul de ordine si cel cadastral".

Daca si in aceste conditii, intinderea aratata in contract este diferita de cea pe care o are fondul in realitate, prevederile art. 5 lit. b trebuie coroborate cu cele ale art. 1454 Cod civil care dispune ca arenda nu se va scadea decat in cazurile si dupa regulile din materia vanzarii. Vor fi deci aplicabile dispozitiile art. 1327 si urmatoarele din Codul civil.

Astfel la cererea arendasului, cel care da in arenda este obligat sa predea intinderea aratata in contract sau, cand acest lucru nu este posibil sau arendasul nu o cere, "sa sufere o scadere proportionala din pret". Daca l apredare se constata ca intinderea nu corespunde celei prevazute in contract, diferenta va fi luata in seama dupa cum urmeaza :

1) daca intinderea este mai mica, arendasul poate cere o reducere proportionala cu suprafata de diferenta. Rezilierea contractului poate fi ceruta numai daca suprafata de teren nu mai poate fi folosita pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului, acest lucru fiind lasat la aprecierea instantei;

2) daca suprafata este mai mare, arendasul este obligat sa plateasca pretul pentru diferenta de suprafata;

3) daca prin expertiza se dovedeste ca suprafata excedentara depaseste a 20-a parte din suprafata prevazuta in contract, se poate cere rezilierea;

Actiunea in reducerea arendei pe care o are la dispozitie arendasul se prescrie (art. 1334 si 1454 Cod civil) intr-un an din ziua incheierii valabile a contractului, nefiind aplicabile in acesata materie dispozitiile Decretului 167-1958.

Atunci cand partile nu au stabilit starea bunurilor, descrierea amanuntita si inventarul, se prezumaca, odata predate, arendasul le-a primit in buna stare (art. 1432 Cod civil). Prezumtia este relativa si poate fi rasturnata prin dovada contrarie.

c. Termenul si locul predarii

Predarea lucrului arendat se poate cere la termenul convenit de catre parti (imediat, daca nu s-a prevazut un termen) si in lipsa de stipulatie contrara , la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala arendatorului.

d. Sanctionarea nerespectarii obligatiei de predare

1) In cazul nerespectarii obligatiei de predare a bunului catre arendator, arendasul isi poate proteja interesele cerand prin justitie :

- executarea silita a contractului;

- rezilierea contractului.

In ambele cazuri instanta il poate obliga pe arendator la plata de daune-interese conform regulilor generale.

2) Pentru protectia drepturilor sale arendasul poate, de asemenea, sa invoce exceptia de neexecutare a contractului (in cazul in care, de exemplu, arendatorul pretinde plata arendei fara sa fi predat bunul si fara sa fi sprecificat in contract posibilitatea platii anticipate a arendei).

2. Obligatia efectuarii reparatiilor

a. Reglementare

Dispozitiile legale aplicabile in cazul obligatiei arendatorului de a efectua reparatiile pe timpul arendarii sunt cuprinse in art. 1420 pct. 2 si art 1421 alin. 2 Cod civil.

b. Continutul obligatiei

In conformitate cu aceste prevederi, arendatorul are indatorirea (pentru a-si indeplini obligatia generala de mentinerea lucrului in stare de a servi la

intrebuintarea pentru care a fost arendat) de a efectua toate reparatiile necesare, in tot timpul arendarii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (sunt avute in vedere, de exemplu, reparatiile caapitale la constructiile si instalatiile zootehnice).

Arendatorul nu are indatorirea de a efectua reparatii "locative" care sunt in sarcina arendasului din momentul predarii bunului.

Pieirea in totalitate a bunului sau degradarea lui in asemenea masura incat il face inutilizabil (art.1439 Cod civil) nu duce la obligatia locatorului de a-l reconstrui, ci constituie cauza de incetare a acontractului .

c. Sanctiunea nerespectarii obligatiei

Nerespectarea obligatiei ce incumba arendatorului de a face reparatiile necesare in cursul arendarii, da dreptul arendasului de a cere prin justitie :

1) obligarea arendatorului de a face aceste reparatii sub sanctiunea daunelor cominatorii ;

2) autorizarea de a face el insusi aceste reparatii insa in contul arendatorului (art. 1077 Cod civil) retinand cheltuielile facute din arenzile datorate. Se admite ca in caz de urgenta aceste reparatii pot fi facute si fara autorizarea instantei;

3) rezilierea cu daune - interese a contractului.

3. Obligatia de garantie

a. Reglementare

Potrivit art. 8 alin 1. din Legea nr. 16/1994 cel ce da in arenda este obligat sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala, iar potrivit art 1420 pct. 3 Cod civil "Locatorul dator, prin insasi natura contractului, fara sa fie trebuinta de nici o stipulare speciala de a face ca locatarul sa se poata folosi neimpiedicat de lucru in tot timpul locatiunii". In acest sens, art. 1422 Cod civil prevede ca "Locatorul trebuie sa fie garantat pentru toate stricaciunile si viciile lucrului inchiriat sau arendat ce-i impiedica intrebuintarea, chiar daca nu au fost cunoscute locatorului la timpul locatiunii.

Alin. 2 Daca din aceste vicii deriva pentru locatar o dauna oarecare, locatorul este dator de a-l dezdauna".

Arendatorul va fi obligat, deci, sa-l garanteze pe arendas nu numai de "linistita folosinta" a bunului (garantia contra evictiunii), ci si de"utila folosinta" a bunului (garantia contra viciilor) si va raspunde pentru tulburarile provenite :

- din fapta proprie;

- din fapta tertilor;

- din viciile lucrului.

Trebuie indeplinita si conditia ca in vederea angajarii raspunderii arendatorului, sa se aduca o serioasa atingere folosintei bunului prin aceste tulburari .

b. Garantia pentru tulburarea cauzata prin fapta proprie

In virtutea acestei obligatii, arendatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal care ar avea drept consecinta tulburarea arendasului in folosinta bunului, tulburare de fapt sau de drept. Orice fapt al arendatorului de natura a aduce atingere liberei folosinte a lucrului de catre arendas trebuie privita ca o neexecutare a contractului, ca o culpa contractula ce da drept arendasului la repararea prejudiciului cauzat . Totodata arendatorul trebuie sa se abtina de la orice fapt care aduce atingere dreptului arendasului de a se bucura de intreaga folosinta a bunului.

Astfel, conform art.1424 Cod civil "Locatorul nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat sau arendat".

In cazul in care arendatorul incalca aceasta obligatie, arendasul are posibilitatea unei actiuni in justitie prin care sa ceara oprirea sau desfiintarea schimbarilor.

Pentru ca arendatorul sa nu poata fi considerat in culpa, trebuie sa dovedeasca faptul ca a facut sa-i fie puse la dispozitie arendasului bunurile arendate, iar nu faptul ca nu l-a impiedicat sa-si exercite dreptul sau.

Atunci cand arendasul este impiedicat sa se foloseasca de bunul arendat, el este indreptatit sa ceara pe langa daune-interese, daca, se dovedeste existenta lor, si o scadere proportionala cu timpul cat a fost lipsit de utila folosinta si, de asemenea, cand arenda a fost platita in intregime, restituirea ei in parte .

Dat fiind faptul ca arendatorul va trebui sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul arendarii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei arendasului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta bunuli (legea obliga pe arendas sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de arendator), aceste reparatii trebuie insa sa aiba character urgent neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Daca reparatiile dureaza mai mult de 40 de zile, arendasul are dreptul sa ceara o scadere din arenda proportionala cu lipsa partiala a folosintei, iar daca reparatiile sunt de asa natura incat il lipseste in totalitate de folosinta bunului, arendasul poate cere rezilierea contractului, chiar daca folosinta este pierduta pe o

durata ce nu depaseste 40 de zile (art. 1425 Cod civil).

Arendatorul este tinut sa-si respecte obligatia de garantie numai din ziua in care contractul incepe sa-si produca efectele (in toate cazurile).

c. Garantia pentru tulburarea cauzata de un tert

In ceea ce priveste aceasta garantie, legea distinge intre tulburarea de fapt si tulburarea de drept.

1) Art. 1426 Cod civil prevede ca arendatorul nu raspunde pentru tulburarea

de fapt provocata din partea unui tert. Intr-adevar are in acest caz posibilitatea de a se apara singur contra tulburarilor cauzate de terti prin intermediul actiunilor posesorii. In acest sens art. 676 Cod procedura civila permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietari (animus sibi habendi), ci si de catre detinatorul precar, cum este si arendasul, "care detine lucrul in interesul sau propriu" (art. 676 Cod procedura civila).

Prin urmare, arendasul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detinator precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta cu conditia ca agentul tulburator :

- sa nu fie arendatorul, adica cel care detine (fata de pretentiile acestuia se poate apara prin intermediul actiunilor personale ce deriva din contract);

- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului arendat (art. 1426 Cod civil), cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in care arendatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

In doctrina s-a considerat ca nu mai este necesar sa fie indeplinita si conditia

de a nu fi trecut un an de la deposedare intrcat dreptul arendasului la actiune deriva din posesiunea exercitata de catre arendator (indifferent daca acesta a incheiat contractul in calitate de proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole). Totusi, pentru admisibilitatea actiunii, detinatorul (arendatorul) trebuie sa dovedeasca titlul in baza caruia detine.

Se apreciaza ca un act ilegal al autoritatilor administratiei publice centrale sau locale constituie o tulburare de fapt de care proprietarul nu este raspunzator si care da dreptul arendasului de a actiona in justitie acea autoritate.

In toate cazurile cand folosinta arendasului este tulburata de un tert printr-un fapt illicit cauzator de prejudicii (delict civil), arendasul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere civila delictuala), darn u va avea actiune in garantie impotriva arendatorului .

2) Daca arendatorul nu raspunde pentru tulburarile de fapt provenite din partea unui tert, alta este insa situatia in cazul tulburarilor de drept.

Exista tulburare de drept ori de cate ori tertul pretinde un drept de proprietate, servitude, uz, etc. asupra lucrului arendat .In toate cazurile in care arendasul este tulburat in folosinta sa prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusive de catre alt arendas) a unui drept asupra lucrului arendat, arendatorul va rasunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta arendasului .

Arendasul va putea sa exercite asupra arendatorului :

- actiunea in scadere a arendei (prevazuta la art. 1427 Cod civil)

proportionala cu pierderea partiala a folosintei bunului;

- actiunea in rezilierea contractului (atunci cand acesta nu mai poate fi executat sau folosinta bunului a fost prea mult micsorata).

In ambele cazuri arendasul este indreptitit sa ceara si acordarea de daune-interese.

Pentru admisibilitatea actiunilor este insa necesar sa fi fost indeplinita conditia instiintarii in timp util a arendatorului de amenintarea evictiunii. In caz contrar, arendatorul chemat in garantie in procesul dintre arendas si tertul evingator (vezi art. 60 Cod procedura civila) se va putea exonera de raspundere dovedind ca ar fi avut mijloacele potrivite pentru respingerea pretentiilor tertului - exceptio mali processus .

Chemarea in garantie nu este singurul mijloc prin care arendatorul poate fi obligat sa apere folosinta arendasului. In cazul unui eventual proces, acesta (arendasul) poate iesi din proces aratand cine este arendatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie indreptata (institutia procedurala de "aratare a

titularului dreptului") si care este obligat in acest caz sa-i apere folosinta[17] (art. 1428) .

d. Garantia pentru vicii

Conform art. 1422 Cod civil, arendatorul este garant pentru toate viciile ascunse ale lucrului (defecte, stricaciuni) care ii impiedica intrebuintarea. Raspunderea arendatorului este angajata chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, arendasul nu ar fi incheiat contractul sau ar fi platit o suma mai mica. Arendatorul nu raspunde insa pentru viciile care fac mai putin comoda folosinta . Singura in masura sa aprecieze gravitatea viciiloe este instanta de judecata.

Arendatorul va raspunde indiferent daca a fost buna sau rea credinta la incheierea contractului (nu cunostea existenta viciilor) si indiferent daca viciile existau la momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare (obligatia arendatorului de a asigura folosinta bunului este succesiva ).

In cazul descoperirii viciilor ascunse arendatorul poate cere, conform dispozitiilor art. 1422 Cod civil :

- fie o reducere proportionala a arendei;

- fie rezilierea contractului.

Gravitatea viciilor se apreciaza de catre instanta de judecata, care, in functie de aceasta gravitate, va putea respinge sau admite actiunea de reziliere.

In ambele cazuri se pot acorda si daune-interese chiar daca arendatorul nu a cunoscut viciile lucrului (a fost de buna credinta). Se face totusi deosebirea intre arendatorul de buna credinta si cel de rea credinta, in sensul ca in timp ce primul raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului (art. 1805 Cod civil), arendatorul de rea credinta va raspunde si pentru daunele imprevizibile .

Daca viciile se datoreaza cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, arendasul poate cere o reducere proportionala din arenda sau rezilierea contractului, dar nu mai este in drept sa ceara si daune-interese, caci este vorba de o cauza straina ce nu poate fi imputabila arendatorului (art. 1082 Cod civil).

2. Modificari ale obligatiei de garantie

Nefiind reglementata prin norme imperative, obligatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia partilor, astfel :

- poate fi agravata. Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (se poate institui garantia si pentru viciile aparente, pentru viciile aparute ulterior incheierii contractului de arendare, etc.);

- poate fi limitata ori inlaturata. Clauzele de limitare sau inlaturare a obligatiei de garantie produc efecte numai daca arendatorul a fost de buna credinta (fraus omnia currumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea arendasului nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art. 1339 Cod civil). Dovada ca arendatorul cunostea viciile trebuie facuta de arendas si se pot folosi orice mijloace de proba.

Se considera ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe arendator de plata de daune-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea totala sau partiala a contractului (in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a arendei ar fi lipsita de cauza).

3. OBLIGATIILE ARENDASULUI

1.Reglementare

Potrivit art. 8 alin. 2 din Legea nr. 16/1994, "Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate ca un proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractului".

Dat fiind faptul ca art. 8 alin. 2 nu face decat sa enumere principalele obligatii ale arendasului, si in aceasta materie vor fi aplicabile regulile comune de la locatiune prevazute de Codul civil.

2. Obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar si conform destinatiei

a, Reglementare

In ceea ce priveste aceasta obligatie ce ii revine arendasului, pe langa dispozitiile cuprinse in Legea nr. 16/1994 (in principal art. 8 alin. 2, dar si art. 11 alin. 1 prima parte, precum si art. 20) se vor aplica si prevederile Codului civil (art. 1429, art 1455 si art. 1456).

b. Continutul obligatiei

In conformitate cu aceste dispozitii legale, arendasul trebuie sa utilizeze intotdeauna lucrul luat in arenda ca un bun proprietar, culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto (concluzia rezulta si din calificarea de agricultor pe care o da art. 11 arendasului) si in conformitate cu destinatia lor.

Destinatia bunurilor luate in arenda rezulta, dincolo de orice indoiala, din prevederile art. final din Legea nr. 16/1994 "si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole".

1)Daca arendasul nu intrebuinteaza bunul - in tot sau in parte - potrivit destinatiei sale sau efectueaza transformari neautorizate (de exemplu arendasul nu intrebuinteaza constructiile si instalatiile agro zootehnice conform destinatiei lor sau le aduce transformari neautorizate), arendatorul va putea [24]:

- sa ceara repunerea lucrului in situatia anterioara;

- sa ceara rezilierea contractului.

In ambele cazuri arendatorul va putea pretinde si daune-interese.

Se considera ca lucrarile de mica insemnatate care nu afecteaza destinatia lucrului sunt permise.

Arendatorul poate insa cere si in acest caz repunerea lucrului in starea initiala, dar numai la sfarsitul contractului. Daca nu cere acest lucru, arendasul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse bunului[25].

2) Obligatia de a intrebuinta bunul ca un bun proprietar si implica si obligatia de a intretine lucrul pe tot timpul contractului de arendare in stare de intrebuintare asa cum a fost predat.

Cade astfel in sarcina arendasului si obligatia de a efectua toate reparatiile mici

(locative), dar si reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina arendatorului. Reparatiile, indiferent de natura lor (chiar si cele locative), nu cad in sarcina arendasului daca au fost cauzate de vechimea lucrului, prin forta majora (art. 1448 Cod civil) ori caz fortuit sau din culpa arendatorului, inclusiv viciile de constructie . Cel care va trebui sa faca proba acestor imprejurari este arendasul.

Daca insa degradarea lucrului se datoreaza culpei arendasului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sunt locative[27].

3) Se subsumeaza obligatiei generale de a intrebuinta bunul ca un bun proprietar si conform destinatiei sale si obligatiile prevazute la art. 1455 si 1456 Cod civil[28]:

- astfel, conform art. 1455 Cod civil, arendasul este tinut sa inzesreze fondul arendat ("mosia") cu vitele si instrumentele necesare exploatarii agricole precum si de a-l cultiva ca un bun proprietar;

- conform art. 1456 Cod civil, arendasul are obligatia, in lipsa de stipulatie contrara, sa stranga recolta la locurile obisnuite.

Motivul instituirii acestor obligatii in sarcina arendasului este asigurarea privilegiului pe care art. 1730 Cod civil il confera arendatorului asupra bunurilor mobile ale arendasului folosite pentru exploatarea terenurilor precum si asupra recoltei[29], iar nerespectarea lor da dreptul arendatorului de a cere rezilierea contractului cu daune-interese.

Indeplinirea sau neindeplinirea atat a obligatiei de a inzestra "mosia" cu vitele si instrumentele necesare precum si de a o cultiva ca un bun proprietar le poate aprecia numai instanta de judecata. Este de remarcat ca legea nu prevede un criteriu precis pentru a stabili faptele de natura a considera o cultivare ca fiind facuta altfel decat ca un bun proprietar.

4) Folosirea bunului ca un bun proprietar si conform destinatiei sale[30] mai impune arendasului si obligatia de a nu schimba categoria de folosinta a terenului decat cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare (art. 20 din Legea nr. 16/1994).

Dupa cum se vede, legea il indica ca singurul in masura sa autorizeze schimbarea categoriei de folosinta pe proprietarul acestuia. Dar, dupa cum am aratat, proprietarul nu este singurul in masura sa incheie un contract de arendare in calitate de arendator, avand acest drept si uzufructuarul precum si alti detinatori legali de terenuri agricole. Se pune deci intrebarea de a sti cum trebuie interpretata vointa legiuitorului in acest caz. In doctrina s-a decis[31] corect, ca indicarea proprietarului terenului ca singurul in masura sa permita schimbarea categoriei de folosinta a terenului nu este o scapare a legiuitorului ci o optiune rationala, avandu-se in vedere ca :

- schimbarea categoriei de folosinta a terenului poate antrena modificari ireversibile si numai proprietarul poate consimnti la aceasta, pe de o parte, si, pe de alta parte, "respectarea dispozitiilor in vigoare (art. 20) impiedica in acest caz, pe langa o autorizare administrativa prealabila si acordul proprietarului care este singurul in masura sa se pronunte cu privire la despagubirile ce i s-ar cuveni lui;

- uzufructuarii si ceilalti detinatori legali de bunuri agricole au numai atributele usus si fructus ale dreptului de proprietate, iar nu si atributul abusus (e vorba de dispozitia materiala), astfel ca, in conformitate cu adagiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet nu au nici un drept in a se pronunta cu privire la schimbarea categoriei de folosinta a terenului.

"Prevederile legale" ce trebuie respectate pentru schimbarea actegoriei de folosinta a terenurilor sunt continute in Legea nr. 18/1991 a fondului funciar astfel :

- In art. 56 si 57 se arata conditiile ce trebuie indeplinite in vederea schimbarii categoriei de folosinta a terenurilor (avizul organelor agricole de specialitate judetene, aprobarea Ministerului Mediului, acordul Comisiei nationale a monumentelor, ansamblurilor si siturilor istorice).

Aceste avize se cer organelor mai sus mentionate in functie de categoria in care se incadreaza terenurile in discutie.

- In art. 88, 90 si 91 se reglementeaza sanctionarea nerespectarii conditiilor cerute pentru schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor.

c. Sanctionarea obligatiilor

Asa cum am aratat in cazul nerespectarii obligatiei de a intrebuinta bunul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei sale de catre arendas, arendatorul isi poate apara drepturile prin :

- actiunea de repunere a bunurilor in situatia anterioara;

- actiunea de reziliere cu daune-interese.

Arendatorul poate insa preintampina aceste situatii prin dreptul pe care i-l confera legea de a controla pe tot timpul arendarii modul in care arendasul adminisreaza bunurile arendate (art. 8 alin. 3).

3. Obligatia de plata a arendei

a. Notiune si reglementare

1) Notiune

Plata arendei reprezinta cea mai importanta obligatie a arendasului, prin arenda intelegandu-se pretul pe care acesta il plateste arendatorului in schimbul folosintei temporare a bunului luat in arenda.

2) Reglementare

Sunt aplicabile in materie art. 13 din Legea nr. 16/1994 precum si regulile generale care reglementeaza executarea obligatiilor.

b. Modalitatile de plata a arendei

Potrivit art. 13 prima parte din Legea nr. 16/1994 "Plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractuante".

Partile pot conveni astfel ca plata arendei sa se faca in natura, in bani sau in bani si in natura. In toate cazurile este insa obligatorie determinarea cu anticipatie a arendei, a modalitatilor si a termenelor de plata a acesteia, conform prevederilor art. 5 pct. e din Legea nr. 16/1994.

c. Termenele la care se face plata

Potrivit art. 5 lit. e. "arenda, modalitatile si termenele de plata vor fi cuprinse in contractul de arendare", iar din dispozitiile art. 13 reiese ca termenele de plata se stabilesc in mod liber de catre partile contractante.

Se pune intrebarea daca este posibila plata cu anticipatie a arendei. Tinand cont ca legea nu interzice aceasta modalitate de plata, se desprinde concluzia ca partile pot conveni ca plata arendei sa fie facuta cu anticipatie.

d. Locul platii

Conform regulilor generale (art. 1104 Cod civil) si in lipsa de stipulatie contrara arenda se va plati la domiciliul arendasului, fiind cherabila iar nu portabila.

e. Dovada platii

Se face prin eliberarea de catre arendator arendasului a unei chitante prin care se constata plata. Chitantele de plata a arendei sunt opozabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa prezume plata pentru termenele anterioare.

Cesiunea sau chitanta de plata a arendei cu anticipatie pe perioade de timp mai mari de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare (art. 1394 Cod civil si art. 21. lit. c din Legea nr. 7/1996).

Mai este de precizat ca in caz de pluritate de arendasi, obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract[32].

In caz de vanzare a bunului arendat si daca noul proprietar nu l-a incunostiintat pe arendas de aceasta vanzare, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

f. Sanctionarea nerespectarii obligatiei de plata

1) In caz de nerespectare a obligatiei de plata de catre arendas, arendatorul poate cere, conform regulilor generale :

- executare silita;

- rezilierea contractului cu daune-interese.

Daca arenda urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, arendatorul poate invoca exceptia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus).

g. Privilegiul arendatorului asupra bunurilor mobile ale arendasului

In conformitate cu art. 1730 pct. 1 Cod civil, arendatorul are un privilegiu[33] asupra tuturor mobilelor care servesc la exploatarea fondului arendat (cum ar fi vitele,

instrumentele agricole, etc.), precum si asupra recoltei anului curent (dar nu si a anilor precedenti). Acest privilegiu garanteaza[34] dreptul arendatorului de a obtine de la arendas executarea obligatiilor fie ca este vorba de plata arendei, fie ca este vorba de plata reparatiilor locative (art. 1730 pct. 1 Cod civil vorbeste despre "tot ceea ce priveste executarea contractului"). In doctrina s-a precizat ca prin privilegiul arendatorului asupra bunurilor mobile ale arendasului se garanteaza nu numai plata arendei pentru anul in curs dar si pentru cei viitori (pana, bineinteles, la expirarea contractului).

In ceea ce priveste privilegiul asupra recoltei anului curent sunt necesare cateva precizari :

1) Cat timp recolta se gaseste inca prinsa in radacini, fiind clasificata de lege drept bun imobil (art. 465 Cod civil), arendatorul nu va putea sa o urmareasca decat in conformitate cu art. 463 Cod procedura civila (nu i se recunoaste acest privilegiu asupra ei);

2) Privilegiul asupra recoltei anului curent subzista chiar daca ea a fost transportata de pe terenul de pe care s-a cules;

3) Daca recolta a fost vanduta fara frauda unui tert, privilegiul asupra acestei recolte subzista numai daca nu a fost predata inca cumparatorului[36] (in caz contrar este aplicabil principiul instituit de art. 1909 Cod civil);

4) Privilegiul arendatorului asupra acestei recolte devine inaplicabil in situatia prevazuta de art. 1730 pct. 2. Conform acestui text de lege "Creantele privilegiate asupra oarecaror mobile sunt : sumele datorate pentru seminte, sau pentru cheltuiala recoltei anului curent, asupra pretului acestei recolte, si sumele datorate pentru instrumente de exploatatiune, pe pretul acestor instrumente, in ambele cazuri cu preferinta chiar inaintea proprietarului mosiei pentru privilegiul arendei".

Rezulta ca vor fi garantate prin acest privilegiu, chiar inaintea proprietarului terenului :

- creantele vanzatorilor de seminte (este vorba despre semintele folosite de arendas pentru obtinerea recoltei). S-a decis ca de acest privilegiu nu beneficiaza si vanzatorii de ingrasaminte;

- creantele muncitorilor ce au produs recolta;

- creantele datorate pentru instrumentele agricole. Se consdidera ca acest privilegiu poate fi exercitat nu numai de aceia care au vandut arendasului respectivele instrumente ci si de cei care le-au reparat sau imbunatatit.

Procedura exercitarii privilegiului cuprins in art. 1730 pct. 1 si 2 este reglementata de art. 591 Cod procedura civila.

4. Obligatia de restituire a bunurilor luate an arenda

a. Reglementare

Sunt aplicabile art. 8 alin. 3 (care prevede dreptul de retentie al arendasului) din Legae nr. 16/1994 precum si dispozitiile de drept comun cuprinse in Codul civil.

b. Continutul obligatiei

Aceasta obligatie ii revine arendasului la incetarea contractului si consta in aceea ca acesta trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in care le-a primit, conform inventarului facut la predarea bunurilor (potrivit art. 5. lit. b, contractul va trebui sa cuprinda obiectul contractului, precis si determinat, descrierea amanuntita a tuturor bunurilor, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor). Daca un asemenea inventar nu a fost facut, se prezuma iuris tantum ca le-a primit in buna stare (art. 1431-1432 combinat cu art 1421 Cod civil). Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de arendas prin dovada contrara[37].

Specificul contractului de arendare ridica insa cateva probleme in cazul obligatiei de restituire atunci cand obiect al contractului il constituie efectivele de animale sau pasari. Astfel, avand in vedere durata contractului de arendare, se poate itampla ca acestea sa nu mai corespunda structurarii pe specii, rase, categorii de varsta si stari fiziologice in care au fost primite.

Pentru rezolvarea acestor probleme partile pot conveni ca :

- pot fi restituite alte animale cu aceleasi conditii morfoproductive de varsta si rasa cu cele care au fost arendate;

- in situatia in care au efectivele de pasari si animale sunt mai mare, ca urmare a reproducerii, arendasului nu-i revine obligatia restituirii peste numarul pe care l-a primit cu exceptia unei clauze contractuale exprese in acest sens.

c. Raspunderea pentru incendiu

Obligatia de a restitui bunul in starea primita il mai face raspunzator pe arendas si de pagubele pricinuite bunurilor arendate de incendiu (de exemplu in cazul in care obiect al contractului de arendare il constituie diferite constructii, instalatii agrozootehnice, masini si utilaje si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole).

Arendasul va raspunde pentru pagubele cauzate cladirilor arendate daca nu dovedeste o clauza exoneratoare de raspundere[38], potrivit regulilor aplicabile locatiunii (art. 1435 Cod civil) :

- incendiul a provenit din caz fortuit;

- incendiul a provenit prin forta majora;

- incendiul a provenit dintr-un defect de constructie;

- incendiul a provenit prin comunicarea focului, fara greseala, de la o cladire vecina.

d. Sanctiunea nerespectarii obligatiei

Atunci cand arendasul nu-si exercita obligatia de restituire a bunurilor arendate, arendatorul poate cere restituirea acestora pe calea justitiei :

- printr-o actiune personala (ex. contractul) prescriptibila in termenul general de 3 ani de la data cand arendasul trebuia sa-si execute obligatia si nu a facut-o;

- actiunea in revendicare (daca arendatorul are si calitatea de proprietar);

- prin actiunile posesorii dar numai daca detentia precara a arendasului a fost intervertita intr-o posesie utila[39].

e. Dreptul de retentie al arendasului

1) Potrivit art. 8 alin. 4 ultim din Legea nr.16/1994 "La incetarea contractului se poate recunoaste arendasului, prin hotarare judecatoreaca, un drept de retentie cu privire la contraprestatiile sale fata de cealalta parte, izvorate din contract".

2) Prin dreptul de retentie[40] se intelege dreptul pe care il are o persoana care detine un bun imobil sau mobil al altei persoane, bun pe care trebuie sa-l restituie, de a detine bunul respectiv, sa refuze deci restituirea lui pana ce creditorul titular al bunului ii va plati ceea ce ii datoreaza. Acest drept se poate recunoaste arendasului in acele cazuri in care acesta a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate, cheltuieli care, potrivit raporturilor contractuale dintre parti, sunt in sarcina arendatorului.

In toate cazurile, pentru ca dreptul de retentie sa fie aplicat, se cere ca bunul referitor la care se invoca sa fie proprietatea exclusiva a celui care este debitorul detinatorului cat priveste drepturile pretinse.

3) Caracteristicile dreptului de retentie. Dreptul de retentie, datorita caracteristicilor pe care le prezinta a fost definit ca un drept real de garantie imperfect :

- ca drept real poate fi opus arendatorului proprietar dar si creditorilor chirografari ai acestuia si creditorilor privilegiati si ipotecari privind lucrul respectiv (cu conditia ca privilegiul sau ipoteca sa se fi nascut ulterior intrarii lucrului in detentia arendasului). De asemenea, dreptul de retentie poate fi opus nu numai titularului initial al lucrului ci si subdobanditorului ulterior (concluzie desprinsa din art. 1441 Cod civil);
- fiind un drept real imperfect, dreptul de retentie se prezinta ca o garantie pur pasiva, adica nu confera prerogativa urmaririi bunului in mana altei persoane. El functioneaza numai atat timp cat bunul se afla inca la arendas;

- dreptul de retentie este indivizibil, in sensul ca se intinde asupra intregului bun, pana la achitarea intregii datorii;

- dreptul de retentie confera o simpla detentie precara deci nu o posesie (arendasul nu mai are dreptul la fructe si nici nu poate invoca detinerea sa pentru dobandirea, prin uzucapiune, a dreptului de proprietate).

4) Invocarea dreptului de retentie. Dreptul de retentie poate fi invocat :

- pe cale de exceptie, in litigii privind restituirea bunului;

- se considera ca si pe calea unei contestatii la executarea unei hotarari privind restituirea ori de cate ori dreptul de retentie s-a nascut ulterior hotararii de restituire.

5. Obligatia de aparare a bunului contra uzurparilor

Conform art. 1433 Cod civil, arendasul mai este obligat de a apara bunul arendat contra uzurparilor.

Se intelege prin uzurpare orice atingere provenita din partea unui tert asupra proprietatii sau posesiunii lucrului luat in arrenda.

Daca arendatorul nu are cunostita de incercaarea de uzurpare, arendasul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru ca sa fie in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat arendatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie). Daca arendasul nu-si indeplineste obligatia de a-l informa pe arendator, el va raspunde pentru prejudiciul suferit de arendator ca urmare a instiintarii[41] (art. 1433 alin. ultim "ramane raspunzator de daune si speze").

4. SUPORTAREA RISCURILOR

1. Reglementare

Problema suportarii riscurilor in cazul contractului de arendare este reglementata de art. 21 din Legea 16/1994 care prevede ca "in contractul de arendare, de comun acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale.

alin. 2 De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderii totale sau partiale a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora"[42].

Desi este o problema deosebit de importanta, acest text de lege nu rezolva nimic, prevazand doar posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, posibilitate care ar fi existat oricum si in lipsa acestei dispozitii. Ar fi fost necesara precizarea (prin norme supletive) de a stabili cine suporta riscurile in cazul lipsei de clauze contractuale in acest sens. Lipsa unei asemenea prevederi in Legae nr. 16/1994 duce la aplicarea prevederilor din Codul civil care completeaza dispozitiile legii speciale.

2. Riscul lucrului

Paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate (animale, constructii, masini  si utilaje) se suporta potrivit regulilor generale de catre proprietarul arendator (res perit domino). Daca contractul a fost incheiat in caliatate de arendator de catre un

alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat, va suporta si el riscul lucrului, corespunzator cu dreptul pe care il are asura lucrului.

Deoarece bunurile arendate se regasesc in detentiunea arendasului care este obligat sa ia masuri pentru pastrarea lor in bune conditii si sa le restituie la incetarea contractului, el va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s-a produs fara culpa din partea sa[43] (art. 1434 Cod civil), adica din o cauza straina care nu-i poate fi imputata (caz fortuit sau forta majora).

Daca s-a dovedit ca pieirea este fortuita, arendasul nu suporta riscul lucrului, cu exceptia cazului in care lucrul a pierit dupa ce a fost pus in intarziere pentru neexecutarea obligatiei de restituire la incetarea contractului si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul nu ar fi pierit si la arendator daca i l-ar fi restituit (art. 1074, 1082, 1083 si 1156 Cod civil).

3. Riscul contractului

Riscul contractului priveste soarta obligatiei arendasului de a plati arenda si aceasta problema se pune sub doua aspecte :

a. In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suprtat de catre arendator in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat (obligatia de a asigura folosinta), care nu mai poate cere arendasului executarea obligatiei corelative (plata arendei) - plata ar fi lipsita de cauza.

1) daca bunul arendat piere in totalitate, contractul se deface de drept;

2) in caz de pieire partiala, arendasul poate cere, dupa imprejurari :

- o reducere proportionala din arenda;

- rezilierea, daca scopul pentru care s-a incheiat contractul nu mai poate fi realizat.

In nici una din situatii arendasul nu are dreptul la daune-interese (art. 1432 Cod civil). El poate insa cere despagubiri cand a suferit pagube din cauuze independente de distrugerea lucrului, aceste prejudicii fiind supuse regulilor de drept comun, iar nu dispozitiilor speciale ale art. 1423 Cod civic (ex. plata cheltuielilor facute cu intretinerea lucrului si cu semanarea recoltei culese de arendator).

Arendasul este in drept sa ceara o scadere din pret numai atunci cand pieirea partiala a lucrului s-a produs in timpul executarii contractului, ci si cand s-a produs dupa incheierea contractului, dar inainte de inceperea executarii lui.

Aplicarea art. 1423 in materie de arendare presupune ca imobilul sa fie atins in insasi substanta sa in lipso corpore rei (de exemplu un fenomen al naturii, cutremur inundatii in urma carora bunul nu a mai putut fi folosit conform destinatiei sale).

b. Pieirea fortuita a recoltei (grindina, bruma, inundatie, incendiu, etc.).

Daca in contract nu s-a inclus nici o clauza in aceasta privinta si tinand cont de faptul ca Legea nr. 16/1994 nu reglementeaza aceasta situatie, va fi aplicabila tot legislatia civila care completeaza materia, respectiv dispozitiile din Codul civil referitoare la contractul de arendare.

1) Daca plata arendei urmeaza sa se faca sub forma unei cote-parti din productie, pieirea recoltei se suporta proportional de ambele parti (art. 1467, 1469 Cod civil);

-aceasta solutie se aplica numai in cazul recoltei care nu a fost culeasa inca si indiferent daca cota parte din recolta urma sa fie prestata in natura ori prin echivalent, in lei. Deoarece arenda este procentuala, adica in functie de recolta ce se realizeaza, orice nerealizare (pieire) fortuita a recoltei se suporta de ambele parti;

-daca recolta a fost culeasa (pieirea vizeaza nu recolta propriu-zisa ci produsele agricole culese) si plata urma sa se faca in natura, riscul va fi suportat de ambele parti, proportional, deoarece si arendatorul este coproprietarul produselor atat inainte cat si dupa culegera acestora. Daca recolta a fost culeasa, dar arenda se plateste nu in natura ci prin echivalent in lei, arendatorul nu mai suporta riscul pierii acestor produse deoarece nu mai are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind doar creditorul unei creante banesti.

2) Daca arenda a fost prevazuta de parti intr-o cantitate determinata de produse (iar nu sub forma unei cote -parti din productie), ne aflam in fata unei arende fixe, determinata in cifre absolute (ex. 1000 kg grau/ha) si nu au importanta daca plata urmeaza sa se faca in natura, in bani sau mixt, riscul pieirii fortuite fiind suportat ca principiu de catre aarendas, deoarece cuantumul arendei nu depinde de marimea recoltei.

Totusi arendasul va avea dreptul sa ceara o reducere proportionala de arenda (dreptul la scazamant) daca sunt indeplinite urmatoarele conditii (art. 1458-1459 Cod civil) :

- pieirea fortuita a recoltei sa fie un caz fortuit;

- pieirea recoltei sa fi avut loc inainte de culegerea ei, in caz contrar riscul va fi suportat de arendas ca proprietar al produselor obtinute (res perit domino)[44].

- sa fi pierit cel putin ½ din recolta (in raport cu o recolta mijlocie);

- contractul de arendare sa se fi incheiat pe 1 an (conditia poate fi indeplinita in cazurile prevazute de art. 7 alin 3 si 4 din Legea nr. 16/1994).

Daca contractul a fost incheiat pe mai multi ani si a pierit inainte de afi culeasa mai mult de ½ din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensarii intre anii buni si cei rai. Astfel, arendasul poate cere scazamantul daca pieirea s-a compensat prin precedentele recolte. Iar daca anii precedenti n-au produs excedente suficiente si contractul ramane in vigoare pentru viitor, instanta poate acorda numai un scazamant provizoriu, compensatia (regularizarea) urmand a se face la finele contractului (art. 1457 Cod civil).

4. Clauze contractuale privind suportarea riscurilor

In conformitate cu art. 21 din Legea nr. 16/1994, partile sunt libere sa stabileasca in contract clauze referitoare la suportarea riscurilor. In toate cazurile aceste clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, fiind de stricta interpretare.

Oricare din parti poate lua asupra sa suportarea riscurilor contractului de arendare, fie ca este vorba de pieirea lucrului, de pieirea recoltei sau de ambele situatii. De fiecare data clauza va fi interpretata in favoarea celui ce se obliga, potrivit regulii stabilite de art. 983 Cod civil. Astfel, daca una din parti si-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza interpretandu-se in favoarea ei, va fi vorba numai de cazurile fortuite ordinare (grindina, bruma, etc.) nu si de cele extraordinare[45]. Oricare din parti poate lua asupra sa toate cazurile de forta majora si caz fortuit, ordinare sau extraordinare, prevazute si neprevazute, fara drept de reziliere sau despagubiri.

OBLIGATIILE LEGALE CE REVIN PARTILOR

OBLIGATIA RESPECTARII DREPTULUI DE PREEMPTIUNE AL ARENDASULUI

1. Notiune

a. Definitie

Se intelege prin drept de preemptiune dreptul prioritar de cumparare a unui teren agricol din extravilan, conferit de lege anumitor persoane (coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendasului), in cazul in cand proprietarul intentioneaza sa vanda acest teren

b. Natura juridica[46]

1) dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa. Vointa proprietarului vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea acestui drept de catre titularul lui;

2) textele de lege care reglementeaza dreptul de preemptiune sunt de stricta interpretare si aplicare deoarece acest drept reprezinta o exceptie de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art. 480 Cod civil);

3) este un drept patrimonial;

4) este un drept absolut - opozabil erga omnes. Daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de reaua credinta a cumparatorului.

2. Reglementare

In Legea nr. 16/1994, dreptul de preemptiune al arendasului este reglementat la art. 9 care prevede ca "Arendasul, persoana fizica, are dreptul de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.

Dreptul de preemptiune se exercita in conditiile legii".

In prezent art. 9 din Legea nr. 16/1994 este modificat prin intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, care nu mai recunoaste statului dreptul de preemptiune ci doar coproprietarilor, vecinilor si arendasilor.

3.Conditii de aplicare

a. Are drept de preemptiune numai arendasul - persoana fizica.

b. O importanta modificare adusa prin Legae nr. 58/1998 exercitarii dreptului de preemptiune este aceea ca s-a renuntat la ordinea preferentiala in care titularii acestui drept il puteau exercita. Daca prin vechea reglementare, arendasul isi putea exercita dreptul de preemptiune numai in cazul renuntarii lor de catre coproprietari si vecini sau in cazul in care acestia nu se pronuntau in termeneul prevazut de lege cu privire la exercitarea dreptului de preemptiune, in prezent, titularii acestui drept si-l pot exercita concomitent, in aceasta situatie vanzatorul avand dreptul de a alege unul din ofertanti (art. 8 din Legea nr 54/1998) fara a mai fi obligat sa incheie contract de vanzare-cumparare cu ofertantul preferabil in rang.

c. Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea terenului se face prin vanzare[47] (art. 5 din Legea nr. 54/1998). Nu se recunoaste dec't acest drept arendasului daca instrainarea se face cu titlu gratuit (donatii), prin contracte cu caracter aleatoriu (de intretinere sau renta viagera) sau prin contract de schimb chiar si cu sulta. Dreptul de preemptiune se exercita la uun pret egal, ori in cazul acestor contracte neexistand un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza nu poate fi recunoscut nici dreptul de preemptiune.

Dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in caz de tranzactie nici in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate civila.

d. Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole situate in extravilan. Per a contrario daca terenul nu este agricol, sau desi este agricol, este situat in intravilan, dreptul de preemptiune nu exista.

Dreptul de preemptiune trebuie recunoscut indiferent de persoana proprietarului vanzator, deci si in cazul terenurilor apartinand domeniului privat al statului, solutie ce se impune in lumina dispozitiilor art. 41 alin. 2 din Constitutia Romaniei ce prevede un tratament egal pentru proprietatile private indiferent de proprietar.

e. Actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu dezmembramintele acestia. In cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate (in ipoteza cand o alta persoana decat proprietarul este arendatorul).

4. Exercitarea dreptului de preemptiune al arendasului

Dreptul de preemptiune se exercita in conformitate cu doua reguli derogatorii de la caracterul facultativ in materia exercitarii drepturilor subiective civile[48].

a. Regula oficialitatii sau regula intermedierii legale oficiale

Conform acestei reguli, dreptul de preemptiune se exercita prin inregistrarea, de catre vanzator, a ofertei de vanzare a terenului agricol din extravilan la Consiliul local in raza caruia este situat terenul (art. 6 ali. 1 din Legea nr. 54/1998). In aceiasi zi secretarul unitatii administrativ teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta trebuie sa cuprinda numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul (art. 6 alin. 2 din Legea nr. 54-1998). Se poate observa ca oferta nu mai trebuie sa cuprinda si pretul la care este scos la vanzare terenul.

b. Regula obiectivitatii

In virtutea acestei reguli, titularii dreptului de preemptiune trebuie sa se prezinte in scris asupra exercitarii acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare (art. 7 din Legea nr. 54/1998). Desi textul de lege nu este clar, consideram ca oferta de cumparare si nu cea de vanzare trebuie sa cuprinda pretul oferit. Oferta de cumparare se va inregistra la primarie, iar nerespectarea termenului de 45 zile duce la decaderea titlularului dreptului de preemptiune din dreptul de a-l mai exercita.

c. Efectul exercitarii dreptului de preemptiune

Si in ceea ce priveste acest aspect, sau adus importante modificari prin Legea nr.54/1998. Astfel daca arendasul isi exprima dorinta de a cumpara terenul scos la vanzare, vanzatorul nu mai este obligat sa incheie un contract de vanzare-cumparare cu el daca nu-i convine pretul oferit.

In vechea reglementare a Legii nr. 18/1991 (art. 9), vanzatorul era obligat sa incheie contract de vanzare-cumparare cu titularul dreptului de preemptiune daca acesta isi exprima dorinta de a cumpara si aceasta pentru ca vanzatorul avea obligatia de a indica pretul terenului in oferta de vanzare, nemaiputand ulterior sa ceara un pret mai mare decat acesta. In fapt, manifestarea optiunii de a cumpara terenul de catre titularul dreptului de preemptiune echivala cu incheierea contractului de vanzare-cumparare.

In plus, asa cum am aratat mai sus, in cazul in care mai multi titulari ai dreptului de preemptiune isi exercita acest drept in termen de 45 de zile de la afisarea ofertei de vanzare, vanzatorul are dreptul de a alege pe unul din ofertanti, nemaifiind ofligat sa incheie un contract de vanzare-cumparare cu ofertantul in rang prealabil.

d. Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune al arendasului

Daca arendatorul proprietar (sau doar proprietarul) instraineaza terenul arendat cu incalcarea dreptului de preemptiune, actul de instrainare este anuabil, anularea putand fi ceruta de catre arendas, in conditiile dreptului comun (in termen de 3 ani de la data cand acunoscut cauza anularii, dar nu mai tarziu de la implinirea a 18 luni de la data incheierii contractului). Anularea actului de vanzare poate fi ceruta indiferent de persoana cumparatorului, indiferent de faptul ca acesta a fost de buna sau rea credinta si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu a fost parte in contractul a carui anulare o cere.

In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie, arendasul poate intenta actiunea in declararea simulatiei potrivit dreptului comun - dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii.

Admiterea actiunii in anulare duce la desfiintarea actului de vanzare, terenul reintrand, cu efect retroactiv, in proprietatea vanzatorului care il va putea apoi vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune.

Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare, vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

2. OBLIGATIA ARENDATORULUI DE PLATA A TAXELOR SI IMPOZITELOR

1. Reglementare

Potrivit art 10. din Legea nr. 16-1994 "impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau detinatorului legal".

Aceste impozite si taxe sunt determinate prin legislatia fiscala in vigoare. Vor fi aplicabile Legea nr. 27 din 17 mai 1994 privind impozitele si taxele locale, Legea nr. 48 din 7 iulie 1994 privind stabilirea unor drepturi in favoarea persoanelor fizice carora li s-a stabilit calitatea de actionar precum si alte acte normative.

2. Continutul obligatiei

Prevederile art. 10 privesc numai taxele si impozitele datorate potrivit legii pentru bunurile arendate, deci si celelalte bunuri enumerate explicativ in art. 1 alin. 2 din lege. Trebuie facuta distinctia intre aceste impozite si taxe si cele datorate pe venitul agricol ce sunt, conform art. 11, in sarcina arendasului.

Conform art 13 din Legea nr. 27/1994 contribuabilii, astfel cum sunt definiti in art. 3 din lege, care detin in proprietate suprafete teren situate in municipii, orase si comune, datoreaza impozit pe terenuri ocupate de cladiri si alte constructii.

Contribuabilii sunt obligati sa depuna declaratii de impozite la organele fiscale teritoriale in raza carora isi au domiciliul, sediul sau unde se afla bunurile impozabile sau taxabile, dupa caz, in termen de 30 de zile de la data adobandirii cladirilor, constructiilor, terenurilor, mijloacelor de transport si alte bunuri supuse obligatiei fiscale conform Legii nr. 27/1994 sau de la data la care au intervenit schimbari care conduc la modificarea impozitului sau taxei datorate.

Penalitatile datorate pentru neachitarea la termen a impozitelor datorate sunt prevazute la art. 62 din Legea nr.27-1994.

Impozitele si taxele in cazul persoanelor fizice care au calitatea de actionari stabilita conform art. 36 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 constituie o alta problema in aceasta materie.

In baza Legii nr. 48/1994 privind stabilirea unor drepturi in favoarea persoanelor fizice caroro le-a fost stabilita calitatea de actionar in temeiul art. 36 din Legea nr. 18/1991 si a drepturilor aferente anului 1993 si 1994 pentru persoanele a caror terenuri agricole se afla in patrimoniul regiilor autonome cu activitate agricola, institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, actionarilor persoane fizice, li s-au stabilit drepturi constand din produse agricole, sau la optiunea acestora, bani, reprezentand echivalentul valoric al cel putib 600 kg de grau STAS pe hectar pe langa dividendele cuvenite de la aceste societati potrivit  legii. Conform art. 6 din Legea nr. 48/1994 se aplica si persoanelor fizice ale caror terenuri se afla in patrimoniul regiilor cu activitate agricola, institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola carora li s-au atribuit drepturi prin lege sus-mentionata.

3. OBLIGATIA ARENDASULUI DE PLATA A IMPOZITULUI PE VENIT

1. Reglementare si continut

Pottrivit art. 11 din Legea nr. 16/1994 "Arendatorul este considerat agricultor; impozitele realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate se platesc conform dispozitiilor legale.

alin. 2 : Arendasul, in calitate de producator agricol, beneficiaza de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare".

Calificarea arendasului drept agricultor este menita sa creeze un tratament echitabil pentru toate persoanele care desfasoara activitati agricole si nu numai proprietarii de terenuri sau detinatorii de animale si aceasta deoarece in interesul Legii nr. 83/1993 sprijinul acordat de stat producatorilor agricoli priveste proprietarii si detinatorii legali de terenuri agricole sau forestiere situate in intravilan indiferent de forma de exploatare a acestora.

Astfel, o serie de acte normative date in aplicarea Legii nr. 83/1993 stabilesc facilitati pentru producatorii agricoli si implicit pentru arendasi :

a) Hotararea Guvernului nr. 1 din 7 ianuarie 1994 pentru stabilirea alocatiilor pe hectar, care se acorda producatorilor agricoli in anul 1994 potrivit art. 3 alin. 2 si 3 din Legea nr. 83/1993;

b) Hotararea Guvernului nr. 72 din 24 februarie 1994 privide declararea produselor agricole de importanta nationala, stabilirea primelor ce se acorda producatorilor agricoli, a organismelor de stat mandatate sa le acorde precum si a normelor de acordare, utilizare si control al acestora;

c) Hotararea Guvernului nr. 81 din 4 martie 1994 referitoare la acordarea de alocatii de la bugetul de stat producatorilor agricoli, in vederea procurarii produselor de matca, reproducatori pentru mentinerea in exploatare de efective matca de vaci si bivolite, precum si cu privire la aprobarea normelor de acordare, utilizare si control al utilizarii alocatiilor;

d) Hotararea Guvernului nr. 139 din 1 aprilie 1994 cu privire la acordarea, utilizarea si controlul utilizarii subventiilor de la bugetul de stat destinate acoperirii partiale a dobanzii aferente creditelor bancare pe termen scurt acordate producatorilor agricoli pentru cresterea si ingrasarea porcilor si pentru cresterea pasarilor;

e) Hotararea Guvernului nr. 267/1994 privind subventionarea in proportie de 70% a dobanzii aferente creditelor financiare acordate de bancile comerciale producatorilor agricoli pentru achizitionarea de tractoare, combine, masini si utilaje agricole (modificata si completata prin Hotararea Guvernului nr 542 din 12 august 1994);

f) Hotararea Guvernului nr. 333 din 23 iunie 1994 privind stabilirea preturilor minime garantate de achizitionare pentru produsele agricole de importanta nationala;

g) Hotararea Guvernului nr 349/1994 pentru aprobarea normelor metodologice privind acordarea, utilizaarea si controlul subventiilor de la bugetul de stat, destinate acoperirii a 70% din dobanda aferenta creditelor bancare pe termen mediu acordate producatorilor agricoli pentru achizitionarea de tractoare, combine, masini si utilaje agricole (modificata si completata prin Hotararea Guvernului nr. 542 din 12 august 1994).

4. OBLIGATIA ARENDASULUI DE A RESPECTA DREPTURILE SI PROTECTIA SOCIALA A ANGAJATILOR SAI PERMANENTI SAU SEZONIERI

1. Reglementare

Potrivit art. 23 din Legea nr. 16/1994 "Salariatii permanenti sau sezonieri folositi de arendasi se bucura de toate drepturile si protectia sociala prevazute de legislatia muncii in vigoare".

In aplicarea acestui articol se va tine seama de dispozitiile cuprinse in Constitutia Romaniei, in Codul Muncii precum si in toate celelalte reglementari ce vizeaza raporturile speciice ale dreptului muncii.

2. Continutul obligatiei

Asa cum am aratat, conform art.2 arendasii pot angaja, fara vre-o restrictie, pentru folosirea la lucrari agricole, orice fel de salariati cu contract de munca pe perioada nedeterminata sau cu contract de munca pe perioada determinata.

In toate cazurile trebuie insa incheiat un contract individual de munca care sa cuprinda elementele prevazute de legislatia muncii in vederea protejarii intereselor salariatilor. De asemenea arendasul trebuie sa respecte dreptul la asociere in sindicate si la greva al lucratorilor.

a. Contractul individual de munca

1) In ceea ce priveste capacitatea de a se incheia un asemenea contract, specific dreptului muncii este faptul ca pentru ca persoana sa fie subiect de drept, sa poata incheia un contract de munca nu este suficienta capacitatea de folosinta ci ea trebuie sa dispuna si de capacitatea de exercitiu (capacitatea persoanei de a-si exercita drepturile si de a-si asuma obligatiile). Acest specific este o consecinta a caracterului intuitu personae al contractului de munca.

Capacitatea deplina de a incheia un contract de munca se dobandeste la implinirea varstei de 16 ani. Din coroborarea art. 45 alin. 4 din Constitutia Romaniei cu prevederile dreptului muncii rezulta ca minorii sub varsta de 15 ani nu pot fi angajati ca salariati.

2) Contractu individual de munca trebuie incheiat in forma scrisa si inregistrat la Camerele de munca din cadrul Directiilor Judetene de Munca si Protectie Sociala, respectiv la Camera de munca din cadrul Directiei Generale de Munca si Protectie Sociala a municipiului Bucuresti (art. 5 alin. 1 lit. b din Hotararea Guvernului nr. 539/1992).

In cazul in care contractul nu a fost incheiat in doua exemplare, cate unul pentru fiecare parte, iar unicul exemplar fiind semnat de ambele parti se afla in posesia celui care angajeaza, cu ocazia unui litigiu el va face dovada deplina a ceea ce contine fata de ambele parti. Atunci cand unicul exemplar este semnat doar de una din parti, el are dovada in justitie contra acestei parti, iar in ceea ce priveste consimntamantul sau obligatiile celeilalte parti se poate folosi proba testimoniala sau orice alt mijloc de proba prevazuta de lege.

Contractele de munca supuse inregistrarii la Camera de munca trebuie intocmite in trei exemplare.

3) Felul si locul muncii constituie elemente esentiale ale contractului si odata prevazute in contract, nu pot fi modificate decat cu acordul partilor, conform principiului stabilitatii in munca prevazut de art. 19 lit. c Codul muncii.

- Locul muncii, respectiv localitatea unde se efectueaza munca trebuie prevazut in contract, prin determinarea razei teritoriale sau localitatii unde aceasta urmeaza sa se desfasoare.

- In contract trebuie precizat felul muncii, respectiv atributiile ce revin persoaanei angajate de catre arendas, ca si volumul de munca ce urmeaza a fi prestat.

4) Un alt element al contractului este salariul de baza care se stabileste prin negociere, dar fara a fi mai mic, pentru un program de lucru complet, decat cel de baza minim pe tara.

Se pot stabilsi sporurile de care pot beneficia angajatii pentru orele suplimentare sau prestate in zilele libere si sarbatorile legale.

De asemenea, in contractul incheiat se stabilste si data la care se plateste salariul.

5) Contractul de munca trebuie sa cuprinda si durata concediului de odihna. Concediul de odihna este parte integranta a dreptului la odihna prevazut ca principiu general al relatiilor de munca an art. 12 din Codul muncii.

Dreptul la odihna mai presupune pe langa concediile anuale platite si stabilirea repausului saptamanal, durata maxima a zilei de munca de 8 ore, durata redusa a timpului de lucru pentru salariatii tineri, reglementarea pauzei de masa in cursul programului de lucru, etc. si orice conventie prin care se renunta in tot sau in parte la dreptul de odihna este nula.

6) Clauzele contractului se mai pot referi la obligatiile generale ale partilor, arendasul, cel ce angajeaza, obligandu-se in principal sa asigure lucratorului conditii corespunzatoare de munca si sa-i asigure drepturile ce i se cuvin in conditiile prevazute de lege, sa faca instructajul de protectia muncii si alte obligatii specifice locului de munca, iar cel ce se angajeaza obligandu-se sa indeplineasca atributiile si sarcinile stabilite prin dispozitiile de lucru sau fisa postului, sa respecte normele de protectia muncii si alte obligatii specifice locului de munca, obligatii ce trebuie executate cu buna credinta si digilenta depusa in mod normal de orice salariat.

Este de precizat ca obligatia si raspunderea pentru realizarea deplina a masurilor de protectia muncii o au cei ce organizeaza, conduc si controleaza locul de munca. Nerespectarea normelor de protectia muncii atrage raspunderea juridico-disciplinara, administrativa sau penaala a celui in cauza.

Arendasul este obligat sa respecte toate dispozitiile care prevad includerea acestor elemente in contractul de munca, aceste dispozitii avand caracter de ordine publica si reprezentand un minim de garantie pentru salariat, astfel incat orice conventie contrara este nula de drept. Per a contrario partile sunt libere sa contracteze in conditii mai favorabile pentru salariati decat cele prevazute de lege.

b. Dreptul la asociere in sindicate al salariatilor

Acest drept apartine lucratorilor angajati de arendas deoarece, conform legii (art. 23 din Legea nr. 16/1994) au calitate de salariat, iar art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1991 cu privire la sindicate da dreptul persoanelor care au aceasta calitate (salariat) sa se organizeze in sindicate, fara nici o ingradire sau autorizare prealabila.

c. Dreptul la greva

Este prevazut in Constitutia Romaniei si in Legea nr. 15/1991 si decurge tot din calitatea de salariat.

Exercitarea dreptului la greva este posibila atunci cand celelalte mijloace de rezolvare a conflictului de munca au esuat si daca i-a fost adus la cunostinta arendasului cu 48 de ore inainte.

Arendasul este obligat in toate cazurile sa respecte dreptul lucratorilor angajati de a se asocia in sindicate si dreptul la greva al acestora pentru ca sunt drepturi pe care legea, prin dispozitii imperative, le confera celor indreptatiti, vointa arendasului neavand nici un rol in nasterea lor.