Modalitatile dreptului de proprietate

Modalitatile dreptului de proprietate

A. NOTIUNI GENERALE

Desi dreptul de proprietate se infatiseaza de regula ca un drept pur si simplu avand un singur titular, exista si situatii cand acesta poate fi afectat de modalitati sau poate avea mai multi titulari.

Definim modalitatile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind acele ipostaze cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri ori exista anumite situatii de incertitudine temporara cu privire la dreptul de proprietate.

Exista asadar, doua categorii de modalitati juridice si anume:

1) atunci cand dreptul de proprietate se gaseste intr-o situatie juridica de incertitudine temporara, cum este cazul proprietatii rezolubile si a celei anulabile.

2) atunci cand mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate, cum este cazul proprietatii comune in cele doua forme, proprietatea comuna pe cote parti si in devalmasie.

B. PROPRIETATEA REZOLUBILA

Proprietatea rezolubila apare in situatia cand transferul proprietatii de la o persoana la alta a operat sub o conditie rezolutorie.

Ce este conditia, de ce rezolutorie?

Ca modalitate a actului juridic civil conditia este un eveniment viitor si nesigur ca realizare, de care depinde existenta (nasterea sau stingerea) actului juridic civil.

Conditia rezolutorie potrivit articolului 1019 Cod civil este acea modalitate care supune "desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si necert".

Este asadar rezolutorie acea conditie de acarei indeplinire depinde desfiintarea actului juridic civil . Urmatoarea clauza constituie de exemplu, o conditie rezolutorie "Prezenta vanzare se desfiinteaza daca vanzatorului i se naste un copil in doi ani de la incheierea contractului".

Revenind la proprietatea rezolubila, concluzionam ca in cazul in care se indeplineste conditia, dreptul se desfiinteaza retroactiv.

Dimpotriva, daca nu se indeplineste conditia rezolutorie, dobanditorul isi vede consolidat dreptul sau. in ceea ce-l priveste pe acesta, conditia ca eveniment viitor si nesigur are valoarea unei conditii suspensive, intrucat implinirea acesteia este legata nasterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani daca nu se naste un copil, in exemplu dat).

Practic pana in momentul implinirii conditiei, proprietatea, apartine in acelasi timp la doua persoane: dobanditorului proprietar sub conditie rezolutorie si transmitatorului sub conditie suspensiva. Proprietatea rezolubila poate fi rezultatul vointei legii sau al vointei partilor.

a) Este rezolubila prin efectul legii proprietatea dobandita ca efect al donatiei. Potrivit articolului 835 Cod civil, daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu, dreptul de proprietate al donatarului se va consolida.

Este de asemenea rezolubila prin efectul legii proprietatea dobandita sub conditiunea facultatii de rascumparare (art. 1371 Cod civil).

b) Este rezolubila prin efectul vointei partilor proprietatea rezultata dintr-o vanzare cu pact de rascumparare.

C. PROPRIETATEA ANULABILA

Proprietatea anulabila este acea modalitate juridica a dreptului de proprietate dobandit de o persoana printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate relativa): de exemplu dolul sau eroarea, viciu de consimtamant.

Atunci cand proprietatea este dobandita printr-un act juridic anulabil, sunt posibile 3 ipoteze:

1. actul translativ anulabil este confirmat de catre titularul actiunii in anulare. in aceasta situati, actul juridic se transforma dintr-un anulabil intr-unul pur si simplu, consolidandu-se in consecinta dreptul de proprietate al dobanditorului.

2. titularul actiunii in anulare obtine anularea actului, deci inceteaza dreptul de proprietate a dobanditorului retroactiv.

3. dreptul la actiune al titularului se precrie. Ca efect, se consolideaza dreptul de proprietate al dobanditorului.

in toate cele trei ipoteze starea de incertitudine a dreptului de proprietate este temporara, anulabilitatea dreptului fiind posibila pana la confirmarea lui sau pana la implinirea termenului de prescriptie.

D. PROPRIETATEA COMUNA

Proprietatea comuna este cea mai importanta si frecventa modalitate a dreptului de proprietate. Caracteristic proprietatii comune este faptul ca toate prerogativele dreptului apartin impreuna si concomitent mai multor titulari.

Proprietatea comuna este susceptibila de a fi exercitata pe cote parti sau in devalmasie (temporar ori perpetuu sau fortat).

Deosebirea dintre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna in devalmasie, consta in aceea ca in primul caz fiecare dintre titulari are determinata cate o fractiune ideala din drept, pe cand in cazul devalmasiei stapanirea comuna nu este dublata de determinarea cotei.

1.) Dreptul de proprietate comuna pe cote parti

Definitie, notiuni generale

Cunoscut si sub denumirea de coproprietate, proprietatea comuna pe cote parti se caracterizeaza prin aceea ca acelasi bun, nefractionat in materialitatea sa apartine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acestia avand numai o cota parte ideala din dreptul de proprietate.

Astfel spus, dreptul fiecaruia se refera la intregul bun si se intalneste cu dreptul celorlalti in fiecare dintre cele mai mici particule ce alcatuiesc bunul in materialitatea sa

Titularii dreptului de proprietate comuna pe cote parti cunosc intinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materiala din bunul comun ce corespunde intinderii drepturilor lor. De exemplu, doua persoane au in proprietate comuna un imobil format din teren si casa de locuit. intinderea dreptului fiecaruia este determinata printr-o fractiune (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un procent (25%, 50%) fara insa ca vreunul sa cunoasca exact care parte din teren sau din casa de locuit corespunde dreptului sau.

Din cele expuse rezulta ca doua idei sunt diriguitoare pentru configurarea notiunii de proprietate comuna pe cote parti, si anume:

a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fractiuni materiale din bun. Daca bunul ar fi fractionat si fiecare parte ar apartine in exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate ar fi exclusiv.

b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei parti ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fractionat, nu insa si bunul in materialitatea sa.

La randul sau proprietatea comuna pe cote poate fi privita in doua forme, si anume proprietatea comuna pe cote parti care are ca obiect un bun individual, si indiviziunea ce are ca obiect o universalitate de bunuri.

Daca proprietatea comuna pe cote parti este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Codul civil nu da o reglementare de ansamblu nici proprietatii comune pe cote parti si nici indiviziunii, ci se refera incidental la ele atunci cand vorbeste despre imparteala succesorala in art. 728 si urmatoarele.

Din punctul de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de doua feluri si anume:

I) proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara, care poate inceta prin efectul impartelii sau partajului bunului;

II) proprietatea comuna pe cote parti fortata sau perpetua ce nu poate sa inceteze, nefiind posibila imparteala.

Le urmarim in detaliu:

I) Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara

De regula, proprietatea comuna pe cote parti are un caracter temporar, ea nascandu-se ca o consecinta a mostenirii cand in urma defunctului raman mai multi succesori.

Doua principii caracterizeaza proprietatea comuna pe cote parti obisnuita, si anume:

a) copartasul nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun in materialitatea sa;

b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote parti ideale din drept.

La randul sau, fiecare dintre aceste principii genereaza drepturile care revin fiecarui copartas si anume:

Din primul principiu enuntat, rezulta consecinta ca nici unul dintre copartasi nu poate infaptui acte cu privire la bun in intregul sau fara acordul celorlalti. Aceasta consecinta poarta numele de regula unanimitatii.

Aceasta regula se refera la urmatoarele acte:

-Actele materiale care privesc folosinta bunului, sunt permise copartasilor, cu conditia de a nu schimba destinatia bunului. Cat priveste fructele, acestea se cuvin coproprietarilor proprotional cu cota fiecaruia.

-in matria actelor juridice, trebuie facuta distinctia intre actele de dispozitiune si cele de administrare. Nici unul dintre copartasi nu poate face fara acordul celorlalti acte de dispozitie, cu privire la intregul bun.

Daca totusi a fost facut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul impartelii: daca bunul sau partea materiala vor intra in patrimoniul dispunatorului, actul de dispozitie va fi retroactiv valabil. in caz contrar, tot retroactiv, acesta va fi desfiintat.

Desi regula unanimitatii urmareste si actele de administrare a bunului, in practica juridica s-a admis punctul de vedere ca actele de conservare a bunului pot fi facute de un singur copartas, fara a fi necesar acordului celorlalti.

Din cel de al doilea principiu, decurge consecinta ca fiecare copartas poate sa dispuna liber si neingradit de cota sa ideala de drept. Aceasta nu schimba natura juridica a bunului, intrucat opereaza doar o subrogatie personala, referitoare la inlocuirea unui copartas cu un altul.

Situatia s-ar schimba doar in ipoteza in care instrainarea s-ar face tot catre un coproprietar, care in felul acesta ar dobndi proprietatea exclusiva si integrala asupra bunului.

incetarea coproprietatii temporare are loc de regula prin imparteala, cunoscuta sub denumirea de partaj. in felul acesta se pune capat starii de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun pe cote parti sunt impartite intre

copartasi, fiecare dintre ei devenind proprietarul unui bun dintre cele ce formau obiectul coproprietatii, in cazul in care bunul poate fi impartit in natura.

in caz contrar, bunul se atribuie in intregime unuia dintre copartajanti cu obligarea sa la plata catre ceilalti a echivalentului valoric al cotei lor.

Daca nici unul nu doreste sa preia bunul, acesta va fi vandut la licitatie, achivalentul valoric fiind impartit potrivit cotelor lor, copartasilor.

Articolul 728 Cod civil stabileste regula ca dreptul de a cere incetarea indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoarela indiviziune sunt aplicabile insa si in materia coproprietatii.

in aceeasi masura este aplicabila si dispozitia din art. 728 Cod civil, potrivit careia nimeni nu poate fi silit a ramane in diviziune.

in fine, incetarea copropritatii poate avea loc si in situatia cand unul dintre copartasi devine titular al tuturor celorlalte parti, prin succesiune, cumparare, donatie etc.

II) Proprietatea comuna pe cote parti, fortata si perpetua

Notiuni generale

Regula o constituie coproprietatea temporara dar, in mod exceptional, ea poate avea un caracter perpetuu, deci fortat.

Coproprietatea este fortata, deoarece se mentine indiferent de vointa coproprietarlor, si perpetua intrucat nu poate inceta pe calea obisnuita a impartelii.

Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii altor bunuri principale, a caror soarta juridica o urmeaza potrivit principiului "accesorium sequitur principale".

Cazuri de coproprietate fortata

Exista coproprietate fortata in urmatoarele cazuri:

1) coproprietatea fortata a unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, manuscrise, tablouri si fotografii de familie);

2) coproprietatea fortata asupra partilor comune din cadirile cu mai multe etaje si apartamente;

3) copropritatea fortata asupra lucrurilor comune necesare pentru folosirea a doua imobile vecine;

4) coproprietatea fortata a despartiturilor comune.

Le urmarim pe toate in detaliu:

1) Chestiunile referitoare la prima situatie nu comporta discutiune, intrucat in mod natural acestea nu pot fi partajate prin insasi destinatia lor economica.

2) Situatia cladirilor cu mai multe locuinte si spatii este reglementata in prezent de doua acte normative si anume: Legea 50/1991, privind autorizarea executarii constructiilor si Legea 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului.

Potrivit articolului 36 alineatul 1 din Legea 50/1991, atunci cand intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota parte de proprietate supra tuturor partilor de constructii si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosit decat in comun.

in acelasi timp, ei dobandesc si cota parte de dreptul de concesiune asupra terenului apartinand domeniului privat al statului.

Articolul 10 din Legea 85/1992, prevede ca dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent cladirii asa cum a fost el determinat prin autorizatia de constructie, iar valoarea cotei se include in pret.

3) Coproprietatea fortata asupra cladirilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine. Servesc pentru folosirea a doua imobile vecine, drumurile, potecile, fantanile sau izvoarele, in masura in care se gasesc chiar pe linia de hotar dintre cele doua proprietati.

Dimpotriva, daca acestea s-ar afla pe unul dintre fondurile invecinate si ar servi pentru utilizarea celuilalt, situatia juridica nu mai este coproprietatea, ci servitutea.

4) Coproproetatea despartiturilor comune

Expresia "despartiturii comune" desemneaza zidul, santul sau gardul care separa doua proprietati invecinate, si cu privire la care opereaza prezumtia de coproprietate.

Asupra acestora cei doi proprietari au un drept egal, coproprietatea lor fiind fortata si perpetua, accesorie dreptului de proprietate asupra imobilelor invecinate.

a) Zidul despartitor este, potrivit art. 590 Cod civil, "orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina si intre ograzi la tara, se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul".

Dimpotriva, daca zidul este inclinat, articolul 591 Cod civil instituie prezumtia ca acesta ar apartine exclusiv proprietarului dinspre care exista planul inclinat.

Caracterul fortat al coproprietatii rezulta si din dispozitiile articolului 598 Cod civil, potrivit carora orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau in parte, platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii ce vrea sa o faca comuna.

Ambii coproprietari insa sunt obligati la repararea si intretinerea zidului comun.

b) santul comun

Potrivit articolului 602 Cod civil "toate santurile intre doua proprietati se socotesc a fi comune de nu va fi titlu sau semn contrariu".

Printre semnele de necomunitate, articolele 603, 604, prevad ca santul apartine exclusiv celui pe al carui teren a fost aruncat sau inaltat pamantul.

c) Gardul comun

Potrivit art. 606Cod civil "orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara daca numai una singura din doua proprietati va fi ingradita sau de nu va fi un titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra". Textul instituie asadar o prezumtie relativa de comunitate, ce poate fi rasturnata prin proba contrarie.

in ceea ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, si ei sunt prezumti a fi tot comuni pana la proba contrarie. Atat fructele cat si lemnul lor apartin coproprietarilor in functie de cotele lor.

2. Dreptul de proprietate comuna in devalmasie

Notiuni generale

Dreptul de proprietate in devalmasie constituie a doua ipostaza in care se infatiseaza dreptul de proprietate comuna.

Caracteristic proprietatii devalmase, spre desebire de proprietatea comuna pe cote parti, este faptul ca la devalmasie titularii nu au precizata o cota parte din drept, aceasta apartinandu-le tuturor, impreuna si nefractionat.

Legislatia noastra nu cuprinde o reglementare generala a dreptului de proprietate comuna in devalmasie.

Notiunea, caracterele si regimul juridic al devalmasiei, au fost totusi configurate in baza dispozitiunilor cuprinse in Codul familiei cu privire la comunitata de bunuri a sotilor, precum si cu importanta contributie a literaturii de specialitate

Singurul caz de proprietate devalmasa cunoscut in dreptul romanesc actual, il constituie comunitatea de bunuri a sotilor, numita si "devalmasie matrimoniala".

Izvorul acestei devalmasii il constituie faptul dobandirii de catre oricare dintre soti a unui bun in timpul casatoriei.

Cu privire la administrarea, folosinta si dispozitia asupra acestor bunuri, ele se realizeaza de soti de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumtia mandatului reciproc al sotilor in ceea ce priveste administrarea, folosinta si dispozitia cu privire la bunurile comune. Articolul 35 alineat 2 din Codul Familiei precizeaza ca "Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate

instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot".

incetarea devalmasiei, este legata de incetarea imprejurarilor care i-au dat nastere.

in consecinta, incetarea sau desfacerea casatoriei are drept efect, printre altele si incetarea devalmasiei matrimoniale.

Modalitatea de incetare o constituie imparteala, care se poate face prin invoiala sau pe cale judecatoreasca.

imparteala judecatoreasca, numita si partaj, presupune mai intai stabilirea masei bunurilor comune apoi stabilirea cotei de contributie a celor doi soti la dobandirea bunurilor. in aceasta faza procesuala, devalmasia se transmforma practic intr-o coproprietate pe cote parti. in fine, dupa evaluarea si lotizarea lor, bunurile sunt impartite in materialitatea lor

Comparatie intre proprietatea comuna pe cote parti si proprietatea comuna in devalmasie

a) Asemanari

1. Ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate, implicand cel putin doi titulari concomitent si un bun unic sau o masa de bunuri.

2. in ambele cazuri, proprietatea comuna inceteaza prin imparteala dupareguli identice.

3. in ambele situatii, drepturile coproprietarilor se intind asupra intregului bun sau a tuturor bunurilor ce alcatuiesc obiectul dreptului de propriette comuna.

b) Deosebiri

1) La proprietatea comuna pe cote parti, fiecare coproprietar cunoaste cota sa parte abstracta din drept, spre deosebire de proprietatea devalmasa, in cazul careia cotele nu sunt cunoscute si se stabilesc doar cu prilejul partajului.

2) Fiecare coproprietar poate dispune in cazul proprietatii comune pe cote parti de cota sa ideala de drept, spre deosebire de codevalmasi care nu o pot face, intrucat nu cunosc intindera dreptului lor.

3) Proprietatea comuna pe cote parti poate exista indiferent de calitatile juridice ale coproprietarilor.

Proprietatea comuna in devalmasie are un caracter "intuitu personae", ea neputand lua nastere decat intre soti.

4) Proprietatea comuna pe cote parti poate avea ca izvor contractul, legea, succesiunea, uzucapiunea etc., spre deosebire de devalmasie al carui unic izvor il constituie relatiile de casatorie.

5) Actele de dispozitie sunt supuse in cazul proprietatii comune pe cote parti principiului unanimitatii, pe cata vreme in cazul devalmasiei opereaza prezumtia mandatului casnic.