MANAGEMENT INVESTITIONAL

MANAGEMENT INVESTITIONAL

ETAPELE PROCESULUI INVESTITIONAL IN CONSTRUCTII

Cererea in constructii are un caracter mai special deoarece ea nu se manifesta in formele obisnuite de pe piata produselor sau a serviciilor.

Studiul de prefezabilitate: documentatie tehnico-economica prin care investitorul fundamenteaza necesitatea si oportunitatea realizarii obiectului de investitii. Continutul cadru al studiului de prefezabilitate:

A.     PARTILE SCRISE

DATE GENERALE:

1.1 Denumirea obiectivului de investitii

Elaboratorul studiului de prefezabilitate

Ordonatorul principal de credite

Autoritatea contractanta (investitor)

Amplasamentul: judetul, localitatea, strada, numarul

Tema cu fundamentarea necesitatii si oportunitatii investitiei

EVALUARI PENTRU PROIECTAREA STUDIULUI DE PREFEZABILITATE SI A STUDIULUI DE FEZABILITATE

2.1 Valoarea totala estimativa a obiectului de investitii

Cheltuieli pentru proiectarea studiului de prefezabilitate

Cheltuieli pentru proiectarea studiului de fezabilitate

Cheltuieli pentru obtinerea avizelor legale necesare elaborarii studiilor de prefezabilitate si fezabilitate

Cheltuieli pentru pregatirea documentelor privind organizarea licitatiei, prezentarea ofertelor si adjudecarea proiectarii investitiei, conforme prevederilor legale

DATE TEHNICE ALE INVESTITIEI

3.1 Suprafata si situatia juridica ale terenului ce urmeaza a fi ocupat de obiectul de investitii

Caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament

Caracteristicile principale ale constructiilor

Pentru cladiri: aria construita; aria desfasurata; numarul de niveluri

Pentru retele: lungimi si diametre

Principalele utilaje de dotare a constructiilor (cazane de abur, hidrofoare, ascensoare, etc.)

Utilitati

FINANTAREA INVESTITIEI

Din valoarea totala estimativa a investitiei,..% din surse proprii,..% din credite bancare, .% din fondurile bugetului de stat sau ale bugetului local, ..% din fonduri special constituite prin lege in afara acestor bugete,.. Din credite externe garantate sau contractate direct.

B. PARTILE DESENATE

1. Plan de amplasare in zona: scara 1:25000-1:5000;

2. Plan general: scara 1:5000-1:1000

Studiul de fezabilitate

Rezultatul studiului de fezabilitate, reprezinta solutia tehnica optimala, cu costurile estimate si problemele economice solutionate, esential in stabilirea bugetului care trebuie acordat fie de guvern, fie de banci. Continutul cadru:

A. PartILE scrisE

date generale

denumirea obiectul de investitii

Elaborator

Ordonatorul principal de credite

Persoana juridica achizitoare

Amplasamentul

Tema cu fundamentarea necesitatii si oportunitatii avute in vedere la aprobarea studiului de prefezabilitate

Descrierea functionala si tehnologica, inclusiv memorii tehnice pe specialitati

date tehnice ale investiTiei

Suprafata si situatia juridica a terenului care urmeaza a fi ocupat de obiectul de investitii.

Caracteristicile geofizice ale terenului de amplasament.

Caracteristici principale ale constructiilor

Structura constructiva. Pentru cladiri si retele se va face o descriere a solutiilor tehnice avute in vedere, cu recomandari privind tehnologia de realizare si conditiile de exploatare a fiecarui obiect in parte

Principalele utilaje de dotare a constructiilor

Instalatii aferente constructiilor

Utilitati.

date privind forTa de muncA ocupata dupa realizarea investitiei

Total personal, din care: personal de executie

Locuri de munca nou-create

devizul general al investitiei

Valoarea totala a obiectivului de investitii, cu detalierea pe structura devizului general, conform prevederilor legale.

PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI INVESTITIEI

valoarea totala a investi¡iei din care:

constructii montaj.

Esalonarea investitiei

Anul 1

Anul II

Durata de realizare a investitiei (luni)

Capacitati

finanTarea investiTiei

Din valoarea totala estimativa a investitiei,..% din surse proprii,..% din credite bancare, .% din fondurile bugetului de stat sau ale bugetului local, ..%din fonduri special constituite prin lege in afara acestor bugete,.. Din credite externe garantate sau contractate direct.

avize Si acorduri

Avizele si acordurile emise de organele in drept, potrivit legislatiei in vigoare, privind:

avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea si oportunitatea realizarii investitiei;

certificatul de urbanism, cu incadrarea amplasamentului in planul urbanistic, avizat si aprobat potrivit legii, precum si regimul juridic al terenului;

avizele privind asigurarea utilitatilor (energie termica si electrica, gaz metan, apa, canal, telecomunicatii, etc.)

avizele pentru consumul de combustibil;

avizele pentru protectia mediului si a apelor;

alte avize de specialitate, stabilite potrivit dispozitiilor legale.

B.PartILE desenatE

1. Plan de amplasare in zona: scara : 1:25000 - 1:5000;

2. Plan general: scara: 1:5000 - 1:500

3. Planuri si sectiuni de arhitectura pentru principalele obiecte de constructii.

Proiectul tehnic reprezinta documentatia scrisa si desenata pe baza careia se elibereaza autorizatia de construire. El face parte din documentatia de licitatie cu ajutorul careia se intocmeste oferta. Continutul cadru:

A. PartILE scrisE

1. descrierea generalå a lucrArilor

2. caietele de sarcini

caietele de sarcini dezvolta in scris elementele cuprinse in planse, si prezinta informatii, precizari si prescriptii complementare acestora. Ele se elaboreaza de catre proiectant pe baza planselor deja terminate, si se organizeaza de regula, in brosuri distincte pe specialitati.

2.1 Rolul si scopul caietelor de sarcini

Fac parte integrantå din proiectul tehnic si din documentele licitatiei.

Reprezinta descrierea scrisa a lucrarilor care fac obiectul licitatiei.

Contin nivelul de performanta al lucrarilor, descrierea solutiilor tehnice si tehnologice folosite care sa asigure exigentele de performanta calitative.

2.2 Tipuri si forme de caiete de sarcini

In functie de destinatie, caietele de sarcini pot fi:

caiete de sarcini pentru executia lucrarilor;

caiete de sarcini pentru receptii, teste, probe, verificari si puneri in functiune, urmarirea comportarii in timp a constructiilor si continutul cartii tehnice a constructiei;

caiete de sarcini pentru furnizori de materiale, utilaje, echipamente si confectii diverse.

listele cu cantitATi de lucrAri

Sunt cuprinse toate elementele necesare cuantificarii valorice si duratei de executie a investitiei:

centralizatorul obiectelor pe obiectiv;

centralizatorul categoriilor de lucrari pe obiecte;

listele cu cantitatile de lucrari pe capitole de lucrari, cu descrierea in detaliu a acestora;

listele cu cantitatile de utilaje si echipamente tehnologice;

specificatiile tehnologice.

graficul general de realizare a investiTiei publice.

B. PartILE desenatE

1. Planurile generale: planurile topografice; planurile de amplasare a forajelor, a profilelor geotehnice; planurile principale de amplasare a obiectelor inclusiv cote de nivel, distante de amplasare etc.; planurile privind sistematizarea verticala a terenului cu inscrierea volumelor de terasamente, sapaturi-umpluturi, depozite de pamant, volumul pamantului transportat etc.; planurile principale privind constructiile subterane;

Plansele principale ale obiectelor

Arhitectura: cuprinde plansele privind arhitectura fiecarui obiect, inclusiv cote, dimensiuni.

Structura: cuprinde plansele privind alcatuirea si executia structurii de

rezistenta pentru fiecare obiect.

5. Instalatiile: vor cuprinde plansele privind instalatiile fiecarui obiect.

Dotari si instalatii tehnologice: vor cuprinde planurile de tehnologie si montaj.

Licitatia este actiunea prin care investitorul ajutat de consultant isi asigura pe de o parte serviciile unui constructor calificat pentru executie, iar pe de alta parte furnizorii pentru materiale si echipamente.

Contractarea materializeaza intr-un document cu valoare juridica, cele convenite intre investitor si ofertantul desemnat pentru executarea lucrarii sau pentru livrari si furnituri.

Executarea constructiilor este procesul prin care planurile si specificatiile tehnice sunt transformate in structuri si faciliatii fizice, necesare activitatilor economice si confortului uman.

Executarea constructiilor cuprinde:

organizarea, procurarea, gestionarea si folosirea resurselor pentru proiect (manopera, utilajele, materialele, utilitatile, tehnologiile si metodele de executie, resursele financiare) precum si timpul necesar pentru realizarea proiectului la termen, conform bugetului si standardelor de performanta si calitate.

Rolul cheie il au antreprenorii-contractorii si sub-antreprenorii, precum si agentii economici din sfera comertului pentru constructii.

CONTRACTAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII

LICITATIA SI OFERTA IN CONSTRUCTII

Licitatia: concurs in care investitorul, direct sau prin intermediul organizatorului de licitatie, invita contractorii (ofertantii) sa prezinte oferte in scopul adjudecarii realizarii investitiei publice, in favoarea celui mai competitiv.

Licitatia: este forma concreta in care se asigura confruntarea cererii cu oferta pe piata constructiilor.

Moduri de alegere a antreprenorului:

A.     Licitatie deschisa - procedura prin care orice furnizor, executant sau prestator interesat are dreptul de a depune o oferta: se desfasoara intr-o singura etapa.

B.     Licitatie restransa - procedura prin care numai furnizorii, executantii sau prestatorii selectati de catre autoritatea contractanta sunt invitati de catre aceasta sa depuna oferte - se desfasoara in doua etape:

a)      etapa de selectare a candidatilor - pe baza conditiilor referitoare la eligibilitate, inregistrare, capacitate tehnica si economico-financiara;

b)      etapa de evaluare a ofertelor.

C.     Negociere - care poate fi:

C.1 Negociere competitiva - autoritatea contractanta se consulta si negociaza clauzele contractuale, exclusiv pretul, cu mai multi furnizori, executanti sau prestatori: se desfasoara in 3 etape:

a)      etapa de selectare a candidatilor

b)      etapa de consultare si negociere

c)      etapa de evaluare a ofertelor

Autoritatea contractanta are dreptul de a  aplica procedura de negociere competitiva numai in cazurile:

cand in urma aplicarii unei proceduri de licitatie deschisa sau restransa nu a fost primita nici o oferta sau nici o oferta corespunzatoare, si numai daca a.c. nu modifica substantial cerintele prevazute in documentatia pentru elaborarea ofertei;

in situatii exceptionale, atunci cand nu se poate estima initial valoarea contractului datorita naturii lucrarilor respective;

cand caietul de sarcini nu poate fi elaborat cu precizia pe care o impune atribuirea unui contract de achizitie publica prin licitatie;

cand se vor executa lucrari exclusiv in scopul cercetarii stiintifice, experimentarii sau dezvoltarii tehnologice;

C.2 Negociere cu o singura sursa - autoritatea contractanta se consulta si negociaza clauzele contractuale, inclusiv pretul, cu un singur furnizor, executant sau prestator;

Autoritatea contractanta are dreptul de a aplica procedura de negociere cu o singura sursa numai in cazurile:

cand lucrarile pot fi executate doar de un singur contractant din motive de natura tehnica;

cand a.c. isi propune sa achizitioneze in mod aditional produse destinate inlocuirii partiale, suplimentarii sau extinderii echipamentelor si instalatiilor achizitionate de la un anumit furnizor si cand constata ca nu se pot achizitiona decat de la acelasi furnizor - se poate folosi ca procedura cel mult 3 ani de la atribuirea contractului;

cand se achizitioneaza lucrari suplimentare ce au devenit, datorita unor situatii neprevazute, necesare pentru finalizarea contractului, si numai daca se respecta conditiile:

atribuirea sa fie facuta aceluiasi contractant,

lucrarile nu pot fi separate, din punct de vedere tehnic si economic, de contractul initial intrucat ar aduce prejudicii majore a.c.,

valoarea estimata a noului contract nu trebuie sa depaseasca 50% din valoarea actualizata a contractului initial.

in situatie de forta majora (calamitate, conflagratie), sau in alte cazuri ale caror circumstante nu se datoreaza vreunei actiuni a a.c., dar numai pentru lucrari necesare pentru a face fata situatiei de extrema urgenta, pe o perioada de max. 1 luna.

D.     Cerere de oferte de pret - procedura simplificata prin care autoritatea contractanta solicita, fara publicarea unui anunt publicitar, oferte de la mai multi furnizori, executanti sau prestatori.

Autoritatea contractanta are dreptul de a aplica procedura de cerere de oferte de pret, numai in cazul in care valoarea estimata, fara T.V.A., a contractului este mai mica decat echivalentul in lei a urmatoarelor praguri:

a)      contract de furnizare: 40.000 euro;

b)      contract de servicii: 40.000 euro;

c)      contract de lucrari 100.000 euro.

E.      Concurs de solutii - procedura care ii permite autoritatii contractante sa achizitioneze, in special in domeniul amenajarii teritoriului, al proiectarii urbanistice si peisagistice, al arhitecturii sau in cel al prelucrarii datelor, un plan sau un proiect, prin selectarea acesteia, pe baze concurentiale, de catre un juriu, cu sau fara acordarea de premii concurentului castigator.

Clientul public, este intotdeauna in cautarea celui mai corect si mai scazut pret: a alege in mod arbitrar o firma de constructii inseamna a renunta la:

ideile,

tehnologia,

priceperea

pretul altor posibili antreprenori

Clientul privat, nu este obligat sa declanseze actiunea de licitatie in jurul proiectului sau: poate sa aleaga in mod liber prin intelegere cu un antreprenor.

Etape parcurse in cadrul activitatii de licitatie

1. Publicitatea

Publicitatea: actiunea care declanseaza activitatea de licitatie. Potentialii ofertanti afla intentia investitorului.

Anuntul publicitar de initiere a licitatiei: se face cu minim 30 zile inainte de data limita pentru depunerea ofertelor. Contine informatiile:

numele investitorului, al organizatorului licitatiei si adresele acestora;

conditiile de participare la licitatie;

locul de unde se pot obtine documentele licitatiei;

descrierea sintetica a lucrarii;

data si ora limita a depunerii ofertelor, adresa de depunere a acestora.

2. Elaborarea documentelor licitaTiei

Documentele licita¡iei se elaboreaza de catre investitor.

Se pun la dispozitia contractantilor, contra cost, de catre organizatorul licitatiei: pretul de vanzare al acestora nu poate depasi costul multiplicarii lor

Documentele licitatiei:

anuntul publicitar si/sau invitatia de participare la licitatie;

instructiunile pentru contractanti, care cuprind:

lista documentelor licitatiei;

informatii generale: denumirea investitiei, obiectul si scopul contractului, a investitorului, a organizatorului licitatiei, a proiectantului;

conditii de participare si criterii de calificare a contractantilor;

descrierea investitiei pe baza proiectului tehnic: amplasament, topografia, nivelul freatic, clima, cai de acces, retele de comunicatii;

informatii privind sursele de finantare;

precizari privind prezentarea autorizatiilor de functionare, inregistrari, asigurari,.

precizari privind modul de prezentare a documentelor de participare la licitatie, a ofertelor;

date privind amplasarea organizarii de santier;

informatii privind examinarea, evaluarea ofertelor, punctajul si tehnica de apreciere a punctajului;

proiectul tehnic, compus din piese scrise si desenate.

3. Predarea ofertelor

Oferta, elaborata conform instructiunilor prezentate de organizatorul licitatiei, reprezinta angajamentul ferm al ofertantului de a executa lucrarea in conditiile prezentate.

Depunerea ofertei, reprezinta vointa contractantului de a realiza investitia in conformitate cu documentele licitatiei si de a semna contractul cu investitorul: valoarea inscrisa in oferta este ferma.

Oferta cuprinde:

scrisoare de transmitere a ofertei;

formular de oferta;

garantie de participare la licitatie;

liste de cantitati de lucrari si preturi;

liste de procurare utilaje si echipamente, cotate cu preturi;

grafic de executie;

programul calitatii (sistemul de asigurare a calitatii - Ordinul 10/1996;

plan de organizare a santierului.

Valoarea ofertei (valoarea totala, si pe sectiuni a investitiei publice )se stabileste de regula prin aplicarea preturilor unitare ale ofertantului (rezulta pe baza analizelor de pret) care vor fi inmultite cu cantitatile de lucrari, de utilaje si echipamente.

Preturile unitare

ferme: nemodificate pe toata durata contractului;

modificabile: valorile cotate de contractant pot fi modificate pe durata contractului.

4. Deschiderea Si validarea ofertelor

Deschiderea licitatiei

se face la data, ora si locul anuntat,

in fata membrilor comisiei de licitatie si a reprezentantilor contractantilor.

Se va anunta:

denumirea contractantilor care au depus documentele de participare la licitatie in termen;

se exclude contractantul care nu a prezentat garantia de participare la licitatie;

se verifica daca documentele de participare la licitatie sunt complete;

dupa care va anunta public valorile din ofertele contractantilor.

5. Evaluarea Si compararea ofertelor

Evaluarea se face:

prin apreciere simpla;

apreciere prin punctaj a calitatilor tehnice si valorice.

Coeficientii de evaluare (pentru punctaj) se stabilesc de regula pentru :

valoarea ofertei;

termene de executie sau livrare;

conditii si facilitati financiare

eficienta si competitivitatea utilajelor tehnologice, a utilajelor de constructii, materialelor si calificarea personalului de executie;

asigurarea conditiilor de service si garantie;

coeficienti preferentiali pentru ofertanti interni si externi.

6. Adjudecarea, informarea

Comisia de licitatie nominalizeaza ofertantul a carei oferta este propusa spre adjudecare. Ofertantul castigator instiintat, este invitat sa constituie garantia de buna executie si sa urmeze documentele contractului.

Comunicarea se face prin scrisoare de acceptare, care va contine:

notificarea referitoare la acceptarea ofertei;

valoarea ofertei acceptate si deci valoarea investitiei publice si a contractului;

notificarea incredintarii contractului;

invitatia pentru constituirea garantiei de semnare a documentelor contractului pe durata de valabilitate a ofertei.

CONTRACTAREA IN CONSTRUCTII

Teoria generala a contractelor ramane inspirata de « principiul autonomiei de vointa » concept dezvoltat incepand din secolul XVIII.

Contractul se bazeaza pe incredere reciproca intre parteneri: orice violare a increderii poate produce litigii sau in cazuri de rea-vointa se poate ajunge la drept penal.

Contractul reprezinta acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane in scopul de a produce efecte juridice - de a crea, modifica, transmite ori stinge raporturi juridice - cuprinzand drepturi si obligatii concrete.

Contractul de fransiza

Fransiza este o relatie de afaceri intre un fransizor (detinatorul unei marci sau al unei metode de afaceri) si un fransizat (un operator local al acelei firme). Fransizatul se angajeaza sa plateasca fransizorului o anumita suma de bani in schimbul dreptului de a utiliza marca sau metoda de afaceri, sau pe amandoua, plata facandu-se de obicei, sub forma unei taxe initiale, urmata de procente convenite din volumul vanzarilor sau din alt indicator economic.

Avantajul fransizei: fransizatul devine posesorul unei metode verificate de afaceri, iar sansele de succes vor fi mai mari.

Dezavantajul fransizei: firma nu ii va apartine niciodata

nu va putea sa retina niciodata tot profitul

daca fransizorul nu este suficient de flexibil si nu ia in considerare schimbarile survenite in mediul de afaceri, firma poate fi afectata negativ

Rolul fransizorului:

dicteaza modul in care trebuie condusa afacerea

influenteaza marimea si arhitectura spatiilor si dotarilor

dicteaza politica de preturi, gama de produse si servicii oferite

face studii de piata, testeaza gustul consumatorilor

investeste in publicitate

inlocuieste produsele intr-o maniera progresiva

impune furnizorii

Rolul fransizatului:

sa dispuna de bani pentru cumpararea unei fransize

plateste procente din volumul vanzarilor

angajeaza personalul

Contractul de concesiune

Concesionarea se face pe baza unui contract prin care o persoana, numita concedent, transmite pentru o perioada determinata, de cel mult 49 ani, unei alte persoane, numita concesionar, care actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun, a unei activitati sau a unui servici public, in schimbul unei redevente.

Bunuri, activitati si servicii ce pot face obiectul unei concesiuni

transporturi publice;

autostrazi, poduri si tuneluri rutiere cu taxa de trecere;

infrastructuri rutiere, feroviare, portuare si aeroportuare civile;

constructia de hidrocentrale noi si exploatarea acestora, inclusiv a celor aflate in conservare;

servicii postale;

spectrul de frecvente si retele de transport si de distributie pentru telecomunicatii;

activitatile economice legate de cursurile de ape naturale si artificiale, statiile si instalatiile de masuratori hidrologice, meteorologice si de calitate a apelor si a amenajarilor piscicole;

terenurile proprietate publica, plajele, cheiurile si zonele libere;

retelele de transport si de distributie a energiei electrice si termice;

retelele de transport prin conducte si de distributie a petrolului si gazelor combustibile;

retelele de transport si de distributie publica a apei potabile;

exploatarea zacamintelor minerale;

exploatarea surselor termale;

resursele naturale ale zonei economice maritime si ale platoului continental;

bazele sportive, locurile de recreere, institutiile profesioniste de spectacole;

unitatile medico-sanitare, sectiile sau laboratoarele din structura acestora;

activitatile economice legate de punerea in valoare a monumentelor si siturilor istorice;

colectarea depozitarea si valorificarea deseurilor;

orice alte bunuri activitati sau servicii care nu sunt interzise prin legi organice.

Au calitatea de concedenti:

ministerele sau alte organe de specialitate ale administratiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publica sau privata a statului ori pentru activitatile si serviciile publice de interes national;

consiliile judetene, consiliile locale sau institutiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate publica ori privata a judetului, orasului sau comunei ori pentru activitatile si serviciile publice de interes local.

Au calitatea de concesionari:

orice persoana fizica sau juridica de drept privat, romana ori straina.

Drepturile si obligatiile partilor

Relatiile contractuale, concedent/concesionar se bazeaza pe principiul echilibrului financiar al concesiunii, respectiv pe realizarea unei posibile egalitati intre avantajele ce ii sunt acordate concesionarului si sarcinile ce ii sunt impuse.

A. Drepturile concesionarului

Dreptul la echilibrul financiar al contractului:

Durata lunga poate permite amortizarea investitiei realizate;

Caracteristica concesiunii este dreptul concesionarului de a se remunera direct de la utilizator: redeventa este in principiu suficient de mare pentru a asigura echilibrul financiar al concesionarului.

Dreptul la avantaje diverse:

Contractul poate sa prevada: clauze de exclusivitate, subventii, avansuri nerambursabile, garantii de imprumut.

Dreptul la remunerare:

Tariful perceput utilizatorului este plafonat in cadrul conventiei: concesionarul nu are dreptul sa majoreze tarifele din proprie initiativa, ci poate sa propuna colectivitatii un nou tarif care poate fi acceptat sau refuzat.

Dreptul de a utiliza domeniul public cu titlu privativ:

cai ferate, canalizari sau parking-uri..

B. Obligatiile concesionarului

Concesionarul are obligatia ca in termen de 90 zile de la data semnarii contractului de concesiune, sa depuna cu titlu de garantie, o suma fixa reprezentand o cota parte din obligatia de plata stabilita cu concedentul (pentru primul an de activitate);

Executia obiectului concesiunii ii va aprtine in exclusivitate concesionarului

Respectarea principiului egalitatii utilizatorilor

Executia serviciului public in maniera continua

C. Drepturile si obligatiile concedentului

Concedentul are dreptul sa verifice, in perioada derularii contractului de concesiune, modul in care se respecta conditiile si clauzele acestuia de catre concesionar: controlul executiei pe baza caietului de sarcini, si sanctionarea pentru neexecutie:

sanctiuni pecuniare: penalitati, dobanzi

sanctiuni coercitive: punere sub sechestru, gestiunea cheltuielilor si riscurilor temporare

sanctiuni rezolutive: deferirea concesionarului in justitie.

Are dreptul sa efectueze controlul asupra activitatii economico-financiare a concesionarului prin antrenarea unui serviciu de audit.

Concedentul este obligat:

sa acorde concesionarului, la timp si in volum deplin, drepturile asupra obiectelor concesiunii prevazute in contractul de concesiune;

sa predea concesionarului obiectele concesiunii in starea si termenele prevazute de contractul de concesiune;

sa pastreze secretul comercial al concesionarului;

sa nu intervina in activitatea economica si operativa a concesionarului.

Contractul de antrepriza

Contractul de antrepriza reprezinta un acord incheiat intre antreprenor si investitor:

antreprenorul se obliga sa execute pe riscul sau o lucrare in schimbul unei remuneratii care se stabileste functie de rezultatul lucrarii;

antreprenorul are o pozitie independenta fata de investitor in desfasurarea activitatii:

in organizarea

conducerea lucrarilor

alegerea celor mai potrivite metode de executie.

Contractul de antrepriza este alcatuit din:

contractul propriu-zis, incheiat si semnat de cele doua parti:

antreprenorul se obliga:

sa execute si sa intretina lucrarile,

sa asigure forta de munca, inclusiv pentru supraveghere,

sa asigure materialele, utilajele de constructii si obiectele cu caracter provizoriu pentru executarea lucrarilor.

investitorul se obliga:

sa plateasca antreprenorului pentru executia, terminarea si intretinerea lucrarilor, pretul contractului la datele si modul descris in contract;

oferta, prezentata de antreprenor si acceptata de investitor cu toate obligatiile, valorile si termenele cuprinse in acest document;

documentatiile specifice

caietul de sarcini,

partea desenata a proiectului tehnic,

listele cu cantitatile de lucrari

liste cu cantitati referitoare la utilaje si echipamente;

conditiile generale de contractare;

conditiile suplimentare si speciale de contractare.

Clasificarea contractelor de antreprizA

Contractele de antrepriza se diferentieaza in functie de:

natura tehnica a lucrarilor,

modul de desemnare a antreprizelor,

modul de reglementare a problemelor financiare,

modul de indexare, etc.

I.In functie de modul de reglementare financiara

Contract la pret forfetar, cu caracteristicile:

costul lucrarilor se determina la semnarea contractului si ramane invariabil;

natura si consistenta lucrarilor sunt definite cu precizie prin documente ale contractului cum sunt piesele scrise si listele de lucrari si utilaje;

decontarea lucrarilor executate se face prin convenirea unui plan de plati lunare, in functie de stadiile fizice.

Caracterul forfetar:

- nu il priveaza pe antreprenor insa de dreptul de a reclama o compensatie atunci cand evenimente imprevizibile bulverseaza economia sau cand apar prejudicii cauzate de investitor;

- ii permite investitorului sa prevada cu precizie cheltuielile necesare realizarii lucrarii (aceasta este definita cantitativ si calitativ foarte exact);

Contract la pret unitar, cu caracteristicile:

valoarea lucrarilor se stabileste prin aplicarea de preturi unitare cantitatilor de lucrari executate;

preturile unitare pot proveni dintr-un document prestabilit - serii de preturi fundamentate si aplicate pe scara larga in ramura constructiilor - sau se poate folosi un borderou de preturi unitare stabilite special pentru contractul respectiv si care face parte din contract.

decontarea lucrarilor executate se va face pe baza situatiilor de plata lunare sau trimestriale, intocmite pe articole de deviz si cantitati reale.

Contractul la preturi unitare diminueaza riscurile pentru antreprenor deoarece se considera efectiv cantitatile executate.

Contract pentru lucrari executate in regie in care:

remunerarea se face in functie de decontarea timpului consumat de forta de munca si utilajele folosite, pentru a pune in opera furniturile.

antreprenorul va avea un beneficiu direct proportional cu manopera si furniturile folosite: tentatia de a face economie;

arie restransa a acestei modalitati de plata

Tipuri de contracte in occident

The Cost Plus Control

Intelegere intre beneficiar si antreprenor prin care costul lucrarii se corecteaza functie de inflatie: exista tendinta este de a creste permanent costul constructiei fapt ce conduce la o crestere a gradului de risc al investitorului.

Introduce ca participanti servicii speciale de control a evolutiei preturilor.

Guarenteed Maximum or Upset Price Contract

Este o forma de contract prin care antreprenorul ii garanteaza investitorului, ca in pofida inflatiei previzibile el nu va depasi un cost maxim al constructiei.

Lump Sum Contract

Reprezinta o intelegere pentru executarea unei lucrari la un pret dinainte fixat indiferent de costul faptic final. Contractul se caracterizeaza printr-un grad mare de risc pentru antreprenor: el trebuie sa prevada, de la inceput toate cheltuielile ce pot apare.

II. In functie de modul de interventie al participantilor

Contracte separate, cu caracteristicile:

se incheie intre investitor, mai multi antreprenori si furnizori;

raspunderea generala de realizare a lucrarii publice revine investitorului;

antreprenorii si furnizorii raspunzand strict pentru lucrarile, livrarile si serviciile contractate separat;

pregatirea santierului este realizata in comun, coordonata si controlata de consultantul angajat de investitor.

Contract global, cu caracteristicile:

se incheie intre investitor, antreprenorul general si furnizorul general;

antreprenorul si furnizorul general isi asuma raspunderea realizarii in ansamblu a lucrarii publice, avand dreptul sa incheie contracte de subantrepriza cu antreprenorii sau furnizorii de specialitate.

Tipuri de contracte in occident

Design - Build Contract

Este forma de contract global prin care antreprenorul general asigura atat managementul proiectarii cat si al executiei.

Construction Management Contract

Este contractul prin care managementul se asigura de catre o grupa speciala din care fac parte reprezentanti ai investitorului, creditorului, proiectantului, arhitectului, conducerii operative a lucrarilor de constructie.

Departamental System

Reuneste un mare numar de mici antreprenori cu care nu se incheie nici un angajament juridic, astfel ca oricare dintre ei poate oricand sa abandoneze lucrarea fara nici o consecinta: forma de contract ce se aplica in tarile sarace, India.

Percentage Rate Contracts

Este tipul de contract specific obiectivelor repetabile, cu etape si tehnologii identice.

Construction Bonding

Este contractul in care se foloseste o firma importanta pe post de garant. Dezavantajul major al unui astfel de contract este costul: acesta creste

continuu datorita sumelor suplimentare care se acorda ca onorariu firmei garant.

CONDITII GENERALE DE CONTRACTARE

Contin obligatiile si principiile general aplicabile pentru contractarea lucrarilor de constructii.

OBLIGATIILE INVESTITORULUI SI ALE ANTREPRENORULUI- inainte de inceperea lucrarilor

1. Investitorul trebuie sa puna la dispozitia antreprenorului suprafata de teren necesara desfasurarii activitatii de santier, libera de orice sarcini.

Antreprenorul: daca constata intarzieri in preluarea terenului si suporta cheltuieli suplimentare din cauza investitorului poate solicita o prelungire a duratei de executie a lucrarilor si o acoperire a cheltuielilor suplimentare.

2. Investitorul are obligatia trasarii axelor principale, bornelor de referinta, cailor de circulatie si limitelor terenului pus la dispozitia antreprenorului, precum si materializarea cotelor de nivel in imediata apropriere a terenului. 

Antreprenorul este raspunzator de trasarea corecta a lucrarilor fata de reperele date de investitor, de protejarea si pastrarea lor cu grija.

3. Investitorul are obligatia sa procure toate autorizatiile si avizele prevazute de lege prin care sa se permita executarea lucrarilor in cauza.

Antreprenorul trebuie sa obtina toate avizele si aprobarile legate direct de executia lucrarilor.

INCEPEREA LUCRÅRILOR

Contractele prevad termenul de incepere a executiei precum si graficul general de realizare a lucrarilor: antreprenorul trebuie sa notifice investitorului si Inspectiei de Stat pentru Calitatea Constructiilor data inceperii lucrarilor.

TERMENUL DE EXECUTIE

Contractele prevad un termen de executie: o data, un numar de zile calendaristice de la inceperea si pana la terminarea lucrarii.

OBLIGATIILE ANTREPRENORULUI PRIVIND EXECUTAREA LUCRÅRILOR

Antreprenorul:

va executa si va intretine lucrarile;

va asigura forta de munca (inclusiv pentru supraveghere), materialele, utilajele de constructii si obiectele cu caracter provizoriu pentru executarea lucrarilor;

isi va asuma intreaga raspundere pentru  toate operatiile executate pe santier si pentru procedeele de executie utilizate;

va raspunde pentru viciile ascunse la structura de rezistenta a constructiei timp de 10 ani de la receptie, iar pentru viciile ascunse ale structurii de rezistenta care produc pierderea stabilitatii sau a rezistentei la actiuni seismice pe toata durata de viata (precizata prin proiect);

trebuie sa asigure lucrarile executate, precum si dotarile pe care le are la dispozitie impotriva degradarii (zapada, apa, gheata) si furtunilor, pana la predarea lucrarilor catre investitor;

va mentine caile de acces libere, va retrage utilajele, va indeparta surplusul de materiale, deseuri si lucrari provizorii care nu mai sunt necesare.

este obligat, conform prevederilor legale la plata daunelor pentru incalcarea sau deteriorarea drumurilor de acces sau a retelelor de utilitati, a terenurilor limitrofe prin depozitarea de pamant;

se va ingriji ca materialele folosite sa aiba o calitate corespunzatoare cu cea ceruta prin documentatia de executie urmand a fi supuse periodic la diverse probe pe care investitorul le va solicita;

va asigura la cerere manopera, instrumentele, utilajele si materialele necesare pentru examinarea, masurarea si testarea lucrarilor.

SUPRAVEGHEREA LUCRARILOR DE CATRE INVESTITOR

Investitorul:

i se va asigura accesul la locul de munca, in ateliere, depozite si oriunde se desfasoara activitati legate de realizarea obligatiilor contractuale;

i se vor pune la dispozitie desenele si documentatia de executie, pentru a putea fi examinate, conditia fiind ca prin acestea sa nu se faca publice secretele antreprenorului;

este autorizat sa emita dispozitiile pe care le considera necesare executarii lucrarilor, cu respectarea drepturilor antreprenorului;

poate sa angajeze si sa plateasca altor antreprenori daca antreprenorul angajat initial nu ii respecta dispozitiile.

Consultantul:

lucrarile ascunse nu vor fi acoperite fara aprobarea consultantului;

dispune indepartarea de pe santier a oricaror materiale calitativ necorespunzatoare si inlocuirea lor;

dispune refacerea oricarei lucrari ce nu corespunde calitativ.

SOLUTIONAREA LITIGIILOR

Disputele intre investitor si antreprenor provin din:

interpretari diferite ale contractului,

schimbari cerute de investitor,

intarzieri provocate de una din parti,

reprezentari si interpretari diferite ale documentatiei.

Conflictele se rezolva prin:

negociere: tratare directa a neintelegerilor dintre parti cu convenirea unui schimb de costuri care sa creeze pentru negociatori o situatie mai buna decat cea anterioara actiunii.

conciliere,

mediere,

arbitraj: consta in solutionarea litigiului de catre un arbitru: persoana particulara, organizatie sau instanta, specializata in domeniul constructiilor.

prin hotararea instantelor judecatoresti.

RECEPTIA LUCRARILOR

La terminarea lucrarilor, antreprenorul va notifica investitorului ca sunt indeplinite conditiile de receptie si va solicita convocarea comisiei de receptie.

Investitorul va aprecia daca sunt indeplinite conditiile pentru anuntarea comisiei de receptie: daca va constata ca sunt lipsuri si deficiente, acestea vor fi aduse la cunostinta antreprenorului stabilindu-se si termenele necesare pentru terminare sau remediere.

Comisia de receptie va constata realizarea lucrarilor in conformitate cu:

documentatia de executie,

reglementarile in vigoare,

prevederile din contract.

Investitorul poate aproba sau respinge receptia.

Receptia se poate realiza si pentru parti de constructie distincte fizic si functional.